TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Février 2025

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 21 Novembre 2024

GROSSE :

Le 13 février 2025

à M^e THIOUNE IERI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 13 février 2025

à M. [T]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/06474 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4BT6

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. NDJ

dont le siège social est sis Chez M. [H] – [Adresse 3]

représentée par M^e Virginie THIOUNE IERI, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEUR

Monsieur [S] [T]

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé signé le 1er avril 2018, la SCI NDJ a consenti un bail à usage d’habitation à Monsieur [T] [S] portant sur un appartement sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 450 euros outre 50 euros de provision sur charges ;

Alléguant plusieurs échéances de loyers demeurées impayées, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [T] [S], le 24 mars 2023 pour un montant en principal de 11077 euros en principal;

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX le 30 mars 2023 ;

L’échéancier convenu entre les parties n’ayant pas été respecté, par acte de commissaire de justice en date du 12 septembre 2023, dénoncé le 15 septembre 2023 à la préfecture des Bouches-du-Rhône, la SCI NDJ a fait assigner Monsieur [T] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir en substance:

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et prononcer la résiliation du bail

— ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [T] [S] et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique, d’un serrurier et d’un déménageur si besoin est

— condamner Monsieur [T] [S] à lui payer la somme de 11320,71 euros au 5 janvier 2023, avec intérêts de retard ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer échu charges en sus, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au demandeur suite à un départ volontaire, soit jusqu’à l’expulsion ou jusqu’au déménagement de l’appartement par l’expulsé ou jusqu’à la décision du juge de l’exécution statuant sur le sort des meubles,

— condamner Monsieur [T] [S] à lui payer la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût de la sommation, de l’assignation, et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure y compris les débours ;

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 décembre 2023 et après trois renvois, a été retenue à l’audience du 21 novembre 2024 ;

A cette audience, la SCI NDJ a été représentée par son conseil qui a indiqué que le protocole d’accord conclu avec le défendeur n’a pas été respecté, et suivant conclusions récapitulatives auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance au titre des loyers et charges impayés à la somme de 13189 euros au 1er novembre 2024 et en ampliant sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 1000 euros ;

Monsieur [T] [S] a comparu en personne et a déclaré que suite à des difficultés financières, il n’a pas pu respecter l’échéancier convenu ; il a ajouté être auto entrepreneur , percevoir 600 euros de revenus par mois et vivre seul ;

La décision a été mise en délibéré au 13 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend .

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 12 septembre 2023 a été dénoncée le 15 septembre 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 21 décembre 2023 ;

De surcroît, la SCI NDJ justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des BOUCHES DU RHONE le 30 mars 2023 , soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 septembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

Enfin, la SCI NDJ justifie de son existence par l’extrait KBIS à jour au 09 mai 2024 ;

Par conséquent la SCI NDJ est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :

Sur la prescription des loyers et le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription , le délai préfix, la chose jugée.

La SCI NDJ fait valoir que sa demande en paiement n’est pas prescrite puisque le commandement de payer a été signifié le 24 mars 2023 et que l’arriéré locatif est à compter du mois de mars 2020 ;

L’article 7-1 inséré dans la loi du 6 juillet 1989 par la loi du 24 mars 2014 dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de location sont prescrites par trois à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, les loyers antérieurs au 12 septembre 2020 correspondant aux loyers antérieurs de trois années à la délivrance de l’assignation du 12 septembre 2023 venue interrompre le délai de prescription par application de l’article 2241 du code civil, sont prescrits, le commandement de payer délivré le 24 mars 2023 n’étant pas interruptif de prescription ;

Il s’ensuit que les loyers sur la période du mois de mars 2020 au 12 septembre 2020 sont prescrits ;

Il convient en conséquence de déduire du montant de la provision sollicitée la somme de 1464,33 euros (1380+84,33) ;

Le requérant produit un décompte actualisé arrêté au 1er novembre 2024 à la somme de 13189 euros et il y a lieu de tenir compte de cette actualisation ;

La créance est établie avec l’évidence requise en référé sur la période à compter du 12 septembre 2020 jusqu’au 1er novembre 2024, à la somme de 11724,67 euros ;

Monsieur [T] [S] sera en conséquence condamné à payer la somme de 11724,67 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés sur la période à compter du 12 septembre 2020 jusqu’au 1er novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [T] [S] le 24 mars 2023 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 11077 euros au titre des loyers et charges impayés ;

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 24 mai 2023 et la résiliation de plein droit du bail liant les parties sera constatée au 24 mai 2023, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif, la suspension de la clause résolutoire, l’expulsion et le paiement d’indemnités d’occupation

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [T] [S] a déclaré que suite à des difficultés financières, il n’a pas pu respecter l’échéancier convenu ; il a ajouté être auto entrepreneur , percevoir 600 euros de revenus par mois , l’allocation de logement de 104 euros étant directement versée au bailleur, et vivre seul ;

La condition légale de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’étant pas remplie, le juge des référés ne peut ni accorder des délais de paiement ni suspendre les effets de la clause résolutoire ;

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [S] et celle de tous occupants de son chef ou son conjoint dans le cas où son existence n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur, des lieux sis [Adresse 2] selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier;

Enfin, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, Monsieur [T] [S] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du dernier loyer et des charges, soit 500 euros, et ce jusqu’à la libération complète des lieux ;

Sur les demandes accessoires

Monsieur [T] [S] qui succombe supportera la charge des entiers dépens ;

L’équité, eu égard à la situation économique des parties ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure au profit de la SCI NDJ qui sera déboutée de sa demande de ce chef ;

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance, mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence

DECLARONS la SCI NDJ recevable en ses demandes ;

DISONS qu’est prescrit l’arriéré locatif antérieur au 12 septembre 2020,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 24 mai 2023 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties au 24 mai 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [T] [S] de libérer les lieux sis [Adresse 2], dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que faute par Monsieur [T] [S] de ce faire, et dans les DEUX mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef ou son conjoint dans le cas où son existence n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur, des lieux sis [Adresse 2], si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXONS au montant du loyer et des charges soit à la somme de 500 euros, l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle due par Monsieur [T] [S] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [S] à payer à la SCI NDJ la somme de 11724,67 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés sur la période à compter du 12 septembre 2020 jusqu’au 1er novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [S] à payer à la SCI NDJ, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation de 500 euros, ce à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DEBOUTONS la SCI NDJ de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNONS Monsieur [T] [S] aux entiers dépens de l’instance;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé signé le 1er avril 2018, la SCI NDJ a consenti un bail à usage d’habitation à Monsieur [T] [S] portant sur un appartement sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 450 euros outre 50 euros de provision sur charges ;

Alléguant plusieurs échéances de loyers demeurées impayées, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [T] [S], le 24 mars 2023 pour un montant en principal de 11077 euros en principal;

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX le 30 mars 2023 ;

L’échéancier convenu entre les parties n’ayant pas été respecté, par acte de commissaire de justice en date du 12 septembre 2023, dénoncé le 15 septembre 2023 à la préfecture des Bouches-du-Rhône, la SCI NDJ a fait assigner Monsieur [T] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir en substance:

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et prononcer la résiliation du bail

— ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [T] [S] et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique, d’un serrurier et d’un déménageur si besoin est

— condamner Monsieur [T] [S] à lui payer la somme de 11320,71 euros au 5 janvier 2023, avec intérêts de retard ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer échu charges en sus, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au demandeur suite à un départ volontaire, soit jusqu’à l’expulsion ou jusqu’au déménagement de l’appartement par l’expulsé ou jusqu’à la décision du juge de l’exécution statuant sur le sort des meubles,

— condamner Monsieur [T] [S] à lui payer la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût de la sommation, de l’assignation, et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure y compris les débours ;

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 décembre 2023 et après trois renvois, a été retenue à l’audience du 21 novembre 2024 ;

A cette audience, la SCI NDJ a été représentée par son conseil qui a indiqué que le protocole d’accord conclu avec le défendeur n’a pas été respecté, et suivant conclusions récapitulatives auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance au titre des loyers et charges impayés à la somme de 13189 euros au 1er novembre 2024 et en ampliant sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 1000 euros ;

Monsieur [T] [S] a comparu en personne et a déclaré que suite à des difficultés financières, il n’a pas pu respecter l’échéancier convenu ; il a ajouté être auto entrepreneur , percevoir 600 euros de revenus par mois et vivre seul ;

La décision a été mise en délibéré au 13 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend .

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 12 septembre 2023 a été dénoncée le 15 septembre 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 21 décembre 2023 ;

De surcroît, la SCI NDJ justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des BOUCHES DU RHONE le 30 mars 2023 , soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 septembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

Enfin, la SCI NDJ justifie de son existence par l’extrait KBIS à jour au 09 mai 2024 ;

Par conséquent la SCI NDJ est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :

Sur la prescription des loyers et le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription , le délai préfix, la chose jugée.

La SCI NDJ fait valoir que sa demande en paiement n’est pas prescrite puisque le commandement de payer a été signifié le 24 mars 2023 et que l’arriéré locatif est à compter du mois de mars 2020 ;

L’article 7-1 inséré dans la loi du 6 juillet 1989 par la loi du 24 mars 2014 dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de location sont prescrites par trois à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, les loyers antérieurs au 12 septembre 2020 correspondant aux loyers antérieurs de trois années à la délivrance de l’assignation du 12 septembre 2023 venue interrompre le délai de prescription par application de l’article 2241 du code civil, sont prescrits, le commandement de payer délivré le 24 mars 2023 n’étant pas interruptif de prescription ;

Il s’ensuit que les loyers sur la période du mois de mars 2020 au 12 septembre 2020 sont prescrits ;

Il convient en conséquence de déduire du montant de la provision sollicitée la somme de 1464,33 euros (1380+84,33) ;

Le requérant produit un décompte actualisé arrêté au 1er novembre 2024 à la somme de 13189 euros et il y a lieu de tenir compte de cette actualisation ;

La créance est établie avec l’évidence requise en référé sur la période à compter du 12 septembre 2020 jusqu’au 1er novembre 2024, à la somme de 11724,67 euros ;

Monsieur [T] [S] sera en conséquence condamné à payer la somme de 11724,67 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés sur la période à compter du 12 septembre 2020 jusqu’au 1er novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [T] [S] le 24 mars 2023 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 11077 euros au titre des loyers et charges impayés ;

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 24 mai 2023 et la résiliation de plein droit du bail liant les parties sera constatée au 24 mai 2023, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif, la suspension de la clause résolutoire, l’expulsion et le paiement d’indemnités d’occupation

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [T] [S] a déclaré que suite à des difficultés financières, il n’a pas pu respecter l’échéancier convenu ; il a ajouté être auto entrepreneur , percevoir 600 euros de revenus par mois , l’allocation de logement de 104 euros étant directement versée au bailleur, et vivre seul ;

La condition légale de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’étant pas remplie, le juge des référés ne peut ni accorder des délais de paiement ni suspendre les effets de la clause résolutoire ;

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [S] et celle de tous occupants de son chef ou son conjoint dans le cas où son existence n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur, des lieux sis [Adresse 2] selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier;

Enfin, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, Monsieur [T] [S] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du dernier loyer et des charges, soit 500 euros, et ce jusqu’à la libération complète des lieux ;

Sur les demandes accessoires

Monsieur [T] [S] qui succombe supportera la charge des entiers dépens ;

L’équité, eu égard à la situation économique des parties ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure au profit de la SCI NDJ qui sera déboutée de sa demande de ce chef ;

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance, mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence

DECLARONS la SCI NDJ recevable en ses demandes ;

DISONS qu’est prescrit l’arriéré locatif antérieur au 12 septembre 2020,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 24 mai 2023 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties au 24 mai 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [T] [S] de libérer les lieux sis [Adresse 2], dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que faute par Monsieur [T] [S] de ce faire, et dans les DEUX mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef ou son conjoint dans le cas où son existence n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur, des lieux sis [Adresse 2], si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXONS au montant du loyer et des charges soit à la somme de 500 euros, l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle due par Monsieur [T] [S] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [S] à payer à la SCI NDJ la somme de 11724,67 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés sur la période à compter du 12 septembre 2020 jusqu’au 1er novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [S] à payer à la SCI NDJ, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation de 500 euros, ce à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DEBOUTONS la SCI NDJ de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNONS Monsieur [T] [S] aux entiers dépens de l’instance;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE