TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Juin 2025

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 20 Mars 2025

GROSSE :

Le 06 juin 2025

à M^e Henri LABI

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EXPEDITION :

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N° RG 25/00258 – N° Portalis DBW3-W-B7J-543Z

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA VENANT AUX DROITS DE LA SA LOGIREM, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Henri LABI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [J], demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous signature privée signé le 07 juin 2016, la SA d’HLM LOGIREM a donné à bail à Monsieur [Z] [J] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer initialement fixé à la somme de 256,83 euros, outre 65,52 euros au titre de provisions sur charges et 15,90 euros au titre de la consommation d’eau froide;

Des loyers étant demeurés impayés, la SA ERILIA, venant aux droits de la SA d’HLM LOGIREM, a fait signifier à Monsieur [Z] [J] par acte de commissaire de justice en date du 28 octobre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire contractuelle pour un montant de 10971,76 euros, en principal ;

La situation d’impayés a été signalé à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 30 octobre 2024 ;

Par acte de commissaire de justice en date du 9 janvier 2025, dénoncé le 10 janvier 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, la SA ERILIA, venant au droit de la SA d’HLM LOGIREM, a fait assigner Monsieur [Z] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, statuant en référé, aux fins de voir en substance:

— constater acquise au profit de la société ERILIA, la clause résolutoire visée dans le bail liant les parties et que le bail liant les parties se trouve résilié ;

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [Z] [J], ainsi que tout occupant de son chef, avec l’assistance de la [Localité 4] publique, si besoin est ;

— condamner Monsieur [Z] [J] à titre provisionnel au paiement de la somme de 10.586,34 euros au titre de l’arriéré de loyer, somme arrêtée au 20 septembre 2024 ;

— condamner Monsieur [Z] [J] à payer une indemnité d’occupation égale au montant actuel du loyer échu et des charges, ce jusqu’à parfaite libération effective des lieux ;

— condamner Monsieur [Z] [J] à payer à la Société ERILIA la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

— condamner Monsieur [Z] [J] aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 mars 2025 date à laquelle la société ERILIA représentée par son avocat, a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 13677,61 euros au 28 février 2025 ; ;

Cité par acte à étude, Monsieur [Z] [J] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Ainsi, le défaut de comparution de Monsieur [Z] [J] n’empêche pas qu’il soit statué sur le litige l’opposant à son bailleur

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation a été dénoncée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 10 janvier 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 20 mars 2025.

La société ERILIA justifie en outre avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 30 octobre 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation du 9 janvier 2025.

Enfin, la SA ERILIA verse au débat le procès-verbal de l’assemblée générale mixte du 20 juin 2024 qui a approuvé le traité de fusion entre la société LOGIREM et ERILIA avec la transmission universelle du patrimoine de LOGIREM à ERILIA. Elle verse également de l’acte de vente reçu par Me [H], notaire à [Localité 5], le 23 septembre 1971, et la taxe foncière pour 2023 établissant que la SA LOGIREM était propriétaire du bien litigieux ;

La SA ERILIA venant au droit de la SA d’HLM LOGIREM est en conséquence recevable en ses demandes ;

II – Sur le fond :

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 7 juin 2016 contient une clause résolutoire (article 7.6) laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant cette clause a été signifié le 28 octobre 2024 pour un montant de 10 971,76 euros, en principal ;

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 28 décembre 2024 et que le bail à usage d’habitation liant les parties est résilié de plein droit à cette date ;

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [Z] [J] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 385,79 euros au total.

La S.A ERILIA, venant au droit de la SA d’HLM LOGIREM, fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte actualisé arrêté à la somme de 13677,61 euros au 28 février 2025, lequel sera pris en considération même si Monsieur [Z] [J] n’a pas comparu, la bailleresse ayant sollicité dans l’assignation des indemnités d’occupation à compter de la résiliation du bail ;

Au vu du décompte versé aux débats, il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée la somme de 15,24 euros (2X7,62€) correspondant aux pénalités d’enquête sociale, la bailleresse ne justifiant pas avoir adressé le questionnaire d’enquête à son locataire ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 13 662,37 euros au 28 février 2025, Monsieur [Z] [J] sera condamné à payer à la S.A ERILIA, à titre provisionnel, la somme de 13 662,37 euros, à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 28 février 2025.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [Z] [J] qui n’a pas comparu ne sollicite pas de délais de paiement ; de surcroît, ni Monsieur [Z] [J] ni la SA ERILIA n’ont sollicité la suspension de la clause résolutoire ; enfin, le paiement du loyer intégral n’a pas été repris au jour de l’audience de sorte que le juge des référés ne peut ni accorder de délais de paiement ni suspendre les effets de la clause résolutoire ;

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [J] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion avec au besoin le concours de la force publique ;

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Z] [J] qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation, par application de l’article 696 du Code de procédure civile ;

L’équité commande en outre de condamner Monsieur [Z] [J] à payer la SA ERILIA, venant au droit de la SA d’HLM LOGIREM, la somme de 500 euros en faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 514 et de l’article 514-1 in fine du code de procédure civile, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DECLARONS la société ERILIA, venant au droit de la SA d’HLM LOGIREM, recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 28 décembre 2024 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties au 28 décembre 2024 ;

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [Z] [J] et de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 2], au besoin avec l’assistance de la force publique ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés à locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXONS au montant du loyer et des charges, soit à la somme de 385,79 euros, l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Monsieur [Z] [J] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [J] à payer à titre provisionnel à la S.A. ERILIA, venant au droit de la SA d’HLM LOGIREM, la somme de 13 662,37 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 28 février 2025;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [J] à payer à titre provisionnel à la S.A. ERILIA, venant au droit de la SA d’HLM LOGIREM, l’indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 385,79 euros, à compter du 1er mars 2025 et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [J] à payer à la SA ERILIA, venant au droit de la SA d’HLM LOGIREM, de la somme de 500 euros au titre au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [J] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE