TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Septembre 2024

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 06 Juin 2024

GROSSE :

Le 13 septembre 2024

à M^e BAINVEL Clarisse

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EXPEDITION :

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N° RG 23/05059 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3ZGH

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. SOCIETE LOGEMENT ET GESTION IMMOBILIERE POUR LA REGION MEDITERRANEENNE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Clarisse BAINVEL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [S] [W], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 22 avril 2008, modifié par avenants des 17 avril 2013 et 30 novembre 2016 signés suite à la bonne exécution de protocoles de cohésion sociale, la SA LOGIREM a donné à bail à Madame [S] [W] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 463,37 euros charges incluses.

Des loyers étant demeurés impayés, par acte de commissaire de justice en date du 2 mars 2022, la SA LOGIREM a fait signifier à Madame [S] [W], un commandement de payer la somme de 2.533,15 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 2 août 2023, la SA LOGIREM a attrait Madame [S] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ;ordonner sans délais l’expulsion de Madame [S] [W] et de tout occupant de son chef des lieux, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin ; l’autoriser à faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier commis à cet effet, et d’un technicien s’il l’estime nécessaire ; ordonner la séquestration des meubles pour sûreté des loyers et charges échus ; condamner Madame [S] [W] à lui payer :* une somme provisionnelle de 2.090,87 euros au titre de la dette locative, correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés arrêtés au 30 avril 2023 ;

* une indemnité d’occupation équivalente au montant du dernier loyer échu augmenté des charges, avec indexation et jusqu’à complète libération des lieux ;

* la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et des frais d’exécution de la décision à venir.

L’affaire avait été appelée à l’audience du 19 octobre 2023, renvoyée et plaidée le 11 janvier 2024. Lors des débats :

la SA LOGIREM, représentée par son conseil, avait sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance mais ne s’était pas opposée aux demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire formulées par Madame [W]. Comparaissant en personne, Madame [S] [W] avait sollicité des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire en faisant valoir la reprise du paiement des loyers courants et un plan d’apurement signé avec le bailleur.

A la date de délibéré, fixé au 14 mars 2024, une réouverture des débats a été ordonnée compte tenu de l’incomplétude de l’assignation.

Le dossier a été rappelé le 6 juin 2024, date à laquelle seule la SA LOGIREM, représentée par son conseil, a comparu et maintenu ses demandes initiales.

Citée à étude, Madame [S] [W] n’a pas comparu et personne pour elle.

Le rapport de diagnostic social et financier indique qu’âgée de 70 ans et retraitée, Madame [W] perçoit l’allocation de solidarité aux personnes âgées. Sa fille assure le suivi de ses démarches administratives. Un plan d’apurement a été signé, prévoyant des versements mensuels de 100 euros en plus des loyers courants, ce qui permettait d’envisager le déblocage des APL.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Madame [S] [W] à l’audience de réouverture des débats ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à la SA LOGIREM.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 9 août 2023, soit plus de six semaines au moins avant l’audience du 19 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA LOGIREM justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX le 2 mars 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 2 août 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 22 avril 2008, modifié par avenants des 17 avril 2013 et 30 novembre 2016, contient une clause résolutoire (article 6.6) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 mars 2022, pour la somme en principal de 2.533,15 euros.

Les causes de ce commandement de payer n’ont pas été intégralement soldées dans le délai des deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 2 mai 2022.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte actualisé que Madame [S] [W] restait devoir la somme de 3.624,74 euros, à la date du 9 janvier 2024, terme du mois de décembre 2023 inclus.

Madame [W] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée à payer cette somme provisionnelle de 3.624,74 euros à la SA LOGIREM.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte versé par le bailleur, que Madame [W] a bien repris le paiement intégral des derniers loyers courants avant l’audience.

Compte tenu du montant de la dette qui permet d’envisager son apurement dans les délais légaux, des efforts, de la bonne foi et de la situation de Madame [W], de la durée du bail, de la qualité et de l’accord du bailleur, il serait fait droit à la demande de délais de paiement suivant les modalités prévues au présent dispositif.

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [S] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA LOGIREM sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

L’introduction sans droit ni titre dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte n’étant pas établie, pas plus que la mauvaise foi de la locataire, aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que les délais prévus par les dispositions des articles L.412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution soient réduits ou supprimés.

Il n’apparaît pas davantage nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution, tandis que le recours à la force publique est de nature à garantir la bonne exécution de la présente ordonnance.

La demande d’établissement d’un état des lieux par huissier, du transport et de la séquestration des meubles en garantie, hypothétique et prématurée, sera rejetée. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

· Madame [S] [W], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la SA LOGIREM une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexée suivant les modalités prévues au bail résilié, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

La position économique des parties exige en équité, de rejeter la demande formulée par la SA LOGIREM au titre des frais irrépétibles.

En revanche, Madame [W], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant le coût de l’assignation et du commandement de payer.

Il n’y a pas lieu de se prononcer actuellement sur les frais d’exécution forcée d’une décision dont l’exposé reste purement hypothétique et qui sont réglementés par l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution qui prévoit la possibilité qu’ils restent à la charge du créancier lorsqu’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés, étant rappelé qu’en tout état de cause, le titre servant de fondement à des poursuites permet le recouvrement des frais d’exécution forcée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de MARSEILLE statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 avril 2008, modifié par avenants des 17 avril 2013 et 30 novembre 2016, entre la SA LOGIREM et Madame [S] [W], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 2 mai 2022 ;

CONDAMNONS Madame [S] [W] à verser à la SA LOGIREM, à titre provisionnel, la somme de 3.624,74 euros, comptes arrêtés au 9 janvier 2024, au titre des loyers et charges impayés, terme du mois de décembre 2023 inclus ;

AUTORISONS Madame [S] [W] à s’acquitter de la dette par 36 échéances successives et mensuelles de 100 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELONS que la décision du juge d’accorder des délais suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

la dette deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;à défaut pour Madame [S] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA LOGIREM sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Madame [S] [W] sera condamnée à verser à la SA LOGIREM une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, indexée suivant les modalités de révision prévues au bail résilié, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire, ou leur expulsion ;

REJETONS le surplus des demandes ;

DEBOUTONS la SA LOGIREM de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS Madame [S] [W] aux entiers dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président