REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT QUENTIN

[Adresse 6]

MINUTE N° : CIV

DOSSIER N° : N° RG 22/01336 – N° Portalis DBWJ-W-B7G-CS4N

EXP délivrée le :

GROSSE délivrée le :

à

M^e Francis SONCIN

M^e Philippe VIGNON

copie dossier

JUGEMENT DU 17 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 3]

Immatriculée au RCS de ST QUENTIN sous le n° 309 659 787

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Francis SONCIN, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

DÉFENDEUR

M. [F] [J]

né le 13 Février 1974 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 1]

(assigné au [Adresse 2])

représenté par M^e Philippe VIGNON, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN (postulant) et par M^e Mounir AIDI, avocat au barreau d’AVESNES-SUR-HELPE (plaidant)

La cause ayant été débattue à l’audience ordinaire et publique du 15 Septembre 2025 du tribunal judiciaire de SAINT-QUENTIN, (Aisne), devant Rose-Marie HUNAULT, Présidente, de Thomas DENIMAL, Juge et de Vassilia LETTRE, Juge placée et assistés de Céline GAU, Greffier qui entendaient les conseils des parties présentes en leurs observations, puis qu’il ait été annoncé que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile.

Magistrats ayant délibéré:

Rose-Marie HUNAULT, Présidente,

Thomas DENIMAL, Juge,

et de Vassilia LETTRE, Juge placée ;

Le greffier lors de la mise à disposition: Céline GAU, Greffier

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort, a rendu le jugement suivant:

EXPOSE DU LITIGE

Le 20 février 2017, la SCI DE LA MAISON ROUGE et M. [F] [J] ont signé un avant-contrat de cession immobilière par devant Maître [K] [D], notaire, portant sur la vente d’un local situé sur la commune de Dallon (02680), et plus précisément aux sections cadastrales A384, A399, A464, A465, A466, A467, A468, A470, A472, A473, A475, A476 et A482, au prix de 290.480 euros, frais de notaires inclus.

La signature de l’acte authentique devait avoir lieu au plus tard le 19 mai 2017. M. [F] [J] n’a pas usé de son droit de rétractation. Il ne s’est pas non plus présenté à la signature de l’acte authentique. Plusieurs relances ont été adressées par le notaire de la SCI [Adresse 3] à M. [F] [J]. Le compromis de vente n’a jamais été réitéré.

La SCI DE LA MAISON ROUGE a finalement vendu le bien le 7 mars 2022 à un autre acquéreur, la SCI [Adresse 4], moyennant un prix de 170.000 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 décembre 2022, signifié à personne, la SCI DE LA MAISON ROUGE a assigné M. [F] [J] devant le tribunal judiciaire de Saint-Quentin aux fins notamment d’obtenir le paiement d’une clause pénale de 27.000 euros majorée de 8.000 euros en application du compromis de vente du 20 février 2017, et à titre subsidiaire le paiement de la clause pénale de 27.000 euros, ainsi que la somme de 2.813 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 4 janvier 2023, M. [F] [J] a saisi la juge de la mise en état de conclusions d’incidents, pour soulever l’irrecevabilité de la demande sur le fondement de la prescription.

Par ordonnance du 12 septembre 2023, le juge de la mise en état a déclaré la demande de la SCI [Adresse 3] recevable, dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais irrépétibles et réservé les dépens.

M. [F] [J] a interjeté appel de cette ordonnance et par arrêt du 6 juin 2024, la 1ère chambre civile de la cour d’appel d’Amiens a confirmé intégralement l’ordonnance du 12 septembre 2023 et renvoyé l’affaire et les parties devant le tribunal judiciaire de Saint-Quentin pour poursuite de la mise en état ou fixation à plaider.

*

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 7 mars 2025, LA SCI DE LA MAISON ROUGE sollicite du tribunal judiciaire de :

— déclarer la SCI [Adresse 3] recevable et bien fondée en ces demandes ;

À titre principal :

— déclarer dérisoire le montant de la clause pénale stipulée dans le compromis du 20 février 2017, et en réviser le montant ;

— condamner M. [F] [J] à lui verser la somme de 67.500 euros au titre du préjudice subi par la perte financière et au titre de la clause pénale révisée ;

— condamner M. [F] [J] à lui verser la somme de 30.000 euros au titre du préjudice subi par le comportement dolosif ;

À titre subsidiaire :

— condamner M. [F] [J] à lui verser la somme de 27.000 euros au titre du préjudice subi par la perte financière et au titre de la clause pénale ;

— condamner M. [F] [J] à lui verser la somme de 30.000 euros au titre du préjudice subi par le comportement dolosif ;

En tout état de cause :

— débouter M. [F] [J] de sa demande d’écarter l’exécution provisoire ;

— débouter M. [F] [J] de sa demande de diminution de la clause pénale à hauteur de 500 euros ;

— débouter M. [F] [J] de l’intégralité de ses demandes contraires à venir ;

— condamner M. [F] [J] à lui verser la somme de 5.813 euros TTC en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [F] [J] à supporter les entiers dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire de plein droit de la décision.

Au soutien de l’ensemble ses prétentions, se fondant sur l’article 1231-5 du code civil, la SCI DE LA MAISON ROUGE fait valoir que les manquements de M. [F] [J] doivent être appréciés au regard du fait qu’il est un chef d’entreprise à la tête de cinq sociétés, dont quatre concernent une activité de marchand de biens immobiliers, et qu’il n’a donc pas signé le compromis de vente en étant néophyte.

Elle relève qu’il n’a pas utilisé son droit de rétractation postérieurement à la signature de l’avant-contrat de cession immobilière, et qu’il n’a plus répondu au moindre courrier en vue de la régularisation de l’acte authentique initialement prévue le 19 mai 2017, alors même que le notaire l’a relancé par courriers du 22 mai 2017 et du 10 octobre 2017 et qu’il l’a mis en demeure par courrier recommandé du 31 juillet 2018 de régulariser l’acte de cession le 4 septembre 2018. Elle expose que M. [F] [J] a pourtant continué à se présenter comme acquéreur du bien lors des conseils municipaux du 18 décembre 2018 et du 9 juillet 2019, où il a présenté son projet de construction sur le terrain qui faisait l’objet de l’avant-contrat, et qu’après un procès-verbal de carence fait par le notaire le 12 juillet 2019, il a contesté le projet de vente de la SCI [Adresse 3] à un autre acquéreur. Elle indique qu’il a ainsi multiplié les actes positifs qui l’ont conduit à penser que M. [F] [J] allait finalement régulariser l’acte de vente et à abandonner les négociations avec l’autre potentiel acquéreur, la société TROCME, mais qu’il ne s’est ensuite pas rendu au rendez-vous fixé par le notaire le 18 décembre 2020, d’où l’établissement d’un second procès-verbal de carence le 25 janvier 2021.

S’agissant plus précisément de sa demande de condamnation du défendeur à lui payer une clause pénale augmentée, se fondant sur l’article 1231-5 du code civil, la SCI [Adresse 3] soutient que M. [F] [J] n’a jamais donné suite aux démarches visant à réitérer le compromis, tout en manifestant une volonté non équivoque de procéder à la régularisation de la vente, et que la clause pénale s’applique du seul fait de son inexécution. Elle se prévaut d’un préjudice financier important du fait de l’inexécution du contrat, indiquant qu’elle a finalement vendu le bien à un autre acquéreur le 7 mars 2022 au prix de 170.000 euros, soit 100.000 euros de moins que le prix fixé dans le compromis du 20 février 2017, en raison de la dépréciation du bien dans l’attente de la régularisation de la vente et de la conjoncture immobilière moins favorable, et relevant que cette perte financière n’aurait pas eu lieu si M. [F] [J] avait respecté son engagement contractuel. Elle soutient également qu’il lui a fait perdre la chance de vendre le bien de façon plus avantageuse en 2020 à la société TROCME. Elle fait valoir le fait que le montant de la clause pénale prévue, équivalent à 10% du prix de vente, est dérisoire au regard du préjudice qu’elle a subi.

A l’appui de sa demande de dommages intérêts, la SCI [Adresse 3] soutient que le comportement de M. [F] [J] lui a causé des préjudices distincts des préjudices découlant de l’inexécution qui seront réparés par la clause pénale. Elle se prévaut ainsi d’un préjudice lié à la tromperie, de frais d’immobilisation non détaillés, de frais d’un montant de 89.746,34 euros liés à des travaux de dépollution du site que M. [F] [J] n’a pas réalisé alors qu’il s’était engagé à le faire dans l’avant-contrat et qu’elle a finalement réalisés elle-même pour un coût de 89.746,34 euros.

En réponse à la demande de son adversaire de réviser le montant de la clause pénale à la somme de 500 euros, la SCI DE LA MAISON ROUGE relève qu’il est paradoxal que M. [F] [J] reconnaisse que son comportement a pu causer un préjudice à sa cocontractante mais qu’il évalue ce préjudice à une somme dérisoire. Elle soutient qu’il l’a manipulée pendant plusieurs années quant à sa volonté de réitérer le compromis, ce qui peut caractériser un dol.

Concernant enfin sa demande de maintien de l’exécution provisoire, la SCI [Adresse 3] soutient que le défendeur ne démontre aucun motif légitime justifiant qu’elle soit écartée. Elle se prévaut des extraits Kbis de ses diverses sociétés qui témoignent de ses activités commerciales.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 janvier 2025, M. [F] [J] sollicite du tribunal judiciaire de débouter la SCI DE LA MAISON ROUGE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions. A titre subsidiaire, il sollicite que soit fixé à la somme de 500 euros le montant de la clause pénale. En tout état de cause, M. [F] [J] sollicite la condamnation de LA SCI [Adresse 3] à lui verser la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que la condamnation de LA SCI DE LA MAISON ROUGE à supporter les entiers dépens. Il demande enfin que l’exécution provisoire de la décision soit écartée.

Pour s’opposer au paiement de la clause pénale, M. [F] [J] soutient que la SCI [Adresse 3] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice réel et imputable au défendeur. Il expose que la vente finale du bien à un autre acquéreur à un prix inférieur est lié à un choix personnel de la SCI DE LA MAISON ROUGE, non au contexte du marché immobilier et à l’attente de la décision finale de M. [F] [J]. Il estime que la modification du montant demandé par la demanderesse au titre de la clause pénale en cours de procédure révèle que le quantum ne correspond pas au préjudice vraiment subi.

Au soutien de sa demande subsidiaire en réduction de la clause pénale, M. [F] [J] fait valoir le fait que la SCI [Adresse 3] ne rapporte pas la preuve que le marché immobilier a baissé entre la signature du compromis de vente et la vente effective à un autre acquéreur en 2022. Il soutient en outre qu’elle était libre de vendre l’immeuble à un autre acquéreur sans attendre la décision de M. [F] [J] car celui-ci ne pouvait plus invoquer l’application de la promesse de vente après l’expiration des délais. Il expose que les frais de dépollution n’ont pas été exposés à sa demande et que la SCI DE LA MAISON ROUGE ne peut lui demander le remboursement de factures qu’elle n’a pas payé elle-même, ayant été facturées à la SAS [N]. Il indique que la clause stipulée page 21 du compromis visait uniquement à l’informer de l’existence d’un arrêté préfectoral et n’engageait pas le vendeur à réaliser des travaux de dépollution du site.

Concernant sa demande visant à écarter l’exécution provisoire, M. [F] [J] souligne qu’elle aurait un caractère manifestement excessif.

*

Le tribunal se référera aux écritures susvisées, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens et prétentions des parties.

La clôture a été fixée au 13 mai 2025 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été retenue à l’audience collégiale du 15 septembre 2025, lors de laquelle elle a été mise en délibérée, par mise à disposition au greffe le 17 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, le tribunal précise qu’il ne sera pas répondu dans les présents motifs aux demandes de « déclarer », qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions. En outre, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

De même, il ne sera pas répondu à la demande de « déclarer recevable et bien fondée » formée par la demanderesse, la recevabilité des demandes n’étant pas contestée par le défendeur.

Sur la demande de paiement au titre de la clause pénale

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Il résulte de cet article que la clause pénale, sanction contractuelle du manquement d’une partie à ses obligations, s’applique du seul fait de cette inexécution, sans qu’il soit nécessaire de justifier d’un préjudice.

— Sur le principe de la condamnation au paiement de la clause pénale

En l’espèce, l’avant-contrat signé le 20 février 2017 comporte en page 5 un article intitulé « Prix », lequel stipule que la vente est consentie et acceptée moyennant le prix de 270.000 euros, ainsi qu’un article « Régularisation » en page 16 qui prévoit que l’acte authentique de vente devra être régularisé au plus tard le 19 mai 2017.

Il comporte également en page 17 un article nommé « Clause pénale », qui stipule que si l’une des parties ne veut ou ne peut réitérer l’acte par acte authentique, bien que les conditions suspensives soient réalisées, elle sera redevable envers l’autre, d’une indemnité d’ores et déjà fixée à titre de clause pénale à la somme de 27.000 euros, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Or M. [F] [J] ne conteste pas qu’il ne s’est pas présenté devant le notaire afin de régulariser l’acte définitif de vente avant la date du 19 mai 2017 et qu’il n’a jamais acquis le bien, ce qui ressort par ailleurs des procès-verbaux de carence dressés par le notaire, Me [K] [D], les 12 juillet 2019 et 25 janvier 2021.

En outre, les différents courriers de relance envoyés à M. [F] [J] par Me [K] [D] pour le compte de la SCI [Adresse 3] démontrent que celle-ci a sollicité M. [F] [J] à de multiples reprises afin de réitérer la promesse de vente. Les courriers et mises en demeure envoyés par lettres recommandées les 22 mai 2017, 10 octobre 2017 et 31 juillet 2018 font état de la volonté de la SCI DE LA MAISON ROUGE de conclure définitivement la vente, ce qui établit que la non réitération de la promesse de vente est uniquement imputable à M. [F] [J] qui ne s’est pas présenté aux rendez-vous fixés dans ce but par le notaire.

Ainsi, il est acquis que M. [F] [J] n’a pas exécuté son obligation contractuelle, qui consistait à réitérer la promesse de vente par un acte authentique de vente avant le 19 mai 2017.

Par suite, la SCI [Adresse 3] est en droit d’obtenir la condamnation de M. [F] [J] au paiement de la clause pénale, qui s’applique du seul fait de l’inexécution contractuelle de M. [F] [J].

— Sur la révision du montant de la clause pénale

La SCI DE LA MAISON ROUGE se prévaut du caractère dérisoire de la clause pénale, fixée à 27.000 euros par l’avant-contrat du 20 février 2017, tandis que M. [F] [J] la juge excessive.

En cas de demande visant à réduire ou augmenter le montant d’une clause pénale, l’éventuelle disproportion manifeste de la pénalité doit être appréciée en comparant le montant de la peine conventionnellement fixé et celui du préjudice effectivement subi, ce qu’il convient de faire en l’espèce.

Plusieurs points de l’espèce doivent être pris en compte afin d’évaluer la proportionnalité de la clause pénale.

Premièrement, la SCI [Adresse 3] démontre qu’elle a subi un préjudice financier élevé et certain du fait de l’inexécution contractuelle de M. [F] [J]. En effet, tandis que celui-ci aurait dû acheter le bien pour un prix net vendeur de 270.000 euros, il ressort de l’attestation établie le 7 mars 2022 par la notaire, Me [E] [O], que la SCI DE LA MAISON ROUGE a finalement vendu les parcelles le 7 mars 2022 à un autre acquéreur moyennant un prix de 170.000 euros, soit 100.000 euros de moins et cinq ans plus tard. Si la demanderesse ne démontre pas la véracité de ses allégations quant au caractère davantage défavorable du marché immobilier en 2022 lorsqu’elle a effectivement vendu le bien, la simple comparaison des prix de vente permet de constater qu’elle se serait davantage enrichie si M. [J] avait acheté le bien en 2017 conformément à son engagement. Il est ainsi démontré qu’elle a subi un préjudice de perte de chance de vendre le bien à un prix beaucoup plus élevé, ce qui doit conduire à réévaluer à la hausse la clause pénale, dont le montant de 27.000 euros est dérisoire par rapport à un préjudice financier de 100.000 euros.

Deuxièmement, conformément aux dispositions du compromis de vente du 20 février 2017, il apparaît que l’interdiction faite à la SCI [Adresse 3] de vendre le bien à un autre acquéreur a pris fin le 19 mai 2017. L’inexécution contractuelle de M. [F] [J] ne l’empêchait donc pas d’essayer de vendre le bien dès le 20 mai 2017 dans un contexte de marché immobilier similaire, ce qui tendrait à limiter la proportion du préjudice directement imputable à M. [F] [J].

Néanmoins, il convient aussi de prendre en considération le fait qu’après le 19 mai 2017, M. [F] [J] a réalisé de multiples démarches manifestant qu’il souhaitait toujours acheter les parcelles, ce qui a légitimement conduit la SCI DE LA MAISON ROUGE à penser que celui-ci allait réitérer la promesse de vente, quand bien même le délai était passé, et à vouloir lui vendre le bien au prix de 270.000 euros. Il ressort ainsi d’une attestation du maire de la ville de Dallon du 22 septembre 2020, et des procès-verbaux des conseils municipaux de Dallon du 18 décembre 2018 et du 9 juillet 2019, que M. [F] [J] a présenté au conseil municipal de la ville à deux reprises après le 19 mai 2017 le projet immobilier qu’il entendait développer sur les parcelles de la SCI [Adresse 3] après les avoir acquises. Il a également réitéré son souhait d’acheter le bien dans un message envoyé le 17 février 2020 à [I] [N], la gérante de la société demanderesse, au terme duquel il indique être passé chez le notaire et être toujours acquéreur du bien. Par suite, il est démontré que la SCI DE LA MAISON ROUGE a légitimement espéré vendre le bien à M. [F] [J] pour la somme de 270.000 euros, au moins jusqu’au 17 février 2020, et qu’elle a ainsi attendu au moins trois ans qu’il réitère l’acte de vente authentique, ce qui est directement imputable à M. [F] [J].

Troisièmement, il convient de constater que la SCI [Adresse 3] ne démontre pas l’existence d’un préjudice direct, certain et imputable à M. [F] [J] de n’avoir pas conclu la vente avec la société TROCME en 2020 dont elle se prévaut. En effet, s’il est établi au terme d’un email de la notaire Me [Z] [P] du 12 février 2020 qu’une résiliation amiable d’un compromis signé avec la société TRANSPORT TROCME a eu lieu, la SCI [Adresse 3] ne produit pas le compromis de vente de telle sorte que les conditions de la vente, et notamment le prix, sont inconnues. Il n’est ainsi pas possible de comparer le prix de vente qu’aurait obtenu la demanderesse si M. [F] [J] avait acquis le bien conformément à son obligation contractuelle et le prix de vente qu’elle aurait obtenu si elle avait mené à bien la vente avec TRANSPORT TROCME. Elle ne produit pas non plus l’acte de résiliation du compromis, qui est uniquement mentionné dans un email.

En outre, M. [F] [J] produit un message qui lui a été envoyé par Mme [I] [N] le 30 mai 2020, dans lequel elle lui dit « Tu en es où ? Je vends au premier qui dépose l’argent sur le compte de mon notaire », ce qui permet de penser que la société demanderesse était prête à conclure aussi bien avec l’un qu’avec l’autre et que la rupture amiable de la promesse de vente conclue avec TROCME est liée à d’autres considérations que la seule manifestation du souhait d’acheter réitérée par M. [F] [J] en 2019 et 2020. Si elle prétend que M. [F] [J] a contesté le projet de vente à la société TRANSPORT TROCME, elle ne verse aucune pièce faisant état d’une telle contestation.

Ainsi, il n’est pas démontré que la non réalisation de la vente à la société TRANSPORT TROCME a causé un préjudice à la SCI [Adresse 3], ni qu’il serait lié à l’inexécution contractuelle de M. [F] [J], de telle sorte que cet élément n’a pas vocation à être pris en compte dans l’évaluation de la clause pénale.

Enfin, il convient de préciser que le fait que la SCI DE LA MAISON ROUGE ait modifié le montant du quantum demandé au titre de la clause pénale en cours de procédure est un moyen inopérant, les parties étant libres d’évaluer leur préjudice comme elles le souhaitent et de modifier leurs prétentions tout au long de la procédure.

Au visa de l’ensemble de ces éléments, la clause pénale fixée par le compromis de vente du 20 février 2017 à la somme de 27.000 euros, soit 10% du prix de vente, apparaît dérisoire, notamment au regard du préjudice d’avoir vendu le bien à un montant inférieur de 100.000 euros au prix auquel M. [F] [J] aurait dû l’acheter.

Par conséquent, M. [F] [J] sera condamné à payer à la SCI [Adresse 3] la somme de 60.000 euros au titre de la clause pénale, destinée à réparer les conséquences de l’absence de signature de l’acte définitif de vente.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Conformément aux articles 1231-2 et 1231-3, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé. Le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l’inexécution est due à une faute lourde ou dolosive.

Aux termes des articles 1130 et 1137 du code civil, le dol — y compris par réticence — suppose la dissimulation intentionnelle par un cocontractant d’une information déterminante du consentement de l’autre. Il appartient à celui qui l’allègue d’en rapporter la preuve, l’argument de dol se distinguant du devoir de mise en garde : il ne résulte pas de la seule fragilité du débiteur principal ni d’appréciations a posteriori, mais d’une volonté de tromper au jour de l’engagement.

Il est acquis que la clause pénale ne prive pas l’une des parties du droit de demander des dommages-intérêts, à condition de rapporter la preuve d’un préjudice distinct des préjudices couverts par la clause.

En l’espèce, la SCI DE LA MAISON ROUGE se prévaut d’abord de la tromperie et d’un comportement dolosif de la part M. [F] [J], indiquant qu’il se serait comporté comme un acquéreur pendant plusieurs années. S’il a été précédemment établi que M. [F] [J] a effectivement donné des gages jusqu’en 2020 de son souhait d’acquérir définitivement les parcelles, la SCI [Adresse 3] n’établit pas que celui-ci n’a jamais eu l’intention d’acheter définitivement le bien et elle n’indique pas que son consentement au moment de la signature de la promesse de vente a été vicié. Ainsi, il n’est pas rapporté la preuve d’un comportement dolosif du défendeur.

S’agissant des frais d’immobilisation du bien dans l’attente de la conclusion de l’acte authentique de vente que la SCI DE LA MAISON ROUGE dit avoir engagés, elle ne verse à l’instance aucune pièce relative à ces frais. Dans ses écritures, elle ne fait qu’évoquer l’existence de ces frais, sans indiquer leur montant ni en quoi ils ont consisté. Par suite, la preuve d’un préjudice n’est pas rapportée.

Concernant enfin les coûts des travaux de dépollution des parcelles que la SCI [Adresse 3] dit avoir effectués à ses frais alors que le défendeur s’était engagé à les prendre en charge, la demanderesse ne démontre pas que M. [F] [J] était contractuellement soumis à une obligation de dépollution du site à ses frais. Ainsi, le compromis de vente du 20 février 2017 prévoit uniquement en son article « Environnement » page 15 que l’acquéreur déclare ne pas demander un état de la pollution des sols, sans faire état de travaux de dépollution. L’avant-contrat comporte également en fin d’acte une mention manuscrite intitulée « Condition particulière », partiellement indéchiffrable en raison de la mauvaise calligraphie, au terme de laquelle on peut lire « Il est ici précisé qu’il existe un arrêté préfectoral en date du 28 juin 2012. Concernant les immeubles (mention indéchiffrable) pour la protection de l’environnement (mention indéchiffrable) demeure (mention indéchiffrable). L’acquéreur déclare en faire son affaire personnelle sans recours contre le vendeur ». Il ne résulte pas de ces éléments que M. [F] [J] était soumis à une obligation de réaliser des travaux de dépollution des parcelles, de telle sorte que la SCI DE LA MAISON ROUGE ne peut prétendre à la réparation d’un préjudice.

Il apparaît ainsi que la SCI [Adresse 3] ne démontre l’existence d’aucun préjudice distinct de celui qui est réparé par la clause pénale.

En conséquence, la demande de la SCI DE LA MAISON ROUGE aux fins de voir M. [F] [J] condamné à lui payer des dommages et intérêts en sus de la clause pénale sera rejetée.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [F] [J], partie perdante du litige, sera condamné aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, condamné aux dépens, M. [F] [J] sera condamné à payer à la SCI [Adresse 3] une somme qu’il est équitable de fixer à 3.000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, M. [F] [J] demande que l’exécution provisoire du présent jugement soit écartée, sans toutefois rapporter la preuve de son incompatibilité avec la nature de l’affaire.

Compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe

CONDAMNE M. [F] [J] à payer à LA SCI DE LA MAISON ROUGE la somme de 60.000 euros au titre de la clause pénale révisée ;

REJETTE la demande de LA SCI [Adresse 3] en condamnation de M. [F] [J] au paiement de dommages et intérêts en sus de la clause pénale ;

CONDAMNE M. [F] [J] à payer à la SCI DE LA MAISON ROUGE la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de M. [F] [J] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [F] [J] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision ;

En foi de quoi, la présente décision a été signée par la présidente et le greffier.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE