TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 1

ORDONNANCE DU : 15 Décembre 2025

Président : Madame PONCET, Vice-présidente

Greffier : Madame LAFONT, Greffier

Débats en audience publique le : 20 Octobre 2025

N° RG 25/01371 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6GPJ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 9]

Dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son representant légal

Représentée par Maître Marie- Laetitia PIERI de la SELARL CABINET PIERI, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.S. HOLLYWOOD II

Dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son representant légal

Représentée par Maître Lionel ROUX de la SELARL PACTA JURIS, avocats au barreau de MARSEILLE

DENONCES

URSSAF PROVENCE ALPES COTE D’AZUR

Dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son representant légal

Non comparante

S.A.R.L. BAR RESTAURANT HOTEL LE PRINTEMPS

Dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son representant légal

Non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 aout 2020, la SCI Immeuble du Printemps a donné à bail commercial à la SAS HOLLYWOOD II des locaux situés [Adresse 8], moyennant un loyer annuel de 65525€, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.

La SCI Immeuble du Printemps a fait délivrer à la SAS HOLLYWOOD II et à Madame [Z] [H] en sa qualité de présidente de la SAS HOLLYWOOD II un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de Justice du 6 et 17 février 2025, pour une somme de 40722,24€, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er février 2025.

Par actes de commissaire de Justice des 25 et 26 mars 2025, la SCI Immeuble du Printemps a fait assigner la SAS HOLLYWOOD II et Madame [Z] [H] en sa qualité de présidente de la SAS HOLLYWOOD II devant le tribunal judiciaire de Marseille statuant en référés aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la SAS HOLLYWOOD II et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner la SAS HOLLYWOOD II à payer à la SCI Immeuble du Printemps la somme provisionnelle de 41004,33 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 avril 2025,

— condamner la SAS HOLLYWOOD II au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges soit 7337,04€,

— condamner la SAS HOLLYWOOD II au paiement d’une somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de 7 et 17 février 2025.

La procédure a été dénoncée à l’URSSAF PROVENCE ALPES COTE D’AZUR et à la SARL Bar Restaurant Hôtel le Printemps, créanciers inscrits sur le fonds de commerce, par actes d’huissier du 25 mars et du 3 avril 2025.

Par ordonnance de référé en date du 3 septembre 2025, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats à la demande de la SAS HOLLYWOOD II.

Initialement fixé à l’audience du 6 octobre 2025, l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 20 octobre 2025 à la demande de l’une des parties.

A l’audience du 20 juin 2025, la SCI Immeuble du Printemps, représentée par son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exposés dans ses conclusions, demande au juge de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la SAS HOLLYWOOD II et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner la SAS HOLLYWOOD II à payer à la SCI Immeuble du Printemps la somme provisionnelle de 84744,48 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2025,

— condamner la SAS HOLLYWOOD II au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges soit 7337,04€,

— condamner la SAS HOLLYWOOD II au paiement d’une somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de 7 et 17 février 2025.

En défense, la SAS HOLLYWOOD II, représentée par son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exposés dans ses conclusions, demande au juge de :

A titre principal,

— dire n’y avoir lieu à référé et renvoyer les parties à mieux se pourvoir ;

A titre subsidiaire,

— lui accorder un délai de 24 mois pour s’acquitter de sa dette ;

— suspendre pendant ce délai les effets de la clause résolutoire ;

— débouter la SCI Immeuble du Printemps pour le surplus.

Bien que régulièrement convoquée (citée à étude), Madame [Z] [H] en sa qualité de présidente de la SAS HOLLYWOOD II n’était ni comparante, ni représentée.

En application de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 décembre 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

Sur la régularité du commandement

Aux termes de l’article L145-41 du Code de Commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L’article 654 du code de procédure civile dispose que la signification doit être faite à personne.

L’article 655 du code de procédure civile dispose que si la signification à personne s’avère impossible, l’acte peut être délivré soit à domicile, soit, à défaut de domicile connu, à résidence. L’huissier de justice doit relater dans l’acte les diligences qu’il a accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire et les circonstances caractérisant l’impossibilité d’une telle signification.

En l’espèce, la SAS HOLLYWOOD II justifie avoir, par acte sous seing privé en date du 11 mai 2021, consenti auprès de la société HOTEL BRASSERIE L’ESCAL une location gérance du fonds de commerce moyennant le paiement d’un loyer mensuel HT de 15000 euros payable mensuellement et par avance.

Elle justifie également qu’une procédure contentieuse est en cours devant le Tribunal de Commerce entre elle et la société HOTEL BRASSERIE L’ESCAL.

Elle explique avoir modifié auprès du RCS l’adresse de son siège social qui se trouve désormais au [Adresse 3].

Or, la SCI Immeuble du Printemps verse aux débats un extrait du KBIS en date du 5 octobre 2025 sur lequel l’adresse de la SAS HOLLYWOOD II est toujours au [Adresse 7]. Il apparait que cette adresse est bien celle de l’établissement principal alors que l’adresse du [Adresse 2] concerne un autre établissement du ressort.

Ainsi, il ne peut êtrevalablement reproché à la SCI Immeuble du Printemps d’avoir adressé son commandement à une adresse qui est identifiée au KBIS comme étant celle du siège social de la SAS HOLLYWOOD II.

Le document versé aux débats en pièce 8 par la SAS HOLLYWOOD II porte la date du 6 octobre 2025 soit plusieurs mois après la délivrance du commandement de payer litigieux.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145 41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

En l’espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit en substance qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et accessoires à son échéance ou d’inexécution d’une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement des 6 et 17 février 2025 mentionne le délai d’un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint, permettant au locataire d’en critiquer éventuellement les causes.

La lecture du décompte produit permet de constater que la défenderesse n’a pas soldé les causes du commandement dans le délai d’un mois, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 17 mars 2025 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SAS HOLLYWOOD II et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

A compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la SAS HOLLYWOOD II depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Le bailleur verse aux débats le contrat de bail et le commandement de payer.

Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d’un décompte que la SAS HOLLYWOOD II a cessé de payer ses loyers de manière régulière et reste lui devoir une somme de 84744,48 euros, arrêtée au 31 octobre 2025.

L’obligation du locataire de payer la somme de 84744,48 euros au titre des loyers échus, arrêtés au 31 octobre 2025, n’est pas sérieusement contestable ; il convient en conséquence de condamner la SAS HOLLYWOOD II à payer à la SCI Immeuble du Printemps la somme provisionnelle de 84744,48 euros au titre des loyers et charges impayées, arrêtée au 31 octobre 2025, mois d’octobre 2025 inclus.

Sur la demande de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement

Aux termes de l’article L. 145-41 du Code de commerce, les juges saisis d’une demande de délai de paiement présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

La SAS HOLLYWOOD II justifie avoir, par acte sous seing privé en date du 11 mai 2021, consenti auprès de la société HOTEL BRASSERIE L’ESCAL une location gérance du fonds de commerce moyennant le paiement d’un loyer mensuel HT de 15000 euros payable mensuellement et par avance.

Elle justifie avoir envoyé le 9 février 2023 un courrier recommandé avec accusé de réception à la société HOTEL BRASSERIE L’ESCAL pour lui signifier la résiliation du contrat de location-gérance.

Le locataire s’est maintenu dans les lieux.

La SAS HOLLYWOOD II a engagé une procédure de référé devant le tribunal de commerce lequel a statué le 2 mars 2023, considérant qu’il n’y avait pas lieu à référé, dans la mesure où la question de l’interprétation du contrat de location gérance n’entrait pas dans ses pouvoirs mais dans ceux du juge du fond.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 février 2024, la SAS HOLLYWOOD II a assigné la société HOTEL BRASSERIE L’ESCAL devant le juge du fond du Tribunal de Commerce de Marseille aux fins de constat de la fin du contrat de location gérance et d’expulsion de la société HOTEL BRASSERIE L’ESCAL, outre sa condamnation à payer les sommes dues au titre des redevances impayées, du bail commercial, du loyer et de la poursuite d’exploitation.

Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort du locataire pour la continuation de son commerce, des règlements effectués et de la situation de la SAS HOLLYWOOD II, la bonne foi du preneur doit être reconnue tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques.

Ainsi, il y a lieu d’accorder un délai de 24 mois à la SAS HOLLYWOOD II pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre rétroactivement pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

Par ailleurs, en cas de défaut de paiement des sommes dues à l’échéance fixée, la clause résolutoire retrouverait son plein effet et le bail serait résilié de plein droit à compter du 17 mars 2025. Le maintien dans les lieux de la SAS HOLLYWOOD II en dépit de la résiliation du bail causerait encore à la SCI Immeuble du Printemps un préjudice financier incontestable puisqu’il ne pourrait tirer profit de son bien faute d’être en mesure de le relouer.

Ce dommage serait réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer outre les charges, ladite indemnité étant exigible depuis le 1er novembre 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux par la remise des clés.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS HOLLYWOOD II, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, qui comprendront le coût des commandements de payer du 6 et 17 février 2025.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SAS HOLLYWOOD II ne permet d’écarter la demande de la SCI Immeuble du Printemps formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 6 aout 2020 entre la SCI Immeuble du Printemps d’une part, et la SAS HOLLYWOOD II d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 8],sont réunies à la date du 17 mars 2025,

Condamnons la SAS HOLLYWOOD II à payer à la SCI Immeuble du Printemps, à titre provisionnel, une somme de 84744,48 euros, arrêtée au 31 octobre 2025, mois d’octobre 2025 inclus, à valoir sur les arriérés de loyers et de charges outre intérêts au taux légal à compter du commandement du 17 février 2025

Autorisons la SAS HOLLYWOOD II à s’acquitter de la dette en 24 fois, en procédant à 23 versements de 3500 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges,

Disons que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

Suspendons rétroactivement les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;

Disons qu’à défaut de paiement de tout ou partie de ces sommes à chaque échéance fixée, la clause résolutoire reprendra tous ses effets sans qu’il soit besoin d’une nouvelle action en justice ;

Dans cette hypothèse, et en tant que de besoin :

Ordonnons, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de la SAS HOLLYWOOD II ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la SAS HOLLYWOOD II à payer à la SCI Immeuble du Printemps, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 17 mars 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, sous déduction des versements déjà effectués ;

En toute hypothèse :

Condamnons la SAS HOLLYWOOD II à payer à la SCI Immeuble du Printemps une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire ;

Condamnons SAS HOLLYWOOD II aux entiers dépens, en ce compris le coût de signification de la présente ordonnance et du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 17 février 2025, ainsi que les frais d’expulsion éventuels ;

LA GREFFIERE LA JUGE

Grosse délivrée le 15.12.2025

À

— Maître [Localité 10] Laetitia PIERI

— Maître Lionel ROUX