TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 25 Juillet 2024

Président : Madame BERTRAND, Juge

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 30 Mai 2024

GROSSE :

Le 25 juillet 2024

à M^e DI COSTANZO

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 25 juillet 2024

à M. [N] [U]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/02631 – N° Portalis DBW3-W-B7I-43N6

PARTIES :

DEMANDERESSE

Association SOLIHA PROVENCE ANCIENNEMENT PACT DES BDR 13

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [L] [N] [U]

demeurant [Adresse 1]

comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 05 janvier 2021, l’association SOLIHA PROVENCE a consenti à Monsieur [L] [N] [U] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 283,73 € outre 85 € de provision à valoir sur les charges locatives.

À la suite d’échéances impayées, l’association SOLIHA PROVENCE a fait délivrer le 15 décembre 2023 à Monsieur [L] [N] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2 512,66 € en principal.

La situation d’impayés locatifs a été signalée à la CCAPEX le 18 décembre 2023.

Par exploit du 20 mars 2024, l’association SOLIHA PROVENCE a dénoncé à Monsieur [L] [N] [U] le congé donné par le bailleur principal pour le 18 juin 2024 avec sommation de libérer les lieux.

Par exploit d’huissier en date du 15 avril 2024 l’association SOLIHA PROVENCE a fait assigner en référé Monsieur [L] [N] [U] devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Marseille afin de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, et qu’en tout état de cause le requis sera déchu de tout titre d’occupation à la date du 18 juin 2024,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [N] [U] et de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin est avec le concours de la force publique, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification de la décision,

— condamner Monsieur [L] [N] [U] au paiement d’une indemnité provisionnelle de 3 405,05 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 09 avril 2024,

— fixer provisoirement le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à 376,11 €, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer,

— condamner solidairement Monsieur [L] [N] [U] au paiement de la somme de 800,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

À l’audience du 30 mai 2024 à laquelle l’affaire est appelée et retenue, l’association SOLIHA PROVENCE, représentée par son avocat, s’en rapporte à son assignation. Elle verse aux débats un décompte actualisé de la dette locative pour un montant de 2 781,16 € au 14 mai 2024.

Monsieur [L] [N] [U] comparait à l’audience. Il sollicite un délai de paiement sur une durée de 24 mois. Il précise percevoir 900 € par mois d’allocations chômage et qu’il libérera les lieux le 12 juin 2024.

La décision est mise en délibéré au 25 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.

La requérante, autorisée à communiquer une note en délibéré, précise par courrier de son conseil du 14 juin 2024 que le locataire a quitté les lieux à la date prévue.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Toutes les parties ayant comparu, il sera statué, conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, par ordonnance contradictoire.

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la dénonciation en préfecture :

En application de l’article 24 III de la loi 06 juillet 1989, modifiée par la loi numéro 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire pour impayés des loyers et charges est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 15 avril 2024 a été dénoncée au service compétent de la Préfecture par voie électronique le 16 avril 2023, soit six semaines au moins avant l’audience.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme :

Aux termes de l’article II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale.

En l’espèce, il est établi que la situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX le 18 décembre 2023 soit plus de deux mois avant l’assignation du 15 avril 2024.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur la clause résolutoire

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi numéro 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire (article 7-1) qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 15 décembre 2023, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 2 512,66 €.

Ce commandement, délivré à l’étude d’huissier, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Pour autant, les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois.

La réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire est intervenue le 15 février 2024. La résiliation du bail est constatée à cette date.

En l’état de la reprise des lieux par le bailleur, il n’y a pas lieu à ordonner l’expulsion du locataire.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle

Compte tenu de la résiliation du bail, et afin de préserver les intérêts du bailleur, le défendeur est redevable d’une indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération complète des lieux d’un montant au moins égal au loyer et aux charges.

Il résulte des décomptes versés aux débats que le montant du loyer augmenté des charges à la date de réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire, s’élevait à la somme de 376,11 € pour le logement.

Par conséquent, une indemnité d’occupation mensuelle de 376,11 € peut être fixée provisoirement. S’agissant d’une somme de nature provisionnelle il n’y a pas lieu à indexation.

Sur les loyers et charges impayés

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

L’association SOLIHA PROVENCE fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience avec un décompte actualisé.

La créance n’étant pas sérieusement contestable, il sera fait droit à la demande de l’association SOLIHA PROVENCE après déduction des frais d’huissier de justice qui entrent dans les dépens.

Monsieur [L] [N] [U] sera condamné au paiement de la somme de 2 640,99 € à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 14 mai 2024.

Sur la demande de délais de paiement

En application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, au regard des ressources déclarées à l’audience (900 € par mois) et des paiements réalisés, un délai de 24 mois est accordé pour parvenir au règlement de la dette locative, selon les modalités prévues au dispositif de la décision

Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [N] [U], qui succombe à l’instance, est condamné aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer, notamment, à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, selon l’article 700 du même code. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il est équitable de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, assistée du Greffier, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 15 février 2024 ;

FIXONS à titre provisionnel le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 376,11 € et CONDAMNONS Monsieur [L] [N] [U] au paiement de cette somme jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONSTATONS la reprise des lieux par le bailleur le 12 juin 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [N] [U] à payer à l’association SOLIHA PROVENCE une indemnité provisionnelle de 2 640,99 €, à valoir sur la dette locative arrêtée au 14 mai 2024, terme du mois de mai 2024 compris, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’ordonnance ;

DISONS que [L] [N] [U] pourra se libérer de la dette sur une durée de 24 mois par le paiement de 23 mensualités de 110 €, le solde et les intérêts étant dus à la 24ème échéance et ce à compter du 10 du mois suivant la signification de la décision en plus du montant du loyer courant ;

RAPPELLE qu’au titre de l’article 1343-5 du code civil, ces délais suspendent les voies d’exécution ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [N] [U] aux dépens ;

DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERELA JUGE