TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 25 Juillet 2024

Président : Madame BERTRAND, Juge

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 30 Mai 2024

GROSSE :

Le 25 juillet 2024

à M^e SOULAS

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 25 juillet 2024

à M^e ROBINE

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/01947 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4XSU

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. SAINT ANNE

domiciliée : chez CABINET J&M PLAISANT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Dorothée SOULAS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [F] [O]

né le 24 Février 1980 à [Localité 4] (13)

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Nicolas ROBINE, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [B] [J]

née le 24 Avril 1979 à [Localité 4] (13)

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Nicolas ROBINE, avocat au barreau de MARSEILLE

— EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé à effet au 11 mars 2022 la SCI SAINT ANNE a consenti à Monsieur [F] [O] et Madame [B] [J] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 1 400 € outre 120 € de provision à valoir sur les charges locatives.

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Monsieur [F] [O] et Madame [B] [J] le 12 janvier 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 3 199,36 € en principal. La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX le 16 janvier 2024.

Par acte d’huissier du 21 mars 2024 la SCI SAINT ANNE a fait assigner en référé Monsieur [F] [O] et Madame [B] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE afin d’obtenir :

le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;l’expulsion des requis des lieux loués ainsi que celle de tout occupant de leur chef sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de quinzaine à compter du prononcé de la décision ;leur condamnation solidaire au paiement de :La somme provisionnelle de 3 451,29 € due au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 13 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;Une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle jusqu’à complète libération des lieux loués d’un montant équivalent au loyer exigible outre provision sur charges avec révision éventuelle ;La somme de 1 100 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que leur condamnation aux dépens.

A l’audience du 30 mai 2024 à laquelle l’affaire est appelée et retenue la SCI SAINT ANNE, représentée par son avocat, dépose des conclusions aux fins de voir :

Donner acte à la requérante qu’elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire sous réserve d’une clause dite « irritante »,Condamner les requis au paiement de la somme provisionnelle de 3 246,15 € due au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 21 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;Rejeter les demandes reconventionnelles, ces dernières se heurtant à des contestations sérieuses et n’étant justifiées par aucun trouble manifestement illicite ou dommage imminent ;Rejeter la demande au titre des frais irrépétibles et des dépens ;En tout état de cause condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 1 100 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Monsieur [F] [O] et Madame [B] [J], représentés par leur avocat, déposent des conclusions à l’audience aux fins de voir :

Constater la reprise du paiement du loyer courant depuis le 08 février 2024,Octroyer aux défendeurs un délai de paiement d’une durée de 23 mois,Ordonner la suspension de la clause résolutoire,A titre reconventionnel :Condamner la SCI SAINT ANNE au paiement à titre provisionnel de la somme de 3 110,20 € au titre de la facture de remise en état prise en charge par les locataires,Condamner la SCI SAINT ANNE à rétablir le système de chauffage / climatisation sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter du 15è jour suivant l’ordonnance à intervenir,En tout état de cause, condamner la SCI SAINT ANNE au paiement de la somme de 1 500 € pour les frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La décision est mise en délibéré au 25 juillet 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Toutes les parties ayant comparu, il sera statué, conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, par ordonnance contradictoire.

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité de la demande

Sur la dénonciation en préfecture :

En application de l’article 24 III de la loi 06 juillet 1989, modifiée par la loi numéro 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire pour impayés des loyers et charges est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 21 mars 2024 a été dénoncée au service compétent de la Préfecture par voie électronique le même jour, soit six semaines au moins avant l’audience.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme :

Aux termes de l’article II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale.

En l’espèce, il est établi que la situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX le 16 janvier 2024 soit plus de deux mois avant l’assignation du 21 mars 2024.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur la clause résolutoire

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi numéro 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 12 janvier 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 3 199,36 €.

Ce commandement, délivré à l’étude d’huissier, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Par conséquent, les locataires disposaient d’un délai jusqu’au 12 mars 2024 pour régler les causes du commandement.

Il résulte de l’examen du décompte que durant ce délai de deux mois les locataires ont payé la somme de 1 569,68 € et celle de 1 570 €, soit un total de 3 139,68 €.

