TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 27 Mai 2024

Président : M^me MANACH,

Greffier : M^me SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 25 Mars 2024

GROSSE :

Le 27/05/24

à M^e CANOVAS-ALONSO

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EXPEDITION :

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N° RG 23/03706 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3P3B

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. LOGIS MEDITERRANEE, dont le siège social est sis Venant aux droits de la SA LOGIREM – [Adresse 1]

représentée par M^e Christiane CANOVAS-ALONSO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [Y] [U] [L], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

— 

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 février 1990, la SA LOGIREM a donné à bail à Monsieur [Y] [U] [L] un appartement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 934,21 francs, outre 761,44 francs de provision sur charges.

Par acte du 29 décembre 2017, le bien a été cédé à la SA LOGIS MEDITERRANEE.

Alléguant un non-paiement des loyers et charges, la SA LOGIS MEDITERRANEE a, par exploit de commissaire de justice du 7 février 2023, fait délivrer à Monsieur [Y] [U] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 2.160,47 euros.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 16 mai 2023, dénoncé le 19 mai 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, la SA LOGIS MEDITERRANEE a fait citer Monsieur [Y] [U] [L] devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir le juge :

prononcer la résiliation judiciaire du bail pour impayés de loyers ; ordonner son expulsion des lieux qu’il occupe, ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier ; le condamner à lui verser la somme de 3.130,85 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement ; le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier montant du loyer et charges, indexée comme le loyer, jusqu’à la complète libération effective des lieux, et avec intérêt au taux légal;le condamner au paiement de la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur les biens et valeurs mobilières. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 octobre 2023.

Par décision du 11 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats.

A l’audience du 25 mars 2024, à laquelle l’affaire est appelée et retenue, la SA LOGIS MEDITERRANEE, représentée par son avocat, réitère ses prétentions dans les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 7.082,50 euros au 14 mars 2024. Elle s’en rapporte sur l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [Y] [U] [L], qui comparaît en personne, sollicite des délais de paiement. Il reconnaît la dette locative et indique avoir repris le paiement des loyers en intégralité. Il verse aux débats un échéancier de paiements daté du 20 février 2024.

La décision est mise en délibéré au 27 mai 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en explusion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône par lettre recommandée avec avis de réception en date du 19 mai 2023, soit deux mois avant l’audience du 16 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable à la présente espèce.

Par ailleurs, la SA LOGIS MEDITERRANEE justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie de commissaire de justice le 8 février 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 mai 2023.

L’action est donc recevable.

SUR LE FOND

Sur la résiliation judiciaire du bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En application de l’article 1227 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il est rappelé que le juge qui statue sur le prononcé de la résiliation d’un bail à usage d’habitation doit apprécier la situation au jour de sa décision, les manquements établis devant être suffisamment graves pour justifier la résiliation.

En l’espèce, la SA LOGIS MEDITERRANEE verse aux débats le bail du 27 février 1990 qui établit l’obligation de paiement de Monsieur [Y] [U] [L].

Il ressort du décompte actualisé au 14 mars 2024 que le solde débiteur, échéance du mois de février 2024 incluse, s’élève à la somme de 6.806,38 euros, déduction faite des pénalités d’enquête, celles-ci n’étant pas prévues au contrat, et des frais d’huissier, leur paiement étant pris en compte au titre des dépens.

Cette somme représente environ onze mois de loyers. Monsieur [Y] [U] [L] reconnaît cette dette.

L’importance de la dette caractérise un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail aux torts exclusifs du preneur. Par conséquent, l’expulsion de Monsieur [Y] [U] [L] et de tout occupant de son chef sera ordonnée suivant les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Monsieur [Y] [U] [L] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, Monsieur [Y] [U] [L] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges, soit 613,96 euros au total, et ce à compter de la résiliation et jusqu’à la libération complète des lieux caractérisée par la remise des clefs.

La SA LOGIS MEDITERRANEE fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail d’habitation signé, le commandement de payer, l’assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte arrêté au 14 mars 2024 à la somme de 6 806,38 euros, déduction faite des frais non justifiés. Monsieur [Y] [U] [L] reconnaîit cette dette.

Dès lors, il conviendra de condamner Monsieur [Y] [U] [L] à payer à la SA LOGIS MEDITERRANEE la somme de 6.806,38 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 14 mars 2024, échéance du mois de février 2024 incluse, avec intérêts au taux légal non majoré à compter du 7 février 2023, date de l’assignation, sur la somme de 2.160,47 euros et pour le surplus à compter du présent jugement.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

En application de l’article 1343-5 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [Y] [U] [L] verse aux débats un accord amiable signé du seul locataire, en date du 20 février 2024, aux termes duquel ce dernier s’est engagé à régler sa dette par mensualités de 201 euros. La société requérante ne conteste pas cet accord et s’en rapporte pour l’octroi de délais.

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail, et de la qualité de la bailleresse, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif ci-après.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Y] [U] [L], qui succombe à l’instance, devra supporter les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 7 février 2023, et de l’assignation du 16 mai 2023.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Au regard de la situation économique des parties, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande de la SA LOGIS MEDITERRANEE au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement; aucune circonstance en l’espèce ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

La Juge des Contentieux de la Protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE la SA LOGIS MEDITERRANEE recevable en ses demandes,

PRONONCE la résiliation du bail conclu entre Monsieur [Y] [U] [L] et la SA LOGIREM le 27 février 1990 concernant l’appartement sis [Adresse 3], au jour du présent jugement,

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Y] [U] [L] de libérer l’appartement sis [Adresse 3], et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Y] [U] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, La SA LOGIS MEDITERRANEE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef du logement sis [Adresse 3], y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [Y] [U] [L] à verser à La SA LOGIS MEDITERRANEE une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 613,96 euros, somme non indexable, ce à compter du présent jugement jusqu’à la libération effective et définitive des lieux matérialisée par la remise des clés au requérant,

CONDAMNE Monsieur [Y] [U] [L] à payer à La SA LOGIS MEDITERRANEE la somme de 6.806,38 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 14 mars 2024, échéance du mois de février 2024 incluse, avec intérêt au taux légal non majoré à compter du 7 février 2023, date de l’assignation, sur la somme de 2.160,47 euros et pour le surplus à compter du présent jugement,

AUTORISE Monsieur [Y] [U] [L] à s’acquitter de sa dette sur 24 mois en 23 mensualités successives d’un montant de 201 euros, la 24ème mensualité devant être augmentée du solde de la somme due en principal et des intérêts, payables au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois, le 10 du mois suivant la signification de la présente décision celui de la signification du présent jugement,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une seule mensualité à l’échéance prescrite, la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible,

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourue à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés,

CONDAMNE Monsieur [Y] [U] [L] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer du 7 février 2023 et de l’assignation du 16 mai 2023,

REJETTE toute autre demande différente, plus ample ou contraire,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe les jours, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE