TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Expéditions exécutoires à:

— M^e Catherine ROBIN

— M. le directeur de la Direction departementale des finances publiques

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/10758

N° Portalis 352J-W-B7H-C2NG4

N° MINUTE :

Assignation du :

2 août 2023

JUGEMENT

rendu le 10 Juillet 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], représenté par son syndic, le CABINET [S], S.A.S au capital

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Catherine ROBIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0633

DÉFENDERESSE

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE L’HERAULT, en qualité de curateur pour la succession de Madame [Z], [K] [B]- Service des Domaines – Pôle G.P.P

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par M. le directeur de la Direction departementale des finances publiques

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Julien FEVRIER, Juge, statuant en juge unique.

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière lors des débats et de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors de la mise à disposition.

Décision du 10 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/10758 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2NG4

DÉBATS

A l’audience publique du 05 Mars 2025

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

— Avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2025.Ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée au 10 Juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE

L’ensemble immobilier situé [Adresse 3] est constitué en copropriété.

Soutenant que des charges de copropriété incombant au lot 31 de l’immeuble sont impayées depuis plusieurs années et que le propriétaire de ce lot est la succession de Mme [Z] [K] [B], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a assigné la Direction Départementale des Finances Publies de l’Hérault en qualité de curateur de la succession de Mme [B] devant le tribunal par acte de commissaire de justice du 2 août 2023.

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 13 mai 2024 et par lettre recommandée avec accusé de réception au défendeur le même jour, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Vu les dispositions des articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 modifiées par la loi SRU du 13 décembre 2000 et par loi portant engagement national pour le logement n° 2006-872 du 13 juillet 2006, et l’article 35 du décret du 17 mars 1967,

Juger que le lot n°31 de l’état descriptif de division de l’immeuble sis [Adresse 3] est la propriété de la succession de Madame [Z] [K] [B],

Débouter la Direction départementale des Finances publiques de l’Hérault Service des Domaines – Pôle G.P ès-qualité de curateur à la succession de Madame [Z] [K] [B] en toutes ses demandes,

Condamner la succession de Madame [Z] [K] [B] représentée par son curateur la Direction départementale des Finances publiques de l’Hérault Service des Domaines – Pôle G.P.P à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], les sommes de :

Décision du 10 Juillet 2025

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13.141,38 € au titre des charges de copropriété et frais nécessaires arrêtés au 01/04/2024, outre intérêts au taux légal à compter du 27/06/2023,

1.655 € en remboursement de la taxe foncière, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

4.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner la succession de Madame [Z] [K] [B] représentée par son curateur la Direction départementale des Finances publiques de l’Hérault Service des Domaines – Pôle G.P.P aux dépens d’instance qui seront recouvrés par Maître Catherine ROBIN en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ».

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 23 février 2024 (par l’intermédiaire de l’avocat du demandeur), la Direction Départementale des Finances Publies de l’Hérault en qualité de curateur de la succession de Mme [B] demande au tribunal de :

« Vu le Code civil, et notamment les articles 809 et suivants) ;

Vu le Code de procédure civile, et notamment ses articles 122 et 789 alinéas 1er 6° ;

Vu le Code général de la propriété des personnes publiques, et notamment ses articles R. 2321-9, R. 2331-1, R. 2331-3, R. 2331-6 et R. 2331-10 ;

Vu la loi du 20 novembre 1940 confiant à l’administration de l’enregistrement, des domaines et du timbre la gestion des successions non réclamées et la curatelle des successions vacantes, validée par l’ordonnance du 27 novembre 1944 ;

Vu le décret n° 2017-1827 du 28 décembre 2017 relatif à la Direction nationale d’interventions domaniales ;

Vu l’arrêté du 23 décembre 2006 modifié relatif à la Direction nationale d’interventions domaniales ;

Vu la jurisprudence citée ;

Vu les pièces versées aux débats ;

Débouter purement et simplement le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation solidaire au paiement des frais de procédure et de contentieux pour une montant total de 2 949,39 € ;

Le débouter également de sa demande de condamnation solidaire au paiement de la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le débouter enfin de sa demande formée au titre des dépens ;

Dire qu’en tout état de cause, la direction départementale des finances publiques de l’Hérault, es qualités, ne saurait être tenue au paiement des dettes de la succession que dans la limite et jusqu’à concurrence de ses actifs successoraux ».

Décision du 10 Juillet 2025

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Il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été clôturée le 19 juin 2024.

L’affaire a été plaidée le 5 mars 2025. La décision a été mise en délibéré au 5 juin 2025, prorogé au 10 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels prévisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Décision du 10 Juillet 2025

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Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée.

En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le curateur à la succession de Mme [N] fait valoir que ses vérifications ne lui ont pas permis d’établir avec certitude que Mme [N] était demeurée propriétaire du lot 31 de l’immeuble. Subsidiairement, elle conteste les frais de procédure et de contentieux et demande au tribunal de ramener la dette principale à la somme totale de 9.316,17 €.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats le règlement de copropriété de l’immeuble de 1954 qui attribue à Mme [N] épouse [G] plusieurs lots et notamment le lot 31, ainsi que l’acte de décès de Mme [N] le 10 octobre 1993.

Le syndicat des copropriétaires justifie donc que le lot 31 est la propriété de la succession de Mme [N] et le curateur à la succession ne démontre pas que ce lot aurait été cédé par la suite.

Il sera donc retenu que le lot 31 est la propriété de la succession de Mme [N].

La dette principale à hauteur de 9.316,17 € au 27 juin 2023 est admise par le curateur.

La somme de 875,72 € supplémentaire correspond aux charges entre cette date et le 1er avril 2024.

Les budgets 2023 et 2024 ont été approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires.

La succession de Mme [N] sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme globale de 10.191,89 € au titre des charges de copropriété, décompte arrêté au 1er avril 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 27 juin 2023.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais.

En l’espèce, sur les 2.949,39 € réclamés, les frais d’avocat invoqués relèvent des frais irrépétibles.

Les frais de syndic au titre du recouvrement des charges de copropriété relèvent de la gestion courante et les diligences exceptionnelles du syndic ne sont pas justifiées.

Aucune somme ne sera donc allouée au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande au titre du remboursement des taxes foncières

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que sur la période allant de 2014 à 2022, il a réglé la somme totale de 1.655 € au titre de la taxe foncière du lot 31 et qu’il doit en obtenir le remboursement. Il ne précise pas le fondement légal de sa demande.

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus de droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats des extraits des rôles des contributions directes et taxes assimilées pour justifier sa demande. Néanmoins, ces documents n’indiquent pas qu’ils concernent le lot 31 de l’immeuble et le paiement des taxes n’est pas justifié.

La demande à ce titre sera donc rejetée.

Décision du 10 Juillet 2025

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Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La succession de Mme [B], partie perdante, supportera les dépens.

L’article 699 du code de procédure civile n’étant pas applicable en l’espèce, la demande à ce titre sera rejetée.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

La succession de Mme [N] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires demandeur une somme totale de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution provisoire du jugement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort et par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe :

DIT que le lot 31 de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 3] est la propriété de la succession de Mme [Z] [N] ;

CONDAMNE la succession de Mme [Z] [N], représentée par son curateur la Direction Départementale des Finances Publiques de l’Hérault, à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] les sommes suivantes :

10.191,89 € au titre des charges de copropriété, décompte arrêté au 1er avril 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 27 juin 2023 ;

4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes les autres demandes des parties ;

CONDAMNE la succession de Mme [Z] [N], représentée par son curateur la Direction Départementale des Finances Publiques de l’Hérault aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 7] le 10 Juillet 2025

La Greffière Le Président