TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 24/12915 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5ITK

AFFAIRE :

S.A.R.L. SYL DISTRIBUTION (M^e Brice COMBE)

C/

S.C.I. SUMMER VALENTINE

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 12 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : M^me Anna SPONTI, Juge

Greffier :: Madame Sylvie PLAZA, lors des débats

Madame Olivia ROUX, lors du délibéré

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 25 Septembre 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2025

Par M^me Anna SPONTI, Juge

Assistée de Madame Olivia ROUX,

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

S.A.R.L. SYL DISTRIBUTION

immatriculé au RCS de Marseille 388 279 979

pris en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis Centre Commercial LA VALENTINE – 69 Route des Sablières – 13011 MARSEILLE

représentée par M^e Brice COMBE, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

S.C.I. SUMMER VALENTINE

immatriculé au RCS de Paris 839 883 469

pris en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis 7 Place du Chancelier Adenauer – 75016 PARIS

défaillant

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 17 mars 1986 la société ETABLISSEMENTS VILY aux droits de laquelle vient la société SCI SUMMER VALENTINE a consenti un contrat de sous-location commercial à [T] [B] aux droits de laquelle vient la société SYL PRODUCTION portant sur un kiosque de 18m2 situé dans le centre commercial La Valentine.

Le prix du loyer initial a été fixé à la somme de 30.000 francs HT par an payable trimestriellement et d’avance, indexé sur l’indice du coût de la construction, révisable annuellement.

Le bail a été renouvelé le 1er avril 2010 et le prix du loyer a été fixé à 20.500 euros HT et hors charges par an.

Suivant jugement du 5 décembre 2023, le bail a été renouvelé et le loyer fixé à la somme de 28850 euros hors taxes et hors charges.

Par courrier recommandé en date du 26 mars 2024, la société SYL PRODUCTION a demandé la régularisation des loyers pour la période du 23 décembre 2020 au 31 mars 2024 en réclamant le remboursement du trop-perçu, soit la somme de 2662,28 euros TTC.

Par courrier du 17 juin 2024, le bailleur a refusé de faire application du renouvellement du bail au motif que l’indice figurant au bail est celui du coût de la construction et non celui des loyers commerciaux.

Par acte d’huissier en date du 25 octobre 2024,la SARL SYL PRODUCTION a assigné la SCI SUMMER VALENTINE devant le Tribunal judiciaire de Marseille, au visa des articles L145-57 et L145-28 du code du commerce et l’article 21 de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, aux fins de voir le tribunal condamner le défendeur :

au paiement d’une somme de 2662,28 euros en remboursement des loyers indûment perçus pour la période du 1er janvier 2021 au 31 mars 2024 avec intérêts de droit à compter du 26 mars 2024,à établir les factures de loyer en application de l’indice des loyers commerciaux sous astreinte de 1000 euros par infraction constatée, au paiement d’une somme de 6000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SARL SYL PRODUCTION affirme que depuis l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014, l’indice du coût de la construction a été remplacé par l’indice des loyers commerciaux.

La SCI SUMMER VALENTINE, citée à étude, n’a pas constitué avocat.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions du demandeur à la lecture de l’assignation.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il convient de rappeler que les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de « donner acte », « constater », « dire », « dire et juger », « rappeler » qui ne s’analyseraient pas comme des demandes au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n’appellent pas de décision spécifique.

Sur la procédure :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’indice applicable :

En vertu de l’article L112-1 du code monétaire et financier dans les dispositions statutaires ou conventionnelles, est interdite toute clause prévoyant des indexations fondées sur le salaire minimum de croissance, sur le niveau général des prix ou des salaires ou sur les prix des biens, produits ou services n’ayant pas de relation directe avec l’objet du statut ou de la convention ou avec l’activité de l’une des parties. Est réputée en relation directe avec l’objet d’une convention relative à un immeuble bâti toute clause prévoyant une indexation sur la variation de l’indice national du coût de la construction publié par l’Institut national des statistiques et des études économiques ou, pour des activités commerciales ou artisanales définies par décret, sur la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux publié dans des conditions fixées par ce même décret par l’Institut national de la statistique et des études économiques.

Aux termes de l’article L 145-38 du code du commerce, la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.

De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

Par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi PINEL du 18 juin 2014, l’indice des loyers commerciaux a effectivement remplacé l’indice du coût de la construction pour la calcul des révisions de loyer triennales et lors du renouvellement du bail. Toutefois, cela ne prohibe pas l’application de l’indice du coût de la construction, qui demeure licite, dans le cadre d’une clause d’échelle mobile prévoyant la révision annuelle du loyer.

En l’espèce, le bail conclu en 1996 contient une clause d’échelle mobile prévoyant une indexation annuelle du loyer en tenant compte de l’indice du coût de la construction. Il n’est pas démontré que les parties aient eu la volonté de substituer à ce dernier, un autre indice.

En conséquence, le calcul du montant du loyer proposé par la société SYL PRODUCTION indexé sur l’indice des loyers commerciaux doit être écarté et cette dernière sera déboutée de ses demandes.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner la société SYL PRODUCTION aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

La société SYL PRODUCTION sera déboutée de la demande formulée au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort :

DEBOUTE la société SYL PRODUCTION de ses demandes ;

CONDAMNE la société SYL PRODUCTION aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE