TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 24/01878 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y6NE

SL/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 18 MARS 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. CAPE CAPITAL

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Karl VANDAMME, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.S.U. PHONICA

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Mehdi ZIATT, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 25 Février 2025

ORDONNANCE du 18 Mars 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte authentique du 24 juillet 2018, la S.A.R.L. FLS Pro & Associés et la S.A.R.L. Toscane ont mis à bail au profit de Mme [V] [Y] agissant en qualité d’associée unique de la société en formation la S.A.S.Phonica des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4] (Nord) à compter du 1er août 2018. Conclu pour une durée de neuf années, ils ont fixé le loyer annuel à 12 360 euros, payable par quart et d’avance, outre provisions pour charges et un dépôt de garantie de 3 090 euros.

Suivant acte authentique du 28 février 2022, la S.C.I. Cape Capital a acquis la pleine propriété du lot loué.

Suite à des impayés, la S.C.I. Cape Capital a fait délivrer à la S.A.S. Phonica le 4 juillet 2024 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant dans le bail.

Par acte délivré à sa demande le 28 novembre 2024, la S.C.I. Cape Capital a fait assigner la S.A.S. Phonica devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, notamment afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la condamnation de la défenderesse et à son expulsion.

La partie défenderesse a constitué avocat.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 décembre 2024. Elle a été retenue le 25 février 2025.

La S.C.I. Cape Capital, représentée par son conseil, soutient les demandes détaillées dans ses conclusions déposées à l’audience, notamment aux fins de :

— constater que par l’effet du commandement de payer les loyers en date du 4 juillet 2024, resté infructueux, la clause résolutoire contenue dans le bail en date du 24 juillet 2018 est acquise depuis le 4 août 2024, et que la société Phonica occupe sans droit ni titre, depuis cette date, les locaux sis à [Adresse 5],

— ordonner en conséquence l’expulsion immédiate de la société Phonica et de tous occupants de son chef, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin est ;

— condamner par provision la société Phonica à payer à la société Cape Capital, la somme de 11 418,50 euros au titre des loyers et charges demeurés impayés au 24 février 2025 (décompte actualisé par rapport au montant figurant dans les écritures), augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— condamner la société Phonica au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au montant du dernier loyer et ce, jusqu’à libération complète des lieux.

— débouter la société Phonica de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

— condamner la société Phonica à payer à la société Cape Capital, une somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— condamner la société Phonica en tous dépens du présent référé qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 4 juillet 2024.

De son côté, la S.A.S. Phonica, représentée par son conseil, reprend oralement les demandes figurant dans ses conclusions déposées à l’audience, aux fins de :

à titre principal,

— se déclarer incompétent en raison des contestations sérieuses élevées par le preneur,

à titre subsidiaire,

— débouter la société Cape Capital de ses demandes

à titre infiniment subsidiaire, lui accorder un délai de grâce en lui permettant d’apurer sa dette en 12 mensualités,

en tout état de cause,

— condamner la société Cape Capital à lui verser 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au visa de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour plus de précisions.

L’ordonnance a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 18 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence du juge des référés

La S.A.S. Phonica indique que des contestations sérieuses sur la régularité du commandement de payer font obstacle à la compétence matérielle du juge des référés prévue par l’article 835 du code de procédure civile.

L’absence d’urgence, l’absence d’un trouble manifestement illicite ou d’un dommage imminent, ou encore l’absence d’une obligation non sérieusement contestable, justifiant l’intervention du juge des référés, constituent non pas des moyens d’incompétence. En effet, ils concernent le bien-fondé de l’action.

L’exception d’incompétence matérielle sera rejetée.

Sur la validité du commandement de payer

La S.C.I. Cape Capital sollicite que le juge constate l’acquisition de la clause résolutoire le 4 août 2024 en application du commandement de payer délivré le 4 juillet 2024.

En réponses aux conclusions adverses, la société Cape Capital indique que l’huissier a parfaitement réalisé les diligences qui lui incombaient et qu’aucun grief ne peut être invoqué par la défenderesse qui a eu connaissance du commandement de payer, qui a été touchée par l’assignation et qui a conclu en défense.

Pour les sommes réclamées, la demanderesse expose que la société Phonica a connaissance du détail de la dette antérieure au 1er janvier 2023, puisqu’elle a reçu un extrait de compte, qu’elle a fait des virements en complément du loyer mensuel pour apurer sa dette et qu’elle admet dans ses écritures verser mensuellement 1 600 euros au lieu de 1 030 euros. Elle fait valoir que les créances antérieures à juillet 2019 ne sont pas prescrites puisque en apurant sa dette, elle la reconnait, interrompant le délai de prescription.

La S.A.S. Phonica conteste la validité du commandement de payer, entaché de nullité et constitutif d’une contestation sérieuse, d’une part, en raison de la nullité de la signification du commandement de payer et d’autre part, le montant erroné de la dette et la mauvaise foi du bailleur.

La défenderesse fait valoir que le commissaire de justice n’aurait pas satisfait aux exigences légales relatives aux conditions de délivrance de l’acte puisqu’il n’indique pas la preuve de l’impossibilité de signifier l’acte à personne, alors qu’il doit préciser les circonstances entourant l’impossibilité de signifier à personne. Elle expose que la seule mention que l’établissement était fermé lors de son passage, ne montre pas que les recherches qu’auraient pu effectuer l’huissier pour tenter de joindre le représentant légal de la société. Elle soutient que cette insuffisance manifeste de motivation constitue un vice affectant la validité de la signification et qu’elle a causé un grief à la société exposante qui n’a pas été en mesure de prendre connaissance de l’acte en temps utile afin de mettre à profit le délai d’un mois prévu par le commandement de payer afin d’éviter la résiliation du bail.

La défenderesse soutient que le commandement de payer ne respecterait pas les exigences formelles prévues par le code de commerce. Elle explique que le commandement de payer doit informer clairement le locataire et être suffisamment précis pour lui permettre d’identifier les causes des sommes réclamées, leur bien fondé et leur date d’échéances et qu’en l’espèce, le bailleur produit un tableau se basant sur un solde antérieur de 11 716,34 euros, rendant impossible la vérification de ce solde et ce alors que les créances antérieures au 4 juillet 2019 sont prescrites en application de l’article L.110-4 du code de commerce.

La défenderesse ajoute que le décompte présenté par le bailleur inclus des sommes dont le bien-fondé est manifestement contestable s’agissant de somme réclamée au titre d’une prétendue clause pénale qui n’est pas prévue au bail et des frais non justifiés relatifs à une intervention sur la toiture, au titre d’un commandement de payer ou mis à jour du solde. Ces sommes ont alors selon la S.A.S. Phonica créé une confusion sur le montant réellement dû et privant le preneur de sa faculté de régularisation effective dans le délai d’un mois.

La défenderesse soutient que le bailleur a fait un usage déloyal de la clause résolutoire puisque le loyer initialement prévu par le bail commercial était de 1 030 euros mensuels et qu’un plan d’apurement avait été conclu en 2018, des loyers constants de 1 600 euros ont été versés depuis lors permettant de ramener la dette locative de 14 171, 25 euros au 10 mai 2022 à 5 977,67 au 4 juillet 2024.

La S.A.S.Phonica expose alors que la dette locative n’a cessé de décroitre et que le bailleur ne peut invoquer des impayés alors qu’il a tacitement accepté un échéancier et qu’il n’a pas émis la moindre contestation. Elle ajoute que contractuellement, il était prévu que le preneur pourrait se libérer du loyer par une périodicité mensuelle et que le bailleur a procédé à des appels trimestriels de loyers, permettant d’augmenter artificiellement la dette du preneur. Elle affirme que la mauvaise foi du bailleur dans la mise en œuvre de la clause résolutoire ne permet pas de constater l’acquisition de son jeu.

Sur la signification du commandement de payer

S’il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité d’un acte de procédure, ce qui excède ses pouvoirs, il doit néanmoins s’assurer de l’apparente validité de l’acte.

En l’espèce, la copie du procès-verbal de remise à l’étude, dressé le 4 juillet 2024 par Me [E], est versé aux débats par la demanderesse, qui mentionne :

— d’une part, une remise à l’étude et les circonstances rendant impossible la signification à personne, en l’espèce, l’indication que l’établissement était fermé lors de son passage,

— d’autre part, que des vérifications du domicile ont été effectuées, à savoir, la présence d’une enseigne et la confirmation de l’adresse par le voisinage (Maxi Tours Voyages).

En outre, le procès-verbal indique, qu’un avis de passage a été laissé au domicile conformément l’article 655 du code de procédure civile et que la lettre prévue à l’article 658 du même code, a été adressée avec la copie de l’acte. Or, ce procès-verbal d’huissier, fait foi jusqu’à preuve contraire et les mentions ci-dessus y figurant, ont valeur authentique et valent jusqu’à inscription de faux. En l’espèce, l’appelant ne fait pas état d’une procédure de faux à l’encontre de ce procès-verbal, lequel est conforme aux dispositions légales, notamment à l’article 655 du code de procédure civile.

Dès lors, le moyen ne peut prospérer.

Sur les sommes réclamées au titre du commandement de payer

Un commandement de payer imprécis ou erroné, qui ne met pas le preneur en mesure de déterminer les causes qui lui sont réclamées et de s’assurer de l’exigibilité des sommes qui lui sont réclamées, est susceptible d’être déclaré nul et ne peut servir de fondement à une demande d’acquisition de la clause résolutoire. Cependant, un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour un montant supérieur à celui de la dette reste valable pour la part y correspondant.

Ce moyen est dépourvu d’étayage objectif de sorte qu’il ne pourra prospérer.

Sur la bonne foi du bailleur

Si pour pouvoir se prévaloir utilement en référé du bénéfice de l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire, la bonne foi du bailleur ne doit pas être sujette à contestation, il ressort des éléments produits en défense, que la preuve d’un échéancier convenu entre les parties n’est pas rapportée.

Il ressort notamment du commandement de payer que le preneur est en difficulté pour régler les loyers à leur échéance trimestrielle depuis plusieurs années, le bailleur ayant donc attendu pour se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire.

Dès lors, le moyen tiré de l’absence d’exécution de bonne foi du contrat par le bailleur ne revêt pas le caractère d’une contestation sérieuse.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’alinéa 1er de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, si la S.A.S.Phonica conteste le quantum de la dette réclamée par le bailleur, elle reconnait être débitrice de certains loyers.

En l’espèce, une clause résolutoire figure dans le bail commercial. Un commandement de payer a été délivré le 4 juillet 2024 et mentionne le délai d’un mois après lequel la résiliation de plein droit produit effet.

Par conséquent, il y a lieu de constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire au 4 août 2024.

Sur la demande d’expulsion

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu de la clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou que l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse n’affectant l’obligation pour la S.A.S. Phonica de quitter les lieux, son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation

L’acquisition de la clause résolutoire rend la S.A.S. Phonica occupante sans droit ni titre des locaux, cette occupation prive la demanderesse de la disposition de ces locaux.

Par conséquent, le bailleur est fondé à obtenir une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation dont est redevable la S.A.S. Phonica. Il convient de fixer, à compter du 5 août 2024, le montant de cette indemnité au montant de loyer et charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, cette indemnité étant due jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré

La S.C.I. Cape Capital sollicite la condamnation de la défenderesse à payer une provision de 9 853, 28 euros à titre des loyers impayés selon décompte arrêté au 21 octobre 2024.

En réponses aux conclusions adverses, la demanderesse soutient que la défenderesse qui admet apurer sa dette en versant mensuellement 1600 euros au lieu de 1030 euros, a reconnu sa dette, ce qui a interrompu le délai de prescription, en application de l’article 2240 du code civil.

La S.A.S. Phonica soutient que certaines sommes réclamées ne sont pas justifiées. Il en va ainsi de 928,23 euros au titre d’une clause pénale, 250 euros au titre de l’intervention sur la toiture, 160,86 euros au titre d’un commandement de payer, 597,78 euros qualifiée de « mis à jour de solde ».

Elle fait également valoir que la prescription quinquennale s’applique aux créances entre commerçants, le commandement de payer émis le 4 juillet 2024, ne pouvant donc porter que sur les créances qui courent depuis le 4 juillet 2019 et que le solde du 1er janvier 2022 ne peut être repris puisqu’il comporte des sommes prescrites dont l’échéance de novembre 2018 d’un montant de 1 276 euros.

Sur la prescription

Les modalités d’imputation du décompte soumis ne permettent pas d’écarter l’existence d’une contestation sérieuse pour les montants échus au-delà de la période de la prescription quinquennale.

A ce titre, en l’espèce, il y a lieu d’ôter du décompte fourni 1 410,50 euros.

Sur la justification des sommes réclamées

En l’espèce, il convient de retirer en outre les sommes s’apparentant à des frais irrépétibles, des dépens ou des frais inutiles ou sérieusement contestables figurant dans le décompte.

Pour ces motifs, il convient de retirer 3 889,53 euros du montant réclamé.

Après déduction des sommes précitées, le montant non sérieusement contestable pouvant donner lieu à provision sera fixé à 6 118,47 euros.

La défenderesse sera donc condamnée à payer ce montant à la S.A.S. Phonica à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif.

En l’espèce, la provision sur l’arriéré produira intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente ordonnance.

Sur la demande de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

La S.A.S. Phonica sollicite un délai de 24 mois pour apurer sa dette en application de l’article 1343-5 du code civil.

Elle indique qu’elle paye 1 600 euros de loyers mensuels sans faute depuis 2019, preuve de sa bonne foi et de son engagement dans la bonne conduite de la relation commerciale et de sa capacité de remboursement et qu’elle respecte entièrement l’usage et l’entretien du local commercial, aucun litige à ces sujets n’ayant jamais eu lieu.

La S.A.S. Cape Capital s’oppose à la demande de délai de paiement.

L’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce dispose que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil ont la faculté, en accordant des délais, de suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5 du code civil précise le cadre juridique de cette faculté du juge :

« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

La faculté d’accorder la suspension est distincte de celle d’accorder un délai de paiement.

En l’espèce, le décompte produit aux débats arrêté au 21 octobre 2024, permet de monter que la débitrice a une capacité de remboursement, puisqu’elle essaye depuis plusieurs mois d’épurer progressivement la dette en payant un loyer supérieur à celui prévue pour chaque échéance.

Au vu de ses éléments, il y a lieu d’accorder au défendeur un délai de paiement et de suspendre les effets de l’acquisition de la clause résolutoire comme précisé au dispositif étant précisé que le respect des conditions de cette suspension privera, le cas échéant, le jeu de ladite clause.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En l’espèce, il convient de mettre à la charge de la S.A.S. Phonica les dépens de la présente instance incluant le cout du commandement de payer du 4 juillet 2024.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de condamner la S.A.S. Phonica à payer 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise que le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc exécutoire par provision.

DECISION

Par ces motifs, le juge des référés, statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe et rendue en premier ressort,

Rejette le moyen tiré de l’incompétence du juge des référés soulevé par la S.A.S. Phonica ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant la S.C.I. Cape Capital et la S.A.S. Phonica concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4] (Nord) depuis le 4 août 2024 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours suivants la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S. Phonica et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 4] (Nord) ;

Autorise au besoin la S.C.I. Cape Capital à solliciter le concours de la force publique et, le cas échéant, celui d’un serrurier afin d’assurer la mise en œuvre de l’expulsion ;

Dit qu’en cas de besoin le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe, à compter du 5 août 2024, le montant mensuel de la provision au profit de la S.C.I. Cape Capital à valoir sur l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. Phonica au montant des loyers, charges et accessoires courants qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et, à défaut de paiement spontané, condamne la S.A.S. Phonica à payer à la S.C.I. Cape Capital chaque mois, au plus tard le 10ème jour du mois, cette provision jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamne la S.A.S. Phonica à payer à la S.C.I. Cape Capital 6 118,47 euros (six mille cent dix-huit euros et quarante-sept centimes), à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers, charges, accessoires et indemnité d’occupation, selon décompte arrêté au 24 février 2025 ;

Dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les causes qui y sont visés et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

Accorde à la S.A.S. Phonica un délai de paiement pendant six mois et suspend avec effet rétroactif les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle à condition pour le défendeur de remplir les conditions suivantes : se libérer, en sus des loyers, charges et accessoires courants prévus au bail, de la provision à valoir sur l’arriéré de loyers, charges, accessoires et indemnité d’occupation en dix acomptes mensuels, les cinq premiers s’élevant à 1 020 euros (mille vingt euros), le sixième acompte correspondant au solde restant dû, chaque acompte étant payable au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le deuxième mois suivant celui de la présente ordonnance ;

Dit qu’à défaut du règlement complet d’un seul de ces acomptes ou d’un seul loyer assorti des charges et accessoires courants à leurs échéances :

— la clause résolutoire produira son plein effet,

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— l’expulsion de la S.A.S. Phonica et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 4] (Nord) pourra être mise en œuvre, le cas échéant, avec le concours de la force publique,

— la S.A.S. Phonica sera redevable d’une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, à verser chaque mois, pour un montant correspondant au loyer mensuel outre les charges prévues au bail à compter de la date d’effet du jeu de la clause résolutoire,

— le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne la S.A.S. Phonica aux dépens y incluant le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 4 juillet 2024 à la demande de la S.C.I. Cape Capital ;

Condamne la S.A.S. Phonica à payer à la S.C.I. Cape Capital 1 200 euros (mille deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la S.A.S. Phonica de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE