TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°

du 18 Mars 2025

Enrôlement : N° RG 24/03395 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4UVG

AFFAIRE : Mme [N] [W], mandataire commun de l’hoirie [W] ( M^e Jacques MIMOUNI)

C/ Mme [V] [D], syndic judiciaire ; SDC du [Adresse 14] (Maître Rémy STELLA de la SELARL DEFENZ) – SASU FONCIA [Localité 21] (M^e Valérie BOISSAC) – SA SADA Assurances (M^e Pascal DELCROIX)

DÉBATS : A l’audience Publique du 04 Février 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Président : Madame Aurore TAILLEPIERRE,

Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 18 Mars 2025

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 18 Mars 2025

Par Madame Aurore TAILLEPIERRE, Juge

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

L’hoirie [W] constituée suite au décès de Mme [J] [E] épouse [W] intervenu le 27 mars 2013 à [Localité 21] et de M. [M] [W] intervenu le 1er mai 2015 à [Localité 21], et ayant désigné en qualité de mandataire commun, Mme [N] [W] :

Monsieur [K] [W],né le 17 Février 1966 à [Localité 17] (ALGERIE), demeurant [Adresse 15]

[A] [W] épouse [U], née le 04 Avril 1968 à [Localité 24] (ALGERIE), demeurant [Adresse 9]

Monsieur [O] [W], né le 25 Janvier 1970 à [Localité 17] (ALGERIE), demeurant [Adresse 12]

Madame [C] [W] épouse [L],née le 01 Novembre 1972 à [Localité 17] (ALGERIE), demeurant [Adresse 9]

Monsieur [Z] [W],né le 11 Juillet 1977 à [Localité 19] (ALGERIE) (16000), demeurant [Adresse 5]

Madame [F] [W] épouse [Y],née le 12 Juin 1985 à [Localité 21], demeurant [Adresse 11]

Madame [N] [W], mandataire commun de l’hoirie, née le 21 Mars 1976 à [Localité 17] – ALGERIE, demeurant [Adresse 3]

tous représentés par Maître Jacques MIMOUNI, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 14], représenté par son syndic judiciaire Mme [V] [D] domiciliée [Adresse 18], désignée à cette fonction par ordonnance du 29 mars 2023

représenté par Maître Rémy STELLA de la SELARL DEFENZ, avocats au barreau de MARSEILLE

Madame [V] [D] es qualité de syndic judiciaire de l’immeuble “[Adresse 14]”, désignée à cette fonction par ordonnance du 29 mars 2023, demeurant [Adresse 18]

représentée par Maître Rémy STELLA de la SELARL DEFENZ, avocats au barreau de MARSEILLE

LA S.A.S.U. FONCIA [Localité 21] (venant aux droits du CABINET STEYER et DORAT), inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 067 803 916 et dont le siège social est sis [Adresse 23], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Valérie BOISSAC, avocat au barreau de MARSEILLE

LA S.A. SOCIÉTÉ ANONYME DE DÉFENSE ET D’ASSURANCES (SADA), inscrite au RCS de NIMES sous le numéro 580 201 127 et dont le siège social est sis [Adresse 10], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Pascal DELCROIX de l’AARPI LOMBARD-SEMELAIGNE-DUPUY-DELCROIX, avocats au barreau de MARSEILLE

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MOTIFS DE LA DECISION

Monsieur [M] [W] a acquis le 4 février 1997 un local commercial au rez-de-chaussée d’un ensemble immobilier cadastré section [Cadastre 16], dans le premier arrondissement de [Localité 21], constitué par deux lots de copropriété. Il a également acquis le même jour le fonds de commerce attaché, suite à la liquidation de l’EURL LE GALION.

L’hoirie constituée suite au décès de Monsieur [M] [W] et de son épouse est propriétaire des murs du local commercial, du fonds de commerce, du matériel et mobilier commercial, ainsi que d’une licence de 4? catégorie délivrée sous le numéro 02238/1784.

Les lieux sont constitués d’un bar-restaurant-glacier situé [Adresse 2] au rez-de-chaussée des bâtiments B et R.

Ils ont été loués à titre précaire à la SARL LE KORRIGAN, suivant contrat en date du 29 septembre 2017.

Un sinistre est survenu le 13 octobre 2017 en provenance de l’étage supérieur, consistant en un déversement d’eaux vannes nauséabondes dans la cuisine du restaurant.

L’hoirie [W] a procédé à la résiliation amiable du bail précaire le 1er décembre 2017.

Les travaux de réparation de la fuite ont été effectués par la copropriété au mois de septembre 2019.

Une expertise amiable a été menée par le cabinet ELEX le 27 novembre 2019.

L’hoirie [W] s’est plainte auprès du syndicat des copropriétaires secondaire, administré au moment du sinistre par le cabinet STEYER & DORAT, puis par la société FONCIA [Localité 21], de son préjudice financier constitué des pertes de loyers en raison de l’insalubrité de son bien.

Le 26 juin 2023, le syndic STEYER & DORAT a procédé à une déclaration de dissolution et de transmission à titre universel de son patrimoine social à la société FONCIA [Localité 21].

Le syndicat principal est assuré, au titre l’ensemble du domaine immobilier, auprès de la SA SADA ASSURANCES.

Un administrateur judiciaire, Madame [V] [D], a été désigné par ordonnance du 29 mars 2023 du président du tribunal judiciaire de Marseille.

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Par actes extrajudiciaires du 17 juin 2020, l’hoirie [W] a fait assigner, devant le président du tribunal judiciaire de Marseille, le syndicat des copropriétaires principal de l’ensemble immobilier, la société FONCIA MARSEILLE prise en son nom personnel et la société SADA aux fins d’expertise judiciaire.

Par ordonnance de référé du 02 octobre 2020, Monsieur [T] [X] a été désigné en sa qualité d’expert.

Par ordonnance de référé du 22 octobre 2021, les opérations d’expertise ont été rendues communes et opposables au cabinet J.STEYER et C.DORAT.

L’expert a déposé son rapport le 5 janvier 2023.

Par exploits en date du 9 mai 2023, les consorts [W] ont assigné en référé le syndicat des copropriétaires, Madame [V] [D] et la société STEYER ET DORAT aux fins de versement d’une provision et de remplacement de la colonne des eaux vannes.

La société FONCIA [Localité 21] a été mise en cause.

Par ordonnance du 04 mars 2024, le président du tribunal judiciaire de Marseille a dit n’y avoir lieu à référé.

Lors de l’assemblée générale du 28 novembre 2024, le cabinet DEVICTOR a été élu syndic de l’immeuble du [Adresse 14]

***

Par exploits des 14, 19 et 20 mars 2024, l’hoirie [W] a assigné au fond le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 14], Madame [D], la SASU FONCIA MARSEILLE et la SA SADA ASSURANCES devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’exécution des travaux et d’indemnisation de ses préjudices.

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Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 14 janvier 2025, les consorts [W] demandent au Tribunal de :

Vu les articles 14 et 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu les articles 1991 et suivants du code civil,

CONDAMNER solidairement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 14] », situé [Adresse 2] et [Adresse 13] cadastré [Localité 22] Section [Cadastre 16] représenté par son syndic ainsi que le cabinet FONCIA [Localité 21] venant aux droits de la société cabinet J STEYER ET C DORAT, la compagnie d’assurances SADA au paiement des sommes suivantes :

> Au titre du remplacement des matériels, la somme totale TTC de 23 838 euros,

> Au titre des travaux de remise en état des lieux, la somme TTC de 9 185 euros outre la somme de 1 000 euros TTC pour les travaux de plomberie et d’électricité,

> Avec indexation sur la base de l’indice BT01, depuis le dépôt du rapport d’expertise,

> Au titre de la perte de loyers, la somme de 4 180 euros x 26 mois (dont trois mois de travaux) soit un montant de 108 680 euros,

> Au titre de la perte des loyers due à l’immobilisation du bar-restaurant-glacier postérieure jusqu’au mois de Mars 2024 (date de l’assignation), la somme de 238 750 euros,

> Au titre de la perte des loyers du mois d’avril 2024 au jour de la remise en état du fonds de commerce, un montant de 3 979.17 euros par mois durant cette période,

ORDONNER au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 14] », situé [Adresse 2] et [Adresse 13] de reprendre la canalisation d’évacuation des eaux vannes sur toute sa hauteur et y compris son raccordement vers le tout-à-l’égout, conformément au rapport d’expertise, sous astreinte journalière de 1 000 euros,

CONDAMNER solidairement les défendeurs au paiement d’une somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral,

Les DEBOUTER de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, tant irrecevables,

RAPPELER l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir,

CONDAMNER les défendeurs solidairement au paiement d’une indemnité de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 de code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, incluant les frais d’expertise et du constat d’huissier.

Ils soutiennent que le Cabinet J.STEYER et C.DORAT devait, de sa propre initiative, faire exécuter les travaux de réparation de la canalisation qui étaient des plus urgents mais a été négligent, et que la société FARINA a préconisé des travaux en urgence mais que rien n’a été fait.

Ils expliquent qu’il a fallu attendre 23 mois pour que l’écoulement des eaux vannes cesse dans la cuisine du restaurant, à l’initiative de la société FONCIA [Localité 21] qui a pris la suite, sans que toutefois le syndic ne fasse procéder à un diagnostic technique des réparations nécessaires. Selon eux, la société FONCIA [Localité 21] doit répondre à titre personnel de l’inaction de la société J STEYER ET C DORAT dont elle a bénéficié du patrimoine et Madame [V] [D] ès qualité de syndic judiciaire n’a pas fait procéder au remplacement de la colonne deux ans après sa désignation.

Ils précisent qu’il ne peut leur être reproché un défaut d’assurance car leur responsabilité n’est pas en cause et qu’ils n’ont pas les moyens financiers d’effectuer les réparations et de remplacer le matériel.

Ils font état de leurs préjudices au titre du remplacement des matériels, des travaux de remise en état des lieux, de la perte de loyers pendant 26 mois constituant un préjudice certain, de la perte des loyers due à l’immobilisation du bien depuis la date retenue par l’expert jusqu’au mois de mars 2024 ainsi que de la perte postérieure jusqu’à la réalisation des travaux et de leur préjudice moral lié aux pertes de temps résultant de la mauvaise gestion par le syndic du dégât des eaux par la canalisation rejetant les eaux vannes.

***

Par conclusions au fond notifiées par voie électronique le 13 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires et Madame [D] demandent au Tribunal de :

Vu les articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 2224 du Code civil,

Vu la transmission universelle de patrimoine de la société STEYER ET DORAT au profit de FONCIA [Localité 21],

Vu les pièces,

DEBOUTER Monsieur [K] [W], Madame [A] [W], Monsieur [O] [W], Madame [C] [W], Madame [N] [W], Monsieur [Z] [W], Madame [F] [W] de l’ensemble de leurs demandes dirigées à l’encontre de Madame [D] et du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 14],

DEBOUTER l’hoirie [W] de sa demande de condamnation à payer une somme de 23.838 euros au titre de replacement de matériel à l’encontre du Syndicat « secondaire » des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 14].

DEBOUTER l’hoirie [W] de sa demande de condamnation à payer une somme de 9.135 euros au titre de travaux de remise en état outre une somme de 1.000 euros pour les travaux de plomberie et d’électricité à l’encontre du Syndicat « secondaire » des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 14].

DEBOUTER l’hoirie [W] de sa demande de condamnation à payer une somme de 108.680 euros au titre de perte de loyers pour la période comprise entre le mois d’octobre 2017 et le 31 août 2019 à l’encontre du Syndicat « secondaire » des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 14].

DEBOUTER l’hoirie [W] de sa demande de condamnation à payer une somme de 238.750 euros au titre de perte de loyers pour la période postérieure au 15 septembre 2019 à l’encontre du Syndicat « secondaire » des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 14].

DEBOUTER l’hoirie [W] de sa demande de condamnation à payer une somme de 3.979,17 euros/mois à compter du mois d’avril 2024 au titre de perte de loyers à l’encontre du Syndicat « secondaire » des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 14],

DEBOUTER l’hoirie [W] de sa demande de condamnation à payer une somme de 8.000 euros au titre de l’indemnisation d’un préjudice moral à l’encontre du Syndicat « secondaire » des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 14],

DEBOUTER l’hoirie [W] de se demande de condamnation sous astreinte journalière de 1.000 euros à reprendre la canalisation d’évacuation des eaux vannes sur toute sa hauteur et y compris son raccordement vers le tout à l’égout à l’encontre du Syndicat « secondaire » des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 14],

JUGER irrecevable et tout état de cause mal fondée la demande de condamnation personnelle de Madame [D] à effectuer des travaux sous astreinte sur la canalisation d’évacuation des eaux vannes, partie commune,

JUGER que les demandes de condamnation solidaires formées par l’hoirie [W] à l’encontre du SDC du [Adresse 14], du cabinet FONCIA [Localité 21] et de la compagnie SADA sont irrecevables et en tout état de cause mal fondées,

Subsidiairement, FIXER à la somme de 16.686,60 euros la demande de l’hoirie [W] au titre du remplacement du matériel, vétusté déduite,

FIXER à la somme de 7.638,75 euros la demande provisionnelle de l’hoirie [W] au titre de la remise en état du local, vétusté déduite,

JUGER que la perte locative ne peut s’analyser qu’en une perte de chance,

En conséquence, FIXER cette perte de chance sur la base mensuelle de 2.090 euros (4.180 euros x 50%) pour la période comprise entre décembre 2017 et septembre 2019,

En cas de condamnation du SDC secondaire de l’ensemble immobilier [Adresse 14], CONDAMNER la société SADA ASSURANCES à relever et garantir, au titre de la garantie dégât des eaux, le Syndicat secondaire des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 14], de l’ensemble des condamnations (indemnisation du coût du remplacement des matériels, indemnisation des travaux de remise en état des lieux, perte de loyers subie par l’hoirie [W], dommages et intérêts pour préjudice moral, article 700 et dépens) qui pourraient être prononcées à son encontre et qui resteraient à la charge du SDC Jean Ballard Bat R,

CONDAMNER la société SADA ASSURANCES à relever et garantir au titre de la garantie responsabilité civile le Syndicat secondaire des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 14], de l’ensemble des condamnations au titre des préjudices immatériels (perte de loyers de l’hoirie [W], dommages et intérêts pour préjudice moral, article 700 et dépens) qui pourraient être prononcées à son encontre et qui resteraient à la charge du SDC Jean Ballard Bat R,

JUGER que la société FONCIA [Localité 21] (venant aux droits du cabinet STEYER et DORAT) a engagé sa responsabilité civile professionnelle,

CONDAMNER FONCIA [Localité 21] à relever et garantir le Syndicat secondaire des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 14], de l’ensemble des condamnations (indemnisation du coût du remplacement des matériels, indemnisation des travaux de remise en état des lieux, perte de loyers subie par l’hoirie [W], dommages et intérêts pour préjudice moral, article 700 et dépens) qui pourraient être prononcées à leur encontre et qui resteraient à la charge du SDC Jean Ballard Bat R,

En tout état de cause, CONDAMNER Monsieur [K] [W], Madame [A] [W], Monsieur [O] [W], Madame [C] [W], Madame [N] [W], Monsieur [Z] [W], Madame [F] [W] à payer à Madame [V] [D] une somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du CPC,

CONDAMNER toute partie succombante à payer au Syndicat « secondaire » des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 14] la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 outre les entiers dépens.

Ils font état de l’absence de mise en cause du « syndicat secondaire » bâtiment R avant le 9 mai 2023, qui n’a donc pas participé aux opérations expertales, alors qu’il dispose d’une personnalité juridique distincte.

Ils rappellent que la vétusté doit être déduite des montants sollicités et que les demandes au titre des préjudices matériels ne peuvent être dirigées que contre le syndic qui était en exercice, la société FONCIA [Localité 21] venant aux droits de la société STEYER et DORAT.

Ils soulignent que les demandeurs forment des prétentions à l’encontre de l’administrateur provisoire à titre personnel et non en sa qualité de représentant du syndicat des copropriétaires, or le sinistre a notamment son origine en partie commune et depuis l’assemblée générale du 28 novembre 2024, le cabinet DEVICTOR a été élu syndic de l’ensemble immobilier.

Ils exposent que depuis la réparation, il n’y a plus aucune fuite dans le local ; que le délai de 5 années pour agir n’est pas imputable au syndicat secondaire et que les demandeurs ne justifient pas d’une perte de loyer équivalente à 4.180 euros/mois. En outre, cette perte locative ne pourrait s’analyser qu’en une perte de chance de ne pas avoir pu relouer le local commercial. Ils ajoutent que l’expert dans son rapport du 5 janvier 2023 n’a pas retenu de préjudice postérieur au 15 septembre 2019 et que la fuite étant réparée depuis le mois de septembre 2019, ils avaient la possibilité de redonner le local à bail depuis cette date. Ils mentionnent que l’hoirie [W] ne justifie pas les sommes qu’elle aurait perçues au titre de l’assurance perte de loyers ni de l’existence d’un préjudice moral.

Ils soutiennent que l’assureur de la copropriété dénie sa garantie au titre du sinistre dégât des eaux et de l’assurance responsabilité civile mais ne justifie pas l’existence d’une vétusté ou d’un défaut permanent d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré, caractérisé et connu de lui avant le sinistre du 13 octobre 2017. Par ailleurs, la SA SADA ASSURANCES a été immédiatement informée du dégât des eaux, a refusé d’indemniser l’hoirie [W] et son expert d’assurance a indiqué que l’état d’entretien de l’ensemble immobilier était correct. Ils arguent de ce que l’exclusion de garantie des dommages résultant de l’éventuelle vétusté de l’immeuble ne vise que les dommages matériels, or, la perte locative réclamée par l’hoirie est un préjudice immatériel.

Ils concluent que le cabinet STEYER et DORAT était le syndic professionnel en exercice au moment du sinistre en octobre 2017, qu’il se devait d’agir avec diligence pour procéder, même de sa propre initiative en cas d’urgence, aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et que la réparation de la fuite d’eau qui lui a été signalée dès 2017 relève des travaux d’urgence nécessaires à la conservation de l’immeuble.

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Par conclusions notifiées par voie électronique le 6 décembre 2024, la SASU FONCIA MARSEILLE demande au Tribunal de :

Vu l’article 1992 du code civil, vu le contrat d’assurance souscrit auprès de SADA, vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

— Débouter l’hoirie [W] de l’ensemble de leurs demandes dirigées à l’encontre du cabinet STEYER ET DORAT devenu par suite de la transmission universelle de patrimoine FONCIA [Localité 21],

— Les conditions de mise en œuvre de la responsabilité civile délictuelle du cabinet STEYER ne sont pas réunies, celle-ci n’étant pas en mesure de rapporter la preuve d’une faute à l’encontre de ce syndic tenu d’une obligation de moyen au sens de la loi, seule la responsabilité du syndicat des copropriétaires concerné est susceptible d’être retenue en qualité de gardien des parties communes, conformément aux dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, celui-ci devant être relevé et garanti par l’assureur de l’immeuble, la société SADA ASSURANCES dès lors que les clauses d’exclusion de garantie invoquées par cet assureur ne résistent pas notamment aux constatations des experts intervenus sur les lieux après le sinistre,

— Il conviendra en effet, également de débouter le syndicat du [Adresse 14] de ses demandes dirigées à l’encontre du cabinet STEYER ET DORAT devenu FONCIA,

— Condamner tout succombant au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du CPC.

Elle soutient que le syndic n’est tenu que d’une obligation de moyen et que la perte de loyers sur une période de plus de 5 années est en partie imputable à l’hoirie [W] qui n’a pas assuré son local, interdisant une reprise de l’activité. Elle affirme qu’aucun nouveau dégât des eaux n’est intervenu depuis la réalisation des travaux par la société FONCIA et que les préjudices revendiqués sont surévalués et injustifiés, la vétusté devant être appliquée. Elle ajoute que la perte de loyers ne peut être analysée que comme une perte de chance et fait état de la garantie de la SA SADA, qui ne justifie pas d’un défaut manifeste d’entretien du syndicat. Elle rejette toute exclusion de garantie de celle-ci, puisqu’il n’est pas établi que l’état de vétusté était connu de l’assuré avant le sinistre.

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Par conclusions notifiées par voie électronique le 3 décembre 2024, la SA SADA ASSURANCES demande au Tribunal de :

Vu l’article 18 de la loi de 1965,

Vu l’article 1240 du code civil,

A TITRE PRINCIPAL, S’agissant de la garantie dégât des eaux, DIRE ET JUGER que SADA ASSURANCES est bien-fondée à opposer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 14] », à l’hoirie [W] représentée par Madame [N] [W], à la SASU FONCIA [Localité 21] et à Madame [D] la clause d’exclusion de garantie prévue à l’article 4-6-3 des conditions générales,

DEBOUTER l’hoirie [W], représentée par Madame [N] [W], de l’ensemble de ses demandes,

DEBOUTER le syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 14] » de ses demandes dirigées contre SADA ASSURANCES,

S’agissant de la garantie responsabilité civile, DIRE ET JUGER que SADA ASSURANCES est fondée à opposer au syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 14] » la clause de déchéance de garantie prévue à l’article 9.7 des conditions générales,

DIRE ET JUGER que SADA ASSURANCES est fondée à opposer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 14] », à l’hoirie [W] représentée par Madame [N] [W], à la SASU FONCIA [Localité 21] et à Madame [D] les deux clauses d’exclusion de garantie prévues à l’article 9.8 des conditions générales,

DEBOUTER l’hoirie [W] représentée par Madame [N] [W] de l’ensemble de ses demandes,

DEBOUTER le syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 14] » de ses demandes dirigées contre SADA ASSURANCES,

A TITRE SUBSIDIAIRE, Sur l’indemnisation du préjudice matériel, APPLIQUER un taux de vétusté 30 % à la demande de l’hoirie [W], représentée par Madame [N] [W], au titre de l’indemnisation du préjudice matériel,

FIXER le montant de l’indemnisation du préjudice matériel à 16.686,60 euros, vétusté déduite,

Sur les frais de remise en état du local, APPLIQUER un taux de vétusté de 25 % à la demande de l’hoirie [W], représentée par Madame [N] [W],

FIXER le montant de l’indemnisation des frais de remise en état du local à 7.638,75 euros, vétusté déduite,

Sur la perte de loyers jusqu’à la date de réparation de la canalisation + 3 mois de travaux, DEBOUTER l’hoirie [W], représentée par Madame [N] [W], de sa demande de condamnation formulée à hauteur de 108.680 euros.

A tout le moins, DIRE ET JUGER que l’hoirie [W], représentée par Madame [N] [W], ne peut se prévaloir que d’une perte de chance de n’avoir pas pu relouer son local,

EVALUER cette perte de chance sur une base mensuelle de 2.090 euros (4.180 euros / 2), ce qui représente une somme totale de 54.340 euros (2.090 euros x 26 mois),

Sur la perte de loyers pour la période postérieure arrêtée au mois de mars 2024, DEBOUTER l’hoirie [W], représentée par Madame [N] [W], de sa demande de condamnation formulée à hauteur de 238.750 euros,

A tout le moins, DIRE ET JUGER que l’hoirie [W], représentée par Madame [N] [W], ne peut se prévaloir que d’une perte de chance de n’avoir pas pu relouer son local,

EVALUER cette perte de chance sur une base mensuelle de 2.090 euros (4.180 euros / 2),

Sur la perte de loyers à compter d’avril 2024, DEBOUTER l’hoirie [W], représentée par Madame [N] [W], de sa demande d’indemnisation,

A tout le moins, DIRE ET JUGER que l’hoirie [W], représentée par Madame [N] [W], ne peut se prévaloir que d’une perte de chance de n’avoir pas pu relouer son local,

EVALUER cette perte de chance sur une base mensuelle de 1.989,58 euros (3.979,17 euros – somme retenue par l’hoirie [W] / 2),

Sur le plafond de garantie, CONSTATER que le contrat d’assurances souscrit par le syndicat des copropriétaires prévoit, s’agissant de la garantie dégât des eaux, que l’indemnité au titre de la perte de loyers est limitée à 2 ans de loyers,

DECLARER opposable au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 14] », et à l’hoirie [W], représentée par Madame [N] [W], le plafond de garantie contractuellement prévu en matière d’indemnisation de la perte de loyers consécutive à un dégât des eaux,

LIMITER l’indemnité qui sera éventuellement mise à la charge de la SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCES (SADA) à deux années de loyers,

Sur la franchise contractuelle, DECLARER opposable à l’hoirie [W], représentée par Madame [N] [W], la franchise contractuelle prévue en matière de sinistre dégâts des eaux,

DEDUIRE des sommes qui seront éventuellement mises à la charge de la SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCES (SADA) la somme de 2.000 euros au titre de la franchise,

Sur l’appel en garantie formulé à l’encontre de la SASU FONCIA [Localité 21], JUGER que la société J STEYER ET C DORAT, es qualité d’ancien syndic, a engagé sa responsabilité civile professionnelle,

JUGER que la SASU FONCIA [Localité 21] doit répondre financièrement des fautes commises par la société J STEYER ET C DORAT en vertu de l’acte de dissolution et de transmission universelle de patrimoine du 26 juin 2023,

CONDAMNER la SASU FONCIA [Localité 21] à relever et garantir la SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCES (SADA) de toutes condamnations prononcées à son encontre au titre :

De l’indemnisation du coût de remplacement des matériels ;

De l’indemnisation des travaux de remise en état des lieux ;

De la perte de loyers subie par l’hoirie [W] pour la période du 17 octobre 2017 au 15 septembre 2019 dont le montant sera chiffré par le tribunal.

De la perte de loyers subie pour la période postérieure au 15 septembre 2019 ;

Du préjudice moral invoqué par l’hoirie [W] ;

Des frais irrépétibles et dépens.

Sur l’appel en garantie formulé à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 14] », CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 14] » à relever et garantir la SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCES (SADA) de toutes condamnations prononcées au titre de la perte de loyers pour la période du 5 janvier 2023 jusqu’au jour de la réalisation effective des travaux sur la canalisation litigieuse,

EN TOUT ETAT DE CAUSE, CONDAMNER toute partie succombante à payer à la SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCES (SADA) la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNER toute partie succombante aux entiers dépens.

Elle expose que la copropriété, dans son ensemble, est vétuste et souffre d’un défaut d’entretien manifeste et généralisé, ceci constituant une exclusion de garantie opposable aux tiers lésés. Sur la responsabilité civile, elle énonce que le syndicat des copropriétaires a manqué à son obligation de maintenir l’immeuble en état normal d’entretien et de procéder aux réparations urgentes et n’a réparé la canalisation fuyarde que le 15 septembre 2019, soit 23 mois plus tard, ceci étant de nature à constituer une déchéance de garantie.

Elle souligne que la garantie responsabilité civile s’applique uniquement, en présence d’un dégât des eaux, à la prise en charge d’un dommage corporel et est donc exclue s’agissant des dommages matériels et immatériels consécutifs à un dégât des eaux.

Elle conteste le chiffrage des préjudices des demandeurs, puisque l’expert n’a pas tenu compte de la vétusté des matériels. Elle estime que l’hoirie [W] ne démontre pas l’existence d’une perte de loyer, ni qu’elle aurait pu relouer son local au même prix à compter du 1er septembre 2019, ni que le local a été affecté de nouvelles infiltrations après le 15 septembre 2019. Elle relève l’hoirie ne justifie pas du montant réellement perçu par l’assurance loyers impayés et ne peut se prévaloir que d’une perte de chance de n’avoir pas pu relouer son local. Enfin, l’existence d’un préjudice moral n’est étayée par aucune pièce probante. Elle fait état du plafond de garantie au titre de la perte de loyers, de sa franchise et de son appel en garantie à l’encontre de la SAS FONCIA [Localité 21] qui a manifestement manqué à ses obligations, et du syndicat des copropriétaires sur le fondement des articles 14 de la loi de 1965 et 1240 du code civil.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

***

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 janvier 2025.

L’audience de plaidoiries s’est tenue le 4 février 2025 et la décision a été mise en délibéré au 18 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé aux parties que les demandes présentées sous la forme de « dire et juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code civil.

Par ailleurs, il doit être observé que les consorts [W] ne formulent plus aucune demande d’obligation de faire à l’égard de Madame [D], de sorte qu’il n’apparaît pas nécessaire de statuer sur l’irrecevabilité de la demande de condamnation de celle-ci à exécuter les travaux de reprise de la canalisation d’évacuation des eaux vannes sous astreinte.

Enfin, si le syndicat des copropriétaires et Madame [D] formulent plusieurs fins de non-recevoir dans le dispositif de leurs conclusions, ils ne développent aucun fondement juridique ni aucune motivation à ce titre. En tout état de cause, de telles fins de non-recevoir relèvent de la compétence exclusive du juge de la mise en état, en application de l’article 789 du code de procédure civile. Elles seront donc déclarées irrecevables.

I/ Sur l’origine des désordres

Il résulte des pièces communiquées que Monsieur [M] [W] a acquis, par acte authentique du 4 février 1997, les lots de copropriété n°15 et 148 dans un ensemble immobilier situé [Adresse 6] ; [Adresse 4] et [Adresse 7], correspondant à un local commercial sis au rez-de-chaussée du bâtiment B et à un local commercial sis au rez-de-chaussée du bâtiment R.

Par acte notarié du même jour, Monsieur [M] [W] a acquis le fonds de commerce de bar – restaurant – pizzeria sis [Adresse 2].

Suite au décès de Monsieur [W] le 1er mai 2015, ses descendants sont devenus propriétaires des lots et du fonds de commerce.

Ces derniers ont conclu le 29 septembre 2017 un contrat de bail de courte durée avec la SARL LE KORRIGAN portant sur l’exercice des activités de bar – restaurant – snack – glacier – pâtisserie – salon de thé – épicerie fine dans les locaux précités, du 1er octobre 2017 au 31 août 2019.

La SARL LE KORRIGAN a établi le 13 octobre 2017 un constat amiable de dégât des eaux en raison du déversement de « liquide nauséabond du plafond jusqu’au sol » l’empêchant d’utiliser la cuisine du local, puis a résilié le contrat de bail le 1er décembre 2017.

Dans son rapport amiable en date du 18 avril 2018, le cabinet ELEX, mandaté par la société SADA, assureur du syndicat des copropriétaires principal, a constaté suite au curage du réseau réalisé par la société FARINA, une fuite sur le réseau d’évacuation des eaux usées de l’immeuble et des traces importantes d’écoulements au niveau des plafonds et murs de la cuisine du local des consorts [W] avec un taux d’humidité de 100%.

Le cabinet ELEX a relevé un très mauvais état du réseau d’évacuation, souffrant de multiples cassures et l’aggravation des dommages en l’absence de réparation du réseau.

Dans son rapport définitif du 27 novembre 2019, le cabinet ELEX précise que la réparation de la descente des eaux usées de l’immeuble est intervenue le 15 septembre 2019 selon facture de la société ALBANO, produite par les parties, consistant en une réfection partielle de la descente avec reprise jusqu’au piquage des WC du logement du premier étage de l’immeuble. L’expert amiable fait néanmoins étant de l’aggravation considérable des dommages subis par le coin cuisine du local et de l’existence de nouvelles zones impactées. Ce rapport confirme que le sinistre résulte d’une fuite sur la descente commune des eaux usées encastrée de l’immeuble sis [Adresse 14].

Le commissaire de justice mandaté par les demandeurs a également constaté par procès-verbal du 14 novembre 2019 l’odeur d’humidité dans le local, inutilisé, la détérioration de la hotte de la cuisine, le gonflement des portes en bois, un trou béant au plafond dans l’angle au fond à gauche de la pièce, la saleté et la rouille du piano de cuisson, des traces d’humidité et auréoles, le plafond formant un ventre ainsi que le décollement de la faïence murale.

Dans son rapport en date du 5 janvier 2023, l’expert judiciaire conclut également au rôle de la canalisation d’évacuation des eaux vannes des WC des étages supérieurs dans la survenance du sinistre compte tenu de ses fissurations.

Il constate les mêmes désordres que le commissaire de justice et l’absence d’utilisation du local.

Il relève que la réparation de la fuite survenue le 15 septembre 2019 a consisté en la dépose du tuyau d’évacuation, la découpe du tuyau, la démolition du coffre situé en bas dans le snack, la fourniture et la pose d’un tuyau PVC 125, la reprise du piquage du WC et le raccordement sur le réseau existant, outre la reprise du coffrage dans la salle du bain de l’appartement du premier étage.

Il mentionne en outre que cette réparation doit être reprise y compris au niveau du coude de raccordement pour assurer dans l’avenir une parfaite étanchéité au niveau des eaux évacuées et des odeurs qui pourraient en émaner.

Ces éléments établissent donc de façon concordante que l’origine de l’ensemble des désordres subis par l’hoirie [W] provient de la canalisation d’évacuation des eaux usées fissurée, ayant causé les écoulements d’eaux vannes nauséabondes dans les locaux des demandeurs.

II/ Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

En application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

La rédaction de ce texte est issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019 et est applicable aux instances introduites à compter du 1er juin 2020.

Il en résulte que le demandeur n’a plus à démontrer l’existence d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien des parties communes. Il s’agit d’une responsabilité objective, sans faute du syndicat des copropriétaires, pour les dommages ayant leur origine dans les parties communes.

Il est incontestable que le syndicat des copropriétaires secondaire n’a pas participé aux opérations d’expertise judiciaire, seul le syndicat des copropriétaires principal ayant été assigné en ce sens et convoqué par Monsieur [X].

En application de l’article 16 du code de procédure civile, il est de jurisprudence constante que le juge ne peut fonder sa décision exclusivement sur une expertise extra-judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties, même régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, celle-ci devant donc être corroborée par d’autres éléments de preuve.

Le rapport d’expertise judiciaire, réalisé en l’absence du syndicat des copropriétaires secondaire, revêt pour ce dernier une valeur d’expertise extra-judiciaire. Toutefois, cette dernière est corroborée par l’expertise amiable réalisée en 2018 puis 2019 par le cabinet ELEX, de sorte que ces éléments peuvent bien fonder la décision du tribunal à l’égard du syndicat des copropriétaires secondaire.

Le règlement de copropriété de l’ensemble immobilier [Adresse 20] en date du 21 août 1963 précise que l’immeuble est composé de plusieurs bâtiments, A à R, et divisé en 150 lots.

Chaque lot comporte des millièmes indivis de la propriété du sol de l’ensemble immobilier et des parties communes du bâtiment dans lequel il se trouve.

L’article 2 de l’état descriptif de division mentionne que « la répartition des charges foncières pour réparations ou entretien du gros œuvre et des parties communes de chaque immeuble », notamment « les tuyaux de descente », sont à la charge de tous les copropriétaires au pro-rata des millièmes de chaque immeuble et en considérant chaque immeuble séparément.

Le règlement de copropriété énonce à l’article 2 du deuxième chapitre que forment la propriété indivise toutes les parties de l’immeuble qui sont à l’usage commun de copropriétaires, notamment les tuyaux de chutes et d’écoulement des eaux ménages et pluviales, les canalisations du tout à l’égout et toutes les parties qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif et particulier de l’un des copropriétaires. L’article 6 ajoute que l’administration des parties communes de chaque immeuble appartient aux copropriétaires de chaque immeuble réunis en assemblée.

La lecture combinée de ces différents articles laisse ainsi apparaître que les canalisations d’évacuation des eaux usées constituent nécessairement des parties communes spéciales à chaque bâtiment concerné, ce qui n’est, au demeurant, nullement contesté par le syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment R, englobant le lot n°148.

L’expert amiable et l’expert judiciaire s’accordent sur l’origine des désordres et incriminent la canalisation d’évacuation des eaux vannes des WC des étages supérieurs, constituant des parties communes spéciales ressortant du syndicat des copropriétaires secondaire.

L’expert judiciaire fait en outre état d’un défaut d’entretien et d’une vétusté de la canalisation commune.

Dès lors, ces pièces démontrent de façon incontestable que l’origine des désordres subis par les demandeurs incombe au syndicat des copropriétaires secondaire (bâtiment R), en sa qualité de propriétaire de la canalisation d’évacuation des eaux usées litigieuse.

Sa responsabilité sera donc engagée à ce titre.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 14] sera donc condamné à reprendre l’évacuation des eaux vannes sur toute sa hauteur, y compris sur son raccordement vers le tout à l’égout, conformément au rapport d’expertise, ce dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision.

Compte tenu de l’ancienneté de ce rapport et de la nécessité d’assurer la bonne exécution de la présente décision, une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard sera ordonnée à l’issue de ce délai de six mois, l’astreinte courant pendant un délai de deux mois.

III/ Sur la responsabilité délictuelle du syndic

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndic est chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale et d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Envers les copropriétaires, le syndic peut engager sa responsabilité personnelle sur le fondement de l’article 1240 précité dès lors qu’il a commis une faute dans l’accomplissement de sa mission et doit réparer les dommages causés.

Il doit tout d’abord être précisé que le cabinet J. STEYER et C. DORAT a été désigné en qualité de syndic du bâtiment R par la résolution n°8 de l’assemblée générale du 8 mars 2016, son mandat s’exerçant à compter du 09 mars 2016 pour une durée de trois ans, soit jusqu’au 9 mars 2019.

La société FONCIA [Localité 21] a ensuite été désignée en qualité de syndic du bâtiment R par la résolution n°6 de l’assemblée générale du 20 août 2019, son mandat s’exerçant de façon rétroactive du 16 mars 2019 au 15 mars 2022.

Le cabinet J. STEYER et C. DORAT a fait l’objet d’une dissolution et d’une transmission universelle de son patrimoine à la société FONCIA [Localité 21] le 26 juin 2023.

Madame [D] a été désignée en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] par ordonnance du 29 mars 2023. Sa mission a été prorogée par ordonnance du 9 septembre 2024, jusqu’au 29 mars 2025.

Enfin, le cabinet DEVICTOR a été élu en qualité de syndic par l’assemblée générale des copropriétaires du 28 novembre 2024.

Par ailleurs, la société FONCIA SAGI était le syndic du syndicat des copropriétaires principal, relatif à l’intégralité de l’ensemble immobilier [Adresse 20].

Il est désormais acquis qu’une partie commune dépendant du bâtiment R est à l’origine des dommages dénoncés par l’hoirie [W]. Il appartenait donc au seul syndic du syndicat secondaire de procéder à toute diligence en vue de la réparation des dommages.

En l’espèce, le constat amiable de dégât des eaux du 13 octobre 2017 a été communiqué à la société FONCIA SAGI.

Néanmoins, le cabinet J. STEYER et C. DORAT a été informé de l’existence du sinistre dès le mois de novembre 2017 puisqu’il a fait état de ce dernier par courriel du 30 novembre 2017 adressé à la société FONCIA et a demandé à ce syndic de réaliser la déclaration de sinistre auprès de son assureur.

Postérieurement, des échanges sont intervenus entre les consorts [W] et la société FONCIA SAGI et les rapports d’expertise amiables ont été réalisés sur demande de l’assureur du syndicat des copropriétaires.

Pour autant, le cabinet J. STEYER et C. DORAT, en sa qualité de syndic du syndicat secondaire, n’a effectué strictement aucune diligence avant la fin de son mandat en mars 2019 et ne justifie notamment d’aucune demande de recherche de fuite ou d’aucune réparation urgente, alors même que le règlement de copropriété mentionne sans ambiguïté que les canalisations d’évacuation des eaux usées constituent des parties communes propres à chaque bâtiment. En sa qualité de professionnel du droit de la copropriété, le cabinet J. STEYER et C. DORAT aurait du avoir conscience de l’éventuelle implication d’une partie commune du bâtiment dans la survenance des sinistres et mener à bien sa mission de conservation et d’entretien de l’immeuble.

Or, les travaux de reprise de la conduite d’évacuation, pourtant dénués de toute complexité et peu coûteux, n’ont été effectués que le 15 septembre 2019 par le nouveau syndic du bâtiment R, la société FONCIA.

L’expert judiciaire souligne également le délai important de mise en œuvre des travaux de réparation de la canalisation, soit 23 mois après le dégât des eaux.

Il ne saurait être valablement soutenu que l’absence d’assurance des locaux des consorts [W] est à l’origine de la persistance des conséquences du sinistre, dans la mesure où seule une partie commune du bâtiment R est responsable du dégât des eaux. Il sera en outre rappelé qu’il n’appartient pas à une victime de limiter son préjudice dans l’intérêt du responsable.

L’inaction et la négligence du cabinet J. STEYER et C. DORAT entre le mois de novembre 2017, au cours duquel il a été informé du sinistre, et la fin de son mandat en mars 2019, constitue ainsi un manquement grave de son obligation de moyen, à l’origine de la persistance et de l’aggravation des désordres dénoncés par les demandeurs, engageant sa responsabilité délictuelle à leur égard.

La société FONCIA [Localité 21], venant aux droits du cabinet J. STEYER et C. DORAT doit donc voir sa responsabilité délictuelle engagée au titre des préjudices subis par les demandeurs jusqu’à la fin du contrat de mandat de syndic, les obligations du cabinet J. STEYER et C. DORAT ayant pris fin en mars 2019.

Par ailleurs, l’expert judiciaire met certes en évidence l’insuffisance de la reprise effectuée en septembre 2019 sur le plan de l’étanchéité, nécessitant une nouvelle reprise de l’évacuation des eaux vannes. Cependant, les consorts [W] ne démontrent nullement l’existence d’une faute personnellement commise par le nouveau syndic à l’occasion des travaux de reprise et l’expert judiciaire ne conclut aucunement que la société FONCIA [Localité 21] était tenue de faire préalablement procéder à un diagnostic technique des réparations nécessaires. Aussi, la réparation défectueuse ou incomplète de la canalisation d’évacuation en septembre 2019 n’apparaît pas personnellement imputable à la société FONCIA [Localité 21].

S’agissant de Madame [D], ès qualité d’administrateur provisoire de la copropriété jusqu’en novembre 2024, aucune demande indemnitaire n’a été formulée par les consorts [W] à son égard au titre de leurs préjudices matériels et de perte de loyers dans le dispositif de leurs écritures, de sorte que son éventuelle faute ne sera pas examinée à ce stade.

IV/ Sur la garantie de la société SADA

L’article L.124-3 du code des assurances dispose que le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 20] a conclu auprès de la société SADA un contrat d’assurance multirisque immeuble à effet du 1er octobre 2013, pour l’ensemble de l’immeuble, comprenant les différents syndicats secondaires, précisément désignés.

Le contrat comprend une garantie dégât des eaux et une garantie responsabilité civile.

S’agissant de la garantie dégât des eaux, les conditions générales de la police d’assurance prévoient que sont exclus de la garantie « les dommages ayant pour cause manifeste la vétusté ou un défaut permanent d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré, caractérisé et connu de lui, en particulier à la suite d’une précédente manifestation des dommages matériels ».

La société DUOTECT, dans son rapport amiable en date du 28 avril 2017, antérieur au sinistre d’octobre 2017, avait mis en évidence une fuite sur la descente commune des eaux usées de l’immeuble, survenue en février 2017, à l’origine de dommages dans les parties communes.

Néanmoins, ce rapport a été réalisé sur demande de l’assureur du syndicat des copropriétaires [Adresse 20], pour un sinistre situé [Adresse 1].

L’expert amiable indique qu’une fuite affecte la descente des eaux usées commune de l’immeuble passant en encastré sous l’escalier du [Adresse 8], ayant provoqué des dommages en parties communes dans l’entrée de l’immeuble. Or, ce rapport ne fait nullement état de la canalisation d’évacuation des eaux usées du bâtiment R de cet ensemble immobilier du [Adresse 14].

Cette pièce ne suffit donc pas à établir que le syndicat des copropriétaires était nécessairement informé depuis le mois d’avril 2017 des fuites affectant la canalisation d’évacuation des eaux usées du bâtiment R.

En outre, si l’expert judiciaire met en exergue un défaut d’entretien et une vétusté de cette partie commune, qui n’a été réparée qu’en septembre 2019 et reste à ce jour défectueuse, aucune pièce ne démontre l’existence d’une précédente manifestation des dommages matériels ni la connaissance par le syndicat secondaire de la vétusté de cette canalisation encastrée avant le sinistre.

Cette exclusion de garantie ne saurait donc être retenue.

La garantie dégât des eaux, couvrant les pertes matérielles, les dommages immatériels, marchandises, mais également les responsabilités pouvant incomber à l’assuré en qualité de propriétaire, à raison des dommages matériels causés à autrui, est donc bien mobilisable.

En revanche, le plafond de garantie au titre de la perte de loyers (1500 fois l’indice dont 150 fois l’indice pour les dommages immatériels) et la franchise de 2000 euros apparaissant dans les conditions générales et particulières produites par la SA SADA ASSURANCES sont applicables et peuvent être opposés aux consorts [W].

V/ Sur l’indemnisation des demandeurs

A/ Sur le remplacement des matériels

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que la fuite sur la canalisation des eaux usées est à l’origine des dégradations constatées sur les lieux et les matériels de la cuisine, l’oxydation importante sur la hotte de la cuisine, le piano de cuisson, la friteuse, la crédence et la plaque à snacker a été causée par la fuite, l’humidité au niveau des coulures et l’ambiance humide engendrée pendant plus de deux ans. L’expert judiciaire préconise l’évacuation et le remplacement de tous les matériels de la cuisine en dehors des deux éviers, précisant que ces matériels ne pouvaient être déplacés du fait des souillures subies et de la complexité du démontage.

L’expert évalue le coût du remplacement des matériels à la somme de 23 838 euros TTC.

Seul l’expert amiable fait application d’un coefficient de vétusté fixé à 30 %. L’expert judiciaire n’en fait nullement état et aucun dire n’a été adressé en ce sens notamment par la société SADA.

Les défendeurs n’établissent aucunement le bien-fondé et la teneur d’un tel pourcentage, d’autant plus que l’état des lieux d’entrée signé le 16 septembre 2017 mentionne le très bon état de l’établissement hormis un carreau fendu sur le mur du fond de la salle, une trace d’ancienne infiltration d’eau au plafond de la cuisine et un défaut de la faïence dans le couloir des toilettes.

En conséquence, l’évaluation proposée par l’expert judiciaire selon le devis du 19 décembre 2019 sera entérinée.

La faute du syndic a concouru à l’aggravation des dommages matériels causés par la partie commune.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 14], son assureur la SA SADA ASSURANCES et la société FONCIA [Localité 21] venant aux droits de la société cabinet J. STEYER et C. DORAT seront condamnés in solidum à verser aux consorts [W] la somme de 23 838 euros au titre du remplacement de leurs matériels.

La somme allouée au titre des travaux de reprise sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis le 5 janvier 2023 jusqu’à la date du présent jugement.

B/ Sur les travaux de remise en état

L’expert judiciaire préconise la remise en état des murs et du plafond de la cuisine, d’un cache sur le côté gauche de la canalisation d’évacuation et des sanitaires par un remplacement des portes, pour la somme de 9 185 euros, outre les travaux de plomberie et d’électricité estimés à 1000 euros.

