TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/05678 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IFFE

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 20/03/2026

S.A. D’HLM 3 F [Localité 3] ET [Localité 4]

C/

Monsieur [F] [G]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— SELARL KACEM ET CHAPULUT

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

— Préfet de Seine et Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 20 MARS 2026

Sous la Présidence de Natalène MOUNIER, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Magali SOULIE, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM 3 F [Localité 3] ET [Localité 4]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Judith CHAPULUT de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocats au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [G]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

Après débats à l’audience publique du 20 Janvier 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 16 août 2024 avec prise d’effet le 20 août 2024, la SA 3F [Localité 3]-ET-[Localité 4] a loué à M. [F] [G] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 485,51 € hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 26 février 2025, la SA 3F [Localité 3]-ET-[Localité 4] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 6 243,90 € au titre des loyers et charges échus, mois de janvier 2025 inclus.

Les impayés de loyer ont été signalés le 17 mai 2025Emma CIMA 1206014677La pièce présentée par la SA 3F [Localité 3]-ET-[Localité 4] est un courrier de la CAF qui atteste bonne réception du signalement fait le 5 mai 2025. Cette date est celle que la demanderesse considère comme étant la dénonciation. Or, ce courrier de la CAF atteste bien réception de la dénonciation du 5 mai 2025 mais il est daté du 17 mai 2025. J’ai donc considéré que la réelle date de prise de connaissance de la dénonciation du 5 mai 2025 par la CAF était le 17 mai 2025. Mais peut-être faudra-t-il remplacer par le 5 mai 2025 si cette solution n’était pas la bonne

à la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 août 2025, la SA 3F [Localité 3]-ET-[Localité 4] a fait assigner M. [F] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail pour non-paiement des loyers et charges,ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 à R. 433-7, R. 441-1, R. 442-1 et R. 451-1 à R. 451-4 du code des procédures civiles d’exécution,condamner le locataire à payer la somme de 5 200,27 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de juin 2025 avec intérêts de droit à compter du commandement de payer ainsi qu’au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation,condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la reprise effective des lieux,condamner le locataire à payer la somme de 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 26 août 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 20 janvier 2026.

A cette audience, la SA 3F [Localité 3]-ET-[Localité 4], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 8 194,07 €, au titre des loyers et charges échus au 12 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus.

Cité par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, M. [F] [G] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 20 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d’impayés auprès de la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 17 mai 2025.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 26 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 20 janvier 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA 3F [Localité 3]-ET-[Localité 4] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 12 janvier 2026, la dette locative de M. [F] [G] s’élève à la somme de 8 118,18 € (soit la somme de 8 194,07 € réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 75,89 € correspondant à des frais injustifiés tels que des frais de rejet ou des réductions de loyer de solidarité portés au débit du décompteEmma CIMALes sommes retirées sont :

—  1,71 € x 5 (frais de rejet des 31/10/24, 30/11/24, 31/12/24, 31/01/25 et 28/02/25)

—  25 € (autres produits du 31/01/25)

—  21,17 € x 2 (réductions de loyer de solidarité portées au débit ; en effet, le 31/08/25, il y a eu 75,31 x 2 au débit et 54,14 x 2 au crédit, ce qui fait une différence de 21,17)

Ce qui donne un total de 75,89 € de frais retirés. Soit, 8 194,07 – 75,89 = 8 118,18 €

) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de décembre 2025 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 26 février 2025 pour la somme de 6 243,90 € et à compter du présent jugement pour le surplus.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail du 16 août 2024 avec prise d’effet le 20 août 2024 unissant les parties stipule en son article 9 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de six semaines à compter du commandement de payer du 26 février 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 10 avril 2025.

— Sur l’expulsion

L’expulsion de M. [F] [G] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

M. [F] [G] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de janvier 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [F] [G] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA 3F [Localité 3]-ET-[Localité 4] et de la condamnation aux dépens du défendeur, M. [F] [G] sera condamné à verser à la demanderesse la somme de 300,00 € en application de l’article précité.[J] [T] la solution est autre, notamment pour ne pas augmenter encore davantage la dette, la phrase serait : « Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats et des situations financières respectives des parties, de laisser à la charge de la SA 3F [Localité 3]-ET-[Localité 4] les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile. »

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE M. [F] [G] à verser à la SA 3F [Localité 3]-ET-[Localité 4] la somme de 8 118,18 € (décompte arrêté au 12 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 26 février 2025 sur la somme de 6 243,90 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 août 2024 avec prise d’effet le 20 août 2024 entre la SA 3F [Localité 3]-ET-[Localité 4], d’une part, et M. [F] [G], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] (appartement n°2311) – [Localité 6] sont réunies à la date du 10 avril 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [F] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [F] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA 3F [Localité 3]-ET-[Localité 4] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [F] [G] à verser à la SA 3F [Localité 3]-ET-[Localité 4] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la SA 3F [Localité 3]-ET-[Localité 4] du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE M. [F] [G] à verser à la SA 3F [Localité 3]-ET-[Localité 4] une somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;[J] [T] la solution est autre, la phrase est : « DÉBOUTE la SA 3F [Localité 3]-ET-[Localité 4] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; »

CONDAMNE M. [F] [G] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 20 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.