TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Décembre 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 10 Octobre 2024

GROSSE :

Le 12 décembre 2024

à M^e LAZZARINI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 12 décembre 2024

à M^e THAREAU

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/01919 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4XJX

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [B] [D]

né le 21 Mars 1967 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Laurent LAZZARINI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [T] [R] [Y] épouse [D]

née le 06 Octobre 1968 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Laurent LAZZARINI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [I] [L]

né le 18 Février 1978 à [Localité 7] (ALGERIE)

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Aymeric THAREAU, avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055-2024-013681 du 18/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 9 décembre 2022, Monsieur [B] [D] et Madame [T] [D] ont consenti à Monsieur [I] [L] un bail d’habitation portant sur un appartement situé au [Adresse 3], dans le deuxième [Localité 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 550 euros, outre 75 de provisions sur charges.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [I] [L] le 5 mai 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 3.111,81 euros en principal.

Un congé pour vente lui a été signifié le 5 mai 2023.

Par acte de commissaire de justice du 14 mars 2024, Monsieur [B] [D] et Madame [T] [Y] épouse [D] ont fait assigner en référé Monsieur [I] [L] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion,

— condamnation au paiement de la provision de 7.589 euros, au titre des loyers et charges impayés avec intérêts judiciaires à compter du commandement de payer,

— condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer majoré des charges et autres accessoires,

— condamnation au paiement de la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

A l’audience du 10 octobre 2024, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, ont sollicité le bénéfice de leurs écritures.

La décision a été mise en délibéré au 12 décembre 2024, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs conclusions en réponse n° 2, Monsieur [B] [D] et Madame [T] [Y] épouse [D] ont :

— à titre principal, conclu au débouté de la demande de requalification du bail,

— subsidiairement, demandé de constater que la requalification du bail meublé en bail de droit commun n’affecte pas la validité du commandement de payer en l’absence de grief,

— en tout état de cause, sollicité :

*le constat de l’acquisition de la clause résolutoire en l’état des loyers impayés et du défaut d’assurance,

*la condamnation de Monsieur [I] [L] au paiement de la somme provisionnelle de 11.134 euros au titre des loyers et charges impayés, décompte arrêté au 30 septembre 2024,

*sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation égale au dernier montant du loyer échu, charge en sus, à compter de la résiliation du bail,

*sa condamnation au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Sur la qualification du contrat, ils se prévalent de l’inventaire contradictoire des meubles établi contradictoirement lors de l’état des lieux d’entrée. Ils relèvent l’absence de réclamation sur les meubles garnissant le logement. A titre subsidiaire, ils soutiennent qu’une requalification du contrat est sans incidence sur la validité du commandement de payer en l’absence de grief au sens de l’article 114 du code de procédure civile.

S’agissant des charges, ils indiquent qu’elles sont justifiées, une régularisation étant par ailleurs intervenue en fin d’année 2023.

Sur le montant de leur créance, ils opposent l’absence de preuve des versements invoqués en défense.

Ils s’opposent à l’octroi de délais de paiement.

Aux termes de ses conclusions en défense, Monsieur [I] [L] sollicite :

— la requalification du contrat de bail meublé en contrat de bail non meublé,

— de déclarer irréguliers le congé pour vente et le commandement de payer,

— le débouté des demandes de Monsieur [B] [D] et Madame [T] [Y] épouse [D],

— d’enjoindre à Monsieur [B] [D] et Madame [T] [Y] épouse [D] de rectifier le décompte en indiquant tous les versements effectués, notamment en espèce,

— à titre infiniment subsidiaire, la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement de 36 mois,

— en tout état de cause, le débouté des demandes accessoires et qu’il soit statué sur les dépens comme en matière d’aide juridictionnelle.

Il avance l’absence de caractère contradictoire de l’état des lieux d’entrée, non paraphé. Il estime en tout état de cause que cet état des lieux indique que le logement est insuffisamment meublé au sens de l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 2 du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.

Il considère que le congé pour vente est dépourvu de motif réel.

Il se prévaut de versements en espèces non pris en compte.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la qualification du contrat de bail

La qualification du contrat de bail, de vide ou meublé, ne constitue pas une contestation sérieuse en ce que l’action en résiliation est fondée sur l’acquisition d’une clause résolutoire relevant des dispositions des articles 7 et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, applicable tant aux baux non meublés que meublés en application de l’article 25-3 de ladite loi.

Le moyen tiré de l’irrégularité du congé pour vente est également sans objet en l’absence de demande de ce chef.

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, Monsieur [B] [D] et Madame [T] [Y] épouse [D] justifient d’une dénonce de l’assignation du 14 mars 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône par voie électronique le 15 mars 2024, soit au moins six semaines avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 23 mai 2024.

L’action en résiliation du bail est par conséquent recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 9 décembre 2022 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 mai 2023, pour la somme en principal de 3.111,81 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 juillet 2023.

Monsieur [I] [L] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [I] [L] est redevable des loyers et des charges impayés.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour les propriétaires dont l’occupation indue de son bien les a privés de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts des demandeurs il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [I] [L] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 625 euros actuellement, et de condamner Monsieur [I] [L] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des décomptes fournis que Monsieur [I] [L] reste devoir, la somme de 11.759 euros, à la date du 10 octobre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, charges impayés, terme du mois de septembre inclus.

Monsieur [I] [L] ne rapporte pas la preuve de versements en espèces. S’agissant des charges locatives, elles sont justifiées par la production du relevé individuel de charges au titre de l’exercice 2023.

Monsieur [I] [L] est donc condamnée par provision, au paiement de la somme de 11.759 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2023, date de du commandement de payer, sur la somme de 3.111,81 euros, et de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délai de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, en l’absence de reprise du versement du loyer courant avant l’audience, les conditions d’octroi d’un délai de paiement de trente-six mois ne sont pas réunies.

En l’absence de tout versement depuis le 1er juillet 2023, l’octroi d’un délai de paiement fondé sur l’article 1343-5 du code civil n’est pas indiqué.

La demande de délais de paiement sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991, cette dernière bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 9 décembre 2022 entre Monsieur [B] [D] et Madame [T] [Y] épouse [D] et Monsieur [I] [L] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3], dans le deuxième [Localité 4] sont réunies à la date du 6 juillet 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [I] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [I] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [B] [D] et Madame [T] [Y] épouse [D] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [I] [L] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit six cent vingt-cinq euros (625 euros) à ce jour, à compter du 6 juillet 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [I] [L] à verser à Monsieur [B] [D] et Madame [T] [Y] épouse [D] à titre provisionnel, la somme de onze mille sept cent cinquante neuf euros (11.759 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 10 octobre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2023 sur la somme de 3.111,81 euros et de la présente décision pour le surplus ;

REJETTE la demande de délais de paiement ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [I] [L] aux dépens ;

DIT qu’ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle ;

DIT que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente