TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Novembre 2025

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 02 Octobre 2025

GROSSE :

Le 27 novembre 2025

à M^e FABIAN

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 25/03661 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6TGV

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Chloé FABIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [Y] [Z]

né le 11 Août 1986 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 3]

non comparant

Madame [X] [J] [Z]

née le 29 Septembre 1986 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 8 avril 2022, la S.A ERILIA a donné à bail à Mme [X] [J] [Z] et M. [Y] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 426,80 euros, outre 226,41 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A ERILIA a fait signifier à Mme [X] [J] [Z] et M. [Y] [Z] par acte de commissaire de justice en date du 1er mars 2024 un commandement de payer la somme de 2.331,39 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2025, la S.A ERILIA a fait assigner Mme [X] [J] [Z] et M. [Y] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— autoriser la SA ERILIA à faire constater l’état des lieux par l’huissier qui sera commis à cet effet, assisté, s’il l’estime utile, d’un technicien,

— ordonner la suppression des délais de grâce prévus aux articles L.412-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution,

— ordonner et autoriser le transport et la séquestration des objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du propriétaire et aux frais, risques et périls de M. et Mme [Z] et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

— condamner à titre provisionnel solidairement Mme [X] [J] [Z] et M. [Y] [Z] à lui payer les loyers et charges impayés au 27 mai 2025, soit la somme de 3.419,77 euros, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant des loyers et des charges tel qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi, laquelle indemnité sera indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’ordonnance à intervenir,

— condamner solidairement Mme [X] [J] [Z] et M. [Y] [Z] à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la S.A ERILIA expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 1er mars 2024 et ce, pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 octobre 2025.

A cette audience, la S.A ERILIA, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 5.145,33 euros, selon décompte en date du 22 septembre 2025, terme d’août inclus.

Cités par actes remis à étude, Mme [X] [J] [Z] et M. [Y] [Z] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 30 juin 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 2 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A ERILIA justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 4 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 27 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 8 avril 2022 contient une clause résolutoire (article X) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 1er mars 2024, pour la somme en principal de 2.331,39 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 1er mai 2024.

Mme [X] [J] [Z] et M. [Y] [Z] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [X] [J] [Z] et M. [Y] [Z] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail contient une clause stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [X] [J] [Z] et M. [Y] [Z] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 795,12 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner solidairement Mme [X] [J] [Z] et M. [Y] [Z] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Mme [X] [J] [Z] et M. [Y] [Z] restent devoir la somme de 4.552,75 euros, à la date du 22 septembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’août inclus, déduction faite des frais de justice, frais d’enquête sociale et des pénalités pour défaut d’assurance.

Pour la somme au principal, Mme [X] [J] [Z] et M. [Y] [Z], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Mme [X] [J] [Z] et M. [Y] [Z] sont donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 4.552,75 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Mme [X] [J] [Z] et M. [Y] [Z], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la S.A ERILIA les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARONS la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 avril 2022 entre la S.A ERILIA et Mme [X] [J] [Z] et M. [Y] [Z] concernant le logement, situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 1er mai 2024;

ORDONNONS en conséquence à Mme [X] [J] [Z] et M. [Y] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [X] [J] [Z] et M. [Y] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A ERILIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETONS la demande de suppression des délais pour quitter les lieux de la S.A ERILIA ;

CONDAMNONS solidairement Mme [X] [J] [Z] et M. [Y] [Z] à verser à la S.A ERILIA, à titre provisionnel, la somme de 4.552,75 euros décompte arrêté au 22 septembre 2025 incluant la mensualité d’août, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

CONDAMNONS solidairement Mme [X] [J] [Z] et M. [Y] [Z] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 795,12 euros à ce jour, à compter du 23 septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS solidairement Mme [X] [J] [Z] et M. [Y] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETONS la demande de la S.A ERILIA au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection