TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Février 2026

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 11 Décembre 2025

GROSSE :

Le 13 février 2026

à M^e MATTEI [Localité 1]-[Localité 2]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 13 février 2026

à M^e MARDIROSSIAN Jeanne

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/07863 – N° Portalis DBW3-W-B7I-52Q6

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPAC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Marie-Ange MATTEI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [B] [E], demeurant [Adresse 2]

(AJ totale)

représenté par M^e Jeanne MARDIROSSIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 26 février 2016, l’établissement public à caractère industriel et commercial (Epic) 13 Habitat a donné à bail à M. [B] [E] et Mme [F] [E] un local à usage d’habitation non meublé et conventionné situé au [Adresse 3], dans le [Localité 3] de [Localité 4], pour un loyer de 220,99 euros.

Le 28 août 2024, des loyers étant demeurés impayés, l’Epic 13 Habitat a fait signifier à M. [B] [E] un commandement de payer la somme en principal de 1.693,33 euros visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 11 décembre 2024, l’Epic 13 Habitat, agissant poursuites et diligences de son Directeur général, a fait assigner M. [B] [E] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion immédiate et sans délai,

— condamnation au paiement de la provision de 2.101,35 euros au titre des loyers et des charges dus au 4 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle fixée à un montant égal à celui du dernier loyer échu et des charges, jusqu’à la libération complète des lieux,

— condamnation au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 13 mars 2025.

A l’audience du 11 décembre 2025, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, sollicitent le bénéfice de leurs écritures.

L’Epic 13 Habitat réitère les termes de son assignation et indique qu’il verse au débat un décompte actualisé de sa créance.

Aux termes de ses conclusions responsives n° 2, M. [B] [E] :

— à titre principal, oppose l’irrecevabilité des demandes de l’Epic 13 Habitat,

— à titre subsidiaire, demande qu’il soit dit n’y avoir lieu à référé et le débouté des demandes de l’Epic 13 Habitat en raison de contestations sérieuses,

— à titre infiniment subsidiaire, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement de 36 mois,

— en tout état de cause, la condamnation de l’Epic 13 Habitat à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 12 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En application des dispositions des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité pour agir

Aux termes des articles 31 et 122 du Code de procédure civile, la qualité pour agir est l’une des conditions de recevabilité d’une action en justice.

En l’espèce, l’Epic 13 Habitat justifie de qualité de propriétaire des lieux par la production d’un acte de vente en date du 22 décembre 2022.

La fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité pour agir sera par conséquent écartée.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 12 décembre 2024 soit plus de six semaines avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 13 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’Epic 13 Habitat justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales (CAF) des Bouches-du-Rhône le 19 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 11 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail du 26 février 2016 contient une clause résolutoire (article 16) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 août 2024, pour la somme en principal de 1.693,33 euros.

Le moyen invoqué en défense relatif au caractère erroné du décompte annexé au commandement de payer est inopérant en ce que sa présentation, comportant une ventilation des loyers et des charges, outre le détail des frais de procédure et d’enquête sociale, outre des régularisations de charges, mettant ainsi M. [B] [E] en mesure de contester ce décompte.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 29 octobre 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [B] [E] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 531,65 euros actuellement, et de condamner M. [B] [E] à son paiement.

Sur la régularisation de charges de l’exercice 2022 notifiée à M. [B] [E] le 4 juin 2024, l’Epic 13 Habitat produit un relevé individuel des charges et fluides n’ayant donné lieu à aucune contestation, M. [B] [E] n’apportant au débat aucun élément de nature à remettre en cause cette régularisation de charges.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte actualisé au 8 décembre 2025 que M. [B] [E] reste devoir, après déduction des frais d’enquête sociale (7,62 X 8 = 60,96), de procédure (129,40 + 55,15 = 184,55) et, la somme de 4.974,05 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et des charges impayés, terme du mois de novembre 2025 inclus.

M. [B] [E] reconnaît cette dette.

M. [B] [E] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 4.974,05 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.101,35 euros à compter du 11 décembre 2024, date de délivrance de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [B] [E] demande des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Il justifie de la reprise du versement du loyer courant.

Compte tenu des efforts fournis par le locataire, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [B] [E] selon les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour M. [B] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé,

· M. [B] [E], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à l’Epic 13 Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, soit 531,65 euros à ce jour, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

M. [B] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Il sera en outre condamné à payer à l’Epic 13 Habitat la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

ÉCARTE la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité pour agir ;

DÉCLARE recevable l’action en résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet du 26 février 2016 entre l’Epic 13 Habitat d’une part, et M. [B] [E] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3], dans le quatorzième [Localité 5] de [Localité 4] sont réunies à la date du 29 octobre 2024 ;

CONDAMNE M. [B] [E] à verser à l’Epic 13 Habitat, à titre provisionnel, la somme de quatre mille neuf cent soixante-quatorze euros et cinq centimes (4.974,05 euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 décembre 2025 (loyers, charges), échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.101,35 euros à compter du 11 décembre 2024 de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE M. [B] [E] à s’acquitter de la dette par 35 acomptes de cent quarante euros (140 euros) chacun et une 36ème mensualité correspondant au solde de la somme due, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de M. [B] [E] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, le sort du mobilier garnissant le logement étant prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [B] [E] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs à la bailleresse, soit cinq cent trente et un euros et soixante-cinq centimes (531,65 euros) à ce jour ;

CONDAMNE M. [B] [E] aux dépens ;

CONDAMNE M. [B] [E] à payer à l’Epic 13 Habitat la somme de trois cents euros (300 euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente,