COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

[J] c/ [X], [W]

MINUTE N°

DU 06 Novembre 2024

N° RG 24/00540 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PPB5

Grosse délivrée

à M^e FAZENDE

Expédition délivrée

à M^e DOGO-BERY

le

DEMANDERESSE:

Madame [V] [J]

née le 24 Décembre 1970 à [Localité 6] (83)

ayant pour mandataire la SAS NEXITY LAMY [Adresse 2]

représentée par Julie FAZENDE membre de la SPE BRUMM ET ASSOCIES – IMPLID LEGAL, avocat au barreau de LYON substitué par M^e Gilles CHATENET, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS:

Monsieur [B] [X]

né le 22 Septembre 1967 à [Localité 10] (TUNISIE)

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 1]

représenté par M^e Harou DOGO-BERY, avocat au barreau de NICE

Madame [K] [W] épouse [X]

née le 24 Août 1982 à [Localité 8] (TUNISIE)

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 1]

représentée par M^e Harou DOGO-BERY, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : Madame Stéphanie LEGALL, Juge au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par M^me Magali MARTINEZ, Greffier, qui a signé la minute avec la présidente

DEBATS : A l’audience publique du 10 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 06 Novembre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2024

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 15 janvier 2018, à effet à la même date, Madame [V] [J] a donné à bail à Monsieur [B] [X] et Madame [K] [W] épouse [X] un appartement situé dans un ensemble immobilier dénommé « Le Plein Soleil » sis [Adresse 3] à [Localité 9], pour une durée de trois ans renouvelable tacitement, moyennant le versement d’un loyer indexé de 610 euros par mois et d’une provision sur les charges mensuelles de 100 euros soit 710 euros au total.

Des loyers sont demeurés impayés de sorte que la bailleresse a fait signifier aux locataires un commandement de payer par acte de commissaire de justice en date du 10 mai 2023.

C’est dans ce contexte que Madame [V] [J] a fait assigner Monsieur [B] [X] et Madame [K] [W] épouse [X], par acte de commissaire de justice en date du 15 novembre 2023, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice à l’audience du 22 février 2024 aux fins de voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et statuer sur ses conséquences.

Vu les renvois contradictoires de l’affaire dont le dernier à l’audience du 10 septembre 2024,

À l’audience,

Madame [V] [J], représentée par son conseil, se réfère à ses dernières écritures, déposées à l’audience, aux termes desquelles elle demande de :

— voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire au 11 juillet 2023,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [X] et Madame [K] [W] épouse [X] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin avec le concours de la force publique et celui d’un serrurier,

— condamner solidairement Monsieur [B] [X] et Madame [K] [W] épouse [X] à lui verser la somme de 8 544,99 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dues au 27 août 2024, comprenant l’échéance du mois d’août 2024,

— condamner solidairement Monsieur [B] [X] et Madame [K] [W] épouse [X] à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation, subissant la révision contractuellement prévue, outre les éventuelles régularisations de charges, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux,

— condamner in solidum Monsieur [B] [X] et Madame [K] [W] épouse [X] à lui verser la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance et de ses suites,

— rejeter l’intégralité des demandes, fins, moyens et prétentions de Monsieur [B] [X] et Madame [K] [W] épouse [X].

Elle précise en outre à la barre s’opposer à la demande de délais de paiement des locataires.

Monsieur [B] [X] et Madame [K] [W] épouse [X], représentés par leur conseil, se réfèrent à leurs conclusions en réplique, déposées à l’audience, aux termes desquelles ils demandent de voir débouter Madame [V] [J] de ses demandes et reconventionnellement de la voir condamner à leur verser la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 outre aux dépens et à titre subsidiaire à leur octroyer des délais de paiement de 36 mois.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action conformément à la loi du 6 juillet 1989

Vu les dispositions des articles 24 I et III de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction applicable au présent litige,

La bailleresse, personne physique, démontre avoir dénoncé à la Préfecture des Alpes Maritimes le 16 novembre 2023 l’assignation en expulsion locative du 15 novembre 2023, soit six semaines au moins avant l’audience du 22 février 2024.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Les articles 7a) et 24 de la loi du 06 juillet 1989, version applicable à l’espèce, visent en particulier l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus par le jeu de la clause résolutoire, deux mois après un commandement resté infructueux,

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Vu les conditions générales annexées au contrat de bail du 15 janvier 2018 qui comportent :

— paragraphe XI une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer, des charges justifiées, du dépôt de garantie deux mois après un commandement demeuré infructueux,

— paragraphe IV une clause de révision du loyer qui stipule que « le loyer sera révisé automatiquement chaque année, à la date d’anniversaire de la prise d’effet du contrat, par l’application de la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et confirmé par l’envoi d’une lettre RAR du bailleur. À défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée ».

Les locataires contestent le décompte annexé au commandement de payer en faisant valoir qu’il présente d’importante variation concernant le montant du loyer dont les indexations n’ont jamais été portées à leur connaissance par lettre recommandée avec avis de réception. Ils expliquent avoir continué à régler leur loyer de 729,88 euros fixé par la bailleresse avant qu’elle ne confie la gestion de l’appartement à l’agence immobilière et estiment que Madame [J] a commis une faute qui a contribué à la constitution de la dette locative.

La bailleresse leur oppose le fait que les impayés concernent le loyer mais également les charges locatives pour lesquelles l’ensemble des justifications sont produits aux débats. Elle indique que les échéances de loyer ont varié dans la mesure où le loyer a été indexé et où la provision sur les charges locatives a été ajustée suite aux régularisations sur les charges qui étaient débitrices. Elle souligne en outre que les locataires n’ont jamais fait part de leurs doléances préalablement à la présente instance.

À titre liminaire, il est constaté que les locataires contestent le décompte annexé au commandement de payer mais ne soulèvent pas la nullité du commandement de payer. Il convient en conséquence d’examiner si les causes du commandement de payer sont fondées.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire été délivré à la requête de la bailleresse aux locataires par acte de commissaire de justice en date du 10 mai 2023 pour un arriéré locatif de 2 490,54 euros outre le coût de l’acte pour 139,80 euros et auquel est annexé un décompte des sommes dues sur la période d’août 2021 à mai 2023. Il est observé effectivement que le montant des sommes réclamées au titre des échéances d’août 2021, mai 2022 puis à compter d’août 2022 fluctue et diffère du montant appelé de 729,88 euros au titre des autres échéances.

La lecture combinée de ce décompte avec celui établie sur la période du 1er août 2021 au 3 novembre 2023 permet de constater que ces variations sont dues :

— à un rappel de loyer de 80,65 euros compris dans l’échéance du mois d’août 2021 qui n’est pas justifié ;

— à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2021 et 2022 imputée respectivement sur les échéances de mai 2022 (134 euros) et avril 2023 (128 euros) pour lesquelles la bailleresse ne produit pas ses avis de taxe foncière 2021 et 2022 permettant de justifier dans leur quantum ces sommes (seul son avis de taxe foncière 2023 est produite, celui afférent à l’année 2022 concerne Monsieur et Madame [L] et non Madame [J]) ;

— à une indexation du loyer à compter du mois d’août 2022, passant de 629,88 euros à 652,55 euros, pour laquelle la bailleresse ne démontre pas avoir transmis au locataire une lettre recommandée avec avis de réception conformément aux dispositions contractuelles ;

— à la régularisation sur les charges 2021 qui a été échelonnée sur six échéances pour 144,61 euros, de septembre 2022 à février 2023, qui n’est pas justifiée par la production du décompte de charges sur l’exercice 2021 (le décompte produit est celui relatif à l’année 2022) ;

— à un ajustement à la hausse de la provision sur les charges à 131 euros à compter de septembre 2022 puis à 157,20 euros à compter de janvier 2023 qui n’est pas justifié dans son principe en l’absence de production du décompte annuel de charges 2021 démontrant une augmentation des charges.

Il convient donc d’en conclure que ces variations de loyer ne sont nullement justifiées et qu’ainsi le loyer augmenté des charges sur la période visée au décompte de vingt-deux mois, d’août 2021 à mai 2023 inclus s’élevait à 729,88 euros dont 100 euros au titre de la provision sur les charges locatives soit un total de 16 057,36 euros (729,88 x 22). Sur cette période, les paiements des locataires et versements de la CAF se sont élevés à 15 413,85 euros de sorte que le commandement de payer est fondé à hauteur de 643,51 euros.

Monsieur [B] [X] et Madame [K] [W] épouse [X] ne démontrent pas s’être acquittés de cette somme de 643,51 euros dans le délai de deux mois visé au commandement de payer.

Il convient en conséquence de constater la résiliation du bail liant les parties au 10 juillet 2023 minuit et d’ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tout occupant de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique. Ils seront en outre condamnés solidairement, en raison de la solidarité légale prévue à l’article 220 du code civil, à verser à Madame [V] [J] une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer majoré des charges locatives à la date de la résiliation soit la somme de 789,88 euros (629,28 euros au titre du loyer, en l’absence de preuve de la demande d’indexation des loyers, 160 euros au titre de la provision sur les charges locatives), indexée selon la clause d’indexation prévue au bail, à compter du 11 juillet 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs à la bailleresse, outre les éventuelles régularisation de charges sur justification.

Le sort des meubles garnissant les lieux sera réglé selon les modalités prévues aux articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre des arriérés locatifs

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de régler son loyer et ses charges locatives aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve et réciproquement à celui qui se prétend libéré de justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La bailleresse sollicite le paiement de la somme de 8 544,99 euros en s’appuyant sur un décompte de commissaire de justice établi sur la période de mars 2023 à août 2024.

