TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Juin 2025

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 20 Mars 2025

GROSSE :

Le 06 juin 2025

à M^e JACQUIER [Localité 5]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 06 juin 2025

à M^e OFFRET FERKAOUI

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/07346 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5XYM

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. MARTIN IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Mathieu JACQUIER, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [W] [C] [K], demeurant [Adresse 3]

non comparant

Madame [N] [K], demeurant [Adresse 3]

(AJ totale)

représentée par M^e Lisa OFFRET FEKRAOUI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé ayant pris effet le 3 décembre 2019, la SCI MARTIN IMMO a donné à bail à usage d’habitation à Monsieur [W] [C] et Madame [N] [K] un appartement avec cave accessoire situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 800 euros, outre 200 euros de provisions sur charges ;

Des loyers étant demeurés impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifiée à Madame [N] [K] et Monsieur [W] [C] par acte de commissaire de justice en date du 25 avril 2024 pour la somme de 1726,58 euros en principal ;

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX le 26 avril 2024 ;

Par acte de commissaire de justice en date du 26 novembre 2024, dénoncé le 27 novembre 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, la SCI MARTIN IMMO a fait assigner Madame [N] [K] et Monsieur [W] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, faute du paiement des causes du commandement de payer dans le délai légal et entendre constater la résiliation du bail

— ordonner sans délai leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, des lieux sis [Adresse 2] ;

— condamner solidairement par provision Madame [N] [K] et Monsieur [W] [C] au paiement de la somme de 1854,98 euros, au titre des charges locatives échues au 30 juin 2024 et sous réserve de l’actualisation de la créance de charges échues à la date de l’audience;

— condamner solidairement Madame [N] [K] et Monsieur [W] [C] au paiement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’au paiement des entiers dépens, y compris le coût du commandement délivré, sur le fondement de l’article 696 code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 30 janvier 2025 et après un renvoi a été retenue à l’audience du 20 mars 2025 date à laquelle, la SCI MARTIN IMMO et Madame [N] [K] ont été représentées par leur avocat respectif ;

Madame [N] [K] a indiqué que son époux se nommait [W] [C] [K] ;

Monsieur [W] [C] [K] cité par acte remis à étude n’a pas comparu et n’a pas été représenté ;

Suivant conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Madame [N] [K] demande en substance au juge des référés de :

Constater que Madame [N] [K] a apuré seule une très grande partie de la dette relatives aux charges locativesAccorder la mise en place d’un échéancier pour le reste de la detteOrdonner le maintien du bailRejeter la demande d’expulsion

Madame [N] [K] expose que le couple s’est séparé il y a plusieurs mois et est en instance de divorce ; elle soutient que ce n’est qu’à la réception de l’assignation qu’elle a eu connaissance du défaut de paiement des charges locatives , Monsieur [K] s’occupant des frais afférant au logement, que malgré les promesses de son époux de régularisation de la dette , elle s’est retrouvée seule à devoir assumer toutes les charges du foyer ;

Madame [N] [K] fait valoir sa situation en indiquant avoir deux enfants à charge, être sans emploi et percevant 1541 euros de prestations sociales ; elle fait valoir sa bonne foi en indiquant avoir réglé le 16 mars 2025 la somme de 1500 euros aux fins de réduire la dette de charges et sollicite un échéancier pour le solde ainsi que le maintien de son bail ;

La SCI requérante a indiqué qu’elle ne s’opposait pas aux demandes de Madame [N] [K] ;

La décision a été mise en délibéré au 5 juin 2025 par mise à disposition au greffe ;

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire il sera constaté que le défendeur se nomme « [W] [C] [K] » ;

I-Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 27 novembre, soit plus de six semaines avant l’audience initiale du 30 janvier 2025 ;

La SCI MARTIN IMMO justifie en outre avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 26 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 26 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

Enfin, la SCI MARTIN IMMO justifie par le jugement d’adjudication du 20 décembre 2018, être propriétaire des biens immobiliers objets de la présente procédure et partant de sa qualité à agir ;

La SCI MARTIN IMMO est en conséquence recevable en ses demandes.

II- Sur le fond

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai a été réduit à 6 semaines par la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 ;

En l’espèce, le bail ayant pris effet le 3 décembre 2019 contient une clause résolutoire stipulant qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux requis le 25 avril 2024 pour la somme de 1726,58 euros en principal ;

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 25 juin 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SCI requérante sollicite le paiement de la somme de 1854,98 euros, au titre des charges locatives échues au 30 juin 2024 ;

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, ainsi que les justificatifs des charges réclamées;

Il ressort du détail de la créance qu’il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée, la somme de 128,40 euros correspondant à des frais de procédure ;

De surcroît, il n’est pas contesté par la bailleresse que Madame [N] [K] a réglé la somme de 1500 euros le 16 mars 2025 ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 226,58 euros, tant au vu de la clause de solidarité insérée au bail que sur le fondement de l’article 220 du code civil, Madame [N] [K] et Monsieur [W] [C] [K] sont solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 226,58 euros à valoir sur les charges locatives impayés échues au 30 juin 2024 ;

Sur l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la locataire règle son loyer courant ;

Madame [N] [K] a sollicité l’octroi de délais de paiement et le maintien de son bail, cette dernière demande s’analysant comme une demande de suspension de la clause résolutoire, les règlements des charges ayant repris et la dette ayant diminué ;

La locataire justifie avoir deux enfants à charge, être sans emploi et percevoir 1541 euros de prestations sociales ; elle ajoute être séparé de son époux depuis plusieurs mois ;

Compte tenu de ces éléments, et du montant de la dette résiduelle , il convient d’accorder à Madame [N] [K] des délais de paiement dans les termes du dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Des délais de paiement d’office seront exceptionnellement octroyés à Monsieur [W] [C] [K] selon des modalités identiques ;

Si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer et des charges courants, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [N] [K] et Monsieur [W] [C] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 1] dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la requérante est autorisée à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Sur les demandes accessoires

Madame [N] [K] et Monsieur [W] [C] [K] qui succombent supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer signifié le 25 avril 2024 et qui seront recouvrés s’agissant de Madame [N] [K] comme en matière d’aide juridictionnelle;

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SCI MARTIN IMMO qui sera déboutée de sa demande de ce chef.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 et à l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous Juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que le défendeur se nomme « [W] [C] [K] » ;

DECLARONS la SCI MARTIN IMMO recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail liant les parties sont réunies à la date du 25 juin 2024;

CONDAMNONS solidairement Madame [N] [K] et Monsieur [W] [C] [K] à payer à la SCI MARTIN IMMO, à titre provisionnel, la somme de 226,58 euros à valoir sur les charges locatives impayés échues au 30 juin 2024 ;

AUTORISONS Madame [N] [K] et Monsieur [W] [C] [K] à s’acquitter de la dette par 12 mensualités successives de 18,88 euros, payables au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois, le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette;

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS que si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer et des charges courants, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [N] [K] et Monsieur [W] [C] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 1] dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la requérante est autorisée à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

CONDAMNONS in solidum Madame [N] [K] et Monsieur [W] [C] [K] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer signifié le 25 avril 2024 et qui seront recouvrés s’agissant de Madame [N] [K] comme en matière d’aide juridictionnelle;

DEBOUTONS La SCI MARTIN IMMO de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande, différence, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE