TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Juin 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 18 Avril 2024

GROSSE :

Le 14 juin 2024

à M^e Henri LABI

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EXPEDITION :

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N° RG 23/02975 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3KPA

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. LOGIREM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Henri LABI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [Y] [X], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [L] [X], demeurant [Adresse 2]

non comparante

–EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 30 mars 2023, dénoncé au Préfet des BOUCHES-DU-RHONE le 31 mars 2023, la S.A. D’HLM LOGIREM a fait assigner en référé Monsieur [X] [Y] et Madame [X] [L] devant le juge du contentieux de la protection afin d’obtenir :

le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;

leur condamnation solidaire au paiement à titre provisionnel, de la somme de 5248,42 euros due au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 15 mars 2023 ;l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [X] [Y] et Madame [X] [L] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique;leur condamnation solidaire au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges, et ce jusqu’à complète libération des lieux ;leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers;

La S.A. D’HLM LOGIREM se prévaut d’un bail d’habitation consenti le 27 mai 2019 à Monsieur [X] [Y] et Madame [X] [L] portant sur un appartement situé [Adresse 2];

Alléguant des impayés de loyers, la requérante indique qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [X] [Y] et Madame [X] [L], le 15 septembre 2022, aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 3607,50 euros en principal , et que la situation d’impayés locatifs a été signalée le 15 septembre 2022 à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône ;

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 juin 2023 et après un renvoi a été retenue à celle du 28 septembre 2023, date à laquelle la S.A. D’HLM LOGIREM a été représentée par son conseil et Monsieur [X] [Y] et Madame [X] [L] cités par actes remis à étude, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés ;

La décision a été mise en délibéré au 23 novembre 2023 par mise à disposition au greffe ;

Suivant décision avant dire droit du 23 novembre 2023, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 14 décembre 2023 afin que la SA LOGIREM justifie de la qualité de locataires de Monsieur [X] [Y] et Madame [X] [L], que le bail n’est signé que par une seule personne et qu’il n’est pas établi que les défendeurs sont mariés ;

A l’audience du 14 décembre 2023, la SA LOGIREM a été représentée par son conseil qui a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 3501,29 euros selon décompte arrêté au 31 août 2023 ;

La SA LOGIREM a produit en outre sur réouverture des débats, la carte nationale d’identité de Monsieur [X] [Y] et de Madame [X] [L], un extrait de l’acte de mariage des défendeurs, l’avis d’imposition sur le revenu de 2017 et 2018, la demande d’aide au logement du 28 mai 2019  ;

Monsieur [X] [Y] et Madame [X] [L] n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés ;

La décision a été mise en délibéré au 22 février 2024 par mise à disposition au greffe.

Suivant décision avant dire droit du 22 février 2024, le juge des référés ayant relevé que des loyers pour un garage sont portés au débit du compte des locataires à compter du mois de février 2021 alors que la partie demanderesse ne versait pas aux débats le contrat de location portant sur cet emplacement de stationnement, a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 18 avril 2024 afin de permettre à la SA d’HLM LOGIREM de produire le contrat de location portant sur un emplacement de stationnement la liant aux époux [X] et de faire valoir ses observations ;

A l’audience du 18 avril 2024 la SA D’HLM LOGIREM a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 3501,29 euros selon décompte arrêté au 31 août 2023 ;

Monsieur [X] [Y] et Madame [X] [L] n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés ;

La décision a été mise en délibéré au 13 juin 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I – Sur la recevabilité de la demande de constatation de la résiliation :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable en l’espèce, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 30 mars 2023 a été dénoncée le 31 mars 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit deux mois au moins avant l’audience initiale du 22 juin 2023.

Par ailleurs, la S.A. D’HLM LOGIREM justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 15 septembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 30 mars 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

Par conséquent la S.A. D’HLM LOGIREM est recevable en sa demande.

II – Sur le fond :

Sur le bail

La S.A. D’HLM LOGIREM se prévaut d’un bail à usage d’habitation consenti le 27 mai 2019 à Monsieur [X] [Y] et Madame [X] [L] portant sur un appartement situé [Adresse 2];

Il ressort de la lecture de ce bail que si les noms de Monsieur [X] [Y] et Madame [X] [L] sont mentionnés en qualité de locataires, une seule personne a signé le contrat de bail et il ressort des documents produits par le bailleur sur réouverture des débats que le signataire est avec l’évidence requise en référé Monsieur [X] [Y].

L’article 220 du code civil précise que chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants.

En l’espèce la copie de la carte nationale d’identité de Madame [X], la copie de

l’ extrait de l’acte de mariage des défendeurs, l’avis d’imposition sur le revenu de 2017 et 2018, la demande d’aide au logement du 28 mai 2019 établissent que Monsieur [X] [Y] et Madame [X] [L] étaient mariés à la date de signature du bail susvisé ;

Il n’est pas contesté que le bail litigieux portait sur un local servant effectivement à l’ habitation des époux.