La même remarque que précédemment est applicable concernée la vétusté alléguée par les défendeurs.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 14], son assureur la SA SADA ASSURANCES et la société FONCIA [Localité 21] venant aux droits de la société cabinet J. STEYER et C. DORAT seront condamnés in solidum à verser aux consorts [W] la somme de 9 185 euros au titre des travaux de remise en état des lieux et la somme de 1 000 euros au titre des travaux de plomberie et d’électricité.

La somme allouée au titre des travaux de reprise sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis le 5 janvier 2023 jusqu’à la date du présent jugement.

C/ Sur la perte de loyers durant 26 mois

Le contrat de bail de courte durée conclu le 29 septembre 2017 pour une durée de 23 mois prévoyait un loyer mensuel de 4180 euros.

L’acte de résiliation de ce bail, signé par le preneur le 1er décembre 2017, indique expressément que le dégât des eaux du 13 octobre 2017 a rendu les locaux inexploitables en raison de la persistance de l’écoulement des eaux nauséabondes.

L’expert judiciaire relève bien que les dégâts et le délai de réparation de la canalisation ne permettaient pas l’exploitation des locaux destinés aux préparations de cuisine et à l’activité de restaurant.

Il s’ensuit que la résiliation du bail conclu le 29 septembre 2017 est intégralement imputable au sinistre du 13 octobre 2017 et à l’absence de réparation rapide de la canalisation d’évacuation par le syndic. En cela, la perte de loyer conséquente entre les mois de décembre 2017 et août 2019 ne constitue pas une simple perte de chance mais bien un préjudice entier, direct et certain.

L’expert fixe à trois mois le temps de réalisation des travaux.

Le restaurant sera indéniablement inexploitable dans ce délai.

En revanche, il n’est aucunement démontré que les loyers versés entre les mois d’octobre et novembre 2017 ont été remboursés à la société locataire.

Aussi, le préjudice de perte de loyer doit être fixé entre les mois de décembre 2017 et août 2019. Il sera rappelé que la responsabilité de la société FONCIA [Localité 21], venant aux droits du cabinet J. STEYER et C. DORAT, ne peut être retenue que jusqu’au 16 mars 2019 (soit 17 mois et 16 jours), date à laquelle un nouveau contrat de syndic a été conclu avec la société FONCIA [Localité 21].

Dès lors, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 14], son assureur la SA SADA ASSURANCES et la société FONCIA [Localité 21] venant aux droits de la société cabinet J. STEYER et C. DORAT seront condamnés in solidum à verser aux consorts [W] la somme de 73 217,42 euros au titre des pertes de loyers jusqu’au 16 mars 2019 et au titre des trois mois de perte de loyers durant les travaux.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 14] et son assureur la SA SADA ASSURANCES seront condamnés in solidum à verser aux consorts [W] la somme de 22 922,58 euros au titre des pertes de loyers subies entre le 17 mars 2019 et le mois d’août 2019.

D/ Sur les pertes de loyers dues à l’immobilisation postérieure jusqu’au mois de mars 2024 puis du mois d’avril 2024 jusqu’au jour de la remise en état du fonds de commerce

Il est constant que le dégât des eaux du 13 octobre 2017 et la persistance du sinistre jusqu’à sa réparation en septembre 2019 ont empêché la location des locaux commerciaux.

Toutefois, l’absence de reprise des multiples dégradations affectant le bien des consorts [W] est également de nature à rendre impropre les locaux à destination de restauration et de cuisine.

Il sera à nouveau rappelé aux parties le principe jurisprudentiel fondamental selon lequel il n’appartient pas à la victime de limiter ses préjudices dans l’intérêt des tiers responsables. En ce sens, il ne saurait être valablement reproché aux demandeurs de n’avoir pas réalisé les travaux de reprise dans leurs lots avant leur complète indemnisation. Il incombait en réalité au seul syndicat des copropriétaires, responsable du sinistre, de procéder à la réparation des conséquences des dommages par lui causés.

Le risque inhérent à la longueur de l’expertise et de la procédure judiciaire ne peut légitimement peser que sur le responsable du dégât des eaux.

Toutefois, la perte de loyer postérieure au 31 août 2019 ne peut être analysée que comme une perte de chance, soit la disparition certaine de la probabilité d’obtenir un avantage ou une situation favorable. En effet, le précédent contrat de bail courait jusqu’au 31 août 2019 et les consorts [W] n’établissent nullement que la conclusion d’un nouveau contrat de bail était absolument certaine dès le 1er septembre 2019.

L’indemnisation de la perte de chance ne peut représenter qu’une fraction du préjudice total de perte de loyers, souverainement évaluée par le juge du fond.

Les demandeurs produisent plusieurs attestations rédigées entre décembre 2021 et février 2024 par plusieurs personnes témoignant de leur intérêt porté sur l’exploitation des locaux.

Compte tenu de ces éléments, de la situation géographique des locaux mais aussi de l’aléa inhérent à toute location, la perte de chance doit être évaluée à 60% du montant du loyer mensuel précité.

Il sera rappelé que le montant de l’impôt ne peut être pris en considération dans la détermination du montant du préjudice.

En revanche, les consorts [W] font état de l’assurance perte de loyers au taux de 4.5% TTC du loyer annuel charges incluses, qu’ils « n’auraient pas manqué de souscrire » et devant venir en déduction de cette somme, soit la somme annuelle totale de 2257.20 euros, représentant 188,10 euros par mois.

La perte de chance de percevoir les loyers à compter du mois de septembre 2019 sera donc évaluée à la somme de 2 395,14 euros par mois (60/100 x 3 991,9) jusqu’au mois de mars 2024, date de l’assignation (54 mois), soit la somme totale de 129 337,56 euros.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 14] et son assureur la SA SADA ASSURANCES seront condamnés in solidum à verser aux consorts [W] la somme de 129 337,56 euros au titre des pertes de loyers subies entre les mois de septembre 2019 et mars 2024.

Enfin, ce préjudice futur mais non hypothétique se poursuivra nécessairement jusqu’à la date de versement des dommages et intérêts dus par les défendeurs au titre de la remise en état des locaux et du remplacement des matériels.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 14] et son assureur la SA SADA ASSURANCES seront condamnés in solidum à verser aux consorts [W] la somme de 2 395,14 euros par mois au titre de la perte de loyers subie depuis le mois d’avril 2024, jusqu’au versement des dommages et intérêts dus au titre de la remise en état des locaux et du remplacement des matériels.

E/ Sur le préjudice moral

Cette demande présentée par les consorts [W] à l’encontre des défendeurs n’est justifiée par la production d’aucune pièce et n’est nullement étayée.

En conséquence, cette demande indemnitaire ne peut qu’être rejetée et les demandeurs seront déboutés de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre de Madame [V] [D].

VI/ Sur les appels en garantie

Dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions des articles 1240 à 1242 du Code civil s’agissant de parties non liées contractuellement, ou de l’article 1231-1 du code civil si elles sont contractuellement liées.

Il a déjà été dit que la garantie dégât des eaux souscrite auprès de la SA SADA ASSURANCES est mobilisable, dans les limites précitées.

Dès lors, la SA SADA ASSURANCES sera condamnée à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 14] de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre de la présente décision.

En revanche, la SA SADA ASSURANCES ne saurait légitimement revendiquer la garantie de son propre assuré et doit être déboutée de cette demande.

Par ailleurs, il résulte de l’ensemble des éléments précités et notamment du rapport d’expertise judiciaire que si le sinistre a été initialement causé par la fissuration de la canalisation d’évacuation des eaux usées, partie commune, l’ampleur des dégâts subis par les demandeurs est principalement issue du délai important écoulé avant la mise en œuvre de la réparation de la canalisation par le syndic. En effet, la dégradation des éléments de la cuisine du local commercial résulte en grande partie de l’humidité persistante pendant presque deux ans et des coulures.

La faute commise par le syndic sera donc évaluée comme étant à l’origine de 80% des dommages subis par les consorts [W].

En conséquence, la société FONCIA [Localité 21], venant aux droits du cabinet J. STEYER et C. DORAT, sera condamnée à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 14] à hauteur de 80% des condamnations prononcées à son encontre au titre du remplacement des matériels des demandeurs ; des travaux de remise en état des lieux, de plomberie et d’électricité ; des pertes de loyers jusqu’au 16 mars 2019 et au titre des trois mois de perte de loyers durant les travaux.

Elle sera également condamnée à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 14] à hauteur de 30% des condamnations prononcées à son encontre au titre des dépens et des frais irrépétibles.

De même, la société FONCIA [Localité 21], venant aux droits du cabinet J. STEYER et C. DORAT, sera condamnée à relever et garantir la SA SADA ASSURANCES à hauteur de 80% des condamnations prononcées à son encontre au titre du remplacement des matériels des demandeurs ; des travaux de remise en état des lieux, de plomberie et d’électricité ; des pertes de loyers jusqu’au 16 mars 2019 et au titre des trois mois de perte de loyers durant les travaux.

Elle sera également condamnée à relever et garantir la SA SADA ASSURANCES à hauteur de 30% des condamnations prononcées à son encontre au titre des dépens et des frais irrépétibles.

VII/ Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Selon l’article 695.4° du code de procédure civile, les honoraires de l’expert entrent dans l’assiette des dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La société FONCIA [Localité 21], venant aux droits du cabinet J. STEYER et C. DORAT, la SA SADA ASSURANCES et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 14], qui succombent in fine, supporteront in solidum les dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire, et seront condamnés in solidum à payer aux consorts [W] une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure.

Les autres demandes formulées au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

Il sera rappelé que les frais de constat de commissaire de justice ne font pas partie des dépens et sont appréciés au stade de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

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PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en premier ressort, en audience publique, à Juge unique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal de la juridiction de céans,

DECLARE IRRECEVABLES les fins de non-recevoir formulées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 14] et Madame [V] [D], non soumises au juge de la mise en état avant son dessaisissement,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 14] à reprendre l’évacuation des eaux vannes de l’immeuble sur toute sa hauteur, y compris sur son raccordement vers le tout à l’égout, conformément au rapport d’expertise, ce dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à l’issue de ce délai de six mois, l’astreinte courant pendant un délai de deux mois,

DEBOUTE Monsieur [K] [W], Madame [A] [W], Monsieur [O] [W], Madame [C] [W], Madame [N] [W], Monsieur [Z] [W] et Madame [F] [W] de leurs demandes à l’encontre de Madame [V] [D],

DIT que la garantie dégât des eaux de la SA SADA ASSURANCES est mobilisable,

DIT que le plafond de garantie au titre de la perte de loyers (1500 fois l’indice dont 150 fois l’indice pour les dommages immatériels) et la franchise de 2000 euros de la SA SADA ASSURANCES sont applicables et opposables à Monsieur [K] [W], Madame [A] [W], Monsieur [O] [W], Madame [C] [W], Madame [N] [W], Monsieur [Z] [W] et Madame [F] [W], ainsi qu’au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 14],

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 14], son assureur la SA SADA ASSURANCES et la société FONCIA [Localité 21] venant aux droits de la société cabinet J. STEYER et C. DORAT in solidum à verser à Monsieur [K] [W], Madame [A] [W], Monsieur [O] [W], Madame [C] [W], Madame [N] [W], Monsieur [Z] [W] et Madame [F] [W] la somme de 23 838 euros au titre du remplacement de leurs matériels,

DIT que la somme allouée au titre des travaux de reprise sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis le 5 janvier 2023 jusqu’à la date du présent jugement,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 14], son assureur la SA SADA ASSURANCES et la société FONCIA [Localité 21] venant aux droits de la société cabinet J. STEYER et C. DORAT in solidum à verser à Monsieur [K] [W], Madame [A] [W], Monsieur [O] [W], Madame [C] [W], Madame [N] [W], Monsieur [Z] [W] et Madame [F] [W] la somme de 9 185 euros au titre des travaux de remise en état des lieux et la somme de 1 000 euros au titre des travaux de plomberie et d’électricité,

DIT que la somme allouée au titre des travaux de reprise sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis le 5 janvier 2023 jusqu’à la date du présent jugement,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 14], son assureur la SA SADA ASSURANCES et la société FONCIA [Localité 21] venant aux droits de la société cabinet J. STEYER et C. DORAT in solidum à verser à Monsieur [K] [W], Madame [A] [W], Monsieur [O] [W], Madame [C] [W], Madame [N] [W], Monsieur [Z] [W] et Madame [F] [W] la somme de 73 217,42 euros au titre des pertes de loyers jusqu’au 16 mars 2019 et au titre des trois mois de perte de loyers durant les travaux,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 14] et son assureur la SA SADA ASSURANCES in solidum à verser à Monsieur [K] [W], Madame [A] [W], Monsieur [O] [W], Madame [C] [W], Madame [N] [W], Monsieur [Z] [W] et Madame [F] [W] la somme de 22 922,58 euros au titre des pertes de loyers subies entre le 17 mars 2019 et le mois d’août 2019,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 14] et son assureur la SA SADA ASSURANCES in solidum à verser à Monsieur [K] [W], Madame [A] [W], Monsieur [O] [W], Madame [C] [W], Madame [N] [W], Monsieur [Z] [W] et Madame [F] [W] la somme de 129 337,56 euros au titre des pertes de loyers subies entre les mois de septembre 2019 et mars 2024,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 14] et son assureur la SA SADA ASSURANCES in solidum à verser à Monsieur [K] [W], Madame [A] [W], Monsieur [O] [W], Madame [C] [W], Madame [N] [W], Monsieur [Z] [W] et Madame [F] [W] la somme de 2 395,14 euros par mois au titre de la perte de loyers subie depuis le mois d’avril 2024, jusqu’au versement des dommages et intérêts dus au titre de la remise en état des locaux et du remplacement des matériels,

DEBOUTE Monsieur [K] [W], Madame [A] [W], Monsieur [O] [W], Madame [C] [W], Madame [N] [W], Monsieur [Z] [W] et Madame [F] [W] de leur demande de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral,

CONDAMNE la société FONCIA [Localité 21], venant aux droits du cabinet J. STEYER et C. DORAT, à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 14] à hauteur de 80% des condamnations prononcées à son encontre au titre du remplacement des matériels des demandeurs ; des travaux de remise en état des lieux, de plomberie et d’électricité ; des pertes de loyers jusqu’au 16 mars 2019 et au titre des trois mois de perte de loyers durant les travaux ;

CONDAMNE la société FONCIA [Localité 21], venant aux droits du cabinet J. STEYER et C. DORAT, à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 14] à hauteur de 30% des condamnations prononcées à son encontre au titre des dépens et des frais irrépétibles,

CONDAMNE la société FONCIA [Localité 21], venant aux droits du cabinet J. STEYER et C. DORAT à relever et garantir la SA SADA ASSURANCES à hauteur de 80% des condamnations prononcées à son encontre au titre du remplacement des matériels des demandeurs ; des travaux de remise en état des lieux, de plomberie et d’électricité ; des pertes de loyers jusqu’au 16 mars 2019 et au titre des trois mois de perte de loyers durant les travaux,

CONDAMNE la société FONCIA [Localité 21], venant aux droits du cabinet J. STEYER et C. DORAT à relever et garantir la SA SADA ASSURANCES à hauteur de 30% des condamnations prononcées à son encontre au titre des dépens et des frais irrépétibles,

CONDAMNE la société FONCIA [Localité 21], venant aux droits du cabinet J. STEYER et C. DORAT, la SA SADA ASSURANCES et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 14] in solidum aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire, en ce non compris les frais de constat de commissaire de justice,

CONDAMNE la société FONCIA [Localité 21], venant aux droits du cabinet J. STEYER et C. DORAT, la SA SADA ASSURANCES et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 14] in solidum à payer à Monsieur [K] [W], Madame [A] [W], Monsieur [O] [W], Madame [C] [W], Madame [N] [W], Monsieur [Z] [W] et Madame [F] [W] une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure,

REJETTE les autres demandes formulées au titre des frais irrépétibles,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A1 du tribunal judiciaire de Marseille, le 18 mars 2025.

Le Greffier Le Président