TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 22 Septembre 2025

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Nicole DE ANGELIS Greffiere

Débats en audience publique le : 19 Mai 2025

GROSSE :

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EXPEDITION :

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N° RG 24/03009 – N° Portalis DBW3-W-B7I-46FS

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [R] [O]

né le 07 Juillet 1974 à [Localité 4] (ALGÉRIE), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Hedi SAHRAOUI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [M] [E], domicilié : chez SCP GALY DE GOLBERY ESCUDIER (Commissaires de Justice), [Adresse 3]

représenté par Maître Audrey JURIENS de la SCP JURIENS & ASSOCIES, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er septembre 2017, Monsieur [Z] [B] et Madame [J] [B] ont loué à Monsieur [R] [O] un appartement sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 1 100 euros, outre 150 euros de provision pour charges.

Monsieur [M] [E] est devenu propriétaire du logement susvisé, le 29 mars 2022.

Le 28 février 2023, Monsieur [M] [E] a fait signifier à Monsieur [R] [O] un congé pour reprise à effet au 31 août 2023.

Monsieur [R] [O] n’a pas libéré les lieux à la date d’effet du congé délivré.

Monsieur [R] [O] a, par acte de commissaire de justice en date du 2 avril 2024, fait assigner Monsieur [M] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 16 septembre 2024.

L’affaire, après avoir fait l’objet d’un renvoi contradictoire, a été appelée et retenue à l’audience du 19 mai 2025.

A cette audience, les parties, représentées par leur Conseil respectif, ont repris leurs dernières écritures auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des prétentions et des moyens.

L’affaire est mise en délibéré au 22 septembre 2025.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DECISION

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la régularité du congé

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose :

« I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas d’acquisition d’un bien occupé :

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. […]

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués ».

En l’espèce, force est de constater que :

Le bail conclu entre les parties a pris effet le 1er septembre 2017, pour une durée de trois ans, et a été renouvelé pour une même période, expirant de ce fait le 31 août 2023 ;

Monsieur [M] [E] a acquis le bien donné à bail à Monsieur [R] [O], le 29 mars 2022 ;

Le congé litigieux a été délivré avec effet au 31 août 2023, motivé en ces termes « la partie requérante entend reprendre les lieux loués lui appartenant afin de les occuper elle-même […] le caractère réel et sérieux de cette décision de reprise vous est justifié par le motif suivant : acquisition de sa résidence principale ».

Ainsi, le terme du bail intervenait donc moins de deux ans après l’acquisition du bien par Monsieur [M] [E], et le congé pour reprise ne pouvait prendre effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition, soit le 29 mars 2024, et non le 31 août 2023.

Au demeurant, la non-reconduction du bail et la réalité du motif du congé ne sont pas justifiées par des éléments sérieux et légitimes produits dans le cadre du présent litige, Monsieur [M] [E] ne faisant état d’aucune raison pour lesquelles il souhaitait reprendre le logement pour lui-même.

Le congé délivré par Monsieur [M] [E] doit, de ce fait, être déclaré irrégulier, et il y a donc lieu de prononcer sa nullité.

Monsieur [M] [E] sera de ce fait débouté de ses demandes tendant à l’expulsion de Monsieur [R] [O] du fait de la résiliation du bail, et de paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la reconduction du bail

Vu l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989,

En l’absence de congé régulier délivré par Monsieur [M] [E], le bail, parvenu à son terme le 31 août 2023, a été reconduit tacitement pour une durée de trois ans.

Ainsi dit, le contrat conclu entre les parties a été renouvelé pour une durée de trois ans, jusqu’au 31 août 2026.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Compte tenu de l’issue du litige, Monsieur [M] [E] sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances du litige, il convient de condamner Monsieur [M] [E] à payer à Monsieur [R] [O] la somme de 250 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE irrégulier le congé délivré par Monsieur [M] [E] à Monsieur [R] [O] ;

PRONONCE en conséquence la nullité dudit congé ;

DEBOUTE Monsieur [M] [E] de sa demande tendant à l’expulsion de Monsieur [R] [O] du fait de la résiliation du bail ;

DEBOUTE Monsieur [M] [E] de sa demande tendant au paiement d’une indemnité d’occupation ;

DIT que le bail conclu entre les parties a été renouvelé pour une durée de trois ans, jusqu’au 31 août 2026 ;

CONDAMNE Monsieur [M] [E] à verser à Monsieur [R] [O] une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [M] [E] aux dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS AN CI-DESSUS

La greffière, Le juge,