TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 19 Février 2026

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 18 Décembre 2025

GROSSE :

Le 20 février 2026

à M^e VAISSIERE Aude

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 20 février 2026

à M^e EFANG

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/06186 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7DRT

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [A] [M]

né le 25 Juillet 1964 à [Localité 1], domicilié : chez SARL FEDIMMO, Agence [Adresse 1]

représenté par M^e Aude VAISSIERE, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [K] [N] [E]

née le 05 Juillet 1967 à [Localité 2], domiciliée : chez SARL FEDIMMO, Agence [Adresse 1]

représentée par M^e Aude VAISSIERE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [D] [I] [Z] [U]

née le 08 Avril 1976 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

(AJ totale)

représentée par M^e Olga brigitte EFANG, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 23 janvier 2008 ayant pris effet le 1er février 2008 Monsieur [M] [A] et Madame [N] [E] [K] ont donné à bail à usage d’habitation à Madame [Z] [U] [D], [I] un appartement avec terrasse situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 565 euros, outre 25 euros de provisions sur charges ;

Des loyers étant demeurés impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifiée à Madame [Z] [U] [D], [I] par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2025 pour la somme de 3400,30 euros en principal ;

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX le 19 mars 2025 ;

Par acte de commissaire de justice en date du 31 octobre 2025, dénoncé le 31 octobre 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, Monsieur [M] [A] et Madame [N] [E] [K] représentés par leur mandataire la société FEDIMMO, Agence Plaine Immobilier, ont fait assigner Madame [Z] [U] [D], [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, faute du paiement des causes du commandement de payer dans le délai légal et entendre constater la résiliation du bail

— ordonner l’expulsion de Madame [Z] [U] [D], [I] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, du logement sis [Adresse 4], sans qu’aucun délai ne puisse lui être accordé pour vider les lieux;

— condamner par provision Madame [Z] [U] [D], [I] au paiement de la somme de 3111,50 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 6 octobre 2025 outre les échéances ultérieures impayées à la date du prononcé de la résiliation ;

— condamner par provision Madame [Z] [U] [D], [I] au paiement d’une indemnité mensuelle, fixée provisionnellement à 711,75 euros à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

— condamner Madame [Z] [U] [D], [I] au paiement de la somme de 1200 euros, en remboursement des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’au paiement des entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer et des dénonces à la CCAPEX et à la Préfecture.

L’affaire appelée et retenue à l’audience du 18 décembre 2025 date à laquelle , Monsieur [M] [A] et Madame [N] [E] [K] ont été représentés par leur avocat qui a réitéré les termes de son assignation en actualisant leur créance à la somme de 1394,75 euros au 13 décembre 2025 et en indiquant qu’ils s’opposaient à la demande de délais compte tenu de l’ordonnance de référé prononcée le 27 janvier 2022 ;

Suivant conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Madame [Z] [U] [D], [I], représentée par son avocat, demande au juge des référés de :

— débouter les requérants de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions

— constater que Madame [Z] [U] [D], [I] est locataire de bonne foi

— ordonner la suspension de la clause résolutoire

— dire n’y avoir lieu à expulsion

— accorder à la locataire les plus amples délais de paiement pour apurer sa dette

— débouter les requérants de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile compte tenu de la situation économique de la locataire

— statuer sur les dépens comme en matière d’aide juridictionnelle.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 31 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 18 décembre 2025 ;

Monsieur [M] [A] et Madame [N] [E] [K] justifient avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 19 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 31 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

De surcroît, Monsieur [M] [A] et Madame [N] [E] [K] représentés par la société FEDIMMO Agence Plaine Immobilier justifient par l’attestation établie le 12 mars 2002 par Maître [T] [P], notaire à [Localité 1], être propriétaires du bien immobilier objet de la présente procédure ainsi que du mandat de gestion confié à la société FEDIMMO Agence Plaine Immobilier, et partant de leur qualité à agir ;

Monsieur [M] [A] et Madame [N] [E] [K] représentés par la société FEDIMMO Agence Plaine Immobilier sont en conséquence recevables en leurs demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai a été réduit à 6 semaines par la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 ;

En l’espèce, le bail signé le 23 janvier 2008 ayant pris effet le 1er février 2008 contient une clause résolutoire stipulant qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 mars 2025, pour la somme en principal de 3400,30 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 18 mai 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [Z] [U] [D], [I] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts des demandeurs, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [Z] [U] [D], [I] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 711,75 euros au total;

Les bailleurs font en outre la preuve de l’obligation dont ils se prévalent en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, l’ordonnance de référé du 27 janvier 2022 ainsi que plusieurs décomptes dont un décompte actualisé à la somme de 1394,75 euros au 13 décembre 2025, échéance du mois de décembre 2025 incluse ;

Madame [Z] [U] [D], [I] ne conteste le montant de la dette locative ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 1394,75 euros au 13 décembre 2025, échéance du mois de décembre 2025 incluse, Madame [Z] [U] [D], [I] est condamnée, par provision, au paiement de la somme de 1394,75 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 13 décembre 2025 échéance du mois de décembre 2025 incluse.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte actualisé produit aux débats établit que la locataire a repris avant l’audience le paiement du loyer courant, les allocations de logement n’ayant pas été suspendues ;

Madame [Z] [U] [D], [I] a sollicité l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, en faisant valoir qu’elle perçoit le RSA à hauteur de 565 euros outre l’allocation de logement à hauteur de 301 euros versée directement au bailleur ; elle ajoute qu’elle aidait de manière informelle une personne âgée et que ce complément de revenus lui permettait de compléter la part résiduelle de son loyer, que cette personne a été admise en maison de retraite et qu’en conséquence, Madame [Z] [U] [D], [I] a perdu ce complément de ressources ; qu’en outre elle a été victime d’un accident domestique le 23 juin 2025, qu’elle est paralysée de sa main et de l’avant-bras gauche et poursuit des soins au service des grands brûlés à l’hôpital de la [A] ;

Madame [Z] [U] [D], [I] fait valoir qu’elle a effectué deux virements importants en novembre et en décembre 2025 et que sa volonté est d’apurer sa dette ;

Les requérants s’opposent à ces demandes en faisant valoir que la requise a déjà bénéficié de délais de paiement et d’une suspension de la clause résolutoire en 2022;

Il résulte en effet d’une ordonnance de référé du 27 janvier 2022 que Madame [Z] [U] [D], [I] a déjà bénéficié de délais de paiement et d’une suspension de la clause résolutoire ;

Toutefois, elle a apuré sa dette précédente et compte tenu de sa situation sociale et financière, des efforts de règlements et de l’ancienneté du bail, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [Z] [U] [D], [I] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 4] dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, les requérants sont autorisés à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique

· Madame [Z] [U] [D], [I], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à Monsieur [M] [A] et Madame [N] [E] [K] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le contrat de bail s’était poursuivi, soit 711,75 euros, ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Sur les demandes accessoires

Madame [Z] [U] [D], [I] qui succombe supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer déjà signifié, de l’assignation et de sa dénonce à la Préfecture, à l’exclusion de la dénonce du commandement de payer qui n’est pas imposée à peine d’irrecevabilité pour les bailleurs personnes physiques, dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle;

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Monsieur [M] [A] et Madame [N] [E] [K] qui seront déboutés de leur demande de ce chef.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 et à l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous Juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARONS Monsieur [M] [A] et Madame [N] [E] [K] représentés par la société FEDIMMO Agence Plaine Immobilier recevables en leurs demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail liant les parties sont réunies à la date du 18 mai 2025;

CONDAMNONS Madame [Z] [U] [D], [I] à payer à Monsieur [M] [A] et Madame [N] [E] [K] représentés par la société FEDIMMO Agence Plaine Immobilier, à titre provisionnel, la somme de 1394,75 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 13 décembre 2025 échéance du mois de décembre 2025 incluse;

AUTORISONS Madame [Z] [U] [D], [I] à s’acquitter de la dette par 36 mensualités successives de 38,74 euros, payables au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois, le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette;

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant à son échéance, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [Z] [U] [D], [I] et à celle de tous occupants de son chef, des lieux sis [Adresse 4], au besoin avec le concours de la force publique

— Madame [Z] [U] [D], [I] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs aux requérants ou à leur mandataire, soit 711,75 euros à ce jour;

CONDAMNONS Madame [Z] [U] [D], [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de l’assignation et de sa dénonce à la Préfecture, à l’exclusion de la dénonce du commandement de payer à la CCAPEX, dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle;

DEBOUTONS Monsieur [M] [A] et Madame [N] [E] [K] représentés par la société FEDIMMO Agence Plaine Immobilier de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande, différence, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE