TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

■

PÔLE CIVIL

7ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

18 Septembre 2025

N° R.G. : 20/10116

N° Minute :

AFFAIRE

[I] [M] [H], [P] [T] épouse [H]

C/

Société [Adresse 7]

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Monsieur [I] [M] [H]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Karine SCHAPIRA-SOUFFIR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0723

Madame [P] [T] épouse [H]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Karine SCHAPIRA-SOUFFIR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0723

DEFENDERESSE

Société SCCV VILLA ARTE

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Jean-christophe LUBAC de la SCP LONQUEUE – SAGALOVITSCH – EGLIE-RICHTERS & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0482

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Mars 2025 en audience publique devant :

Aurélie GRÈZES, Vice-Présidente, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Anne MAUBOUSSIN, Vice-Présidente

Aurélie GRÈZES, Vice-Présidente

Alix FLEURIET, Vice-présidente

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Virginie ROZERON, Greffière.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Le 6 mars 2017, M. [I] [H] et Mme [P] [T] épouse [H] ont signé un contrat de réservation avec la société NOVASTRADA prévoyant l’acquisition d’une maison (lot 13) ainsi que deux places de parking (lots 27 et 28) au sein de la résidence Villa Arte sise à [Adresse 5].

Par acte authentique en date du 27 septembre 2017, les époux [H] ont acquis auprès de la SCCV [Adresse 9], venant se substituer à la société NOVASTRADA, la maison de ville et les deux parkings en l’état futur d’achèvement. L’acte de vente prévoyait que le bien devait être livré au plus tard courant du 4ème trimestre 2018.

La maison individuelle et les deux parkings ont finalement été livrés le 3 décembre 2019.

Par acte d’huissier en date du 22 décembre 2020, les époux [H] ont fait assigner la SCCV [Adresse 9], devant le tribunal judiciaire de NANTERRE, aux fins de voir engager la responsabilité de la SCCV VILLA ARTE au titre du retard de livraison.

Suivant une décision du 6 mai 2021, le juge de la mise en état a ordonné une mesure de médiation entre les parties qui ne sont pas parvenues à trouver une solution au conflit qui les oppose.

*

Selon des conclusions signifiées par la voie électronique le 26 décembre 2022, M. [I] [H] et Mme [P] [T] épouse [H] demandent au tribunal, au visa des articles 1103, 1231-1, 1601-1, 1601-3, 1611 et 1642-1 du code civil et L. 261-1 du code de la construction et de l’habitation, de :

— Déclarer M. [I] [H] et M. [P] [T] épouse [H] recevables et bien fondés, et en conséquence :

— Constater que la SCCV a manqué à son obligation de délivrer la maison de ville et parkings de M. et de Mme [H] dans les délais et en conformité avec les dispositions contractuelles ;

— Condamner la SCCV [Adresse 9] au paiement de la somme de 65.041,00 euros correspondant aux pénalités de retard avec intérêts de droit à compter du 9 décembre 2020

— Condamner la SCCV VILLA ARTE au paiement de la somme de 7.800,00 euros au titre du surcoût de loyer ;

— Condamner la SCCV [Adresse 9] au paiement de la somme de 10.000,00 euros au titre d’indemnisation du préjudice moral subi,

— Condamner la SCCV VILLA ARTE à effectuer les travaux nécessaires à la levée des réserves, sous peine d’une astreinte de 200 euros de retard par jour à compter du mois suivant la signification du jugement à intervenir,

— Débouter la SCCV [Adresse 9] de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 21.496 euros TTC au titre des travaux modificatifs prétendument non réglés et de toute demande,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Condamner la SCCV VILLA ARTE à payer la somme de 5.000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

*

Selon des conclusions signifiées par la voie électronique le 14 mars 2023, la société [Adresse 7] demande au tribunal, de :

— Débouter M. et Mme [H] de la totalité de leurs demandes,

— Condamner M. et Mme [H] à lui verser la somme de la somme de 21.496,13 euros TTC avec intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2020 au titre des travaux modificatifs non réglés.

— Condamner M. et Mme [H] à lui verser une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

*

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera fait référence aux conclusions ainsi visées, pour de plus amples détails s’agissant des moyens de droit et de fait soulevés par les parties à l’appui de leurs prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 juin 2023. L’affaire a été plaidée à l’audience du

20 mars 2025 et mise en délibéré au 19 juin 2025. Le délibéré a été prorogé au 18 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur l’existence d’un manquement contractuel dû au retard de livraison

Aux termes des dispositions de l’article 1601-1 du code civil, « la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement ».

Aux termes de l’article 1601-3 du code civil, « la vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux ».

Aux termes de l’article 1611 du code civil, « dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu ».

Selon l’article 1231-1 du code civil « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

L’acte authentique de vente signé par les parties le 27 septembre 2027 stipule que « le VENDEUR s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des BIENS vendus soient achevés et livrés au plus tard à la fin du 4ème trimestre 2018 sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison.

Causes légitimes de suspension du délai de livraison :

Pour l’application de cette disposition, sont notamment considérés comme causes légitimes de de report de délai de livraison, les évènements suivants :

— Intempéries au sens de la réglementation des travaux sur les chantiers de bâtiment.

— Grève générale ou partielle affectant le chantier ou les fournisseurs.

— Retard résultant de la liquidation des BIENS, l’admission au régime du règlement judiciaire, du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire ou la déconfiture des ou de l’une des entreprises (si la faillite ou l’admission au régime du règlement judiciaire survient dans le délai de réalisation du chantier et postérieurement à la constatation du retard, la présente clause produira quand même tous ses effets).

— Retard provenant de la défaillance d’une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le VENDEUR à l’ACQUEREUR, au moyen de de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le Maître d’œuvre du chantier à l’entrepreneur défaillant).

— Retards entraînés par la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l’approvisionnement du chantier par celle-ci.

— Retards provenant d’anomalies du sous-sol (telle que présence de source ou résurgence d’eau, nature du terrain hétérogène aboutissant à des remblais spéciaux ou des fondations particulières, découverte de site archéologique, de poche d’eau ou de tassement différentiel, tous éléments de nature à nécessiter des fondations spéciales ou des reprises en sous-œuvre d’immeubles avoisinants) et, plus généralement tous éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation.

— Injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux, à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes ou des négligences imputables au VENDEUR.

— Troubles résultant d’hostilités, cataclysmes, accidents de chantier.

— Retards imputables aux compagnies cessionnaires de fournitures d’énergie et de ressources.

— Retards de paiement de l’acquéreur tant en ce qui concerne la partie principale que les intérêts de retard et les éventuels travaux supplémentaires ou modificatifs que le VENDEUR aurait accepté de réaliser.

Ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien vendu d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier.

Dans un tel cas, la justification de la survenance de l’une de ces circonstances sera apportée par le VENDEUR à l’acquéreur par une lettre du Maître d’œuvre.

Le tout sous réserve des dispositions des articles L. 261-11 du code de la construction et de l’habitation et 1184 du code civil. »

Les causes légitimes de suspension du délai de livraison susceptibles d’être invoquées par le vendeur d’immeuble en l’état futur d’achèvement dont l’obligation de livraison est une obligation de résultat doivent nécessairement, pour l’exonérer, revêtir le caractère de la force majeure. La charge de la preuve de l’existence d’un cas de force majeure résultant des causes prévues au contrat pèse sur le vendeur.

Par ailleurs, lorsque le vendeur invoque une clause de suspension ou de prorogation du délai de livraison, il doit établir, en cas de contestation, que les conditions d’application de la clause étaient bien réunies. Tel n’est pas le cas lorsque les causes invoquées sont intervenues postérieurement à la fin de la période de livraison.

Enfin, il convient de rappeler que la clause d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre un professionnel et un non professionnel ou consommateur, qui stipule qu’en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu justifiée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d’œuvre, la livraison du bien vendu sera retardée d’un temps égal au double de celui effectivement enregistrée en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier n’a ni pour objet ni pour effet de créer au détriment du non professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties et n’est pas abusive.

Les époux [H] entendent engager la responsabilité contractuelle de la SCCV VILLA ARTE qui, en ne livrant pas leur bien à la date prévue au contrat de VEFA, a manqué à son obligation de résultat. Ils font valoir en effet que le contrat de VEFA prévoyait une date de livraison au plus tard le 31 décembre 2018 et que leur maison leur a été livrée en décembre 2019, soit avec 12 mois de retard.

La SCCV [Adresse 9] soutient qu’elle a été confrontée, en cours de chantier, à divers incidents constituant des causes légitimes de suspension du délai de livraison conduisant à son report. Elle entend ainsi se prévaloir des causes légitimes de suspension du délai de livraison suivantes :

Les intempéries,La défaillance de la société ABT,La défaillance de la société SAM BP,Les travaux modificatifs demandés par les époux [H]

Sur les intempéries

La SCCV [Adresse 9] fait état de journées d’intempérie ayant entraîné un décalage de 56 jours.

Elle verse aux débats une attestation du maître d’œuvre en date du 9 mai 2022 attestant « avoir connu 56 jours de suspension des délais de livraison pour cause d’intempéries à partir du 30 juin 2017 qui correspond à la date d’ouverture de chantier », les relevés météorologiques établis par le syndicat des entreprises de génie climatique et de couverture plomberie de mars 2018 à novembre 2019 ainsi que les comptes rendus de chantier qui démontrent que les intempéries n’ont pas eu lieu après que la construction ait été mise hors eau et hors air.

Il n’est pas démontré par les époux [H] que l’attestation établie par le maître d’œuvre, qui est d’ailleurs corroborée par les relevés météorologiques et les comptes rendus de chantier, aurait été établie pour les besoins de la cause alors que le maître d’œuvre est un tiers au contrat et un professionnel indépendant.

Enfin, les parties ayant entendu s’en remettre à l’attestation du maître d’œuvre, il ne saurait être reproché à la SCCV VILLA ARTE de ne pas produire les déclarations des intempéries à la Caisse de congés intempéries du BTP.

En conséquence, un report légitime de 56 jours sera retenu.

Sur la défaillance de la société ABT

La société [Adresse 7] fait valoir qu’elle a subi la défaillance de la société ABT en charge de la maçonnerie générale et du gros-œuvre. Elle indique qu’au début de l’année 2019, la société ABT a purement et simplement abandonné le chantier, laissant de nombreuses finitions et des murs de soutènement à réaliser, en dépit de nombreuses relances restées sans suite.

La SCCV [Adresse 9] produit une attestation du maître d’œuvre en date du 27 mai 2022 retenant la période d’abandon de chantier de la société ABT constatée du 19 mars 2019 au

1er août 2019 impliquant 136 jours supplémentaires de suspension du délai de livraison.

Cependant, il est relevé que la défaillance de la société ABT évoquée par la société [Adresse 7] est postérieure au délai de livraison contractuellement fixé au plus tard au 31 décembre 2018 de sorte que cet événement ne peut pas être retenu comme cause légitime de suspension du délai de livraison.

Sur la défaillance de la société SAM BP

La SCCV [Adresse 9] fait valoir que le redressement judiciaire de la société SAM BP a entraîné un retard de livraison de 32 jours.

La SCCV [Adresse 9] verse aux débats une attestation du maître d’œuvre en date du 27 mai 2022 lequel indique que « l’entreprise SAM B a été en redressement judiciaire à partir du 13 décembre 2018. Reprise des travaux le 14 janvier 2019. Ce qui conduit à 32 jours supplémentaires de suspension de délais de livraison. »

L’attestation du maître d’œuvre est corroborée par l’extrait KBIS de la société SAM BP produit aux débats et le compte-rendu de chantier du 18 mars 2019 qui précise que les travaux de pose n’ont pu être réalisés que le 14 janvier 2019 malgré leur programmation initiale au 22, 26, 27 et 28 décembre 2018.

Au regard de ces éléments, un report légitime de 32 jours sera retenu.

Sur les travaux modificatifs sollicités par les époux [H]

La SCCV [Adresse 9] fait valoir que les époux [H] ont sollicité la réalisation d’un certain nombre de prestations supplémentaires en application de travaux modificatifs acquéreurs ayant entraîné un retard de livraison de 72 jours.

Cependant, la SCCV VILLA ARTE ne verse pas aux débats une attestation du maître d’œuvre témoignant qu’une demande de travaux modificatifs des époux [H] aurait entraîné un retard de livraison de 72 jours. Le devis intitulé [Adresse 8] produit par la SCCV VILLA ARTE, qui n’est ni signé ni daté, ne saurait suffire à rapporter la preuve des travaux modificatifs et du retard de livraison qu’elle invoque.

En conséquence, il n’y a pas lieu de retenir cette cause de suspension du délai de livraison.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, et compte tenu de la clause de doublement des jours de retard, la SCCV [Adresse 9] justifie d’un retard légitime de 176 jours, soit 6 mois de retard sur le retard total de 12 mois, soit un retard injustifié de 6 mois.

Il en résulte que la SCCV VILLA ARTE, en sa qualité de vendeur en l’état futur d’achèvement, a manqué à son obligation de livrer les biens vendus aux dates prévues, en application de l’article 1601-1 du code civil et que sa responsabilité est engagée de ce chef à l’égard des acquéreurs.

2. Sur la réparation des préjudices subis

Sur les pénalités de retard

En l’espèce, les époux [H] sollicitent le paiement de pénalités de retard à hauteur de

65.041 euros.

Cependant, il convient de rappeler que la législation en vigueur distingue les contrats de vente en l’état futur d’achèvement dits VEFA et les contrats de construction de maison individuelle dits CCMI et si des dispositions relatives à l’indemnisation des retards ont été prévues par le législateur pour les CCMI, aux termes de l’article R. 231-14 du code de la construction et de l’habitation, en revanche pour les VEFA, aucune disposition légale ou réglementaire encadre l’indemnisation des retards de livraison.

Il est néanmoins possible de prévoir contractuellement une indemnisation en cas de retard dans le cadre des VEFA, et la même pénalité d’au minimum 1/3000e du prix, que celle prévue par l’article R. 231-14, peut alors être conventionnellement prévue dans l’acte de vente.

En l’espèce, l’acte authentique de VEFA du 27 septembre 2017 ne contient aucune clause stipulant des pénalités de retard à la charge de la SCCV [Adresse 9], en cas de non-respect des dates d’achèvement et de livraison des biens vendus.

Au regard de ces éléments, les époux [H] seront déboutés de leur demande au titre des pénalités de retard.

Sur les loyers supplémentaires

En l’espèce, les époux [H] justifient, par la production de quittances de loyer, avoir dû régler un loyer supplémentaire d’un montant de 1.300 euros par mois en raison du retard de livraison,

En conséquence, la SCCV VILLA ARTE sera condamnée à payer aux époux [H] la somme de 7.800 euros au titre des loyers supplémentaires.

Sur le préjudice moral

Compte tenu du retard de livraison subi, il est incontestable que les époux [H] peuvent se prévaloir d’anxiété et de contrariétés, outre les tracas et désagréments inhérents à la nécessité de mener une procédure judiciaire.

En conséquence, la SCCV [Adresse 9] sera condamnée à leur payer la somme de 2.000 euros au titre de leur préjudice moral.

3. Sur la demande de condamnation sous astreinte de lever les réserves

Les époux [H] sollicitent la condamnation de la SCCV VILLA ARTE à lever les réserves sous astreinte de 200 euros de retard par jour à compter du mois suivant la signification du jugement à intervenir.

La SCCV [Adresse 9] s’oppose à cette demande en soutenant que la majorité des réserves ont été levées.

Aux termes de l’article 1642-1 du code civil, « le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer. »

Il ressort du procès-verbal de livraison et de prise de possession en date du 3 décembre 2019 que le bien a été livré aux époux [H] avec de nombreuses réserves. Par ailleurs, les époux [H] justifient avoir adressé le 30 décembre 2019, par courrier recommandé, une liste complémentaire de réserves.

La SCCV VILLA ARTE ne saurait soutenir que le courrier du 30 décembre 2019 des époux [H] ne contenait pas la liste des réserves complémentaires alors qu’il est produit aux débats un courrier de sa part en date du 9 janvier 2020, aux termes duquel elle accusait réception de la lettre recommandée du 30 décembre 2019 et indiquait avoir transmis l’ensemble des réserves concernant leurs parties privatives aux entreprises concernées.

Par ailleurs, la SCCV [Adresse 9] ne justifie pas que l’ensemble des réserves aurait été levé, le document qu’elle intitule « procès-verbal de levée de réserves » ne portant que sur une partie des réserves figurant au procès-verbal de livraison du 3 décembre 2019. D’ailleurs, par courrier officiel de son conseil en date du 23 juillet 2021, la SCCV VILLA ARTE s’était engagée à faire reprendre les réserves restantes mais elle ne produit aucune pièce que celles-ci auraient été par la suite reprises.

En conséquence, la SCCV [Adresse 9] sera condamnée à faire procéder à la reprise des réserves des parties privatives non levées telles que mentionnées dans le procès-verbal de livraison du 3 décembre 2019 et dans le courrier des époux [H] du 30 décembre 2019, dans le délai de deux mois suivant la signification de la présente décision, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, durant deux mois.

Sur la demande reconventionnelle de la SCCV VILLA ARTEEn l’espèce, la SCCV [Adresse 9] sollicite la condamnation des époux [H] à lui payer la somme de 21.496,13 euros TTC au titre des travaux modificatifs qu’ils ont sollicités.

Les époux [H] contestent avoir sollicité des travaux modificatifs à hauteur de

21.496,13 euros TTC et font valoir qu’ils ont demandé la réalisation de travaux modificatifs minimes pour un montant de 5.860 euros qu’ils ont réglé.

En l’espèce, la SCCV VILLA ARTE, qui se borne à produire aux débats un devis non daté et non signé par les époux [H], ne justifie pas que ceux-ci auraient sollicité des travaux modificatifs pour un montant de 21.496,13 euros.

La SCCV [Adresse 9] sera en conséquence déboutée de sa demande reconventionnelle en paiement.

Sur les autres demandesAux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCCV VILLA ARTE, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

La SCCV [Adresse 9], supportant les dépens, sera condamnée à verser aux époux [H] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

L’article 514-1 précise que « le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. »

Il y a lieu de constater l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCCV VILLA ARTE à payer à M. [I] [H] et Mme [P] [T] épouse [H] la somme de 7.800 euros au titre des loyers supplémentaires ;

CONDAMNE la SCCV [Adresse 9] à payer à M. [I] [H] et Mme [P] [T] épouse [H] la somme de 2.000 euros au titre de leur préjudice moral ;

CONDAMNE la SCCV VILLA ARTE à faire procéder à la reprise des réserves des parties privatives non levées telles que mentionnées dans le procès-verbal de livraison du 3 décembre 2019 et dans le courrier des époux [H] du 30 décembre 2019, dans le délai de deux mois suivant la signification de la présente décision, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, durant deux mois ;

CONDAMNE la SCCV [Adresse 9] à verser à M. [I] [H] et Mme [P] [T] épouse [H] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ou contraires ;

CONDAMNE la SCCV VILLA ARTE aux dépens ;

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente décision.

signé par Anne MAUBOUSSIN, Vice-Présidente et par Virginie ROZERON, Greffière présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,