TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00696 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JFOZ

Minute : 2025/

Cabinet A

JUGEMENT

DU : 23 Septembre 2025

S.C.I. SAINT EBREMOND

C/

[O] [F]

[Z] [F]

Copie exécutoire délivrée le :

à : S.C.I. SAINT EBREMOND

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : S.C.I. SAINT EBREMOND

Mme [O] [F]

Mme [Z] [F]

Préfecture

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.C.I. SAINT EBREMOND

dont le siège social est sis [Adresse 5]

Représentée par sa gérante Madame [C] [T]

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [O] [F]

née le 16 Janvier 1992 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

Madame [Z] [F]

née le 16 Mars 1953 à [Localité 11]

demeurant [Adresse 10]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, JCP

Greffier : Céline LEVIS, Greffière présente à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 01 Juillet 2025

Date des débats : 01 Juillet 2025

Date de la mise à disposition : 23 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 août 2023, la SCI SAINT EBREMOND a donné à bail à Madame [O] [F] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel de 560€ augmenté des charges locatives d’un montant de 180€.

Madame [Z] [F] s’est portée caution de cet engagement.

Le 19 novembre 2024, la SCI SAINT EBREMOND a fait signifier à Madame [O] [F] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour la somme totale de 8.912,77€, arrêtée au loyer de novembre 2024 inclus.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 7 février 2025, remis à étude pour Madame [O] [F] et à personne pour Madame [Z] [F], la SCI SAINT EBREMOND a fait assigner celles-ci devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CAEN, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de :

entendre constater la résiliation du contrat de location;entendre en conséquence prononcer l’expulsion de Madame [O] [F] du logement occupé, tant de sa personne que de tous occupants de son chef et de ses biens, et dire que faute de libérer les lieux occupés, la requérante pourra l’y contraindre par toutes voies et moyens de droit et notamment avec le concours de la force publique si besoin est;autoriser la SCI requérante à solliciter les services de la SPA ou tout autre organisme de mise en fourrière éventuelle des animaux présents ;condamner solidairement Madame [O] [F] et Madame [Z] [F] à payer:la somme de 10.960,56 euros au titre des loyers et charges dus arrêtés au 4 février 2025, avec intérêts de droit au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, signifié en date du 19 novembre 2024;Une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours et des charges, de 740 euros, qui sera due à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective et la restitution des clefs ;Une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil ;la somme de 600,00€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile les entiers dépens

A l’audience du 1er juillet 2025, la SCI SAINT EBREMOND a comparu, représentée par sa gérante, Madame [C] [T], qui maintient ses demandes et actualise la dette à la somme de 14.217,29 euros arrêtée au 24 juin 2025.

Madame [O] [F] et Madame [Z] [F] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Elles ne font aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence des défendeurs :

Aux termes des dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action:

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, l’assignation a été notifiée au Représentant de l’État dans le Département du Calvados par voie électronique le 10 Février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée.

La saisine de la CCAPEX a été effectuée le 20 novembre 2024.

L’assignation est donc recevable.

Sur les demandes de résiliation de bail, de paiement des loyers et charges impayés et d’expulsion :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

A la date du commandement de payer, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, précisait que « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.(..) »

Aux termes de l’article 1353 du Code Civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non paiement des loyers ou charges, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Par exploit du 19 novembre 2024, le bailleur a fait commandement au locataire à payer la somme de 8.912,77€, arrêtée au loyer de novembre 2024 inclus.

Ce commandement rappelle la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89/462 du 6 juillet 1989 qui, à la date dudit commandement, portait à deux mois le délai à compter du commandement de payer pendant lequel les locataires pouvaient régler leur dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90/449 du 31 mai 1990, complétant l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 ; le nouveau délai de six semaines prévu par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, modifiant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’étant pas applicable à la date de l’exploit.

En l’espèce, la SCI SAINT EBREMOND produit aux débats le contrat de bail, un relevé de compte arrêté au 24 juin 2025 ainsi que le commandement de payer pré-cité.

D’une part, aucune régularisation totale n’a eu lieu dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

D’autre part, il est établi par le relevé de compte que le locataire n’est pas à jour de ses loyers et charges.

Le décompte fourni permet d’établir une dette de loyer de 13.760,56€, déduction faite des frais de procédure de 456,73€.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 19 janvier 2025 et de condamner solidairement Madame [O] [F] et Madame [Z] [F] au paiement de la somme de 13.760,56€ suivant décompte arrêté au 24 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Par conséquent, Madame [O] [F] devra quitter le logement au plus tard dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Faute pour elle de quitter les lieux dans le délai pré-cité, Madame [O] [F] pourra être expulsée, ainsi que tout occupant de son chef, avec l’aide de la force publique si nécessaire, en vertu des articles L 153-1 et L 153-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Le bailleur sera autorisé à solliciter les services de la SPA ou de tout autre organisme de mise en fourrière éventuelle des animaux présents.

Madame [O] [F] pourra toutefois, si son relogement s’avère difficile, former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution, sur le fondement des articles L. 613-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, et/ou saisir la Commission du DALO, en application de l’article L 441-2-3 du même Code.

Sur la demande d’indemnité d’occupation:

Madame [O] [F] occupe désormais les lieux sans droit, ni titre, et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à l’exclusion de tout autre frais.

Cette indemnité d’occupation sera due à compter du 19 janvier 2025, et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la SCI SAINT EBREMOND allègue que la résistance abusive et injustifiée de Madame [O] [F] lui a occasionné un préjudice certain, sans justifier de son allégation conformément à l’article 9 du Code de procédure civile.

Or, la SCI SAINT EBREMOND doit pouvoir justifier un préjudice distinct de celui causé par le défaut de paiement de la dette, ce qu’elle ne fait pas.

La demande de ce chef sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires:

Madame [O] [F] et Madame [Z] [F], succombant, seront condamnées solidairement au paiement des dépens.

L’équité commande d’allouer à la SCI SAINT EBREMOND la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, rendue en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’assignation délivrée à la requête de la SCI SAINT EBREMOND;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties le 9 août 2023, portant sur un logement à usage d’habitation sis [Adresse 7], à compter du 19 janvier 2025;

CONDAMNE solidairement madame [O] [F] et Madame [Z] [F] à payer à la SCI SAINT EBREMOND la somme de 13.760,56€ , suivant décompte arrêté au 24 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [O] [F] d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à l’expulsion de celle-ci et à celle de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est;

AUTORISE la SCI SAINT EBREMOND à solliciter les services de la SPA ou de tout autre organisme de mise en fourrière éventuelle des animaux présents ;

CONDAMNE solidairement Madame [O] [F] et Madame [Z] [F] à payer à la SCI SAINT EBREMOND une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du 19 janvier 2025, et jusqu’à libération effective des lieux, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT que l’indemnité d’occupation est due prorata temporis et payable à terme, au plus tard le 05 du mois suivant ;

RAPPELLE qu’une personne menacée d’expulsion sans relogement peut :

— former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution,

— saisir, sous certaines conditions, la Commission du DALO (adresse : DDETS du Calvados, Secrétariat de la Commission du DALO, [Adresse 2]), en remplissant le formulaire CERFA n°15036*01, à retirer en préfecture ou à télécharger sur le site « service-public.fr » ;

DÉBOUTE la partie demanderesse du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE solidairement Madame [O] [F] et Madame [Z] [F] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE solidairement Madame [O] [F] et Madame [Z] [F] à payer à la SCI SAINT EBREMOND la somme de 200€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par le greffe à la Préfecture du Calvados »

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection