TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 28 Mars 2024

Président : Madame GERMANI,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 25 Janvier 2024

GROSSE :

Le 29 mars 2024

à M^e BAINVEL Clarisse

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 29 mars 2024

à Mme [P] [O]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/05342 – N° Portalis DBW3-W-B7H-32GK

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société LOGIREM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Clarisse BAINVEL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [P], [S], [L] [O], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 28 février 2020 la SA de logement et gestion immobilière pour la gestion méditerranéenne (LOGIREM) a consenti à Monsieur [N] [W] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 628 euros et 75,93 euros de provisions sur charges.

Par avenant signé le 11 juin 2021 avec effet au 26 mai 2021, Madame [P] [O] est devenue cotitulaire du bail avec Monsieur [N] [U].

Par un second avenant signé le 27 décembre 2021 et à la suite du départ des lieux de Monsieur [N] [U], Madame [P] [O] est demeurée la seule locataire.

Alléguant des impayés de loyers et charges, la SA d’HLM LOGIREM a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 6 décembre 2022 à Madame [P] [O] pour la somme principale de 4.027,30 euros.

La situation d’impayés locatifs a été notifiée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) le 8 décembre 2022.

Par acte de commissaire de justice du 1er août 2023, dénoncé le 3 aout 2023 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la SA d’HLM LOGIREM a fait assigner Madame [P] [O] en référé à l’audience du 19 octobre 2023 devant le juge des contentieux et de la protection, aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire,Condamner Madame [P] [O] au paiement à titre provisionnel, de 5.989,33 euros au titre de sa dette locative arrêtée au 30 juillet 2023, Condamner Madame [P] [O] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale au dernier loyer et charges soit 658,01 euros par mois d’occupation sans droit ni titre charges en sus aux mêmes conditions d’indexation et de révision du 1er aout jusqu’à la libération effective des lieux,Ordonner l’expulsion de Madame [P] [O] et de tous occupants de son chef, ainsi que de ses biens, y compris son véhicule, de justifier de l’acquit des charges locatives et de remettre les clefs,Autoriser l’expulsion avec le concours de la force publique et besoin en faisant procéder s’il y a lieu à l’ouverture des portes avec l’assistance d’un serrurier, faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier qui sera commis à cet effet, assisté le cas échéant d’un technicien, séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sureté des loyers.En tout état de cause

Condamner Madame [P] [O] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et les frais d’exécutionCondamner Madame [P] [O] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’affaire a été retenue à l’audience du 19 octobre 2023 et mise en délibéré au 14 décembre 2023.

Par courrier recommandée avec avis de réception délivré le 4 décembre 2023, Madame [P] [O] a écrit à la juridiction en indiquant que sa fille était hospitalisée le jour de l’audience, raison pour laquelle elle n’avait pas comparu. Elle expose sa situation personnelle et financière et demande des délais pour régler sa dette locative.

Par ordonnance du 14 décembre 2023, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats au 25 janvier 2024 à 14 heures aux fins d’inviter :

Madame [P] [O] à justifier du paiement de l’intégralité du loyer courant avant l’audience ;La société LOGIREM à faire des observations sur les délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire formulée par Madame [O] et à produire avant cette audience, le bail d’emplacement de parking annexe.

A l’audience le 25 janvier 2024, la SA LOGIREM représentée par son conseil actualise la dette locative à environ 9.000 euros. Il fait état de l’absence de bail de stationnement.

Il s’oppose aux délais de paiement et à la demande de suspension du jeu de la clause résolutoire.

Madame [P] [O] comparait en personne. Elle indique attendre un troisième enfant et avoir interrompu le paiement des loyers en raison de la perte de son emploi.

Elle mentionne que la demande de FSL a été refusée par le bailleur et précise souhaiter reprendre le paiement de son loyer.

La décision a été mise en délibéré au 28 mars 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I. Sur la recevabilité

Sur la dénonciation en Préfecture :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation délivrée le 1er août 2023 a été dénoncée le 3 aout 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit au moins six semaines avant la première audience du 19 octobre 2023.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme :

La SA LOGIREM doit conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, saisir la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) deux mois avant la délivrance de l’assignation, cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la situation d’impayés locatifs a été notifiée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) le 8 décembre 2022.

Par conséquent l’action est recevable.

II. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, visant notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la clause du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, deux mois après un commandement resté infructueux,

En l’espèce le contrat de bail d’habitation prévoit une clause résolutoire en son article 7-6 à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 6 décembre 2022 pour un arriéré locatif de 4.027,30 euros.

Les sommes visées au commandement que la défenderesse ne conteste pas, n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois. En conséquence, la clause résolutoire est dans le principe acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 6 février 2023.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [P] [O] et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci. A défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

Le véhicule de Madame [P] [O] sera en revanche exclu de ce dispositif en ce qu’il ne constitue pas un effet mobilier garnissant le logement occupé et objet de la procédure.

Sur l’indemnité d’occupation :

Compte tenu du bail antérieur qui est résilié, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Madame [P] [O] sera redevable à titre provisoire d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer soit 658,01 euros. Ce montant sera majoré des charges telles que mentionnées au décompte, soit 79,82 euros.

Il sera donc dû à ce titre la somme provisionnelle de 737,83 euros et ce jusqu’à la libération effective des lieux et restitution des clés au propriétaire.

L’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, la demande d’indexation sera écartée.

Sur le paiement des sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif actualisé et arrêté au 17 janvier 2024 que Madame [P] [O] reste débitrice d’une dette de 9.544,53 euros.

La défenderesse ne conteste pas cette somme.

Madame [P] [O] sera donc condamnée au paiement de la somme, non sérieusement contestable de 9.544,53 euros à titre provisionnel.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Madame [P] [O] expose avoir perdu son emploi et attendre son troisième enfant.

Si elle indique n’avoir pu bénéficier d’un plan FSL en raison du refus de la SA LOGIREM, elle n’en justifie pas.

En tout état de cause, elle ne justifie pas d’une reprise du paiement des loyers.

La demande de délais de paiement ne peut qu’être rejetée.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Au regard également de l’absence de reprise de paiement de loyers, la demande de suspension de la clause résolutoire ne peut qu’être rejetée.

III. Sur les mesures accessoires

Sur les dépens et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Madame [P] [O] qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé, dont le coût du commandement de payer.

L’équité ne commande pas qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

DECLARONS la SA [Adresse 2] recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 6 février 2023.

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties ;

ORDONNONS l’expulsion de Madame [P] [O] de tous occupants de son chef des lieux loués situés [Adresse 4] au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [P] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [P] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai de quinze jours, la SA D’HLM LOGIREM pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, hormis le véhicule propriété de Madame [P] [O], à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

CONDAMNONS Madame [P] [O] à payer à titre provisionnel à la S.A [Adresse 2] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 737,83 euros à compter du 7 février 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [P] [O] à payer à la S.A. D’HLM LOGIREM, la somme de 9.544,53 euros à titre de provision représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 17 janvier 2024 ;

DEBOUTONS la S.A D’HLM LOGIREM de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [P] [O] aux entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LE JUGE