TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 25 Septembre 2025

Président : M^me LEDERLIN, MTT

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 10 Juillet 2025

GROSSE :

Le 26 septembre 2025

à M^e DE ROMILLY Corinne

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 26 septembre 2025

à Mme [V] [Y]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02659 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6M2P

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL VENANT AUX DROITS DE LA SA REGIONALE DE L’HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Corinne DE ROMILLY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

Madame [Y] [V], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privé du 10 juin 2024, la SA UNICIL a consenti à Mme [Y] [V] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 428,18 euros, outre 234,44 euros de provision pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Mme [Y] [V], le 6 février 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme 766,02 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 25 avril 2025, la SA UNICIL a fait assigner en référé Mme [Y] [V], devant le juge des contentieux de la protection et demande de :

— Déclarer Madame [Y] [V] occupante sans droit ni titre du logement sis : « [Adresse 3] »

— Ordonner, par voie de conséquence, qu’elle devra vider et évacuer les lieux dès signification de l’ordonnance à intervenir et que, faute par elle de ce faire, elle en sera expulsée ainsi que tous occupants de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit, y compris, le cas échéant, par le concours de la force publique.

— La condamner à payer à titre provisionnel la somme due à ce jour soit 1.722,04 euros pour les causes sus énoncées avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer en application de l’article 1153 alinéa 3 du code civil.

— La condamner à payer une indemnité d’occupation mensuelle, provisionnelle égale au loyer majoré des charges et autres accessoires que la susnommée aurait dû payer si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé et cela jusqu’au départ effectif des lieux.

— Ordonner que la requérante sera autorisée à faire transporter les meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix aux frais et risque de l’expulsée. La condamner également aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 juillet 2025.

A cette audience, la SA UNICIL, représentée par son avocat, réitère les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 1.817,03 euros au 7 juillet 2025. Elle précise ne pas s’opposer à l’octroi de délais.

Mme [Y] [V] comparaît en personne. Elle ne conteste pas la dette, sollicite des délais et la suspension de la clause résolutoire. Elle expose avoir repris le travail en juin 2025 et propose de régler 200 euros par mois en plus du loyer courant.

La décision a été mise en délibéré au 25 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 25 avril 2025 a été dénoncée le 28 avril 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, soit six semaines mois au moins avant l’audience du 10 juillet 2025.

De surcroît, la SA UNICIL justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 7 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 25 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence la SA UNICIL est recevable en ses demandes.

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire (article IX) laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant cette clause a été signifié le 6 février 2025 pour la somme 766,02 euros en principal.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 20 mars 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [Y] [V] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux au montant du loyer et charges, soit 674,06 euros au total, sans que cette indemnité ne soit indexée.

La SA UNICIL fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail à usage d’habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, ainsi qu’un décompte actualisé à la somme de 1.817,03 euros au 7 juillet 2025.

Au vu du décompte versé aux débats, il y a lieu de déduire du montant sollicité, la somme de 184,15, de 94,34 et de 101,81 euros correspondants à des frais de procédure.

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 1.436,73 euros au 7 juillet 2025, Mme [Y] [V] sera condamnée à payer à la SA UNICIL, à titre provisionnel, la somme de 1.436,73 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 7 juillet 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [Y] [V] a sollicité des délais de paiement pour acquitter sa dette et la suspension de la clause résolutoire et le bailleur ne s’oppose pas à cette demande.

Il ressort du décompte versé aux débats que la locataire a repris au jour de l’audience le paiement des loyers et charges.

Compte tenu de ces éléments, des délais de paiement seront octroyés à Mme [Y] [V] selon les modalités précisées au dispositif ci-après.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

·à défaut pour Mme [Y] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 4], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, le sort du mobilier garnissant le logement étant prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

· Mme [Y] [V], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la SA UNICIL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges, soit 674,06 euros au total, laquelle indemnité ne sera pas indexée, ce jusqu’à la libération effective des lieux,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Mme [Y] [V] qui succombe supportera la charge des dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’équité eu égard à la position économique respective des parties ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SA UNICIL qui sera déboutée de sa demande de ce chef.

Il est rappelé qu’en application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision :

DECLARONS la SA UNICIL recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 20 mars 2025 ;

CONDAMNONS Mme [Y] [V] à payer à la SA UNICIL, à titre provisionnel la somme de la somme de 1.436,73 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 7 juillet 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Mme [Y] [V] à apurer la dette sur une durée de 12 mois par 11 mensualités successives de 119 euros, payables avant le 10 de chaque mois et pour la première fois, le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la 15ème mensualité étant majorée du solde de la dette et des intérêts,

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus des loyers et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer et charges courants à leur échéance :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Mme [Y] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 4], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique,

· Mme [Y] [V] sera condamnée à verser à la SA UNICIL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, soit 674,06 euros au total sans que cette indemnité ne soit indexée, ce jusqu’à la libération effective des lieux,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS Mme [Y] [V] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETONS la demande de la SA UNICIL au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE