TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 14 Novembre 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 19 Septembre 2024

GROSSE :

Le 15 novembre 2024

à Mme [P] [L]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 15 novembre 2024

à Mme [I] [S]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/03461 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5A5Z

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 3] PROVENCE AIX-[Localité 3] PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Madame [P] [L], munie d’un pouvoir

DEFENDEURS

Monsieur [J] [N] [S], demeurant [Adresse 1]

non comparant

Madame [I] [S], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 1er novembre 2008, l’office public de l’Habitat "HABITAT [Localité 3] PROVENCE AIX-[Localité 3] PROVENCE METROPOLE" a donné à bail à usage d’habitation à Monsieur [S] [J] [N] et Madame [S] [I] un appartement situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 363,43 euros outre 180,16 euros de provisions sur charges et 32,24 euros de provision sur la consommation d’eau froide;

Par acte sous seing privé en date du 14 janvier 2016, l’office public de l’Habitat "HABITAT [Localité 3] PROVENCE AIX-[Localité 3] PROVENCE METROPOLE" a consenti un contrat de location à Monsieur [S] [J] [N] et Madame [S] [I] portant sur un emplacement de stationnement n°4 accessoire au logement, situé [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 113,48 euros;

Des loyers étant demeurés impayés, l’office public de l’Habitat "HABITAT [Localité 3] PROVENCE AIX-[Localité 3] PROVENCE METROPOLE" a fait signifier à Monsieur [S] [J] [N] et Madame [S] [I] par acte de commissaire de justice en date du 16 février 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire contractuelle pour la somme de 1982,75 euros en principal ;

La situation d’impayés a été signalée à la CAF des Bouches-du-Rhône le 19 février 2024 ;

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2024, dénoncé le 19 juin 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, l’office public de l’Habitat "HABITAT [Localité 3] PROVENCE AIX-[Localité 3] PROVENCE METROPOLE" a fait assigner Monsieur [S] [J] [N] et Madame [S] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire faute d’avoir déféré dans le délai légal au commandement de payer en date du 16 février 2024 et donc entendre prononcer la résiliation du bail liant les parties ;

— ordonner leur expulsion immédiate et sans délai, ainsi que celle de tous occupants de leur chef du logement sis [Adresse 1] et de l’emplacement de stationnement n°4 sis à la même adresse ;

— s’entendre condamner solidairement à verser à la requérante la provision de 3848,81 euros comptes arrêtés au 17 mai 2024 ;

— s’entendre condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges et indexée selon les clauses du bail relatives à la révision du loyer, jusqu’à complète libération des lieux loués ;

— s’entendre condamner solidairement à verser à Habitat [Localité 3] Provence la somme de 360 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

— Au visa de l’article 696 du CPC, s’entendre condamner aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation outre les frais d’exécution de la décision à venir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 septembre 2024.

A cette audience, l’office public de l’Habitat "HABITAT [Localité 3] PROVENCE AIX-[Localité 3] PROVENCE METROPOLE a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 968,96 euros, comptes arrêtés au 10 septembre 2024 hors frais de procédure;

Madame [S] [I] a comparu en personne, elle a évoqué une situation familiale difficile, a sollicité des délais de paiement et a indiqué qu’il souhaitait rester dans le logement en déclarant travailler et percevoir 700 euros de ressources mensuelles en précisant que son époux était agent de sécurité , percevait un peu plus que le SMIC et que le couple avait deux enfants à charge.

Monsieur [S] [J] [N] cité par acte remis à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représenté ;

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 19 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 19 septembre 2024 ;

L’office public de l’Habitat "HABITAT [Localité 3] PROVENCE AIX-[Localité 3] PROVENCE METROPOLE" justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAF des Bouches du Rhône le 19 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

Enfin, l’office public de l’Habitat "HABITAT [Localité 3] PROVENCE AIX-[Localité 3] PROVENCE METROPOLE" justifie par l’avis de taxes foncières pour l’année 2023, être propriétaire de l’immeuble sis [Adresse 1], et partant de sa qualité à agir ;

L’office public de l’Habitat "HABITAT [Localité 3] PROVENCE AIX-[Localité 3] PROVENCE METROPOLE" est donc recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai a été réduit à 6 semaines par la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 ;

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire stipulant qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 février 2024, pour la somme en principal de 1982,75 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 16 avril 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [S] [J] [N] et Madame [S] [I] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [S] [J] [N] et Madame [S] [I] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis, soit la somme de 793,83 euros, et sans que cette indemnité ne soit indexée ;

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, l’avis d’échéance du mois d’août 2024, le courrier du 06 octobre 2023 adressé au locataire concernant l’enquête ressources 2024 relative à l’occupation du parc social locatif, et le courrier du 28 novembre 2023 informant les locataires qu’en l’absence de réponse, une pénalité de 7,62€ sera appliquée par mois de retard et un décompte actualisé à la somme de 968,96 euros au 10 septembre 2024 hors frais de procédure, échéance du mois d’août 2024 incluse;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 968,96 euros au 10 septembre 2024, Monsieur [S] [J] [N] et Madame [S] [I], seront, au vu de la clause de solidarité insérée aux baux, sont solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 968,96 euros au titre des loyers et des charges impayés arrêtés au 10 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse ;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Madame [S] [I] a sollicité des délais de paiement et le maintien dans les lieux ce qui s’analyse comme une demande de suspension de la clause résolutoire en déclarant travailler et percevoir 700 euros de ressources mensuelles en précisant que son époux était agent de sécurité , percevait un peu plus que le SMIC et que le couple avait deux enfants à charge;

De surcroît, le décompte locatif produit aux débats par l’office public de l’Habitat "HABITAT [Localité 3] PROVENCE AIX-[Localité 3] PROVENCE METROPOLE" établit que les locataires ont repris au jour de l’audience le paiement du loyer courant ;

Compte tenu de ces éléments, du montant de la dette et de la qualité de la bailleresse, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Des délais de paiement seront octroyés d’office à Monsieur [S] [J] [N] qui n’a pas comparu selon des modalités identiques ;

Si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Monsieur [S] [J] [N] et Madame [S] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux appartement sis [Adresse 1] et de l’emplacement de stationnement n°4 accessoire au logement sis à la même adresse, dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,

· Monsieur [S] [J] [N] et Madame [S] [I] , devenus occupants sans droit ni titre, seront, au vu de la clause de solidarité insérée au bail, solidairement condamnés à verser à l’office public de l’Habitat "HABITAT [Localité 3] PROVENCE AIX-[Localité 3] PROVENCE METROPOLE" une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si les contrats s’étaient poursuivis, soit 793,83 euros, ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, et sans que cette indemnité ne soit indexée,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [S] [J] [N] et Madame [S] [I] qui succombent supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de l’office public de l’Habitat "HABITAT [Localité 3] PROVENCE AIX-[Localité 3] PROVENCE METROPOLE" les sommes exposées par lui dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 et à l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARONS l’office public de l’Habitat "HABITAT [Localité 3] PROVENCE AIX-[Localité 3] PROVENCE METROPOLE" recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail liant les parties sont réunies à la date du 16 avril 2024;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [S] [J] [N] et Madame [S] [I] à verser à l’office public de l’Habitat "HABITAT [Localité 3] PROVENCE AIX-[Localité 3] PROVENCE METROPOLE", à titre provisionnel, la somme de 968,96 euros au titre des loyers et des charges impayés arrêtés au 10 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse ;

AUTORISONS Monsieur [S] [J] [N] et Madame [S] [I] à s’acquitter de la dette par 36 mensualités successives de 26,91 euros, payables avant le 10 de chaque mois et pour la première fois, le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ;

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant à son échéance, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [S] [J] [N] et Madame [S] [I] et à celle de tous occupants de leur chef, des lieux appartement sis [Adresse 1] et de l’emplacement de stationnement n°4 accessoire au logement sis à la même adresse, si besoin est avec le concours de la force publique, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [S] [J] [N] et Madame [S] [I] seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation des baux jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, soit 793,83 euros à ce jour, sans que cette indemnité ne soit indexée ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [S] [J] [N] et Madame [S] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

REJETONS la demande de l’office public de l’Habitat "HABITAT [Localité 3] PROVENCE AIX-[Localité 3] PROVENCE METROPOLE" formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande, différence, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE