TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Décembre 2024

Président : M. Jean-Marc MENICHINI, MTT

Greffier lors des plaidoiries : Madame Marie-Françoise SIMON, Greffier

Greffier lors du délibéré : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 03 Octobre 2024

GROSSE :

Le 12 Décembre 2024

à M^e Eliette SANGUINETTI

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EXPEDITION :

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N° RG 24/04748 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5IIP

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. SOCIETE DE GESTION VIALA, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [Z] [S]

née le 16 Avril 1983 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 19 novembre 2021, la SA Société de gestion VIALA, représentée par son mandataire, la SA FONCIA [Localité 5], a donné à bail à Madame [Z] [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 520 euros, outre 40 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA Société de gestion VIALA a fait signifier à Madame [Z] [S] par acte de commissaire de justice en date du 29 mars 2024 un commandement de payer la somme de 1221,91 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2024, la SA Société de gestion VIALA a fait assigner [Z] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir, vu la Loi du 6 juillet 1989, (7A et 24), vu le bail en date du 19/11/2021 liant les parties et la clause résolutoire, vu le commandement de payer délivré le 29/03/2024, vu les éléments versés aux débats, vu l’urgence :

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire,

— ORDONNER la résiliation du bail, en date à [Localité 5] du 19/11/2021,

— ORDONNER l’expulsion de Madame [Z] [S], le cas échéant avec l’appui de la force publique, ainsi que celle de tous occupants de son chef, de l’appartement qu’elle occupe à [Localité 5] : [Adresse 1],

— CONDAMNER Madame [Z] [S] à verser à la SA SOCIÉTÉ DE GESTION VIALA, représentée par son mandataire la SAS FONCIA [Localité 5], la somme provisionnelle de : 3.640,08 €, soit : 3.540,16 € frais déduits selon relevé de compte en date du 15/07/2024, au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la signification du commandement de payer,

— FIXER le montant de l’indemnité d’occupation à une somme provisionnelle équivalente au montant du dernier loyer échu, augmenté des charges,

— CONDAMNER Madame [Z] [S] à verser à la SA SOCIÉTÉ DE GESTION VIALA cette somme jusqu’à parfaite libération des lieux,

— CONDAMNER Madame [Z] [S] à verser à la SA SOCIÉTÉ DE GESTION VIALA, représentée par son mandataire la SAS FONCIA [Localité 5], la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER Madame [Z] [S] aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi 98-657 du 29 juillet 1998, signifié par acte du 29/03/2024.

Au soutien de ses prétentions, la SA Société de gestion VIALA expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 29 mars 2024 et ce pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 03 octobre 2024.

A cette audience, la SA Société de gestion VIALA, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 4017,09 euros, selon décompte en date du 02 octobre 2024, terme d’octobre inclus.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [Z] [S] ne comparaît pas et n’est pas représentée.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 25 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 03 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la SA Société de gestion VIALA justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 05 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 24 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Cependant dans son avis n° 24-70.002 en date du 14 juin 2024, la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation considère que : "Dès lors,[l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023], en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.»

En l’espèce, le bail conclu le 19 novembre 2021 contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 mars 2024, pour la somme en principal de 1221,91 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 29 mai 2024.

Madame [Z] [S] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il appartiendra à la demanderesse de faire trancher par le juge de l’exécution les frais avérés de cette procédure, hypothétique à la date de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [Z] [S] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [Z] [S] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 611,25 euros actuellement, et de condamner Madame [Z] [S] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [Z] [S] reste devoir la somme de 4017,09 euros, à la date du 02 octobre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’octobre inclus.

Pour la somme au principal, Madame [Z] [S], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [Z] [S] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 4017,09 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1221,91 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Madame [Z] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA Société de gestion VIALA les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 novembre 2021 entre la SA Société de gestion VIALA, représentée par son mandataire, la SA FONCIA [Localité 5], et Madame [Z] [S] concernant le logement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 29 mai 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [Z] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [Z] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA Société de gestion VIALA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [Z] [S] à verser à la SA Société de gestion VIALA, représentée par son mandataire, la SA FONCIA [Localité 5], à titre provisionnel, la somme de 4017,09 euros, décompte arrêté au 02 octobre 2024, incluant la mensualité d’octobre, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1221,91 euros à compter du 29 mars 2024 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [Z] [S] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 611,25 euros à ce jour, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [Z] [S] à verser à la SA Société de gestion VIALA, représentée par son mandataire, la SA FONCIA [Localité 5], une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Z] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT