TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 25/01206

N° Portalis DBX4-W-B7J-UABK

JUGEMENT

N° B

DU 13 octobre 2025

La S.A. ALTEAL,

C/

[G] [J]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e DURAND

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

JUGEMENT

Le lundi 13 octobre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, assistée de Aurélie BLANC Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 24 juin 2025, a rendu la décision suivante, initialement en date du 18 septembre prorogée à la date du 13 octobre 2025, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. ALTEAL,

Prise en la personne de son Directeur Général Monsieur [U] [D] domicilié en cette qualité au dit siège,

Dont le siège social est sis [Adresse 7]

Représentée par Maître Isabelle DURAND, avocate au barreau de TOULOUSE substituée par Maître Valérie AMIEL, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [G] [J],

demeurant [Adresse 8]

[Localité 6]

Non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 10 août 2023, à effet au 22 août 2023, la SA ALTEAL a donné à bail à Madame [G] [J], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 4] à [Localité 10], pour un loyer initial de 396,84 euros, outre une provision mensuelle de charges déterminée en fonction des résultats antérieurs et du budget prévisionnel établi par le bailleur.

Le 05 septembre 2024, une main courante a été déposé par Monsieur [P] [Y], assorti d’échanges de SMS entre la défenderesse et lui, expliquant lui avoir versé plusieurs sommes en liquide, au titre de la location de l’appartement susvisé, avant de s’apercevoir qu’il s’agissait d’une sous-location, ce qu’il ignorait.

Par déclaration du 09 septembre 2024, Madame [G] [J] reconnaissait avoir commis des troubles à la tranquillité constitués par une mise en sous-location de l’appartement [Adresse 3], pour un montant de 700 euros mensuel et un dépôt de garantie de 500 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA ALTEAL a fait signifier le 21 novembre 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette. La SA ALTEAL lui a en outre fait commandement de fournir le justificatif d’une assurance locative.

Le 26 février 2025, la SA ALTEAL a fait assigner Madame [G] [J] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] statuant en référé à l’audience du 24 juin 2025 en lui demandant :

— de prononcer la résiliation du bail souscrit le 10 août 2023

A titre subsidiaire,

— de constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire contenue dans le contrat sus visé pour défaut de paiement des loyers et charges, défaut d’assurance,

En tout état de cause,

— prononcer son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— de la condamner à lui régler une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges conventionnels à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la libération effective des lieux, cette indemnité d’occupation étant revalorisée dans les mêmes conditions que le loyer,

— de la condamner à lui régler par provision la somme de 4.077,58 euros (représentant les loyers et charges impayés au 03 février 2025, somme à parfaire au jour de l’audience,

— de la condamner à lui régler une somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux dépens.

L’affaire a été débattue à l’audience du 24 juin 2025.

Lors des débats, la SA ALTEAL, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 9.788,15 euros selon un décompte fourni à l’audience.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de la SA ALTEAL.

Madame [G] [J], bien que régulièrement citée à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de Commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 18 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur le défaut de comparution du défendeur :

En l’absence du défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

L’article 473 du Code de procédure civile indique que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »

Madame [G] [J] assignée à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de Commissaire de justice, n’ayant pas comparu et ne s’étant pas fait représenter, il convient de statuer au vu des demandes formées dans le cadre de l’assignation et des pièces produites à l’appui de celle-ci par La SA ALTEAL, par jugement réputée contradictoire, en premier ressort.

— Sur la recevabilité de l’action :

La SA ALTEAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 25 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 05 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur la demande de résiliation du contrat de bail :

L’article 1728 alinéa 1 du Code civil prévoit que le preneur est tenu de l’obligation d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

L’article 1729 du Code civil précise que « Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ».

Corrélativement, l’article 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que « Le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ».

Ces dispositions emportent en conséquence pour le locataire le devoir de respecter ses obligations contractuelles de jouissance des lieux et de la résidence.

Les articles 1224, 1227 et 1741 du Code civil permettent au bailleur de demander la résiliation du bail pour manquement suffisamment grave du preneur à ses obligations et de rapporter la preuve du manquement, ainsi que de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

L’article 8.1 du bail « Cession du bail – Sous location – Echange » stipule notamment que toute sous location partielle ou totale en meublé ou non meublé est formellement interdite sous quelque forme que ce soit. Si elle est constatée elle pourra donner lieu à une demande de résiliation devant le Juge des contentieux de la protection.

En application des dispositions de l’article 1228 du Code civil, il appartient au juge du fond d’apprécier, selon les circonstances, si la gravité des manquements de l’une des parties à ses obligations justifie de prononcer la résolution judiciaire du contrat.

Il ressort des pièces versées aux débats, que Madame [G] [J] a sous-loué l’appartement pris à bail, notamment à Monsieur [P] [Y], comme rapporté dans la main courante qu’il a déposée à son encontre le 05 septembre 2024 et de sa propre déclaration du 09 septembre 2024 par laquelle celle-ci reconnaît cette sous-location.

Or le bail entre la SA ALTEA et Madame [G] [J], en son article 8.1, interdit explicitement et formellement la sous-location, au risque d’engager une procédure en résiliation judiciaire du bail.

En conséquence, force est de constater que Madame [G] [J] en sous-louant l’appartement pris à bail, s’est volontairement soustrait à ses obligations contractuelles, constitutives d’un manquement grave entrainant la résiliation du bail.

Au surplus, alors que selon l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable au présent bail et à l’article 9.2 de celui-ci, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, justifier de cette assurance par la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant, Madame [G] [J] n’a pas communiqué de justificatif d’assurance, de sorte que le bailleur peut légitimement craindre que le logement n’est pas assuré.

Enfin et alors que Madame [G] [J] a reconnu sous-louer l’appartement pris à bail, et d’évidence, que cette sous-location n’était pas gracieuse, celle-ci ne s’est pas acquittée régulièrement du paiement du loyer, d’abord en ne le réglant que partiellement, pour finir par ne plus régler aucun loyer, ni faire aucun versement depuis le 31 août 2024 (loyer d’août 2024 non inclus).

Il convient ainsi de retenir que les éléments du débat sont suffisamment circonstanciés pour caractériser les manquements graves de Madame [G] [J] à ses obligations contractuelles, on obligation de jouissance paisible des lieux loués justifiant la résiliation du bail la liant à la SA ALTEAL.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail à la date de la présente décision.

L’expulsion de Madame [G] [J] et de tout occupant de son chef de l’appartement [Adresse 1] à [Localité 10] sera également ordonnée.

Enfin, la résiliation ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation des locaux donnés à bail, Madame [G] [J] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la présente décision et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la restitution des clés.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

— Sur les demandes en paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est produit par la SA ALTEAL le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [G] [J] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 9.788,15 euros à la date du 19 juin 2025 (mois de mai 2025 inclus).

Cependant, ce décompte intègre au passif de la locataire des frais notamment de 7,62 euros par mois entier de retard, pour non réponse à l’enquête OPS, tel que prévu à l’article 5.4 du bail, sans qu’il soit justifié de la régularité de leur application. Ces frais seront donc déduits à concurrence de 91,44 euros, ramenant la dette à un montant de 9.696,71 euros.

Ce décompte intègre également un supplément de loyer solidarité, dont il ressort du bail (article 5.3) qu’il s’agit d’une indemnité de surloyer liquidée provisoirement et tout le temps où le locataire ne justifie pas du montant de ses ressources et de sa situation de famille lors de l’enquête annuelle. A contrario, ce SLS peut être annulé dès la communication des justificatifs. Il ressort de ce décompte une somme de 4.723,45 euros à ce titre (939,69 euros x 5 mois + 25 euros), sans qu’il ne soit pour autant justifié de la régularité de cette facturation.

Il convient donc de déduire cette somme du décompte produit, ramenant ainsi le montant dû au titre de l’arriéré locatif à la somme de 4.973,26 euros.

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé.

Faute de comparaître, Madame [G] [J] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette, et doit par conséquent, être condamnée au paiement de la somme de 4.973,26 euros, à compter de la présente décision.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [G] [J] , partie perdante, supportera la charge des dépens, et compte tenu des démarches judiciaire que la SA ALTEAL a dû engager pour faire valoir ses droits, celle-ci sera condamnée à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort :

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 10 août 2023 à effet au 22 août 2023 et liant la SA ALTEAL à Madame [G] [J], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 4] à [Localité 10] ;

ORDONNE en conséquence à Madame [G] [J] et à tout occupant de son chef de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de quinze jours à compter de la date de signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [G] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés à l’issue de ce délai, la SA ALTEAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [G] [J] à payer à la SA ALTEAL une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de résiliation du contrat de bail, soit à compter du 18 septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective des lieux caractérisée par la restitution des clés ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE Madame [G] [J] à payer à la SA ALTEAL la somme de 4.973,26 euros, au titre de l’arriéré de loyers et de charges, (décompte arrêté au 19 juin 2025, échéance de mai 2025 comprise) ainsi qu’au paiement en deniers ou quittances des loyers et charges échus avant la date du prononcé de la résiliation judiciaire du bail ;

CONDAMNE Madame [G] [J] au paiement des entiers dépens ;

CONDAMNE Madame [G] [J] à verser à la SA ALTEAL la somme de 500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toute demande des parties plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE JUGE