Il en résulte avec l’évidence requise en référé, qu’à la date de la signature du bail , le 27 mai 2019, la solidarité du couple s’appliquait et que le bail litigieux avait bien pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement d’indemnités d’occupation

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai a été réduit à 6 semaines par la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 ;

En l’espèce, le bail conclu le 27 mai 2019 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois donné au locataire pour régulariser la situation et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 septembre 2022, pour la somme en principal de 3607,50 euros .

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 15 novembre 2022 et de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire au 15 novembre 2022 ;

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [X] [Y] et Madame [X] [L] sont sur le fondement de l’article 220 du Code civil solidairement redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter de la date de résiliation du bail jusqu’au départ de Monsieur [X] [Y] et Madame [X] [L] par remise des clés ou expulsion, au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 757,35 euros .

La S.A d’HLM LOGIREM fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail d’habitation, la copie de la carte nationale d’identité de Madame [X], la copie de

l’ extrait de l’acte de mariage des défendeurs, l’avis d’imposition sur le revenu de 2017 et 2018, la demande d’aide au logement du 28 mai 2019 établissent que Monsieur [X] [Y] et Madame [X] [L] étaient mariés à la date de signature du bail, le commandement de payer, l’assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte actualisé à la somme de 3501,29 au 31 août 2023 qui étant favorable aux locataires, sera pris en considération même si Monsieur [X] [Y] et Madame [X] [L] n’ont pas comparu;

Toutefois, il ressort du décompte et du commandement de payer versés aux débats que des loyers pour un garage sont portés au débit du compte des locataires à compter du mois de février 2021 alors qu’interrogé sur ce point et après réouverture des débats, la partie demanderesse ne verse pas aux débats le contrat de location portant sur cet emplacement de stationnement ;

Il s’ensuit que l’ensemble des loyers et charges correspondant à un emplacement de stationnement se heurtent à l’existence de contestations sérieuses et seront déduits du montant de la provision sollicitée ;

Au vu du décompte produit aux débats, il y a donc lieu de déduire du montant de la provision sollicitée, la somme totale de 428,68 euros correspondant au montant des loyers et charges correspondant à un garage portés au débit du compte des locataires ;

En outre, il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée, les sommes de 119,90 euros et de 179,40 euros correspondant à des frais de procédure ;

De surcroît, il y a lieu de déduire du montant de la créance sollicitée la somme de 121,92 € (16 x 7,62 €) correspondant aux pénalités inscrites au titre des frais d’enquête sociale dues conformément à l’article L 442-5, premier alinéa du Code de la construction et de l’habitation portées au débit du compte des locataires, le bailleur ne justifiant pas leur avoir adressé le questionnaire d’enquête ;

Le relevé de compte produit permet dès lors de déterminer avec l 'évidence requise en référé, le montant de la créance au 31 août 2023, à la somme de 2651,39 euros

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 2651,39 euros au 31 août 2023, Monsieur [X] [Y] et Madame [X] [L] seront solidairement condamnés sur le fondement de l’article 220 du Code civil, à payer à la SA D’HLM LOGIREM la somme de 2651,39 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 31 août 2023 ;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce Monsieur [X] [Y] et Madame [X] [L] qui n’ont pas comparu ne sollicite pas de délais de paiement ni la suspension de la clause résolutoire et la SA D’HLM LOGIREM a maintenu ses demandes;

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [Y] et Madame [X] [L] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion avec au besoin le concours de la force publique;

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [Y] et Madame [X] [L] qui succombent supporteront in solidum la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation, par application de l’article 696 du Code de procédure civile ;

L’équité commande en outre de condamner in solidum Monsieur [X] [Y] et Madame [X] [L] à payer à la SA d’HLM LOGIREM la somme de 300 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision:

DECLARONS la S.A d’HLM LOGIREM recevable en ses demandes;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 15 novembre 2022 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation liant les parties, au 15 novembre 2022 ;

ORDONNONS en tant que de besoin l’expulsion de Monsieur [X] [Y] et Madame [X] [L] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués sis [Adresse 2], au besoin avec l’assistance de la force publique;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés à locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille;

FIXONS à la somme de l’indemnité mensuelle d’occupation due à titre provisionnel par Monsieur [X] [Y] et Madame [X] [L] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux à la somme de 757,35 euros;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [X] [Y] et Madame [X] [L] à payer à la S.A d’HLM LOGIREM la somme de 2651,39 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31 août 2023 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [X] [Y] et Madame [X] [L] à payer à la S.A d’HLM LOGIREM à payer une indemnité mensuelle d’occupation fixée à 757,35 euros à compter du 1er septembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [X] [Y] et Madame [X] [L] à payer à la S.A d’HLM LOGIREM la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [X] [Y] et Madame [X] [L] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE