TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

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N° RG 25/50469 -

N° Portalis 352J-W-B7J-C6TOQ

N°: 4 – JJ

Assignation du :

15 janvier 2025

EXPERTISE[1]

[1] 2 Copies exécutoires

+ 1 pour l’expert

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 19 mars 2025

par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Jean JASMIN, Greffier.

DEMANDERESSE

S.A.S PIERRE RENOVATION TRADITION

[Adresse 4]

[Localité 11]

représentée par M^e Chantal TEBOUL ASTRUC, avocat au barreau de PARIS – #A0235

DEFENDERESSE

S.E.L.A.R.L BAH AVOCATS

[Adresse 6]

[Localité 9]

représentée par M^e Leilla KERCHOUCHE, avocat au barreau de PARIS – #E1207

DÉBATS

A l’audience du 19 février 2025, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier,

Nous, Juge des référés, assisté de notre greffier, après avoir entendu les conseils des parties, avons rendu la décision suivante ;

Selon acte sous seing privé en date du 30 août 2006, la SCI du [Adresse 7] a renouvelé le bail consenti à la SARL “P.B.B-Prestations de services en bâtiment et bureautique” et portant sur l’immeuble sis [Adresse 8] pour une durée de 3,6,9 années à compter du 1er janvier 2006 pour finir le 31 décembre 2014 moyennant un loyer annuel de 9.604,19 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2014, la SCI du [Adresse 5] a délivré congé avec offre de renouvellement de bail à la société BAH Avocats venant aux droits de la SARL “P.B.B-Prestations de services”.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 juin 2023, la SCI du [Adresse 5] a délivré congé avec refus de renouvellement de bail pour le 31 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2025, la société Pierre rénovation tradition a assigné en référé la Selarl BAH Avocats aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire afin d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction à verser au preneur et celui de l’indemnité d’occupation à lui devoir.

Lors de l’audience du 19 février 2025, la société Pierre rénovation tradition, représentée par son Conseil, maintient oralement ses demandes.

La société Selarl BAH Avocats, représentée par son Conseil, sollicite le débouté de la demanderesse et sa condamnation au paiement de la somme de 3600 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 19 mars 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions visées à l’audience pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

MOTIFS

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

Aux termes de l’article L145-9 du Code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l’effet d’une notification faite six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l’événement prévu au contrat.

S’agissant d’un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l’expiration de l’une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l’alinéa premier ci-dessus.

Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

En l’espèce, si la société BAH Avocats se prévaut de la nullité du congé en alléguant que le terme du bail était au 1er janvier 2024 et non 31 décembre 2023, force est de constater que le contrat de renouvellement du bail prévoit que le bail prendra fin le 31 décembre 2014 et que l’expiration de chaque période triennale se trouve bien au 31 décembre et non au 1er janvier.

En outre, la simple production d’échanges entre les parties témoignant de leurs désaccords quant aux modalités de régularisation ou indexation du loyer n’est pas suffisante à établir la prétendue mauvaise foi du bailleur, la proposition de conclusion d’un nouveau bail quelques jours avant la délivrance du congé ayant été effectuée par la SAS PL Immo hors instruction de la bailleresse ainsi qu’il ressort des termes du courrier, la société PL Immo n’étant par ailleurs plus gestionnaire. De même, le libellé “loyers” sur les quittances aux lieu et place d”indemnités d’occupation” ne peut valoir renonciation implicite du bailleur à se prévaloir du congé avec refus de renouvellement, s’agissant d’une simple mention matérielle.

Le refus de renouvellement signifié par le bailleur en vertu de son droit d’option ouvre droit au profit du locataire, d’une part, en vertu des articles L.145-14 et L.145-57 du code de commerce, à une indemnité d’éviction, et d’autre part, selon l’article L 145-28 du même code, au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité.

En outre, le maintien dans les lieux justifie, d’après l’article L.145-28 précité, le versement au propriétaire d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’expiration du bail en l’espèce, le 31 octobre 2023 et jusqu’à libération des locaux.

Il est ainsi justifié d’un motif légitime, au sens de l’article 145 du code de procédure civile, pour recourir à une mesure d’expertise, qui sera ordonnée dans les termes du dispositif ci-après.

Il y a lieu de mettre le coût de la consignation à la charge de la partie qui est requérante à la mesure d’expertise, tout comme les dépens en vertu de l’article 491 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons une expertise et désignons en qualité d’expert :

Monsieur [Z] [F]

[Adresse 3]

[Localité 10]

☎ :[XXXXXXXX01]

E-mail : [Courriel 15]

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission de :

— fournir au tribunal, en tenant compte des activités professionnelles autorisées par le bail et des facilités offertes à celles-ci par la situation des lieux, tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité compensatrice du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce, indemnité comprenant notamment la valeur marchande du fonds, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds de commerce de même valeur et du montant du préjudice correspondant au trouble commercial que subirait le locataire ;

— fournir, en donnant des références précises, tous les éléments permettant de déterminer dans quelle mesure le locataire aurait la possibilité de transférer son fonds, sans perte importante de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et quel serait, dans l’affirmative, le coût d’un tel transfert, en ce compris l’acquisition d’un titre locatif comportant les mêmes avantages juridiques que l’ancien bail, les frais et droits de mutation afférents à cette acquisition et les dépenses nécessaires de déménagement et de réinstallation, ainsi que la réparation du trouble commercial qui résulterait d’un tel transfert de fonds ;

— fournir tous éléments permettant au Tribunal d’apprécier le montant de l’indemnité due par le locataire pour l’occupation des lieux objets du bail, à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à leur libération effective ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— se rendre sur les lieux ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

* en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

* en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge chargé du contrôle des expertises des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;

* en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ;

* en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par exemple : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

*fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

* rappelant aux parties, au visa de l’article 276, alinéa 2, du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai ;

Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme Opalexe et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 portant application des dispositions du titre XXI du livre Ier du code de procédure civile aux experts judiciaires ;

Fixons à la somme de 5000 euros (cinq mille euros) le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la partie demanderesse à la Régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de [Localité 13] avant le 19 mai 2025;

Disons que, faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris (service du contrôle des expertises) avant le 19 janvier 2026 sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge chargé du contrôle des expertises ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge chargé du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du code de procédure civile ;

Condamnons la société Pierre Rénovation Tradition aux dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

Fait à [Localité 13], le 19 mars 2025

Le Greffier, Le Président,

Jean JASMIN Maïté FAURY

Service de la régie :

Tribunal de Paris, Parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris

☎ [XXXXXXXX02]

Fax 01.44.32.53.46

✉ [Courriel 14]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :

IBAN : [XXXXXXXXXX012]

BIC : TRPUFRP1

en indiquant impérativement le libellé suivant :

C7 « Prénom et Nom de la personne qui paye » pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Monsieur [Z] [F]

Consignation : 5000 €

par la S.A.S PIERRE RENOVATION TRADITION

le 19 Mai 2025

Rapport à déposer le : 19 janvier 2026

Juge chargé du contrôle de l’expertise :

Service du contrôle des expertises

Tribunal de Paris, Parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris.