TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 Mai 2024

Président : M^me HAK Mélanie

Greffier : M^me DEGANI Agustina

Débats en audience publique le : 22 Février 2024

GROSSE :

Le 03 mai 2024

à M^e Cécile LEGOUT

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 03 mai 2024

à M.[V] [Z]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00431 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4NIE

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. M’IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Cécile LEGOUT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [V] [Z]

né le 17 Octobre 1985 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

comparant

Madame [Y] [Z]

née le 18 Août 1978 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

non comparante

— 

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 19 juin 2020, la SARL M’IMMO a donné à bail à Monsieur [V] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 465 euros charges comprises.

Par acte du même jour annexé au bail, Madame [Y] [Z] s’est portée caution solidaire.

Des loyers étant demeurés impayés, la SARL M’IMMO a fait signifier à Monsieur [Z], par acte de commissaire de justice en date du 21 septembre 2023, un commandement de payer la somme de 1.683,36 euros, visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 20 décembre 2023 la SARL M’IMMO a attrait Monsieur [V] [Z] et Madame [Y] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, afin de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties faute du paiement des causes du commandement ;ordonner l’expulsion des locataires et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à l’expiration du délai de huit jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ;ordonner la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux en tel garde-meubles aux frais, risques et périls du locataire ; condamner solidairement Monsieur [V] [Z] et Madame [Y] [Z] à lui payer :* la somme provisionnelle de 1.768,49 euros au titre de la dette locative, correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés arrêtés au 7 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 septembre 2023 ;

* une indemnité d’occupation provisionnelle de 502,71 euros à compter du 3 novembre 2023 jusqu’à libération effective des lieux, révisable selon les dispositions contractuelles ;

* la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Appelée à l’audience du 22 février 2024, l’affaire a été retenue et plaidée.

A cette audience, la SARL M’IMMO, représentée par leur conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle a actualisé sa créance à un montant de 1.321,72 euros, comptes arrêtés au 12 février 2024 et terme de février 2024 inclus.

Monsieur [V] [Z] a comparu en personne. Il a indiqué avoir signé un préavis de départ la veille de l’audience, avoir rendu les clés et effectué l’état des lieux. Il n’a pas contesté la dette locative et s’est engagé à la régler, sollicitant de pouvoir régler 100 euros par mois.

Bien que régulièrement citée à étude, Madame [Y] [Z] n’a pas comparu et n’a pas été représentée lors des débats.

Le délibéré a été fixé au 2 mai 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Madame [Y] [Z] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à la SARL M’IMMO.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 19 juin 2020 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 septembre 2023, pour la somme en principal de 1.683,36 euros.

Le commandement de payer est demeuré partiellement infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 21 novembre 2023.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Z], devenu occupant sans droit ni titre à cette date.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [Z] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, selon les clauses d’indexation et de révision initialement prévues, et de condamner Monsieur [Z] à son paiement.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et le recours à la force publique sont de nature à réparer le préjudice subi par la SARL M’IMMO et à favoriser la bonne exécution de la décision.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, leur séquestration étant à ce stade hypothétique. La demande en ce sens sera donc rejetée.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [Z] reste devoir une somme de 1.321,72 euros à la date du 12 février 2024, correspondant à l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de février 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [Z] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

Il sera donc condamné par provision, au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 septembre 2023.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Compte tenu des efforts de règlement du locataire ces derniers mois, de sa bonne foi qui n’est pas remise en cause, du montant de la dette qui permet d’envisager son apurement dans les délais légaux, enfin des propositions de règlement formulées, il convient d’accorder à Monsieur [Z] des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Sur l’engagement de la caution

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard ».

En l’espèce, Madame [Y] [Z] s’est portée caution solidaire et indivisible pour le paiement des loyers, charges, indemnités d’occupation, toutes sommes qui pourraient être dues du fait du locataire jusqu’à la remise effective des clés, jusqu’à concurrence de 32.400 euros et jusqu’au 18 juin 2026.

Le commandement de payer a été dénoncé à Madame [Z] le 27 septembre 2023, soit moins de 15 jours après sa signification au locataire.

Madame [Z] sera donc tenue solidairement du paiement de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

L’équité exige de condamner solidairement Monsieur [V] [Z] et Madame [Y] [Z] qui succombent, à payer à la SARL M’IMMO une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Parties perdantes, ils supporteront solidairement la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 juin 2020 entre la SARL M’IMMO et Monsieur [V] [Z], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 21 novembre 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [V] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DISONS n’y avoir lieu d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [V] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SARL M’IMMO, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [V] [Z] et Madame [Y] [Z], es qualité de caution solidaire à payer à la SARL M’IMMO, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, due à compter du 21 novembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [V] [Z] et Madame [Y] [Z], es qualité de caution solidaire à payer à la SARL M’IMMO, la somme provisionnelle de 1.321,72 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, comptes arrêtés au 12 février 2024, terme du mois de février 2024 inclus, en deniers et quittances pour tenir comptes des règlements déjà effectués ;

AUTORISONS Monsieur [V] [Z] à s’acquitter de sa dette par 13 échéances successives et mensuelles de 100 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELONS que la décision du juge d’accorder des délais suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [V] [Z] et Madame [Y] [Z], es qualité de caution solidaire, à payer à la SARL M’IMMO la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [V] [Z] et Madame [Y] [Z] es qualité de caution solidaire, aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier Le président