TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N° 25/

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 28 Mars 2025 prorogée au 30 Mai 2025

Président : Madame HERBONNIERE, Première Vice-Présidente adjointe

Greffier : M. MEGHERBI, Greffier

Débats en audience publique le : 17 Janvier 2025

N° RG 24/03073 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5DTP

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C. HOLDING DM, dont le siège social est sis [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Frédéric CHOLLET de la SCP SCP BRAUNSTEIN & ASSOCIES, avocats au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSES

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], prise en la personne de son syndic en exercice le Cabinet FONCIA, dont le siège social est sis [Adresse 14], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Benjamin CRESPY de l’AARPI BALDO – CRESPY, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, Maître Christel SCHWING de la SELARL SELARL GRIMALDI ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

S.C. SCCV SEA ONE , dont le siège social est sis [Adresse 13], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Christel SCHWING de la SELARL SELARL GRIMALDI ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Un ensemble immobilier a été édifié [Adresse 5]. Le promoteur en était la société SUD REA et le maître d’ouvrage la société SEA ONE.

Aux termes d’un acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement en date du 1er juillet

2020, la SCI HOLDING DM a fait l’acquisition d’un appartement (lot n°28) et de deux box (lots n°30 et n°41) au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à MARSEILLE.

La livraison du lot n°28 a eu lieu le 11 mai 2022, avec réserves.

Le 2 juin 2022, la SCI HOLDING DM adressait un complément de réserves à la société SEA ONE.

Toutes ces réserves n’auraient pas été levées.

La SCI HOLDING DM déplorant des nuisances olfactives et des infiltrations d’eau, un rapport de recherche de fuite était diligenté par AQUA DETECT LE 29.04.2024.

Enfin, le 02 septembre 2024 , il était procédé, dans le cadre d’un litige opposant le promoteur au plombier, à une analyse qui démontrerait une présence de flore interférente dans le seuil de quantification à 100 ufc/L au niveau des installations d’eau chaude.

*

Suivant actes de commissaires de justice en dates des 01 et 08.07.2024, HOLDING DM, société civile, a assigné SEA ONE, société civile de construction vente, et [Localité 12] des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], pris en la personne de son Syndic en exercice le cabinet FONCIA, en référé, au visa des articles 145 et 832 du Code de procédure civile, aux fins de voir ordonner une expertise, d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement d’une provision de 100 000 €,et de 3000 € au titre des frais irrépétibles et les dépens.

A l’audience du 17.01.2025, par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des motifs, la SCI HOLDING DM , au visa des mêmes textes, demande :

« DESIGNER tel expert qu’il lui plaira avec pour mission :

— Prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques, tels que plans, devis, marchés et autres ;

— Se rendre sur les lieux sis [Adresse 3], après y avoir convoqué les parties ;

— Examiner les désordres visés dans la présente assignation, à savoir :

➢ Toit terrasse :

o [Localité 11] terrasses mal installées,

o Présence de prise d’alimentation électrique sous un robinet,

o Balustrades oxydées,

o Câblage du jacuzzi non réalisé,

o Jardinières extérieures non conformes,

Système d’évacuation des eaux non fonctionnel. ➢ Garage : o Absence de prise de recharge pour voiture électrique,

o Peinture à reprendre suite à infiltration d’eau,

o Reprise des murs en peinture du second garage non réalisée.

➢ Appartement :

o Nuisances olfactives ;

o Désordres au niveau de la climatisation contenue dans le faux-plafond

de la buanderie et de la cuisine ;

o Absence de compteurs d’eau dans l’appartement, ou compteurs

défaillants ;

o Absence d’aménagements extérieurs du bâtiment ;

o Présence de légionellose dans les canalisations de l’immeuble.

— Les décrire, en indiquer la nature, l’importance et la date d’apparition ;

— Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres et leurs délais d’exécution, chiffrer à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux ;

— Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres notamment le préjudice de jouissance subi et à subir du fait des travaux de remise en état à prévoir ;

— Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, décrire ces travaux et en faire une estimation dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;

— Dire que l’Expert désigné pourra s’adjoindre les services de tout sapiteur de son choix.

CONDAMNER la société SEA ONE à verser la somme provisionnelle de 100.000,00 € à la SCI HOLDING DM pour le préjudice de jouissance subi ;

CONDAMNER la société SEA ONE à verser la somme de 3.000,00 € à la SCI HOLDING DM en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. »

SEA ONE, société civile de construction vente, par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des moyens, au visa des articles 145 et 835 du Code de procédure civile, demande de :

« ➢ DEBOUTER la SCI HOLDING DM de ses demandes, fins et conclusions ;

➢ DONNER ACTE à la SCCV SEA ONE de ce que :

— La très grande majorité des réserves ont été levées et/ou ne relèvent pas des engagements contractuels vis-à-vis du demandeur ;

Et ne saurait donc donner lieu à expertise

➢ DONNER ACTE de ses protestations et réserves sur la demande de référé expertise de la SCI HOLDING DM pour le surplus ;

➢ CONDAMNER les parties succombantes à payer la somme de 2 000 euros à la SCCV SEA ONE en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

➢ CONDAMNER les parties succombantes aux entiers dépens. »

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], pris en la personne de son Syndic en exercice le cabinet FONCIA, , par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des moyens, au visa des articles 108 et 377 et suivants du code de procédure civile, 1231 et suivants, 1240, 1241, 1792-6 et 2241 du code civil, 325 et 329 du code de procédure civile, demandent de :

« SUR LA DEMANDE DE CONDAMANTION PROVISONNELLE

Vu l’existence d’une contestation sérieuse sur la personne du débiteur de l’obligation au paiement,

Vu l’existence d’une contestation sérieuse sur le montant de la provision

— Débouter la société HOLDING DM de sa demande de condamnation du syndicat au paiement

d’une provision à valoir sur la réparation du préjudice

— A titre subsidiaire, limiter le montant de la provision octroyée au plus strict minimum,

— condamaner la SCCV SEA ONE à relever et garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de toute condamantion provisionnelle qui viendrait à être prononcée contre lui au profit de la société HOLDING DM

SUR LA DEMANDE D’EXPERTISE

— Déclarer commune et opposable aux parties au procès au syndicat des coprorpiétaires de l’immeuble [Adresse 4] la mesure d’expertise décidé par ordonnace de référé du 9 décembre [Immatriculation 7]/06126

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— débouter la société HOLDING DM de sa demande de condamantion sur le fondement de l’article 700 CPC

— réserver les dépens ».

L’affaire a été mise en délibéré au 28.03.2025. Cette date a été prorogée en raison d’une surcharge de travail du magistrat.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Sur l’expertise :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Au stade des référés, il est prématuré de demander de discriminer les désordres qui ne relèveraient pas du parfait achèvement ou seraient survenus hors des délais légaux.

Il appartiendra au juge du fond d’en connaître, après la réalisation de la mesure expertale.

L’article 145 du code de procédure civile dispose : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

L’absence d’instance au fond, qui constitue une condition de recevabilité de la demande formée en application de l’article 145 du Code de procédure civile, doit s’apprécier à la date de la saisine du juge.

L’existence de contestations, même sérieuses, y compris relatives à la prescription ou la forclusion de l’action au fond, ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article précité. Il appartient uniquement au juge des référés de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction, sans qu’il soit nécessaire de procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

En la présente espèce, il n’est pas contesté qu’il existe un certain nombre de désordres, dont certains ont fait l’objet de réserves. Ces désordres ont été soit réservés, soit constatés par des experts diligentés amiablement, soit font l’objet de photographies.

Dans de telles conditions, il y a lieu de faire droit à la demande d’expertise qui répond à un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile.

Il appartiendra aux parties de faire valoir à l’expert les observations qui leur sembleront utiles pour chacune d’entre elles, afin que le juge du fond puisse en connaître si nécessaire.

Sur la demande provisionnelle :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La SCCV SEA ONE ne conteste pas l’existence d’odeurs occasionnant à minima un désagrément dans l’utilisation de l’appartement en cause.

Elle se contente de contester le montant de la provision demandée, sans pour autant formuler de proposition alternative.

la SCI HOLDING DM justifie de ce que son bien est un T4 en duplex avec terrasse, dont la surface n’est pas précisée. Elle justifie également d’une annonce de location d’un T4 de 250 m² dans le même immeuble, avec 2 garages, pour un loyer mensuel de 8500 €.

Les désordres olfactifs se sont manifestés dès la livraison en mai 2022, empêchant la jouissance, au moins partielle du bien.

Le droit à indemnisation du demandeur n’étant pas contestable, le montant de la provision devant être allouée au demandeur ne peut excéder le montant d’indemnisation au-delà duquel celui-ci devient aléatoire ou incertain compte tenu de l’appréciation du juge du fond notamment.

Ce montant doit dès lors en fonction des considérations précitées combinées être justement fixé à la somme de 50 000 €.

Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires demande de déclarer la mesure expertale ordonnée par la présente décision commune et opposable aux parties à la procédure l’opposant à des tiers.

Il ne saurait être fait droit à une telle demande, en droit parce qu’elle n’est pas faite au contradictoire desdites parties, en fait parce qu’elles ne sont même pas précisément identifiées et listées.

Sur les demandes accessoires :

La présente ordonnance de référé mettant fin à l’instance en référé, les dépens ne peuvent être réservés, de sorte qu’il convient d’en connaître.

Il résulte des dispositions combinées des articles 696 et 700 du Code de procédure civile que les dépens sont à la charge de la partie succombante et que les frais irrépétibles en suivent le sort, sauf considérations tirées de l’équité ou de la différence de situation économique entre les parties.

Il y a lieu de faire droit à la demande formulée par la SCI HOLDING DM en vertu de l’article 700 du code de procédure civil à hauteur de 1200 €.

SEA ONE, société civile de construction vente, supportera les dépens de l’instance en référé.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Ordonnons une expertise ;

Commettons pour y procéder :

[J] [W]

[Adresse 9]

[Localité 6]

Mèl : [Courriel 10]

Avec pour mission de :

— prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, contrats, devis acceptés, factures, constats, précédents rapports d’expertises, …, entendre les parties ainsi que tout sachant,

— se rendre sur les lieux sis [Adresse 5], après avoir convoqué les parties et leurs conseils,

— lister les désordres visés dans l’assignation et les conclusions récapitulatives de la SCI HOLDING DM , un rapport de recherche de fuite était diligenté par AQUA DETECT LE 29.04.2024, cette liste marquera les limites de la saisine de l’expert,

— les décrire en précisant leur siège, leur gravité, leur évolution et leur date d’apparition,

— déterminer l’origine, l’importance, la date d’apparition et les causes de ces désordres en décrivant tous les moyens d’investigations employés,

— indiquer pour chaque désordre les conséquences, quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique de l’ouvrage et plus généralement, quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité de sa destination,

— indiquer les moyens propres à remédier aux désordres et/ou les travaux restant à effectuer, et donner son avis sur leur coût poste par poste, sur la base des devis produits par les parties, sauf en cas de carence à proposer lui-même ou à l’aide d’un sapiteur, une estimation du coût, et en évaluer la durée prévisible et les éventuelles contraintes liées à leur exécution,

— donner tous éléments d’information techniques et de fait (malfaçons, non conformités, vice de construction, défaut d’entretien…) permettant à la juridiction du fond de statuer sur les responsabilités et dans quelles proportions,

— donner tous éléments d’appréciation concernant le ou les préjudices allégués par la SCI HOLDING DM du fait des désordres, puis de leur réparation, en précisant notamment leur point de départ et éventuellement la date à laquelle ils ont cessé,

— plus généralement faire toutes observations utiles à la solution du litige,

— établir un pré-rapport pour le cas où des travaux urgents seraient nécessaires, qui sera déposé au tribunal et communiqué aux parties, ainsi que, le cas échéant, aux autorités compétentes en cas de danger, le plus rapidement possible ;

Disons que l’expert commis, saisi par le GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE sur la plateforme OPALEXE s’il y est inscrit, devra accomplir personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original, au greffe du tribunal judiciaire de MARSEILLE, service du contrôle des expertises dans le délai de 9 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

Disons que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties,

Disons que l’expert devra impartir aux parties un délai pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration dudit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,

Disons que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

Disons que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

Disons que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

Désignons le magistrat chargé du contrôle des expertises par ordonnance présidentielle de roulement pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

Disons que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux et des diligences accomplies ainsi que des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission,

Ordonnons la consignation auprès du Régisseur DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE par la SCI HOLDING DM , d’une avance de 8.000 euros HT à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert dans les trois mois de la présente ordonnance (accompagnée de la copie de la présente ordonnance),

Disons qu’à défaut de consignation dans ce délai la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet en vertu de l’article 271 du code de procédure civile à moins que le juge du contrôle, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

Rappelons que l’expert pourra désigner tout sapiteur de son choix, d’une spécialité autre que la sienne ;

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Condamnons SEA ONE, société civile de construction vente, à verser à la SCI HOLDING DM une provision de 50 000 € à valoir sur la réparation de son préjudice;

Rejetons toutes les autres demandes, notamment celle visant à rendre la présente ordonnance commune et opposable à des parties qui ne sont pas en la cause ;

Condamnons SEA ONE, société civile de construction vente, à payer à la SCI HOLDING DM la somme de 1200 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamnons SEA ONE, société civile de construction vente, aux dépens du référé.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT