TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 20 Novembre 2025

Président : M. MARECHAL, Juge placé

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 18 Septembre 2025

GROSSE :

Le 21 novembre 2025

à M^e Alain DE ANGELIS

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 21 novembre 2025

à Mme [K] [V]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/03644 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6TEM

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [E] [T]

né le 27 Octobre 1945 à [Localité 7], domicilié : chez SAS ORALIA – JEAN COUTURIER, [Adresse 1]

représenté par M^e Alain DE ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [V] [K]

née le 15 Avril 2000 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

Monsieur [L] [K]

né le 16 Juin 1993 à [Localité 6], demeurant [Adresse 5]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Un bail a été électroniquement signé entre Monsieur [E] [T], représenté par son mandataire immobilier, et Madame [V] [K] le 1er juillet 2024, concernant un logement situé [Adresse 2], moyennant un loyer initial mensuel, révisable, de 740 euros, outre 35 euros de provisions pour charges.

Par acte sous signature électronique privée du 1er juillet 2024, Monsieur [L] [K] s’est porté caution personnelle et solidaire des sommes qui seraient dues par le locataire.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [E] [T] a fait signifier à Madame [V] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 31 mars 2025, acte remis à personne. Monsieur [E] [T] a fait signifier à Monsieur [L] [K] un commandement de payer le 7 avril 2025, acte remis à étude.

Par actes de commissaire de justice en date du 24 juin 2025, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens, Monsieur [E] [T] a fait assigner Madame [V] [K] à personne, et Monsieur [L] [K] à étude, en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 18 septembre 2025. Il demande au juge de :

— Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;

— Condamner solidairement la locataire et la caution à la somme provisionnelle de 4 178,66 euros, arrêté au 4 juin 2025 ;

— Ordonner l’expulsion de la locataire ;

— Fixer une indemnité d’occupation ;

— Condamner solidairement la locataire et la caution à la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

A cette audience, Monsieur [E] [T], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette au 19 septembre 2025 à la somme de 647,66 euros, et à accepter un délai de paiement de 5 mois et une suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [V] [K] comparait et propose de s’acquitter de la dette en 5 mois. Elle reconnaît devoir la somme de 647,66 euros. Elle percevoir des allocations chômage (800 euros) et des allocations logement. Elle ajoute avoir une perspective d’emploi au sein de France Travail.

Monsieur [L] [K] ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige ;

Monsieur [E] [T] produit la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 25 juin 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 18 septembre 2025.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil ;

Vu les articles 7 a) et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l’une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus ;

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés ;

Vu le bail liant les parties, la clause résolutoire ;

En l’espèce, le bail conclu contient une clause résolutoire (article 8) et un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [V] [K] par acte de commissaire de justice en date du 31 mars 2025 pour un arriéré locatif de 1 769,28 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de 6 semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement dans les deux mois ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 6 semaines.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise. Il convient donc de constater la résiliation du bail à effet au 13 mai 2025, et d’ordonner l’expulsion de Madame [V] [K] des lieux occupés.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel et les délais de paiement et sur l’indemnité d’occupation

Vu les articles 4, 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Vu l’article 1231-7 du code civil ;

Il résulte du décompte produit, et de l’accord des parties que la dette locative s’élève à la somme de 647,66 euros au 18 septembre 2025.

En outre, Monsieur [E] [T] verse au débat l’acte de cautionnement établi le 5 juillet 2024, s’appliquant aux loyers, charges et indemnités d’occupation, pour un montant maximal de 27 900 euros.

Dès lors, l’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner solidairement, Madame [V] [K] et Monsieur [L] [K] à payer à Monsieur [E] [T], la somme de 647,66 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Enfin, Madame [V] [K] et Monsieur [L] [K] seront solidairement condamnés à payer à Monsieur [E] [T] une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 775 euros), à compter du 14 mai 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux par la remise des clés à Monsieur [E] [T], et ce dans la limite de 27 251,34 euros (27 900 – 647,66) concernant la caution.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le fait que le loyer courant a été intégralement versé, mais également sur un échéancier de cinq mois avec suspension de la clause résolutoire.

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail, et des propositions de règlements formulées, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Comme sollicité, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— La clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— A défaut pour Madame [V] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— Madame [V] [K], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée, solidairement avec Monsieur [L] [K] à verser à Monsieur [E] [T] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, indexée tout comme le loyer,

— Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les dépens

En l’espèce, Madame [V] [K], qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En l’espèce, il sera rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

RENVOYONS au principal les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais, dès à présent,

DÉCLARONS l’action de Monsieur [E] [T] recevable,

CONSTATONS la résiliation du bail conclu entre d’une part Monsieur [E] [T], et d’autre part Madame [V] [K] le 1er juillet 2024, concernant un logement situé [Adresse 4], à effet au 13 mai 2025,

ORDONNONS en conséquence à Madame [V] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu’à défaut pour Madame [V] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [E] [T] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS SOLIDAIREMENT Madame [V] [K] et Monsieur [L] [K] à payer à Monsieur [E] [T] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 14 mai 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux par la remise des clés à Monsieur [E] [T], et ce dans la limite de de 27 251,34 euros concernant Monsieur [L] [K],

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 775 euros),

CONDAMNONS SOLIDAIREMENT Madame [V] [K] et Monsieur [L] [K] à verser à Monsieur [E] [T] la somme de 647,66 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISONS Madame [V] [K] et Monsieur [L] [K] à s’acquitter de la dette au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, en 4 mensualités de 130 euros, et en une dernière mensualité correspondant au solde de la dette des intérêts et frais,

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

RAPPELONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

— La dette deviendra immédiatement exigible,

— La clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— Faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [V] [K] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [V] [K] et Monsieur [L] [K] seront tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, et à défaut de justificatifs, à la somme de 775 euros, et ce dans la limite de de 27 252,34 euros concernant Monsieur [L] [K],

REJETONS la demande de Monsieur [E] [T] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [V] [K] aux dépens,

REJETONS le surplus des demandes,

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire,

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe,

Le greffier, Le juge.