L’arriéré locatif dont le paiement est sollicité concerne :

— les échéances de loyer de mars 2023 à août 2024 : comme indiqué précédemment, faute pour la bailleresse de produire les lettres recommandées transmises au locataire au titre de la révision du loyer, conformément au contrat de bail, celui-ci doit être fixé à la somme de 729,88 euros pour les mois de mars, avril et mai 2023 puis à 789,88 euros dont 160 euros au titre de la provision sur les charges à compter de juin 2023 puisque la bailleresse justifie de l’augmentation des charges suivant la régularisation 2022, soit la somme totale de 14 037,84 euros sur la période susvisée de dix-huit mois ;

— la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2022 s’élevant à 128 euros qui n’est pas justifiée par la production de l’avis de taxe foncière 2022 ;

— la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2023 s’élevant à 169 euros conformément à l’avis de taxe foncière 2023 produit par Madame [J] ;

— la régularisation sur les charges locatives 2022 de 593 euros, échelonnée sur les échéances de juin à août 2023 (197,80 euros par mois) justifiée par la production du décompte de charges sur l’année 2022 ;

— Soit 14 799,84 euros au total justifié dans son quantum.

Sur cette période de mars 2023 à août 2024, les versements des locataires et de la CAF se sont élevés à la somme totale de 8 935,64 euros étant précisé que le décompte du commissaire de justice ne prend pas en compte les paiements effectués en mars et avril 2023 pour 727,88 euros chacun (516 euros de la CAF et 211,88 euros des locataires) et figurant aux décomptes locatifs NEXITY du dossier de la bailleresse, ni ceux de mai et août 2024 pour 259 euros chacun (chèques n°4730867 et n°4730869 du 7 mai 2024 et 7 août 2024 produits par Monsieur et Madame [X]).

Il en résulte que la créance de Madame [V] [J] est fondée à hauteur de 5 864,20 euros.

Monsieur [B] [X] et Madame [K] [W] épouse [X] ne démontrent pas s’être acquittés de cette somme. Au demeurant, il est constaté à la lecture du diagnostic social et financier, qu’ils ont indiqué s’abstenir de payer les charges locatives invoquant des problèmes persistants (dysfonctionnement de l’ascenseur, manque d’entretien et de sécurité des parties communes et une importante humidité dans l’appartement). À toutes fins utiles, il est rappelé que le locataire, qui se prévaut d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logent décent, ne peut se faire justice à lui-même en s’abstenant de régler son loyer et ses charges locatives et qu’il lui appartient de saisir de juge d’une demande de consignation des loyers.

Il convient en conséquence de condamner solidairement, Monsieur [B] [X] et Madame [K] [W] épouse [X] à payer à Madame [V] [J] la somme de 5 864,20 euros au titre des loyers et charges arrêtés au mois d’août 2024 inclus.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à l’espèce, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Les locataires sollicitent des délais de paiement en faisant valoir que leur situation financière ne leur permet pas de s’acquitter de l’intégralité du loyer, en l’absence de versement des allocations logement par la CAF, lesquelles sont suspendues depuis le mois de février 2024.

Monsieur [B] [X] justifie percevoir une pension de retraite et d’invalidité pour un montant total de 860 euros. Cependant, dans ces conditions et alors même que les locataires ne sont pas en mesure de s’acquitter de l’intégralité de leur loyer ni ne justifient avoir repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience, ils seront déboutés de leur demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [B] [X] et Madame [K] [W] épouse [X] qui succombent au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supporteront les dépens et seront condamnés à verser à Madame [V] [J] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, compatible avec la nature de la présente affaire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action de Madame [V] [J] ;

CONSTATE la résiliation du contrat de bail du 15 janvier 2018 conclu entre Madame [V] [J] et Monsieur [B] [X] et Madame [K] [W] épouse [X] par acquisition de la clause résolutoire, à effet au 10 juillet 2023 ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [B] [X] et Madame [K] [W] épouse [X] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, du logement situé dans un ensemble immobilier dénommé « Le Plein Soleil » sis [Adresse 4] avec le concours de la force publique, si nécessaire, conformément aux dispositions des articles L. 411-1, L. 412-1 à L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles garnissant les lieux sera réglé selon les modalités prévues aux articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [X] et Madame [K] [W] épouse [X] à verser à Madame [V] [J] une indemnité d’occupation correspondant au dernier loyer majoré de la provision pour charges au jour de la résiliation, soit 789,88 euros, indexée selon la clause d’indexation prévue au bail, à compter du 11 juillet 2024 jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs aux bailleurs, outre les éventuelles régularisations de charges sur justification ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [X] et Madame [K] [W] épouse [X] à verser à Madame [V] [J] la somme de 5 864,20 euros au titre des loyers et charges arrêtés au mois d’août 2024 inclus ;

DÉBOUTE Monsieur [B] [X] et Madame [K] [W] épouse [X] de leur demande reconventionnelle de délais de paiement ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [X] et Madame [K] [W] épouse [X] à verser à Madame [V] [J] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [X] et Madame [K] [W] épouse [X] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE