N°Minute:25/00248

DOSSIER : N° RG 24/01077 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PIVY

Copie exécutoire à

S.A. UN TOIT POUR TOUS

expédition à

Mme [D] [X]

le 19 Février 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 5]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 19 Février 2025

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. UN TOIT POUR TOUS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [M] [H] (chargée de contentieux) munie d’un pouvoir spécial

ET

DEFENDERESSE

Madame [D] [X], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Les débats ont été déclarés clos le 21 Janvier 2025 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 19 Février 2025.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 1er janvier 2023, la SA UN TOIT POUR TOUS a donné à bail à Madame [S] [X] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 438,63 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 84,08 euros.

Par acte séparé en date du 1er janvier 2023, la SA UN TOIT POUR TOUS a donné à bail à Madame [S] [X] un garage situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel initial de 42,59 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 0,31 euros.

Par acte séparé en date du 30 novembre 2023, la SA UN TOIT POUR TOUS a donné à bail à Madame [S] [X] un garage situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel initial de 42,59 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 0,31 euros.

Par acte en date du 24 avril 2024, une attestation de non-conciliation a été établie en raison de l’absence de Madame [S] [X] lors de la tentative de conciliation.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA UN TOIT POUR TOUS a fait signifier à Madame [S] [X], par acte de commissaire de justice en date du 29 mai 2024, un commandement de payer la somme principale de 1 250,72 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 24 mai 2024, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

***

Par acte de commissaire de justice délivré à personne le 18 octobre 2024, notifié au représentant de l’État dans le département, la SA UN TOIT POUR TOUS a fait assigner Madame [S] [X] pour l’audience du 21 janvier 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

— le constat de la résiliation des baux par le jeu de la clause résolutoire en raison de l’impayé de loyer et de charges,

— l’expulsion de Madame [S] [X] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— de dire que si, en cas d’expulsion, la partie expulsée se réinstalle dans les mêmes locaux, elle se rendra coupable d’une voie de fait et que sa nouvelle expulsion pourra avoir lieu immédiatement, y compris pendant la trêve hivernale,

— la suppression du bénéfice de sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, lorsque l’expulsion a été prononcée à raison de l’introduction par voie de fait de l’occupant dans le domicile du demandeur de l’expulsion ou lorsque les personnes visées par l’expulsion sont entrées par voie de fait dans un bien autre que le domicile du demandeur,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation de Madame [S] [X] au paiement de celle-ci,

— la condamnation de Madame [S] [X] à payer la somme de 2 543,94 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,

— la condamnation de Madame [S] [X] au paiement du SLS, de l’indemnité pour frais de dossier ainsi que de la pénalité mensuelle applicable en cas de non réponse ou de réponse incomplète à l’enquête sociale,

— la condamnation de Madame [S] [X] aux entiers dépens et à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Madame [S] [X], daté du 12 septembre 2024. La conclusion est que le travailleur social n’a pas transmis d’éléments.

***

À l’audience du 21 janvier 2025, la SA UN TOIT POUR TOUS était représentée par sa chargée de contentieux. Madame [S] [X] a comparu.

La SA UN TOIT POUR TOUS a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 3 762,41 euros. Elle a par ailleurs accepté que des délais de paiement soient accordés à la locataire pour l’apurement de la dette.

Madame [S] [X] a expliqué avoir un enfant à sa charge et vivre avec son père, lequel bénéficie d’une retraite à hauteur de 1 300 euros lui permettant de l’aider à payer le crédit de la voiture, l’électricité, l’eau, le gaz et les assurances. Elle a exposé sa situation professionnelle, expliquant avoir perdu son emploi à la suite d’un arrêt de travail lié à une tendinite à l’épaule. Elle a indiqué qu’elle travaille dans le secteur du ménage, que ces aides APL et RLS ont été suspendues en décembre et qu’elle cherche un emploi. Elle a précisé bénéficier du RSA à hauteur de 600 euros. Elle a par ailleurs sollicité que le jeu de la clause résolutoire soit suspendu et qu’il lui soit accordé des délais de 36 mois pour apurer l’arriéré.

La décision a été mise en délibéré au 19 février 2025.

MOTIFS

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation des baux du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation des baux et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleresse personne morale, la SA UN TOIT POUR TOUS justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité.

La SA UN TOIT POUR TOUS justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose notamment que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail relatif au garage a été conclu avec le même bailleur et se situe à la même adresse que le logement principal, dont il constitue dès lors, l’accessoire.

Le bail relatif au logement prévoit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance de loyer et deux mois après un commandement de payer, la convention sera résiliée de plein droit.

Le bail relatif au garage prévoit quant à lui que le contrat de location relatif au logement est en lien avec celui-ci et que la résiliation du bail du logement entraîne également la résiliation du contrat de location du garage.

Il prévoit également qu’en cas de non-paiement et un mois après un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Cependant, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixe, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

Dès lors, la clause résolutoire prévue au bail relatif au garage n’est pas conforme à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 précité, qui ne permet à une clause résolutoire de produire effet, en cas de non-paiement des loyers et charges, que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer du 29 mai 2024 vise ces clauses et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 juillet 2024, date de résiliation dudit bail.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur les pénalités de retard

L’article L 442-5 du Code de la construction et de l’habitation dispose notamment qu’aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l’article L. 101-1, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’Etat dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois. À défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation.

En l’espèce, la SA UN TOUT POUR TOUS sollicite la condamnation provisionnelle de Madame [S] [X] à ce titre.

En application des dispositions de l’article L.442-5 du code de la construction et de l’habitation, il n’y a pas lieu de laisser cette somme à la charge du locataire, dans la mesure où l’imputation de ces sommes sanctionne le fait de ne pas avoir adressé au bailleur un document qui présente des fins purement statistiques, sans entrer dans un dispositif d’ordre public de maintien ou de conservation du logement.

La somme de 91,44 euros sera donc déduite du montant de la dette.

En conséquence, Madame [S] [X] se trouve redevable de la somme de 3 444,22 euros en arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation échus, arrêté au 20 janvier 2025, mensualité du mois de janvier comprise, selon décompte établi par la bailleresse et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le VII du même article précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les parties s’accordent pour la suspension des effets de la clause résolutoire par la mise en place d’un plan d’apurement, il convient donc d’octroyer des délais de paiement dans les conditions prévues au dispositif.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

Madame [S] [X] devra alors également payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié à compter de la date de résiliation des baux, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois qui quitter les lieux

L’article L 411-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que sauf disposition spéciale, l’expulsion ou l’évacuation d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

L’article L 412-1 du même code précise quant à lui que l’expulsion d’un local d’habitation ne peut avoir lieu qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux.

Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

L’article L 412-6, relatif à la trêve hivernale, exclut également le bénéfice de ce sursis lorsque l’introduction dans les lieux s’est faite par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte.

S’il résulte de la combinaison des articles L 412-3 et L 412-4 du même code que le juge qui prononce l’expulsion peut accorder des délais entre un mois et un an, renouvelables, aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, cette possibilité est exclue lorsque l’expulsion est ordonnée à l’encontre des occupants entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte.

En l’espèce, des délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire ayant été accordés, la demande de suppression des délais pour quitter les lieux n’a plus d’objet.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [S] [X], partie perdante, sera donc condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité et la situation économique de Madame [S] [X] justifient de ne pas faire application de ces dispositions.

La SA UN TOIT POUR TOUS sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er janvier 2023 entre la SA UN TOIT POUR TOUS et Madame [S] [X] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] et les garages situés [Adresse 4] sont réunies à la date du 30 juillet 2024,

CONDAMNONS Madame [S] [X] à payer à la SA UN TOIT POUR TOUS la somme provisionnelle de 3 444,22 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 20 janvier 2025, mensualité du mois de janvier comprise,

AUTORISONS Madame [S] [X] à se libérer de la dette, outre le loyer et les charges courants, en 35 versements mensuels de 96 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette,

PRÉCISONS que chaque versement devra intervenir le 15 du mois, et pour le premier versement, au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet, de sorte que, les baux étant résiliés, Madame [S] [X] :

— sera tenue de régler immédiatement la totalité des sommes restant dues,

— qu’à défaut pour Madame [S] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par la bailleresse,

— devra payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges courantes applicables au jour de la résiliation de plein droit des baux le 30 juillet 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés à la bailleresse ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

DÉBOUTONS la SA UN TOIT POUR TOUS de ses autres demandes,

CONDAMNONS Madame [S] [X] aux dépens,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Madame [S] [X],

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et DÉBOUTONS la SA UN TOIT POUR TOUS de sa demande de ce chef,

CONSTATONS l’exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS