MINUTE N° : 26/22

DU : 17 février 2026

JUGEMENT : réputé contradictoire et en premier ressort

DOSSIER : N° RG 21/00616 – N° Portalis DBXZ-W-B7F-CE4C / 01ère Chambre civile

AFFAIRE : S.C.I. ADI2 C/ S.A.R.L. R SOLER et autres

DÉBATS : 24 novembre 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du peuple français

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

PREMIERE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU DIX SEPT FÉVRIER DEUX MILLE VINGT SIX

Composition lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENTE : M^me Claire SARODE, juge (magistrat rédacteur)

ASSESSEURS : M^me Elodie THEBAUD, Juge

M. Jean-François GOUNOT, magistrat à titre temporaire

GREFFIERE : M^me Céline ABRIAL,

Après en avoir délibéré conformément à la loi, le Tribunal a rendu sa décision le 17 février 2026 par mise à disposition au greffe ;

JUGEMENT rendu publiquement par mise à disposition au greffe 17 février 2026 ;

PARTIES :

DEMANDEUR :

S.C.I. ADI2

siège social : 200 Rocade Nord – 30520 SAINT MARTIN DE VALGALGUES

immatriculée au RCS de Nîmes sous le n° 790 213 862, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège

représentée par M^e Céline GABERT de la SELARL FAYOL & ASSOCIES, avocat au barreau d’ARDECHE,

DÉFENDEURS :

S.A.S. APAVE INFRASTRUCTURES ET CONSTRUCTION FRANCE

siège social : 06 Rue du Général Audran – Immeuble Canopy – 92400 COURBEVOIE

immatriculée au RCS de Nanterre sous le n° 903 869 071, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège

représentée par Maître Aude GUIRAUDOU SAMSON de la SELARL AUDE GUIRAUDOU SAMSON, avocat au barreau d’ALES, avocat postulant et M^e Anne MARTINEU de la SELARL BERTHAUD & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

S.A.S. APAVE SUDEUROPE

siège social : ZAC SAUMATY – 08 Rue Jean-Jacques Vernazza – 13016 MARSEILLE

immatriculée au RCS de Marseille sous le n° 518 720 925, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège

représentée par Maître Aude GUIRAUDOU SAMSON de la SELARL AUDE GUIRAUDOU SAMSON, avocat au barreau d’ALES, avocat postulant et M^e Anne MARTINEU de la SELARL BERTHAUD & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

S.A. AXA FRANCE IARD

siège social : 313 Terrasses de l’Arche – 92727 NANTERRE

immatriculée au RCS de Nanterre sous le n° 722 057 460, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège

représentée par Maître Geoffrey PITON de la SCP B.C.E.P., avocat au barreau de NÎMES,

S.A.R.L. R SOLER

siège social : 1206 Route de Bagnols – 30100 ALES

immatriculée au RCS de Nîmes sous le n° 501 435 499, prise en la personne de son liquidateur judiciaire la SELARL SBCMJ selon jugement du Tribunal de commerce de Nîmes en date du 30 novembre 2022

non comparante, ni representée à l’audience mais représentée par M^e Séverine MOULIS, avocat au barreau de NÎMES,selon dernière constitution et conclusions présentes au dossier

S.E.L.A.R.L. SBCMJ, liquidateur judiciaire de la SARL R SOLER

siège social : 22 Rue Taisson – 30100 ALES

immatriculée au RCS de Nîmes sous le n° 504 384 504, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège

défaillante

S.A.R.L. SOCIETE D’EXPLOITATION DES ETABLISSEMENTS FIOL

siège social : 1196 route d’Uzès – 30100 ALES

immatriculée au RCS de Nîmes sous le n° 339 795 312, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège

défaillante

S.A.S. ARCHITECTURE INGENIERIE TECHNIQUE ECONOMIE DE LA CONSTRUCTION (AITEC)

siège social : 1830 Chemin de Saint Etienne à Larnac – 30100 ALES

immatriculée au RCS de Nîmes sous le n° 419 802 483, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège

représentée par Maître Philippe L’HOSTIS de la SCP ALBERTINI-ALEXANDRE-L’HOSTIS, avocat au barreau d’AVIGNON,

S.A.R.L. B&B HOTELS

siège social : 271 Rue du Général Paulet – 29200 BREST

immatriculée au RCS de Brest sous le n° 378 047 500, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège

représentée par M^e Florence MENDEZ, avocat au barreau d’ALES, avcoat postulant et Maître Sébastien PINOT de la SCP BIGNON LEBRAY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

S.A.S. MATEU ET FILS

siège social : 72 Rue de Garrigotte – 30320 MARGUERITTES

immatriculée au RCS de Nîmes sous le n° 494 491 616, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège

défaillante

S.A.S. APSYS-E

siège social : 25 Avenue Amédée Bollée – 30900 NÎMES

immatriculée au RCS de Nîmes sous le n° 793 891 805, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège

non comparante, ni representée à l’audience mais représentée par Maître Marie MAZARS-KUSEL de la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI, avocat au barreau de NÎMES, selon dernière constitution et conclusions présentes au dossier

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

En 2014, la SCI ADI2 entreprenait la construction d’un hôtel B&B à Saint-Martin de Valgalgues (30520).

Le 13 octobre 2014, la SCI ADI2, assurée en garantie dommage ouvrage par le GAN ASSURANCES, confiait à la SAS AITEC (ARCHITECTURE INGENIERIE TECHNIQUE ECONOMIE DE LA CONSTRUCTION) la maîtrise d’œuvre de la construction en mission complète de base de conception, de direction et d’exécution des travaux et une mission complémentaire d’Ordonnancement, pilotage et coordination (OPC) hors les études d’exécution (EXE) à la charge des entreprises attributaires.

Les différents lots de travaux étaient confiés à :

La SARL R SOLER, assurée par AXA FRANCE IARD, pour le lot 8 Plomberie sanitaire et le lot 9 : Chauffage Rafraichissement Ventilation.La SAS MATEU ET FILS pour le lot 6 Doublages, Cloisons et faux plafonds.La SAS APSYS-E pour le lot 7 : Electricité, Courants forts, Courants faibles.La sarl SOCIETE D’EXPLOITATION DES ETABLISSEMENTS FIOL pour le lot 4 : Menuiseries extérieures et le lot 5 Menuiseries intérieures. La SAS APAVE SUD EUROPE pour le contrôle technique des travaux.

Le 08 juillet 2015, les travaux de la sarl R SOLER étaient réceptionnés avec certaines réserves pour lesquelles ladite société intervenait.

Le rapport final de l’APAVE ne contenait aucune observation défavorable ou réservée sur les ouvrages réalisés.

Eté 2015, l’exploitation de l’hôtel démarrait.

Le 16 février 2016, la SCI ADI2 adressait à la SARL R SOLER une lettre recommandée avec accusé de réception pour se plaindre de défauts d’isolation acoustique, du fonctionnement trop bruyant des systèmes de chauffage, de climatisation et de la VMC, ainsi que de certains défauts de fonctionnement.

Le 05 avril 2026, la société QCS SERVICES établissait un rapport de mesures acoustiques montrant des valeurs d’isolement aérien et des bruits d’équipements individuels et collectifs non conformes à la règlementation.

En mai 2026, le BET AEF établissait un rapport concluant à des non conformités sur les températures d’eau chaude et sur la ventilation double flux.

Le 30 mars 2016, un rapport d’expertise amiable était réalisé à la demande de l’assureur D.O. GAN.

Le 02 avril 2016, la compagnie GAN ASS déniait sa garantie, arguant de l’absence de mise en demeure adressée aux constructeurs pour les désordres constatés.

Le 28 juin 2016, en l’état, la SCI ADI2 assignait la SARL R SOLER et la SAS AITEC en référé expertise.

Par ordonnance du 06 octobre 2016, le Juge des référés du Tribunal de grande instance d’Alès nommait Madame [X] [C], expert judiciaire, pour y procéder.

Par ordonnances des 01er et 15 décembre 2016, 30 mars et 09 novembre 2017, la mesure d’instruction était étendue à GAN ASSURANCES, à AXA FRANCE, à la société B&B, à la SAS MATEU & FILS, à la SAS APSYS-E, à la SAS APAVE SUDEUROPE, à la SARL FIOL et à la SA ETS CHAROT.

Par ordonnance du 10 septembre 2018, la mission de l’experte était étendue aux désordres de climatisation.

Le 26 février 2021, Madame [C] déposait son rapport définitif.

Le 27 mai 2021, la SCI ADI2 assignait la SARL R SOLER, la SCOP AITEC, la SA AXA, la SAS MATEU et FILS, la SAS APSYS-E, la sarl FIOL afin que soit reconnue la responsabilité décennale desdites sociétés, ou, subsidiairement, leur responsabilité contractuelle, et en réparation de son préjudice.

Le 10 mars 2022, la SAS AITEC assignait en intervention forcée la SAS APAVE et la SAS B et B HOTELS.

Le 04 octobre 2022, Madame la Juge de la Mise en Etat ordonnait la jonction des deux procédures qui se poursuivaient sous le n° RG 21/616.

Le 30 novembre 2022, la SART R SOLER bénéficiait d’une procédure de liquidation judiciaire.

Par acte du 12 mars 2025, la SCI ADI2 a attrait dans la cause la SELARL SBCMJ ès qualité de liquidateur la SARL R SOLER. Par ordonnance du 03 juin 2025, ce dossier a été également joint au dossier RG 21/616.

Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par RPVA le 27 novembre 2025, soit le jour de la clôture, la SCI ADI2 demande au Tribunal :

« Vu les articles 1792 et suivants du Code civil, vu l’article 1147 anciens du Code civil, vu les articles 1231-1 et suivants du Code civil,

A titre principal,

DIRE ET JUGER que la SCI ADI2 est recevable et bien fondée à agir dans le cadre des présentes, HOMOLOGUER le rapport d’expertise judiciaire déposé par Madame [C] le 21 février 2021, DIRE ET JUGER que la responsabilité civile décennale des sociétés R SOLER et AITEC est engagée sur le fondement des dispositions des articles 1792 et suivants du Code civil, concernant tous les désordres et non-conformités dénoncés, DIRE ET JUGER que la responsabilité civile décennale des sociétés R SOLER, AITEC, MATEU et APSYS-E est engagée sur le fondement des dispositions des articles 1792 et suivants du Code civil, concernant les désordres acoustiques, DIRE ET JUGER que la SCI ADI2 dispose d’une action directe à l’encontre de l’assureur responsabilité civile décennale de la société R SOLER, A titre subsidiaire,

DIRE ET JUGER que la responsabilité contractuelle des sociétés R SOLER et AITEC est engagée sur le fondement des dispositions de l’article 1147 ancien du code civil et les articles 1231-1 nouveau du code civil, concernant toutes les non-conformités dénoncées, DIRE ET JUGER que la responsabilité civile contractuelle des sociétés R SOLER, AITEC, MATEU et APSYS-E est engagée sur le fondement des dispositions de l’article 1147 ancien du code civil et les articles 1231-1 nouveau du code civil, concernant les désordres acoustiques, En conséquence,

CONDAMNER in solidum les sociétés R SOLER, AITEC et AXA à verser à la SCI ADI2 la somme de 164.169, 20 € HT au titre du préjudice matériel, déduction faite des désordres liés à l’acoustique, et indexée sur l’indice BT01 ; CONDAMNER in solidum les sociétés R SOLER, AITEC, AXA, MATEU ET FILS, et FIOL à verser la somme de 50.000 € HT au titre du préjudice matériel lié à l’acoustique et indexée sur l’indice BT01 ; CONDAMNER in solidum les sociétés R SOLER, AITEC et AXA à verser la somme de 16.809, 88 € TTC au titre des frais avancés en marge des opérations expertales compte tenu des dysfonctionnements de l’installation litigieuse ; CONDAMNER in solidum les sociétés R SOLER, AITEC et AXA à verser la somme de 20.000 € TTC au titre du préjudice de jouissance ; CONDAMNER in solidum les sociétés R SOLER, AITEC et AXA in solidum à verser la somme de 15.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ceux compris les frais d’expertise, le tout avec exécution provisoire. ».

Au soutien de ses demandes, la SCI ADI2 rappelle les différents désordres constatés par l’Expert judiciaire à savoir :

l’absence de trou d’homme dans les deux ballons d’eau chaude, l’expert ayant constaté que les deux ballons d’eau chaude fournis étaient de marque CHAROT alors que le CCTP mentionne la marque LACAZE et qu’ils n’étaient pas munis dudit trou d’homme, pourtant prévu sur les modèles choisis, empêchant tout nettoyage en profondeur de ceux-ci ; qu’ils n’étaient pas équipés des mêmes éléments que ceux choisis et seraient à l’origine d’une surconsommation d’énergie, l’expert retenant la responsabilité de R SOLER et AITEC pour le désordre relatif à l’absence de trou d’homme.la non-conformité des canalisations eau chaude et eau froide, le sapiteur expliquant que le diamètre des tubes d’alimentation principale en eau chaude et en eau froide est insuffisant et que les raccords utilisés contribuent à augmenter les restrictions de passage et l’Expert judiciaire retenant la responsabilité des sociétés R SOLER ET AITEC ;les désordres relatifs au réseau hydraulique de chauffage, l’Expert judiciaire retenant que les sociétés R SOLER ET AITEC sont responsables : les désordres de distribution aux étages et les conduits aérauliques en toiture, l’expert retenant la responsabilité des sociétés R SOLER ET AITEC,les désordres sur le réseau hydraulique de chauffage, l’expert retenant la responsabilité des sociétés R SOLER ET AITEC ; les désordres sur la centrale de traitement de l’air et le caisson d’extraction, l’Expert judiciaire retenant la responsabilité des sociétés R SOLER ET AITEC ;les désordres sur le caisson technique sur entrée des chambres, l’expert retenant la responsabilité des sociétés R SOLER, AITEC ainsi qu’à la société B&B : les désordres affectant la pompe à chaleur, l’Expert judiciaire retenant la responsabilité des sociétés R SOLER et AITEC ;Les désordres acoustiques, 5 des 10 configurations testées étant non conformes au cahier des charges B&B, l’Expert judiciaire imputant les désordres acoustiques aux sociétés R SOLER, AITEC, MATEU et fils, APSYS-E et FIOL ; à ce titre, elle conteste la demande de non responsabilité de la société APSYS-E, intervenue que pour la pose des détecteurs de fumée, soutenant que l’expert a conclu que l’absence de dispositif phonique des détecteurs lors de leur pose participe à la propagation des bruits, et donc par suite, au désordre acoustique.

Elle soutient le caractère décennal de l’ensemble de ces désordres, rappelant la jurisprudence de la Cour de Cassation qui retient que le désordre apparent et non réservé à la réception, qui n’est appréciable que plus tard dans son étendue, sa cause et ses conséquences, relève de la garantie décennale (Cour de Cassation, 3ème chambre civile, 27 avril 1977) et qu’en l’espèce, elle ne pouvait pas appréhender les conséquences de l’absence de trou d’homme dans les chauffe-eaux, ni de l’absence d’isolation sur le réseau des gaines aérauliques, qu’elle ne peut être tenue responsable du défaut de pression d’eau en raison de l’installation d’économiseur ou la présence de particules de calcaire, alors que le rapport de l’Expert judiciaire retient une installation non conforme, que ce soit aux règles de l’art ou aux normes en vigueur ; concernant le réseau hydraulique de chauffage en couverture, elle rappelle les dispositions de l’article L.123-2 du code de la construction et de l’habitation, un ouvrage étant considéré comme impropre à destination pour défaut de performance énergétique s’il est rapporté la preuve d’une surconsommation énergétique « ne permettant l’utilisation de l’ouvrage qu’à un cout exorbitant », ce qui aurait été constaté par l’expert. Concernant la centrale de traitement de l’air et le caisson d’extraction, elle soutient que la mise en œuvre relevait de la seule responsabilité de R SOLER et que l’expert avait conclu à une non-conformité.

A titre subsidiaire, elle soutient la responsabilité contractuelle des sociétés R SOLER et AITEC.

Elle demande que soient retenus les montants de réparation établis par l’expert, rappelant que seules la SAS AITEC et elle-même ont transmis des devis de réparation et que l’expert a rejeté celui présenté par AITEC, CLIMAVIE ne s’étant pas rendue sur site et ayant sous-estimé le coût de main d’œuvre, alors que BONNEFOI assurait déjà l’entretien des installations.

Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par RPVA le 01er septembre 2025, la compagnie AXA demande au Tribunal :

« À TITRE PRINCIPAL, Vu l’article 1792 du code civil, Vu l’article 1147 du code civil dans sa version antérieure au 01er octobre 2016, et l’article 1231-1 du code civil dans sa version postérieure au 01er octobre 2016,

DÉBOUTER l’ensemble des demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de la compagnie AXA,

CONDAMNER le(s) succombant(s) à payer à la compagnie AXA les entiers dépens de l’instance outre la somme de 3.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

À TITRE SUBSIDIAIRE, Vu l’article 1382 du code civil, dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, devenu 1240,

RAMENER les demandes de la SCI ADI 2 à de plus justes proportions,

CONDAMNER la société AITEC et son assureur à relever et garantir la compagnie AXA de l’ensemble des condamnations qui seraient prononcées à son encontre,

CONDAMNER la société AITEC et son assureur à payer à la compagnie AXA les entiers dépens de l’instance outre la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

À TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE Vu l’article 1134 du code civil, dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, applicable en l’espèce,

RAMENER les demandes de la SCI ADI 2 à de plus justes proportions,

DÉBOUTER les parties présentant des demandes visant à être relevés et garantis par la compagnie AXA,

PRONONCER l’opposabilité des plafonds, limites et notamment des franchises contractuelles, s’élevant chacune à 1500 euros, à la société SOLER, quel que soit le régime de garantie mis en œuvre,

STATUER ce que de droit sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile. »

Elle soutient que les conditions d’application de la garantie décennale ne sont pas réunies puisque les désordres n’étaient pas cachés à la réception, qu’il est ainsi pour les ballons de production ECS qui sont conformes à leurs destinations et ne présentent pas de dysfonctionnement, l’expert n’ayant pas constaté d’insuffisance dans la fourniture d’Eau Chaude Sanitaire et les Ets CHAROT ayant rappelé que le trou d’homme n’est en rien une obligation pour permettre la maintenance des équipements, qu’il n’existerait qu’un défaut de conformité au contrat qui ne relève pas de la garantie décennale et elle soutient qu’il appartient à la SCI de rapporter la preuve qu’elle ne pouvait envisager les conséquences de l’absence de trou d’homme ; concernant le réseau de distribution, elle soutient que, même en l’absence de conformité au DTU 60.11, les nombreux essais réalisés sur place n’ont pas permis de mettre en évidence de dysfonctionnement sur les installations ECS et que les débits les moins importants auraient été constatés sur des robinets équipés par le maître de l’ouvrage d’économiseur d’eau ou bouchés par des particules de calcaire au niveau des mousseurs ; concernant les problématiques de calorifuge et de colmatage des points de pénétration des réseaux, elle soutient qu’elles ne relèvent que de la responsabilité contractuelle de R SOLER et de AITEC ; concernant l’insuffisance de température ECS en un point du circuit, elle soutient que la mise en place du complément d’isolation permettra sans doute de corriger cette non-conformité qui ne relève pas de sa garantie ; concernant la surconsommation électrique, elle soutient qu’elle n’est démontrée ni par l’expert, ni par la demanderesse, qu’il n’est pas de nature à compromettre la destination de l’ouvrage et qu’il était visible ; concernant l’absence d’isolant sur le réseau hydraulique de chauffage Isolation, elle rappelle que l’expert a reconnu qu’il s’agissait d’un désordre visible et que la SCI ADI2 ne rapporte pas la preuve de ce qu’elle ne pouvait envisager les conséquences exactes de cette non-conformités ; concernant l’isolation du réseau toiture et du Réseau Gaine aéraulique, elle soutient également des désordres visibles ; concernant le Réseau Hydraulique de chauffage en toiture, elle soutient que les défauts identifiés par l’expert ne sont pas de nature à compromettre la destination de l’ouvrage qui est en exploitation depuis plusieurs années maintenant, que la SCI ne peut se prévaloir de l’article L.123-2 du code de la construction et de l’habitation qui n’est entré en vigueur en 2021 et que, de toute manière, la SCI ne rapportait la preuve d’une « surconsommation énergétique ne permettant l’utilisation de l’ouvrage qu’à un coût exorbitant », rappelant à ce titre que l’expert avait constaté le défaut d’entretien par la SCI et qu’aucun calcul de température ou de présence de particules extérieures dans les chambres n’avait été réalisé ; qu’il en est de même concernant le grief relatif aux caissons techniques et elle soutient que le maître de l’ouvrage, représenté par des sachants lors des réunions de chantier, aurait imposé la mise en place d’une grille sur le plénum intégrant le soufflage et la reprise, entrainant le défaut qu’il dénonce ; concernant le surdimensionnement de la PAC, elle rappelle que l’expert n’a pas mis en évidence une surconsommation, rappelant que l’installation a été validée par AITEC ; concernant les plots, elle soutient que l’expert n’a pas fixé de délai de sorte qu’il est impossible de déterminer si cela interviendrait dans le délai d’épreuve décennal, alors qu’il n’a été relevé de défaut d’étanchéité, les déformations sont limitées à un seul plot ; concernant les clapets anti–retour, elle soutient que, si ceux-ci ne sont pas conformes, ils restent parfaitement opérationnels et peuvent être changés lors d’une opération de maintenance ; concernant l’acoustique, elle soutient que le bruit aérien entre pièce relevait d’un défaut de conception et de suivi du maître d’œuvre et que, pour les bruits d’équipement, il n’existerait de données réglementaires et que nombres d’hôtels fonctionnent parfaitement en ayant des niveaux de performance acoustique moindre, rappelant les commentaires positifs sur les sites internet laissés par les clients ; enfin, elle soutient les nombreux défauts d’entretien qui relèvent des obligations de B&B vis-à-vis de ses clients.

A titre subsidiaire, elle soutient que, pour le cas où certains désordres seraient reconnus comme non visibles par la SCI, ils l’étaient pour AITEC ce qui lui cause un préjudice dans la mesure où celle-ci ne les a pas dénoncés, que l’absence de réserves des désordres constitue une faute directement à l’origine de la mise en œuvre d’une garantie qui n’aurait pas dû l’être et elle demande à être relevée et garantie par cette dernière sur le fondement de l’article 1382 du code civil, rappelant que, par un arrêt du 13 janvier 2020, l’Assemblée Plénière de la Cour de cassation a jugé que « le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage ».

A titre infiniment subsidiaire, elle demande que soient appliquées les deux franchises de 1.500,00 € contenues dans le contrat qui la liait à la société R SOLER et soutient que la somme sollicitée au titre de l’article 700 du code de procédure civile serait manifestement excessive et injustifiée. Elle demande le rejet de l’appel en garantie de la société APAVE, n’étant pas son assureur. Elle soutient que les sommes sollicitées par la SCI ADI2 au titre de ses préjudices immatériels sont excessives et ne sont pas justifiées, la SCI ne démontrant pas avoir réglé les factures du BET AEF et des sociétés TRANE et BONNEFOI et réclamant un préjudice de jouissance alors que le bien est donné à bail.

Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par RPVA le 22 août 2025, la SAS AITEC demande au tribunal :

« Par application des dispositions de l’article 1792 du code civil, de l’article 1240 du code civil, de l’article L.124-3 du code des assurances et du droit d’appeler en garantie,

JUGER que les désordres relèvent de la responsabilité légale décennale des constructeurs. DEBOUTER la SCI ADI2 de toutes ses réclamations excédant au titre de la réparation des dommages matériels la somme totale de 124.141 €. Subsidiairement, LA DEBOUTER de toutes ses réclamations excédant au titre de la réparation des dommages matériels la somme totale de 154.141 €.

DEBOUTER la SCI ADI2 de toutes ses réclamations au titre des préjudices immatériels allégués. Subsidiairement, LA DEBOUTER de toutes ses réclamations excédant au titre des préjudices immatériels la somme de 14.824,90 € HT.

LA DEBOUTER de l’intégralité de la demande formée au titre du préjudice de jouissance allégué. DEBOUTER la SCI ADI2 de l’intégralité de sa réclamation au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, Subsidiairement, REDUIRE la demande à hauteur de ce que l’équité commande.

En tout état de cause,

Sur les condamnations qui relèveraient de la responsabilité contractuelle, DEBOUTER la SCI ADI2 de l’intégralité des demandes dirigées contre la société AITEC ou, très subsidiairement, DEBOUTER la SCI ADI2 de l’intégralité des demandes excédant à l’encontre de la société AITEC, au titre de la perte de chance d’obtenir la réparation des défauts par l’entreprise R SOLER, 10 % du dommage qui serait retenu.

CONDAMNER la société AXA FRANCE IARD en qualité d’assureur de la société R SOLER à garantir la société AITEC à hauteur de 90 % de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre en principal, intérêts, frais et dépens et : in solidum avec la société APAVE INFRASTRUCTURES ET CONSTRUCTION venue aux droits de la SAS APAVE SUDEUROPE au titre des désordres affectant les gaines techniques et des préjudices consécutifs s’y rapportant ; in solidum avec la société B&B HOTELS au titre des désordres affectant les ventilos convecteurs des chambres et des préjudices consécutifs s’y rapportant.DEBOUTER la société APAVE INFRASTRUCTURES ET CONSTRUCTION de l’intégralité des demandes formées contre la société AITEC en principal et garantie ainsi qu’au titre des frais et dépens de l’instance. CONDAMNER in solidum les sociétés MATEU ET FILS, APSYS-E et FIOL à garantir la société AITEC de l’intégralité des condamnations qui seraient prononcées à son encontre au titre de la correction des défauts ponctuels d’isolation concernant leurs travaux et des préjudices consécutifs. DEBOUTER la société AXA FRANCE IARD et l’ensemble des parties de toute réclamation principale ou en garantie excédant à l’encontre de la société AITEC 10 % des condamnations qui seraient prononcées. CONDAMNER la société AXA FRANCE IARD à payer à la société AITEC la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. »

Elle rappelle que l’expert a constaté différents désordres affectant le réseau de distribution d’eau chaude et d’eau froide, la pompe à chaleur et le réseau hydraulique et aéraulique de chauffage, l’installation de traitement d’air et l’isolation acoustique des chambres, retenant principalement la responsabilité de la société R SOLER et dans une moindre mesure celle des entreprises MATEU ET FILS, APSYS-E et FIOL, de APAVE et de la société B&B en tant qu’assistant au maître d’ouvrage, que sa propre responsabilité a été retenue de manière systématique que pour avoir manqué de vigilance lors de la réception des travaux. Elle soutient que, de jurisprudence constante, la SCI ne peut pas rechercher à la fois sa responsabilité décennale et sa responsabilité contractuelle de droit commun, que le caractère apparent du désordre à la réception est apprécié au regard des seules compétences personnelles du maître de l’ouvrage et de sa capacité à constater l’existence du désordre litigieux, qu’il s’apprécie toujours en la personne du maître d’ouvrage lui-même et non du maître d’œuvre mandaté pour procéder à la réception. (Cass. 3e civ., 17 nov. 1993, n° 92-11.026). Elle rappelle la jurisprudence sur l’impropriété à destination qui doit s’apprécier spécifiquement à l’immeuble construit, à savoir un hôtel, soutenant que l’action de la SCI ADI2 relève bien de la garantie légale des constructeurs. Elle soutient que les non-conformités contractuelles invoquées par AXA pour dénier sa garantie ne permettent pas d’écarter les impropriétés à destination.

Concernant le réseau ECS, elle rappelle que l’expert a conclu à un risque de développement de légionelles dans les ballons (page 46) elle soutient que le remplacement des deux ballons n’est pas nécessaire et que ce n’est pas le défaut de présence d’un trou d’homme qui est source de désordre, mais l’usage intensif de l’équipement ce qui constitue un désordre non apparent relevant de la garantie décennale.

Concernant les caissons ventilo convecteurs, elle soutient que l’impropriété de l’installation à la destination d’hôtel est caractérisée, citant la jurisprudence en la matière. Elle demande de retenir l’évaluation faite par l’expert et soutient son absence de responsabilité ne pouvant être tenue responsable des défauts d’exécution de l’entreprise non plus que des modifications malheureuses imposées par B&B.

Concernant l’ensemble des gaines techniques, elle soutient que l’impropriété à la destination est établie au titre des dysfonctionnements avérés et du non-respect des normes en vigueur de même qu’en raison de l’atteinte portée à la sécurité incendie du bâtiment. Elle demande de retenir le coût évalué par l’expert.

Concernant l’ensemble toiture, elle soutient que l’expert a conclu à l’existence de désordres affectant le réseau hydraulique de chauffage en couverture, à savoir que non-seulement l’isolation ne respecte pas les exigences RT 2012 mais encore qu’elle se dégrade ce qui peut engendre des infiltrations d’eau, ce qui caractérise l’impropriété à destination, le défaut d’isolation du réseau engendrant également un déficit de chauffage et de rafraichissement dans l’ensemble de l’hôtel, que ce désordre n’était pas apparent. Elle demande de retenir le coût des réparations établi par l’expert.

Concernant la centrale de traitement de l’air, elle soutient que les constatations effectuées par l’expert, à savoir une qualité de l’air non conforme en matière d’hygiène et sanitaire et la nécessité de remplacer la CTA, caractérisent l’impropriété à destination, que les prescriptions du CCTP qu’elle a établies sont correctes mais n’ont pas été respectées par l’entreprise R SOLER et elle conteste l’argumentation de AXA à ce titre.

Concernant la pompe à chaleur, elle soutient que l’expert a conclu que les désordres qui l’affectent sont source d’un risque de contamination de l’eau potable de l’hôtel et d’atteinte consécutive à la santé de ses occupants, caractérisant l’impropriété à destination et elle conteste l’argument d’AXA qui soutient que la réparation de ce désordre relèverait d’une opération d’entretien.

Concernant le coût des études, plans et mise en service, elle soutient le caractère décennal de celui-ci, comme une suite aux désordres constatés.

Elle demande en conséquence que le préjudice matériel soit limité au total à la somme de 124.141,00 € HT, ou subsidiairement 154.141,00 € HT. Concernant les préjudices immatériels invoqués par la demanderesse, elle demande le rejet de la demande au titre des factures du BET AEF et des sociétés TRANE et BONNEFOI dont certaines ne sont pas à son ordre, la SCI ne rapportant pas la preuve qu’elle les a réglées ; subsidiairement, elle rappelle qu’il lui appartient de rapporter la preuve du caractère non récupérable de la TVA ; concernant le préjudice de jouissance, elle soutient qu’ils sont injustifiés, l’ensemble des locaux étant donné à bail et que le montant des frais irrépétibles réclamés est excessif.

Concernant la demande en responsabilité contractuelle, elle rappelle que l’expert n’a retenu aucune faute de conception de sa part et qu’il est de jurisprudence constante que l’architecte ne peut exercer une surveillance constante du chantier, de sorte que la seule existence de désordres, même multiples, ne suffit pas à caractériser la faute de l’architecte dans son obligation. Elle soutient que la faute qui lui est reprochée relèverait de l’appréciation d’une perte de chance, que la SCI ne peut faire valoir un préjudice compte tenu de la carence de R SOLER dans la reprise des désordres ; subsidiairement, elle demande que celle-ci soit retenue à hauteur de 10 % du dommage.

Elle entend exercer son recours contre les autres constructeurs et rappelle que le cahier des clauses particulières du contrat d’architecte en date du 13 octobre 2014 établit que les études d’exécution (EXE) et les études de synthèse (SYN) n’était pas à sa charge, mais à celle des entreprises (chapitre 0.5.5 du CCTP) et que l’expert n’a retenu à son encontre qu’un défaut de contrôle lors de la réception des travaux réalisés par la société R SOLER, justifiant la limitation de sa responsabilité à 10 % des dommages, le reste relevant de la responsabilité de R SOLER garantie par AXA qui doit donc la relever et garantir sans application d’une franchise. Elle s’oppose à l’action en garantie d’AXA et, subsidiairement, demande que celle-ci soit limitée à 10 %. Elle rappelle que la responsabilité des sociétés APSYS-E, MATEU et FIOL a été retenue par l’expert et elle demande, par application de l’article 1240 du Code civil, leur condamnation à la relever et garantir en totalité des condamnations qui seraient prononcées à son encontre au titre de la correction des défauts ponctuels d’isolation concernant leurs travaux et des préjudices consécutifs. Concernant APAVE, elle rappelle que l’expert a retenu sa responsabilité (pages 51, 54 et 58), que son rapport final approuvant la totalité des travaux est contradictoire aux nombreux désordres constatés et soutient que le signalement d’un défaut ponctuel de calfeutrement en chambre 221 est insuffisant compte tenu du risque d’incendie et la réparation est évaluée par l’expert à la somme de 29.511 € HT et non seulement à hauteur de 4.850 € HT (page 93). Elle demande donc à être relevée et garantie par APAVE in solidum avec AXA pour ce poste de préjudice à hauteur de 90 %. Elle demande le rejet de sa demande reconventionnelle en garantie et de sa demande d’article 700 dirigée contre elle. Concernant la société B&B HOTELS, elle soutient que celle-ci est intervenue pour imposer notamment la modification des grilles des caissons techniques aux entrées des chambres, source de désordres, que sa faute est établie. Elle demande donc à être relevée et garantie par B&B in solidum avec AXA pour ce poste de préjudice à hauteur de 90 %.

Dans le dernier état de ses conclusions signifiées par RPVA le 02 septembre 2025, la SARL B&B HOTELS demande au tribunal :

« Vu l’article 331 du Code de Procédure Civile, Vu l’article 1240 du Code civil, Vu les pièces produites aux débats,

A titre principal :

JUGER les demandes de la société AITEC sur le fondement de l’article 1250 du Code civil, et de toute autre partie à l’instance, formulées à l’encontre de la société B&B HOTELS irrecevables et non fondées en l’absence de faute de cette dernière ; JUGER non fondé l’appel en garantie présenté par la société AITEC à l’encontre de la société B&B HOTELS ; DEBOUTER la société AITEC, et toute autre partie à l’instance, de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de la société B&B HOTELS ; A titre subsidiaire :

REJETER toute condamnation à l’encontre de la société B&B HOTELS au titre de désordres qui ne relèveraient pas des désordres affectant les ventilos convecteurs et les caissons techniques ; CONDAMNER in solidum la société AITEC et la société AXA IARD FRANCE, en sa qualité d’assureur de la société R SOLER, à garantir la société B&B HOTELS de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre au titre des désordres affectant les ventilos convecteurs et les caissons techniques des chambres et des préjudices consécutifs s’y rapportant ; JUGER qu’en toute hypothèse, la part de responsabilité mise à la charge de la société B&B HOTELS au titre des désordres affectant les ventilos convecteurs et les caissons techniques ne saurait excéder 1% du montant du préjudice subi par la SCI ADI2, lequel devra être ramené à de plus juste proportion ; En tout état de cause :

CONDAMNER la société AITEC à verser à la société B&B HOTELS la somme de quatre mille (4.000) € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;CONDAMNER la société AITEC aux entiers dépens. ».

A titre principal, elle demande que soit constatée l’irrecevabilité de son appel en garantie en application des 325 et 331 du code de procédure civile soutenant qu’il n’existe aucun lien contractuel entre elle et aucune autre partie à la procédure n’ayant uniquement conclu un contrat de franchise avec la société HAPM, non présente à la procédure. Elle soutient qu’elle n’est intervenue auprès de son franchisé que lors de la visite de la chambre témoin uniquement pour vérifier la conformité de celle-ci aux critères esthétiques du groupe B&B ; enfin, elle rappelle que seul le franchisé voit sa responsabilité engagée en cas de non-respect du cahier des charges. Par conséquent, elle demande de rejeter la demande de garantie de AITEC. Sur la demande fondée sur la base de l’article 1240 du code civil, elle conteste les conclusions de l’expert et soutient l’absence de toute faute de sa part. Elle rappelle qu’elle est intervenue uniquement pour valider la chambre témoin et en veut pour preuve le dire de la SCI qui l’exclut de l’acte de bâtir, ce qui s’est concrétisé dans son absence dans l’assignation principale ; elle soutient qu’il en est de même de l’expert qui, dans ses conclusions, ne se prononce pas sur l’existence d’une éventuelle faute de sa part (pages 329 et suivantes), pas plus que dans ses réponses aux dires des parties. Elle soutient encore que le lien de causalité n’est pas plus démontré. A titre très subsidiaire, elle soutient que sa faute serait minime et aurait été sans incidence si les travaux réalisés par R SOLER l’avaient été dans les règles de l’art et que AITEC avait exigé un contrôle de fonctionnement des installations, pourtant prévu dans le CCTP qu’elle avait elle-même rédigé, mentionnant qu’elle-même n’est pas experte pour des travaux de ce type. En tout état de cause, elle demande que sa responsabilité soit limitée à 1% du montant du préjudice subi par la SCI ADI2.

Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par RPVA le 23 mai 2022, la SAS APSYS-e demande au Tribunal :

« VU les dispositions de l’article 1792 du Code Civil,

VU le rapport d’expertise judiciaire, ses annexes et les pièces produites par la SCI ADI2,

STATUANT dans les limites et proportions des condamnations sollicitées à l’égard de la SAS APSYS-e,

Au principal,

DEBOUTER la SCI ADI2 de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et conclusions à l’égard de la SAS APSYS-e ;JUGER que la responsabilité civile décennale de la Société SAS APSYS-e n’est pas engagée sur le fondement des dispositions de l’article 1792 du Code Civil ; JUGER que la responsabilité contractuelle de la Société SAS APSYS-e n’est pas engagée ;CONDAMNER la SCI ADI2 au paiement à la SAS APSYS-e de la somme de 4.000 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter l’ensemble des dépens relatifs à la procédure engagée ; Subsidiairement, et pour le cas où par extraordinaire le Tribunal retiendrait que la responsabilité de la SAS APSYS-e peut être engagée à raison des défauts ponctuels d’isolation phonique, dans les limites et proportions du rapport d’expertise tant à l’égard du quantum que de la responsabilité tenue,

DEBOUTER la SAS AITEC de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et conclusions portant demande de condamnation en garantie formulée à l’égard de la SAS APSYS-e ;CONDAMNER la SAS AITEC à garantir le SAS APSYS-e de toutes les condamnations prononcées au titre de la correction des défauts d’isolation phonique tant à raison de l’absence de mention au CCTP qu’à raison de sa défaillance dans la maitrise d’œuvre ;CONDAMNER la SAS AITEC au paiement à la SAS APSYS-e de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter l’ensemble des dépens relatifs à la procédure engagée ;STATUER ce que droit sur les chefs de demande ne concernant pas les défauts ponctuels d’isolation phonique. »

Elle soutient que sa responsabilité ne peut être engagée alors qu’il ressort du CCTP que celui-ci ne prévoit rien au sujet de la pose de dispositif phonique et qu’elle a en tous points respecté la fiche technique du fournisseur laquelle fiche ne prévoit aucun calfeutrement acoustique pour ce type de détecteurs de fumée, que si l’expert mentionne qu’il avait pris contact avec le fournisseur lequel lui aurait indiqué qu’il était possible de mettre en place un isolant au niveau du socle, aucune pièce n’est fournie à ce titre dans le rapport si ce n’est sa réponse à son dire (page 319). Elle soutient que la SCI ADI2 ne produit aucune pièce de nature à établir que la SAS APSYS-e aurait été défaillante et serait à l’origine de non-conformité ou de défauts et que le rapport acoustique est taisant sur l’existence de ponts phoniques liés aux détecteurs de fumée (Rapport pièce N°10 demanderesse) ; rappelant à ce titre que le rapport constate que certaines chambres sont conformes et d’autres non; elle soutient également que les travaux envisagés, d’un montant de 5.780,00 € HT, et non 50.000,00 € comme demandés, ne concernent en rien les détecteurs de fumée. Elle demande le rejet de l’appel en garantie de AITEC, rappelant que c’est elle qui a rédigé le CCTP ne mentionnant aucune isolation phonique des détecteurs et qu’elle ne rapporte pas la preuve de la faute de APSYS-e, alors même qu’elle reconnaît sa propre défaillance dans son obligation de contrôle. En tout état de cause, elle demande à être entièrement relevée et garantie par AITEC pour toute condamnation à son encontre.

Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par RPVA le 26 août 2025, la SAS APAVE INFRASTRUCTURES ET CONSTRUCTION FRANCE, venant aux droits et obligations de la société APAVE SUDEUROPE, demande au Tribunal :

« A titre principal :

REJETER les prétentions articulées à l’encontre de la société APAVE SUDEUROPE aux droits de laquelle vient la société APAVE INFRASTRUCTURES ET CONSTRUCTION France, A titre subsidiaire :

LIMITER le montant de la condamnation susceptible d’être prononcée à l’encontre de la société APAVE SUDEUROPE aux droits de laquelle vient la société APAVE INFRASTRUCTURES ET CONSTRUCTION France, à la somme de 4 850 euros HT, Sur le désordre au titre duquel l’expert judiciaire consacre la responsabilité de la société APAVE SUDEUROPE aux droits de laquelle vient la société APAVE INFRASTRUCTURES ET CONSTRUCTION France :

CONDAMNER in solidum, la société AITEC, et AXA France IARD, son assureur à relever et garantir la société APAVE SUDEUROPE aux droits de laquelle vient la société APAVE INFRASTRUCTURES ET CONSTRUCTION France de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre, et ce, à hauteur de 99 %, Sur les autres désordres au titre desquels l’expert judiciaire a écarté toute responsabilité de la société APAVE SUDEUROPE aux droits de laquelle vient la société APAVE INFRASTRUCTURES ET CONSTRUCTION France :

CONDAMNER in solidum, la société AITEC, AXA France IARD, ès-qualités d’assureur de la société R SOLER, la société APSY-E, la société MATEU ET FILS et la SOCIETE D’EXPLOITATION DES ETABLISSEMENTS FIOL à relever et garantir la société APAVE SUDEUROPE aux droits de laquelle vient la société APAVE INFRASTRUCTURES ET CONSTRUCTION France de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, et ce, en intégralité.Sur l’application des dispositions de l’article L.125-2 du Code de la Construction et de l’Habitation et dans le cadre des relations de la société APAVE SUDEUROPE aux droits de laquelle vient la société APAVE INFRASTRUCTURES ET CONSTRUCTION France avec les autres parties condamnées :

EXCLURE tout prononcé d’une quelconque condamnation in solidum à l’encontre de la société APAVE SUDEUROPE aux droits de laquelle vient la société APAVE INFRASTRUCTURES ET CONSTRUCTION France avec une partie condamnée au profit d’une autre partie condamnée, EXCLURE toute condamnation de la société APAVE SUDEUROPE aux droits de laquelle vient la société APAVE INFRASTRUCTURES ET CONSTRUCTION France à supporter l’insolvabilité de l’une des parties condamnées et en l’espèce, celle de la société R SOLER, METTRE la charge la part de la partie condamnée insolvable (et en l’espèce celle de la société R SOLER aux autres parties condamnées, En tout état de cause :

CONDAMNER la société AITEC à payer à la société APAVE SUDEUROPE aux droits de laquelle vient la société APAVE INFRASTRUCTURES ET CONSTRUCTION France, la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, CONDAMNER la société AITEC aux entiers dépens. ».

Elle rappelle qu’au terme du rapport d’expertise sa responsabilité serait engagée au titre des désordres affectant les conduites aérauliques en toiture et plus précisément, à celui du défaut de « calfeutrement aux traversées des parois », un tel défaut de calfeutrement étant de nature à « compromettre la sécurité incendie » et partant, caractériserait une impropriété à destination. Elle soutient le caractère apparent de ce désordre qui n’aurait pas fait l’objet de réserves à la réception, rappelant qu’elle avait mentionné le défaut lors de la visite de la chambre 221. Sur la demande présentée en application de l’article 1240, elle rappelle qu’au terme des dispositions des articles L.125-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation applicable en l’espèce et, à la norme NFP 03-100 à laquelle renvoie la convention de contrôle technique entre les parties, l’engagement de sa responsabilité de contrôleur technique suppose qu’il puisse être rapporté la preuve du fait que le sinistre caractérise l’aléa technique dont il avait à contribuer à la prévention au titre de sa mission et qu’il n’ait pas été émis les avis qui s’imposaient pour éviter sa survenance. Elle constate qu’au terme de ses dernières conclusions, AITEC ne demande plus sa garantie que pour les gaines techniques, désordre pour lequel elle avait bien alerté et qu’elle a donc bien émis les avis qui s’imposaient pour éviter la survenance du sinistre, rappelant que sa mission ne prévoit pas de prendre, ou de faire prendre, les mesures nécessaires pour donner à ses avis les suites prévues par le maitre de l’ouvrage, celles-ci relevant du pouvoir discrétionnaire du maître de l’ouvrage. Elle rappelle la jurisprudence propre à l’absence de mention dans le rapport définitif laquelle précise que peu importe le fait que le contrôleur technique n’ait pas émis d’avis défavorable au terme de son rapport final, dès lors qu’il est démontré qu’il a émis les avis qui s’imposaient pour éviter la survenance du sinistre. A titre subsidiaire, elle rappelle que sa responsabilité telle que définie par l’expert est extrêmement limitée et non pour la totalité des désordres, que la prestation en ce qui concerne le calfeutrement aux traversées des parois est estimée à 4.850 euros HT par la société BONNEFOI et que c’est uniquement cette somme qui peut être retenue à son encontre ; à titre subsidiaire, elle demande à être relevée et garantie par la SAS AITEC qui aurait failli à sa mission de contrôle des non conformités alors même qu’elle avait été prévenue par APAVE et par AXA dont l’assuré n’a pas respecté le CCTP. Elle soutient qu’il appartenait à AITEC de solliciter l’attestation de calfeutrement, ne pouvant selon les termes de son mandat agir à sa place, que son mandat ne lui permet pas de donner une « approbation » des travaux réalisés mais vise à prévenir la survenance d’aléas techniques déterminés par son contrat via l’émission d’avis favorables, défavorables ou suspendus sur les documents qui lui sont transmis ou à l’occasion de ses visites sur site. Pour les autres postes de réparation, elle demande à être garantie in solidum par la société AITEC, de AXA France IARD, ès-qualités d’assureur de la société R SOLER, de la société APSY-E, de la société MATEU ET FILS et la SOCIETE D’EXPLOITATION DES ETABLISSEMENTS FIOL. Elle soutient que son appel en garantie contre AXA est justifié en application de l’article L.124-3 du code des assurances, quel que soit le type de responsabilité retenue et qu’aucune condamnation in solidum ne peut être prononcée à son encontre en applications des dispositions de l’article L.125-2 du code de la construction et d’habitation.

La clôture de la procédure a été prononcée le 27 octobre 2025.

La société MATEU ET FILS et la SOCIETE D’EXPLOITATION DES ETABLISSEMENTS FIOL n’ont pas constitué avocat devant le Tribunal.

A la suite du prononcé de la liquidation judiciaire de la SARL R SOLER, la SELARL SBCMJ, mandataire liquidateur de la SARL R SOLER n’a pas repris l’instance et l’avocat de la sarl R SOLER a dégagé sa responsabilité.

A l’audience des plaidoiries du 24 novembre 2025, les parties sont entendues dans leurs plaidoiries et déposent leurs dossiers.

La société APSYS-E n’était ni présente ni représentée, aucun dossier de plaidoirie papier n’a été déposé. Me [N] a indiqué se décharger, sans constitution ultérieure officielle d’un autre conseil plaidant.

L’affaire est mise en délibéré au 27 janvier 2026, prorogée au 17 février 2026.

MOTIFS

A titre liminaire

En vertu de l’article 419 alinéa 2 du code de procédure civile, en l’absence de constitution d’un avocat en lieu et place de Me [N] aux intérêts de la société APSYS-E, ses dernières conclusions seront prises en compte.

Sur les moyens d’irrecevabilité tirés du défaut d’intérêt à agir

En application de l’article 789 du code de procédure civile : « Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

6° Statuer sur les fins de non-recevoir. »

En application de l’article 791 du code de procédure civile : « Le juge de la mise en état est saisi par des conclusions qui lui sont spécialement adressées distinctes des conclusions au sens de l’article 768, sous réserve des dispositions de l’article 1117. »

La SARL B&B HOTELS demande au tribunal de : « JUGER les demandes de la société AITEC sur le fondement de l’article 1250 du code civil, et de toute autre partie à l’instance, formulées à l’encontre de la société B&B HOTELS irrecevables et non fondées en l’absence de faute de cette dernière. »

Or, il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 789 du code de procédure civile, qui sont d’ordre publique, seul le Juge de la Mise en Etat était compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir et qu’il n’a été mis fin à ses fonctions que par la clôture de la procédure.

En conséquence, le moyen de fin de non-recevoir présentée par voie de conclusions au fond sera déclaré irrecevable.

Sur la responsabilité des désordres

L’article 1792 du code civil énonce que : « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère ».

En l’espèce, l’expert judiciaire a constaté, avec la participation de deux sapiteurs, l’un ingénieur en installations de chauffage et de climatisation et l’autre ingénieur acoustique, 10 types de désordres, dont certains sont envisagés de manière regroupée ci-dessous.

Sur les ballons d’eau chaude, production d’eau chaude sanitaire, local déchet et ECS

Tout d’abord l’expert constate que les deux ballons d’eau chaude ne sont pas munis de trou d’homme, n’étant pas de la marque choisie au CCTP, ne sont pas munis des purgeurs prévus au CCTP, présentent des tuyauteries qui ne sont pas à la norme du fournisseur, qu’il n’existe qu’une pompe de bouclage au lieu de deux et les pompes de primaire ne sont pas présentes, que les isolations des réseaux d’eau froide et d’eau chaude ne sont pas réalisées ou ne sont pas à la norme choisie et qu’il manque le schéma de production et de distribution prévu au CCTP n’est pas présent dans le local. De plus, le tableau électrique est non conforme au CCTP en l’absence de raccordement des alarmes prévues. L’expert précise que l’absence de trou d’homme contribue à une absence de nettoyage des ballons en profondeur, et ce malgré les dires du fabricant, en ces termes : « Il semble donc très difficile voire impossible de faire l’impasse sur le trou d’homme pour garantir un nettoyage de qualité pour avoir l’assurance que la procédure anti-légionellose se fasse efficacement et pour la pérennité de l’installation. », que l’absence des pompes primaires a pour conséquence que l’homogénéisation des ballons n’est pas assurée et la capacité d’eau chaude est moindre et que l’absence d’isolation des réseaux contribuent à une surconsommation d’énergie, elle-même non conforme à la norme RT2012.

L’expert retient en premier lieu que ces travaux ont été réalisés par l’entreprise R SOLER qui n’a pas respecté le CCTP, lequel prévoyait en page 182 que les entreprises devaient procéder aux essais et vérification de conformité avec les prestations de leur marché, rappelant que le produit fourni n’est pas en adéquation à l’usage intensif d’un hôtel. En second lieu, l’expert retient la responsabilité de la SAS AITEC qui a procédé à la réception de ces travaux malgré leur non-conformité au CCTP.

La SCI ADI2 soutient le caractère décennal de l’ensemble de ces désordres, rappelant la jurisprudence de la Cour de Cassation qui retient que le désordre apparent et non réservé à la réception, qui n’est appréciable que plus tard dans son étendue, sa cause et ses conséquences, relève de la garantie décennale (Cour de Cassation, 3ème chambre civile, 27 avril 1977). De plus, elle fait état de la jurisprudence relative au maître de l’ouvrage non professionnel, qui a délégué la maîtrise d’œuvre, qui ne peut être considéré comme apte à appréhender les vices dans toute leur étendue et leurs conséquences lors de la réception. Subsidiairement, elle conclut à la responsabilité contractuelle de R SOLER et de AITEC.

AITEC soutient également que le caractère apparent du désordre à la réception doit être apprécié au regard des seules compétences personnelles du maître de l’ouvrage et de sa capacité à constater l’existence du désordre litigieux (Cass. 3ème civ., 17 nov. 1993, n° 92-11.026). Elle soutient que la jurisprudence citée par la demanderesse sur l’impropriété à destination s’applique spécifiquement à l’immeuble construit, à savoir un hôtel, soutenant que l’action de la SCI ADI2 relève bien de la garantie légale des constructeurs et que les non-conformités contractuelles invoquées par AXA pour dénier sa garantie ne permettent pas d’écarter les impropriétés à destination.

AXA, assureur de SOLER, soutient qu’il serait impossible de parler de désordres en l’absence de dysfonctionnement de l’installation, l’expert n’ayant pas constaté d’insuffisance dans la production d’eau chaude sanitaire et que les ballons fournis répondaient à toutes les normes en vigueur. Elle soutient que l’installation fournie a été validée par le maître d’œuvre et le maître de l’ouvrage, tous deux sachant, et que s’agissant de désordres apparents, sa garantie décennale ne saurait être engagée. Elle conteste la position de la SCI ADI2 et soutient qu’une non-conformité n’est pas un désordre de nature décennal.

Il est certain que la nature des désordres décrits par l’expert ne doit s’apprécier qu’en raison de leur utilisation spécifique. Une unité de production d’eau chaude sanitaire dans un hôtel revêt un caractère commercial et économique évident et son entretien doit être assuré selon les normes en vigueur pour l’exploitation de ce type d’établissement. Or, en l’espèce, l’expert conclut que le défaut de présence d’un trou d’homme dans les ballons, quelques soient les dires du fabricant, ne permet d’en assurer un nettoyage de qualité, seule méthode pour prévenir les cas de légionellose et sa préservation sur le long terme, et que l’absence d’isolation a pour conséquence que l’immeuble ne répond plus à la norme qui lui est applicable. Il y a donc bien une impropriété à destination reconnue par l’expert judiciaire qui rend les désordres constatés de nature décennale. Et si AXA peut soutenir à juste titre que lesdits désordres revêtaient un caractère apparent au jour de la réception de l’ensemble, elle ne rapporte pas la preuve qui lui incombe que la SCI IDA2 avait la qualité de sachant qui lui aurait permis d’appréhender les conséquences à moyen terme de l’absence de conformité au CCTP en terme d’entretien et de conservation de l’installation et de consommation d’énergie, d’autant plus que, comme le souligne AXA, ladite installation donnait entière satisfaction en terme de production d’eau chaude sanitaire.

La compagnie AXA devra donc sa garantie décennale pour ce poste de désordre en sa qualité d’assureur de la société R SOLER, étant observé que AITEC ne conteste pas la sienne.

Sur les réseaux de distribution d’eau chaude et d’eau froide sanitaires

Concernant ces réseaux, l’expert constate une non-conformité des diamètres des tuyauteries vis-à-vis de la norme DTU 60.11. Pour autant, après essai dans huit chambres de l’hôtel, il constate que le débit répond aux besoins de l’hôtel, « l’installation étant acceptable malgré les nombreuses non conformités. » (p.49 du rapport). Cependant, il mentionne au dernier paragraphe de la page 51 de son rapport une perte de charge avec une variation du débit de l’eau au niveau des sanitaires des chambres, cela étant de nature à compromettre l’usage attendu en application de la norme RT2012. Il constate que l’isolation du réseau d’eau froide n’a pas été réalisée ce qui constitue une non-conformité au CCTP et aux réglementations en vigueur et que l’isolation du réseau d’eau chaude est partielle et non conforme au CCTP, entrainant une surconsommation d’énergie. Il rappelle que selon le rapport TARDY/TECH MIDI, l’absence de rebouchage et de calfeutrage entre les éléments traversants entre deux chambres contribue aux nuisances acoustiques dans les chambres et que les mesures effectuées par l’entreprise SNEF permet de constater une surconsommation énergétique de 10 %, l’expert rappelant que la production d’eau chaude sanitaire dans un hôtel représentait 50 % de sa consommation d’énergie (p.52 du rapport). Enfin, le réseau eau chaude sanitaire ne fournit qu’une eau à 48,2 ° alors qu’elle devrait être de plus de 50° suivant la norme en vigueur et l’absence de vanne de réglage entraine un déséquilibre d’homogénéité empêchant l’eau d’atteindre la température requise dans certaines pièces (p.49, 50 et 51 du rapport).

L’expert retient en premier lieu que ces travaux ont été réalisés par l’entreprise SOLER qui n’a pas respecté les DTU, le CCTP lequel prévoyait que les entreprises devaient procéder aux essais et vérification de conformité avec les prestations de leur marché, rappelant que le produit fourni n’est pas en adéquation à l’usage intensif d’un hôtel. En second lieu, l’expert retient la responsabilité de la SAS AITEC qui a procédé à la réception de ces travaux malgré leur non-conformité au CCTP.

La SCI ADI2 soutient la non-conformité des canalisations eau chaude et eau froide, retenant que le sapiteur explique que le diamètre des tubes d’alimentation principale en eau chaude et en eau froide est insuffisant et que les raccords utilisés contribuent à augmenter les restrictions de passage. Elle conteste toute responsabilité du fait de la pose d’économiseur d’eau. Subsidiairement, elle conclut à la responsabilité contractuelle de R SOLER et de AITEC.

La compagnie AXA, assureur de SOLER soutient que, même en l’absence de conformité au DTU 60.11, les nombreux essais réalisés sur place n’ont pas permis de mettre en évidence de dysfonctionnement sur les installations ECS et que les débits les moins importants auraient été constatés sur des robinets équipés par le maître de l’ouvrage d’économiseur d’eau ou bouchés par des particules de calcaire au niveau des mousseurs ; concernant les problématiques de calorifuge et de colmatage des points de pénétration des réseaux, elle soutient qu’elles ne relèvent que de la responsabilité contractuelle de R SOLER et de AITEC ; concernant l’insuffisance de température ECS en un point du circuit, elle soutient que la mise en place du complément d’isolation permettra sans doute de corriger cette non-conformité qui ne relève pas de sa garantie ; concernant la surconsommation électrique, elle soutient qu’elle n’est démontrée ni par l’expert, ni par la demanderesse, qu’il n’est pas de nature à compromettre la destination de l’ouvrage et qu’il était visible.

Là encore, l’impropriété fonctionnelle du réseau n’est pas due à des dysfonctionnements particuliers mais due à la destination du bâtiment à usage d’hôtel, l’expert expliquant que, du fait des désordres constatés, l’hôtel ne répondait plus à la norme en vigueur tant en qualité d’acoustique que d’économie d’énergie. Il y a donc lieu à retenir la jurisprudence déjà citée concernant le premier poste de désordre, la société R SOLER ne pouvant ignorer qu’elle construisait un hôtel et que des normes de qualité s’appliquaient spécifiquement à ce type de bâtiment. La compagnie AXA devra donc garantir ces désordres au titre de la garantie décennale, étant observé qu’il n’appartenait pas à la SCI ADA2 de se glisser dans les gaines techniques pour en contrôler le réseau. Le caractère apparent des désordres n’est donc pas rapporté.

La SAS AITEC qui devait contrôler le travail effectué par SOLER sera condamnée solidairement avec celle-ci étant observé qu’elle ne conteste pas sa garantie.

Sur le réseau hydraulique de chauffage

L’expert rappelle que l’isolation du circuit devait se faire en respectant la norme RT2012, norme mentionnée dans le CCTP, et que l’épaisseur de l’isolant aurait dû être de 32 mm minimum et non de 13 mm tel que cela a été constaté que ce soit dans les gaines techniques ou pour le réseau en toiture, qu’il existait une dégradation anormale de l’isolant posé en toiture due au fait que les gaines n’ont pas été protégées comme le prévoyait le CCTP et que ces désordres entrainent une surconsommation énergétique rendant le bâtiment non conforme à la norme RT 2012 qui lui est applicable.

Comme pour les précédents postes, l’expert retient les responsabilités de SOLER qui a réalisé les travaux et de la SAS AITEC qui devait en contrôler la qualité conforme au CCTP qu’elle avait elle-même établie. Il retient également la responsabilité de la société APAVE chargée du contrôle du risque incendie en ce que celle-ci n’a pas constaté l’absence de calfeutrage aux traversées des parois.

La SCI ADI2 soutient que l’impropriété à la destination est établie au titre des dysfonctionnements avérés et du non-respect des normes en vigueur de même qu’en raison de l’atteinte portée à la sécurité incendie du bâtiment. Elle demande de retenir le coût évalué par l’expert. Elle s’appuie également sur l’application de l’article L.123-2 du code de la construction, tout en rappelant que la destination de l’immeuble relevait de la norme RT 2012. Subsidiairement, elle conclut à la responsabilité contractuelle de R SOLER et de AITEC.

AXA soutient que les défauts identifiés par l’expert ne sont pas de nature à compromettre la destination de l’ouvrage qui est en exploitation depuis plusieurs années maintenant, que la SCI ne peut se prévaloir de l’article L.123-2 du code de la construction et de l’habitation qui n’est entré en vigueur en 2021 et que, de toute manière, la SCI ne rapportait la preuve d’une « surconsommation énergétique ne permettant l’utilisation de l’ouvrage qu’à un coût exorbitant », rappelant à ce titre que l’expert avait constaté le défaut d’entretien par la SCI et qu’aucun calcul de température ou de présence de particules extérieures dans les chambres n’avait été réalisé

La SAS AITEC soutient que l’expert a conclu à l’existence de désordres affectant le réseau hydraulique de chauffage en couverture, à savoir que non-seulement l’isolation ne respecte pas les exigences RT 2012 mais encore qu’elle se dégrade ce qui peut engendrer des infiltrations d’eau, ce qui caractérise l’impropriété à destination, le défaut d’isolation du réseau engendrant également un déficit de chauffage et de rafraichissement dans l’ensemble de l’hôtel, que ce désordre n’était pas apparent.

Concernant ce désordre, mais cela étant applicable à tout autre poste, le Tribunal observe que, même si la SCI ADI2 ne peut se prévaloir d’un article du code de la construction entré en vigueur en 2021, il n’en demeure pas moins que le CCTP visait déjà une norme RT2012 relative à la consommation d’énergie des bâtiments qui, elle, était bien en vigueur à la date de réalisation des travaux et qui, selon les conclusions de l’expert, n’a pas été respectée entrainant la non-conformité des travaux réalisés par la société SOLER, la surconsommation énergétique découlant nécessairement du non-respect de la norme dans la mesure où la société SOLER a réalisé une isolation de qualité nettement moindre que celle préconisée, l’isolant étant d’une épaisseur quasiment trois fois inférieure. Enfin, AXA ne rapporte pas la preuve qui lui incombe que la SCI ADA2 avait les compétences techniques requises pour constater le non-respect de la norme.

Elle sera donc condamnée solidairement avec la SAS AITEC, qui ne conteste pas sa responsabilité, à réparer ces désordres au titre de son contrat d’assurance décennale.

Concernant la responsabilité de la société APAVE, cette dernière soutient sans être contredite que, dans son rapport de vérification réglementaire après travaux en date du 02 juillet 2015, elle mentionnait concernant le calfeutrement du conduit VMC-gaine de la chambre 221 : « ce calfeutrement reste à réaliser. L’entreprise nous transmettra une attestation de réalisation des calfeutrements établissant le degré coupe-feu des parois traversées. ». Pour autant cette dernière ne justifie pas avoir vérifier et alerter le maître d’œuvre sur la situation de toutes les chambres autres que la chambre témoin. En conséquence, sa responsabilité est engagée concernant ce poste à égalité avec celle de la SAS AITEC.

Sur la centrale de traitement de l’air et caisson d’extraction

L’expert constate que la qualité de filtration de l’air telle qu’elle avait été définie au CCTP n’est pas atteinte et que les pollens ou autres particules peuvent être introduits dans le réseau aéraulique des chambres ; par ailleurs, les débits d’air en introduction et extraction sont nettement inférieurs aux débits requis (30 à 40%) pour assurer un renouvellement hygiénique de l’hôtel, l’expert expliquant que le caisson est sous dimensionné et qu’une vitesse de rotation doublé augmenterait le niveau de puissance acoustique de 15 dB. L’expert conclut que l’installation ne répond pas aux règlementations en vigueur et est de nature à compromettre l’usage attendu compte tenu que le bâtiment est un hôtel classé comme Etablissement Recevant du Public. (ERP) (page 62 du rapport).

L’expert engage les responsabilités de SOLER et de AITEC.

La SCI ADI2 demande l’homologation des conclusions de l’expert. Subsidiairement, elle conclut à la responsabilité contractuelle de R SOLER et de AITEC.

La compagnie AXA soutient que l’expert n’a pas fait les constatations nécessaires pour asseoir ces conclusions, qu’il n’est pas rapporté des cas où des chambres auraient été évacuées et que AITEC avait validé l’installation.

AITEC s’associe pour sa part aux conclusions de l’expert.

Il convient de constater que les conclusions de l’expert se basent sur les calculs effectués par le sapiteur [G] (page 61 du rapport) et que la compagnie AXA ne justifie en rien sa critique du rapport. Il s’agit donc encore d’une non-conformité par rapport à la destination de l’immeuble à usage d’hôtel recevant du public. La compagnie AXA doit donc sa garantie à SOLER. AITEC ne conteste pas sa responsabilité.

Sur les caissons techniques sur entrée des chambres

L’expert indique que l’absence de vanne de réglage peut contribuer à un débit d’eau insuffisant notamment sur les ventilo-convecteurs les plus éloignés et de fait sollicitées la résistance électrique (en mode chauffage) qui va générer des coûts de fonctionnement plus importants. Concernant les grilles dans les chambres, l’expert indique qu’elles ne sont pas suffisamment dimensionnées pour assurer à la fois la surface suffisante de soufflage et de reprise sans générer des nuisances sonores. Après désembouage, l’expert constate que le système ne fonctionne pas correctement pour assurer le besoin en rafraichissement des chambres, les débits d’air et d’eau étant insuffisants. L’expert conclut que ces désordres sont de nature à compromettre l’usage attendu des chambres, étant rappelé que si la vitesse du ventilo-convecteur était augmentée, c’est le niveau de décibels du fonctionnement de l’installation qui n’est pas correct.

L’expert met en cause les responsabilités de SOLER qui n’aurait pas respecté les directives et reprises mentionnées en réunion de chantier, AITEC qui n’a pas relevé les non-conformités et la SARL B&B HOTELS dans la mesure où ce serait cette dernière qui aurait imposé l’installation.

La SCI ADI2 rappelle les conclusions de l’expertise tel que présentées en page 178 du rapport. Subsidiairement, elle conclut à la responsabilité contractuelle de R SOLER et de AITEC.

AXA soutient qu’aucune insuffisance en termes de température n’a été constatée, que les conditions de réalisation des caissons ont été imposées à SOLER par le maître de l’ouvrage représenté par des sachants. Elle soutient que ces derniers étaient parfaitement conscients de l’impossibilité d’équilibrer le soufflage et la reprise, le défaut étant validé par ceux-ci et donc le défaut apparent. Elle soutient la faute du maître de l’ouvrage qui n’effectue pas les maintenances nécessaires.

AITEC ne conteste pas sa responsabilité.

La SARL B&B HOTELS soutient qu’elle n’est intervenue auprès de son franchisé que lors de la visite de la chambre témoin uniquement pour vérifier la conformité de celle-ci aux critères esthétiques du groupe B&B et en veut pour preuve le dire de la SCI qui l’exclut de l’acte de bâtir ; elle soutient qu’il en est de même de l’expert qui, dans ses conclusions, ne se prononce pas sur l’existence d’une éventuelle faute de sa part (pages 329 et suivantes). Elle soutient encore que le lien de causalité n’est pas plus démontré. A titre très subsidiaire, elle soutient que sa faute serait minime et aurait été sans incidence si les travaux réalisés par R SOLER l’avaient été dans les règles de l’art et que AITEC avait exigé un contrôle de fonctionnement des installations, pourtant prévu dans le CCTP qu’elle avait elle-même rédigé, mentionnant qu’elle-même n’est pas experte pour des travaux de ce type.

L’impropriété à destination a été constatée par l’expert engageant la responsabilité décennale du constructeur et la compagnie AXA critique les conclusions de celui-ci sans pour autant faire état d’une démonstration contraire. En tout état de cause, il convient de constater que, dans ses conclusions, AXA reconnaît finalement l’existence de défauts tout en rejetant la faute sur le concepteur qui lui aurait imposé l’installation. Pour autant, l’expert mentionne dans son rapport (1er paragraphe p 66) que des reprises étaient nécessaires et avaient été actées lors d’une réunion de chantier et que SOLER n’y avait donné aucune suite. Enfin, AXA ne rapporte pas la preuve qui lui incombe que les désordres aient été portés à la connaissance de la SCI ADI2 pour qu’ils puissent revêtir un caractère apparent. AXA devra donc garantir le désordre. AITEC ne conteste pas sa responsabilité. Si l’expert mentionne l’intervention de la SARL B&B HOTELS, en tant que franchiseur, pour la validation de la chambre témoin, il n’en demeure pas moins qu’il n’est pas rapporté la preuve par AITEC que celle-ci avait un lien contractuel avec l’une des parties à l’acte de bâtir qui lui aurait donné capacité à imposer ses choix. Au titre de l’application de l’article 1240 du code civil, il sera observé que le pouvoir de direction de la SARL B&B HOTELS sur les divers intervenants n’est pas rapporté, de sorte que sa responsabilité ne saurait être engagée.

Sur la pompe à chaleur

L’expert note un surdimensionnement de la taille de la pompe à chaleur posée (pratiquement deux fois plus puissante) sans avoir constaté après investigations une surconsommation d’énergie. Pour autant, il note que la juste puissance correspond à un optimum de l’investissement, à des dépenses de renouvellement moins élevées, à un entretien moins couteux, à des dépenses d’énergie limitées, à moins de bruit… Concernant les plots de support, il constate que ceux-ci, mal posés, s’enfoncent dans l’étanchéité du socle béton ce qui, à court ou moyen terme, peut engendrer des infiltrations. Enfin, il note qu’un clapet anti-retour non conforme a été posé sur l’installation au lieu d’un disconnecteur entrainant un risque de contamination dans le circuit d’eau potable, cela étant de nature à créer, à court ou moyen terme, une impropriété à destination.

La SCI ADI2 demande l’homologation des conclusions de l’expert. Subsidiairement, elle conclut à la responsabilité contractuelle de R SOLER et de AITEC.

AXA soutient que le maître d’œuvre a validé l’installation, le surdimensionnement de la PAC ayant un caractère apparent, que l’expert malgré son dire n’a pas quantifié la durée de temps pour que les plots crèvent l’étanchéité de sorte qu’il est impossible de déterminer si cela interviendrait dans le délai d’épreuve décennal, étant observé que les déformations constatées sont limitées au plot seul et que le clapet, élément d’équipement peut être changé dans le cadre des opérations de maintenance, le tout ayant un caractère apparent.

Comme l’indique la compagnie AXA elle-même, le caractère apparent des non conformités et des désordres, le sapiteur ayant expressément mentionné que ce n’est pas les plots mais l’étanchéité du socle béton qui est enfoncée, n’a été connu que de AITEC. Il n’est pas prouvé par la défenderesse qu’une telle information ait été portée à la connaissance du maître de l’ouvrage. L’expert mentionne dans son rapport que la fourniture d’un matériel adapté relevait des obligations mises à la charge de R SOLER dans le CCTP, que les préconisations du fournisseur de la PAC n’ont pas été respectées, de même que les normes et règles de l’art. L’expert conclut à une impropriété à destination de l’installation à court ou moyen terme.

AXA devra donc sa garantie à son assurée. AITEC qui ne conteste sa responsabilité sera tenue solidairement.

Sur les défauts acoustiques

L’expert a constaté par le biais de son sapiteur qu’il existait des nuisances acoustiques dans les chambres qui ne répondaient pas aux normes d’un établissement hôtelier, le rapport distinguant d’une part les désordres relatifs aux gaines et conduits, l’absence de joint ou leur défaillance, et, d’autre part, les bruits d’équipement, à savoir ceux générés par le fonctionnement de la climatisation, de la VMC et les chasses d’eau, l’expert qualifiant ces désordres comme étant de nature à compromettre l’usage attendu compte tenu que le bâtiment est un hôtel, local destiné au sommeil.

Concernant les responsabilités relatives à ces bruits parasites, l’expert retient celle de l’entreprise R SOLER qui n’a pas respecté le cahier des charges du franchiseur, celle de la SAS AITEC qui a réceptionné les non conformités sans vérification, celle de l’entreprise MATEU (plaquiste) qui n’a pas posé les joints en tête de cloison, celle de l’entreprise APSYS-E qui n’aurait pris aucune précaution lors de la pose des détecteurs de fumée et celle de l’entreprise FIOL qui n’a pas vérifié la compression des joints de porte.

La SCI ADI2 demande l’homologation des conclusions de l’expert. Elle soutient que la société APSYS-E a bien participé au désordre, l’expert assisté de son sapiteur acousticien ayant démontré que l’absence de dispositif phonique sur les détecteurs de fumée participant à la propagation des bruits. Subsidiairement, elle conclut à la responsabilité contractuelle de R SOLER et de AITEC.

La compagnie AXA conclut qu’il s’agit de défauts relevant de la garantie contractuelle des intervenants, que le maître d’ouvrage aurait participé aux désordres en imposant notamment le plénum de brassage et en n’assurant pas un entretien des installations, qu’en l’absence de donnée réglementaire, l’inconfort évoqué reste subjectif et elle en veut pour preuve les avis favorables postés par des clients de l’hôtel sur les sites internet, qu’il n’existerait pas de désordre réellement démontré.

APSYS-E soutient que sa responsabilité ne peut être engagée alors qu’aucun dispositif phonique n’était prévu lors de la pose des détecteurs et qu’elle a en tous points respecté la fiche technique du fournisseur. Elle soutient que la SCI ADI2 ne produit aucune pièce de nature à établir que la SAS APSYS-e aurait été défaillante et serait à l’origine de non-conformité ou de défauts ; elle rappelle à ce titre que le rapport constate que certaines chambres sont conformes et d’autres non.

Les sociétés FIOL et MATEU n’ont pas constitué avocat et n’ont donc pas conclu en défense.

Il convient tout d’abord de constater que l’expert s’est fait assister d’un sapiteur acousticien pour effectuer les mesures et rechercher les causes des nuisances sonores et qu’AXA ne peut valablement contredire les conclusions de celui-ci en faisant état uniquement du fait qu’il n’existerait pas d’avis négatif sur les réseaux sociaux relatifs auxdites nuisances. L’expert conclut que le bruit engendré par les désordres constatés est tel que l’immeuble ne répond pas aux normes applicables aux immeubles recevant du public destiné à y dormir. Il y a donc bien une impropriété à destination engageant la responsabilité décennale des intervenants mis en cause, à l’exception de l’entreprise APSYS-E pour laquelle il n’est pas rapporté la preuve qu’elle aurait commis une faute dans la mise en œuvre des détecteurs de fumée qu’elle posait, alors même qu’elle avait respecté le CCTP, et que ces derniers étaient neutres en bruit, mais favorisaient la propagation du bruit.

III. SUR LES INDEMNISATIONS

Sur les désordres constatés

L’expert explique que la SCI ADI2 a transmis deux devis de l’entreprise BONNEFOI et un devis de la société JENERIC et la SAS AITEC un devis de la société CLIMAVIE. Après avoir fait un comparatif (page 89 du rapport), l’expert calcule le coût des reprises :

La somme de 24.500,00 € HT pour le local ECS.La somme de 50.000,00 € HT pour le lot ventilo-convecteurs dans les chambres.La somme de 29.511,00 € HT pour le lot gaines techniques.La somme de 14.500,00 € HT pour les travaux en toiture.La somme de 29.000,00 € HT pour le lot centrale de traitement de l’air.La somme de 2.650,00 € HT pour le lot pompe à chaleur.La somme de 5.500,00 € HT pour le lot ventilation primaire.La somme de 8.200,00 € HT pour les études, plans et mise en service.La somme de 5.780,00 €HT pour le lot divers.

Par ailleurs, l’expert retient les factures présentées par la SCI ADI2 pour des interventions de tiers sur les équipements durant le déroulement des opérations d’expertise pour un montant global de 14.824,90 € HT (16.809,88 € TTC).

La SCI ADI2 retient les calculs effectués par l’expert pour demander la condamnation in solidum de la société R SOLER, de la SAS AITEC et d’AXA à lui payer la somme de 164.169,20 € HT à indexer sur l’indice BT 01, plus celle de 16.809,88 € TTC au titre des frais avancés en marge de l’expertise et celle de 20.000,00 € au titre de son préjudice de jouissance et avec les sociétés MATEU et FIOL à lui payer la somme de 50.000,00 € HT au titre du préjudice matériel lié à l’acoustique.

La SAS AITEC soutient que les prétentions de la SCI sont excessives et largement injustifiées. Elle soutient que seule la somme de 14.500,00 € HT est à retenir pour le local ECS puisque le remplacement des ballons ne s’impose pas en raison de la pose sur les ballons existants d’un mécanisme de nettoyage automatique avec horloge et que le coût des travaux concernant les ventilo-convecteurs serait disproportionné en comparaison de la valeur de chaque ventilo-convecteur et qu’en conséquence, le montant de la réparation serait de 20.000,00 € au lieu des 50.000,00 € proposés par l’expert. Elle ne conteste pas les autres postes calculés par l’expert. Concernant les factures présentées par la SCI pour la somme de 16.809,88 € TTC, elle soutient d’une part que la SCI ne rapporte pas la preuve de leur règlement et d’autre part qu’elle ne justifierait pas ne pas être assujettie à la TVA pour demander un paiement TTC. Concernant la demande au titre du préjudice de jouissance, elle soutient que la SCI ADI2 ne rapporte pas la preuve de la réalité de celui-ci alors même que le bâtiment est entièrement donné à bail.

La compagnie AXA n’a pas conclu sur les montants d’indemnisation.

C’est en vain que le Tribunal recherche dans les motifs des conclusions de la demanderesse l’explication de la somme de 50.000,00 € réclamée dans son dispositif au titre du préjudice acoustique. L’expert a retenu ce préjudice dans le lot divers pour une somme de 5.780,00 € HT. C’est donc cette somme qui sera retenue.

Par ailleurs, la somme de 24.500,00 €HT calculé par l’expert pour le changement des ballons d’eau chaude est obtenue après déduction de la somme de 6.000,00 € HT, valeur de la pose du système automatisé de nettoyage (p.92 du rapport 01er paragraphe). C’est donc à torts que la SAS AITEC soutient qu’il y aurait double emploi. Sa demande à ce titre sera rejetée.

Concernant le lot ventilo-convecteurs, le tribunal observe que l’expert a fait une comparaison entre les deux devis produits d’une part par la SCI ADI2 (BONNEFOI) et par la SAS AITEC (CLIMAVIE) et n’a trouvé qu’un différentiel de 7.425,00 € HT, le devis BONNEFOI étant pour ce lot de 55.150,00 €HT et celui de CLIMAVIE de 47.725,00 €. (p.92 du rapport 02ème paragraphe). L’expert a coupé la poire en deux en retenant la somme de 50.000,00 € HT. C’est sans production de devis supplémentaire et sans avis demandé à l’expert que la SAS AITEC vient demander au Tribunal de réduire ce poste à la somme de 20.000,00 € HT. La SAS AITEC qui succombe dans l’administration de la preuve du caractère excessif de l’évaluation faite par l’expert sera déboutée de sa demande à ce titre.

Pour les SCI donnant à bail des locaux commerciaux, elles ont le choix d’opter ou non pour un assujettissement à la TVA. Il appartenait donc à la SCI ADI2 qui demandait paiement de la somme de 16.809,88 € TTC au titre des factures acquittées de justifier de son non assujettissement à la TVA, surtout dans la mesure où son adversaire lui en faisait reproche. Face à cette carence de preuve, les parties concernées seront condamnées à lui payer la somme de 14.824.90 € HT.

Enfin, si la SCI ADI2 demande la condamnation de la société R SOLER in solidum avec AXA et la SAS AITEC. Pour autant, elle ne justifie pas avoir fait une déclaration de créance dans les délais auprès de son liquidateur. Sa demande sera rejetée en l’état.

En conséquence, la compagnie AXA, assureur de la société R SOLER, et la SAS AITEC seront condamnées in solidum à payer à la SCI ADI2 les sommes de 163.861,00 € HT selon décompte ci-dessus, plus celle de 14.824,90 € HT au titre des factures réglées et in solidum avec la SAS MATEU et FILS et la SARL D’EXPLOITATION DES ETABLISSEMENTS FIOL la somme de 5.780,00 € HT, les sommes de 163.861,00 € et 5.780,00 € étant indexées suivant indice BT01 avec comme base de départ celui du troisième trimestre de l’année 2020, les deux derniers devis étant datés du mois de septembre 2020 (p.89 du rapport).

La demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance présentée par la SCI ADI2 dans le seul dispositif de ses conclusions sans le moindre argumentaire pour en justifier la cause sera rejetée compte tenu de sa carence dans l’administration de la preuve de la réalité du préjudice.

Sur les appels en garantie et les franchises

Sur les appels en garantie

Pour demander la garantie des autres intervenants, la SAS AITEC rappelle qu’elle n’était pas en charge des études d’exécution et de synthèse, que le CCTP n’a pas appelé de critique particulière de l’expert, que les études techniques étaient à la charge des entreprises titulaires de leur lot respectif. Elle soutient qu’elle a rempli son rôle avec sérieux et que le grief de l’expert ne porte que sur le défaut de contrôle lors de la réception des ouvrages. Elle soutient qu’elle n’avait pas les compétences de R SOLER en matière de plomberie ou de ventilation et demande que sa responsabilité soit limitée à 10 % des condamnations. Elle soutient que l’entreprise R SOLER porte la responsabilité des désordres, que la franchise qu’AXA invoque lui est inopposable, l’appel en garantie de cette dernière à son encontre devant être limité à 10 % des sommes dues. Elle demande la garantie de MATEU, APSYS-E et de FIOL pour l’intégralité des postes de réparation les concernant. Elle demande la garantie pour le lot gaines techniques évalué à 29.511,00 € HT à hauteur de 90 % de la société APAVE INFRASTRUCTURES ET CONSTRUCTIONS dont elle rappelle la mission de contrôle en particulier concernant la sécurité incendie, soutenant que ses observations ponctuelles lors de la visite de la chambre témoin ne saurait la relever de toute responsabilité, alors que son rapport final ne mentionne pas le défaut de calfeutrage entre les chambres pourtant retenu par l’expert et conteste le fait que celle-ci limite le coût des travaux la concernant à la seule somme de 4.850,00 € HT. Elle demande également la garantie de B&B HOTELS.

La société APAVE INFRASTRUCTURES ET CONSTRUCTIONS rappelle que sa responsabilité telle que définie par l’expert est extrêmement limitée et non pour la totalité des désordres, que la prestation en ce qui concerne le calfeutrement aux traversées des parois est estimée à 4.850 euros HT dans le devis produit par la SCI. Pour les autres postes de réparations, elle demande à être garantie in solidum par la société AITEC, de AXA France IARD, ès-qualités d’assureur de la société R SOLER, de la société APSY-E, de la société MATEU ET FILS et la SOCIETE D’EXPLOITATION DES ETABLISSEMENTS FIOL. Elle soutient que son appel en garantie contre AXA est justifié en application de l’article L.124-3 du code des assurances quel que soit le type de responsabilité retenue et qu’aucune condamnation in solidum ne peut être prononcée à son encontre en applications des dispositions de l’article L.125-2 du code de la construction et d’habitation ;

AXA demande que soit constaté que les défauts étaient apparents pour le maître d’œuvre. Elle soutient qu’en ne réservant les non-conformités, la SAS AITEC a commis une faute et lui a causé un préjudice. Elle demande donc à être relevée et garantie par celle-ci en application de l’article 1382 du code civil, rappelant que l’émission de réserves empêchait la mise en œuvre de la garantie décennale de sa cliente. Subsidiairement, elle rappelle que son contrat prévoit deux franchises de 1.500,00 € dont l’une applicable à la garantie décennale. Elle demande par ailleurs que l’appel en garantie formalisé par APAVE à son encontre soit rejeté au prétexte qu’elle n’est pas l’assureur de celle-ci.

Il convient tout d’abord de rappeler que les demandes en responsabilité des sociétés B&B HOTELS et APSYS-E ont été rejetées et que, par voie de conséquence, les appels en garantie dirigés contre ses deux sociétés seront également rejetés.

Concernant les désordres, il sera observé que ce sont pour la plupart les agissements de la société R SOLER qui en sont l’origine. De ce fait, AXA ne peut arguer des propres fautes de la SAS AITEC, celles-ci n’étant pas de nature à faire disparaître celles de son assuré. Par ailleurs, AXA ne démontre en rien que l’engagement de la responsabilité contractuelle de son assuré aurait pour conséquence une différence dans le montant de la réparation. Elle ne démontre donc pas le préjudice dont elle entend solliciter la réparation. Sa demande tendant à être relevée et garantie sera donc rejetée.

Au terme de la lecture du rapport d’expertise, il convient de relever que les manquements de AITEC n’ont consisté qu’en un défaut de vérification des travaux pour lesquels des désordres ont été constatés. Si ce défaut de vérification a été répété, il ne concerne qu’une partie de tâches dévolues à cette entreprise de maîtrise d’œuvre, les CCTP ne comportaient en outre aucun problème. Par contre, l’entreprise R SOLER a une responsabilité plus directe dans les désordres relevés, en particulier dans le non-respect des exigences du CCTP.

Ainsi, c’est un partage de responsabilité 80%(AXA)-20%(AITEC) qui sera retenu.

S’agissant des appels de garantie de AITEC à l’égard de MATEU, APSYS-E et FIOL, il convient de rappeler que l’expert a retenu les défauts suivants :

pour l’entreprise MATEU (plaquiste), elle n’a pas posé les joints en tête de cloison, l’entreprise APSYS-E n’a pris aucune précaution lors de la pose des détecteurs de fumée, l’entreprise FIOL n’a pas vérifié la compression des joints de porte.

Elles assument ainsi chacune une infirme partie dans la problématique rappelant que toute responsabilité de la société APSYS-E a été écartée. Dans ces conditions, il convient de limiter la relève et la garantie des entreprise MATEU et FIOL à 5% chacune de l’indemnisation du préjudice acoustique.

La société APAVE devra quant à elle garantir la SAS AITEC à hauteur de la moitié de sa condamnation finale concernant le calfeutrage des gaines techniques, les deux sociétés ayant concouru l’une comme l’autre à la non dénonciation du désordre qui l’affectait.

Sur les franchises

Sur l’opposabilité de la franchise d’AXA, il convient de constater que la SAS AITEC a la même qualité de constructeur au sens du code civil que la société R SOLER. Par conséquent, la compagnie AXA, en sa qualité d’assureur de R SOLER, est en droit de lui opposer dans leur partage de responsabilité la franchise de son contrat, à savoir la somme de 1.500,00 €.

Le contrat d’assurance obligatoire de la garantie décennale prévue à l’article L.241-1 du code des assurances peut prévoir une franchise. Toutefois, en vertu de l’annexe I de l’article A 243-1 du même code, celle-ci est inopposable au tiers lésé.

En l’espèce, AXA ne peut opposer à la SCI ADI2, tiers lésé ici indemnisé, les franchises contractuellement prévues par le contrat d’assurance décennale qui la liait à l’entreprise R-SOLER étant donné que, s’agissant d’une assurance obligatoire, la garantie de cette dernière n’a été retenue qu’au titre de l’article 1792 du code civil.

AXA sera donc déboutée de sa demande.

IV. Sur les autres demandes

Aux termes des articles 696 et 700 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens et à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, il peut, même d’office dispenser la partie perdante de tout paiement.

En l’espèce, AXA et la SAS AITEC seront condamnées aux dépens, qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire.

Aucun motif d’équité ne permet d’écarter les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

AXA et la SAS AITEC devront verser la somme de 9.000 euros à la SCI ADI2 au titre des frais irrépétibles.

La SAS AITEC devra verser 1.500 euros à SARL B&B HOTELS au titre des frais irrépétibles.

La société APSYS-e ne dirigeant ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’à l’encontre de la SCI ADI2 doit en être déboutée, tout comme les demandes autres sociétés condamnées.

S’agissant de l’exécution provisoire, aucun élément du dossier ni les condamnations ici prononcées ne justifient de l’écarter. La durée de la présente affaire justifie au contraire le maintien de celle-ci.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal Judiciaire, statuant publiquement, par mise à disposition au Greffe à la date indiquée à l’issue des débats, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort.

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par la société B&B HOTELS ;

VU les articles 1792 et suivants du code civil ;

JUGE que la responsabilité des sociétés APSYS-E et B&B HOTELS n’est pas rapportée.

En conséquence,

REJETTE l’ensemble des demandes formalisées par les parties à leur encontre ;

JUGE que les sociétés R. SOLER, aujourd’hui en liquidation judiciaire, assurée par AXA, AITEC, APAVE INFRASTRUCTURES ET CONSTRUCTIONS, MATEU ET FILS et SOCIETE D’EXPLOITATION DES ETABLISSEMENTS FIOL engagent leur responsabilité décennale pour les désordres constatés par l’expert judiciaire ;

En conséquence,

CONDAMNE in solidum la SA AXA FRANCE IARD et la SAS AITEC à payer à la SCI ADI2 la somme de 163.861,00 € HT indexées suivant indice BT01 avec comme base de départ celui du troisième trimestre de l’année 2020, plus celle de 14.824,90 € HT au titre des factures réglées et in solidum avec la SAS MATEU et FILS et la SARL D’EXPLOITATION DES ETABLISSEMENTS FIOL la somme de 5.780,00 € HT indexée suivant indice BT01 avec comme base de départ celui du troisième trimestre de l’année 2020 ;

CONDAMNE la SA AXA FRANCE IARD à relever et garantir la SAS AITEC à hauteur de la somme de 131.088,80 € (80 % de 163.861,00 €) Indexée suivant indice BT01, sous déduction de la franchise de 1.500,00 €, plus celle de 11 859,92 € HT (80% de 14.824,90 € HT) pour les factures réglées et celle de 4.624,00 € HT (80 % de 5780,00 € HT) indexée suivant indice BT01 ;

CONDAMNE la SAS MATEU et FILS et la SARL D’EXPLOITATION DES ETABLISSEMENTS FIOL à relever et garantir la SAS AITEC à hauteur de la somme de 1.156,00 € HT (20 % de 5780,00 € HT) indexée suivant BT01 ;

CONDAMNE la SAS APAVE INFRASTRUCTURES ET CONSTRUCTION France à relever et garantir la SAS AITEC à hauteur de la somme de 485,00 € (½ de 20 % de 4.850,00 € HT), indexée suivant BT01 au titre du défaut de calfeutrement aux traversées des parois ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE in solidum la SA AXA FRANCE IARD et la SAS AITEC aux dépens qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire, à l’exception des dépens exposés par les sociétés APSYS-E et B&B HOTELS qui resteront à la charge de la SAS AITEC. Dans leurs rapports entre elles, la SAS AITEC sera relevée et garantie par la compagnie AXA à hauteur de 80% des sommes dues à ce titre ;

CONDAMNE la SA AXA FRANCE IARD et la SAS AITEC à payer à la SCI ADI2 la somme de 9.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS AITEC à payer à la société B&B HOTELS la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

DIT n’y a voir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit ;

Jugement remis au greffe en vue de sa mise à disposition des parties par Madame la Présidente, qui l’a signé avec Madame la Greffière.

La Greffière La Présidente