De ce même examen il résulte que la somme demandée au commandement pour 3 199,36 € comprend des frais de recommandé pour 19,55 € et des frais de remise à huissier pour 60 €, soit 79,55 € qui doivent être déduits, par application de l’article 4 de la loi du 06 juillet 1989, pour laisser une dette locative de 3 119,81 €.

Par application de la règle d’imputation des paiements, et plus précisément de celle en vertu de laquelle les paiements sont imputés sur la dette que le débiteur a le plus d’intérêt à payer, les causes du commandement ont été soldées dans le délai et les sommes restant dues constituent une dette postérieure.

Par conséquent, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies. Par suite la demande de constat de la résiliation du bail à ce titre et rejetée. La demande de suspension de la clause est sans objet.

Sur les loyers et charges impayés

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

La SCI SAINT ANNE fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail comportant une clause de solidarité, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte actualisé.

La somme de 350 € correspondant à des frais d’huissier de justice, d’avocat, de recommandé et d’avis d’échéance est déduite en application des dispositions de l’article 4 de la loi du 06 juillet 1989 aux termes desquelles est prohibée la facturation au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

La créance n’étant pas sérieusement contestable, il sera fait droit à la demande de la SCI SAINT ANNE.

Monsieur [F] [O] et Madame [B] [J] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 2 896,15 € à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés à la date du 20 mai 2024.

Sur les délais de paiement

En application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, compte tenu des ressources des défendeurs, un délai de 20 mois leur sera accordé selon les modalités au dispositif de la décision.

Sur les demandes reconventionnelles

Monsieur [F] [O] et Madame [B] [J] sollicitent d’une part la condamnation de la bailleresse au paiement d’une facture de remise en état et ménage suite à l’installation au sein du logement d’un appareil de chauffage / climatisation pour un montant de 3 110,20 €.

La SCI SAINT ANNE conteste le principe et le montant de la facture en ce qu’elle n’a pas fait l’objet d’une mise en demeure préalable, que les travaux réalisés n’étaient pas nécessaires pour un montant prohibitif établi par une société dont le gérant n’est autre que le locataire.

Par conséquent, les contestations élevées sont retenues pour sérieuses et font obstacle à ce qu’il soit statué en référé sur cette demande.

Monsieur [F] [O] et Madame [B] [J] sollicitent d’autre part que l’appareil de chauffage / climatisation soit mis en marche et ce sous astreinte de 50 € passé le délai de 15 jours à compter du prononcé de la décision.

Il résulte de la lecture des échanges de courriers électroniques que les parties s’étaient entendues sur cette installation moyennant une augmentation du loyer à hauteur de 50 € par mois.

Aucun élément au dossier ne permet à la bailleresse de s’opposer à cette demande.

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande sans toutefois que ne soit prononcée une astreinte.

Sur les autres demandes

La partie succombante doit supporter les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne laisser les frais irrépétibles à la seule charge de la bailleresse. Par conséquent une indemnité de 500 € lui sera accordée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, assistée du Greffier, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail ne sont pas réunies et DEBOUTONS la SCI SAINT ANNE de sa demande de résiliation à ce titre ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [F] [O] et Madame [B] [J] à payer à la SCI SAINT ANNE la somme de 2 896,15 € à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés au 20 mai 2024, comprenant le terme du mois de mai 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’ordonnance ;

ORDONNONS le sursis à l’exécution des poursuites ;

DISONS que Monsieur [F] [O] et Madame [B] [J] pourront se libérer de ladite somme sur une durée de 20 mois, par 19 mensualités de 150 €, le solde et les intérêts étant dus à la 20ème échéance, payables le 05 de chaque mois, en sus du loyer courant et ce à compter du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date ou de l’un des termes du loyer courant la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible ;

RAPPELONS qu’au titre de l’article 1343-5 du code civil, ces délais suspendent les voies d’exécution ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement de la facture de 3 110,20 € ;

ENJOIGNONS à la SCI SAINT ANNE de procéder à la mise en fonctionnement du système de chauffage/climatisation du logement par application de l’accord des parties sur l’augmentation du montant du loyer à hauteur de 50 € par mois ;

REJETONS la demande visant au prononcé d’une astreinte ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [F] [O] et Madame [B] [J] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [F] [O] et Madame [B] [J] à payer à la SCI SAINT ANNE la somme de 500 € application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE