TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : PREFET DE [Localité 6]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Christian PAUTONNIER

M^e Géraldine GIORNO

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/01463 – N° Portalis 352J-W-B7I-C36CW

N° MINUTE :

1

JUGEMENT

rendu le 03 mars 2025

DEMANDERESSE

S.A. ANTIN RESIDENCES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Christian PAUTONNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0159

DÉFENDERESSE

Madame [V] [T], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Géraldine GIORNO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0940 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C75056202420264 du 19/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 octobre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 03 mars 2025 par Yanaël KARSENTY, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 03 mars 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/01463 – N° Portalis 352J-W-B7I-C36CW

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 septembre 2015 à effet à la même date, la SA ANTIN RESIDENCES a donné à bail à Madame [V] [T] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Adresse 5] [Localité 1], 5ème étage, appartement n°4501, pour un loyer mensuel initial de 577,49 euros, outre une provision mensuelle sur charges.

De loyers étant demeurés impayés, par actes de commissaire de justice du 29 septembre 2023 la SA ANTIN RESIDENCES a fait délivrer à Madame [V] [T] un commandement de payer dans les 6 semaines, la somme principale de 13 017,99 euros au titre de l’arriéré locatif, échéance du mois d’août 2023 incluse, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail.

Par actes de commissaire de justice du 22 janvier 2024, la SA ANTIN RESIDENCES a assigné Madame [V] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater la résiliation de plein droit du bail de l’appartement par acquisition de la clause résolutoire à titre principal, et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail à effet à la date de l’assignation,

— ordonner l’expulsion de Madame [V] [T] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 10 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir,

— ordonner le transport et la séquestration de tous meubles garnissant les lieux dans tel garde meuble qu’il plaira aux demandeurs aux frais et risques de la défenderesse,

— condamner Madame [V] [T] à payer à la SA ANTIN RESIDENCES la somme de 15 448,01 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, terme de novembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer pour les sommes y étant visées et de la date de l’assignation pour le surplus,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner Madame [V] [T] à payer à la SA ANTIN RESIDENCES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux et remise des clés,

— condamner Madame [V] [T] à payer la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 avril 2024 au cours de laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 20 juin 2024, au cours de laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 10 octobre 2024.

À l’audience du 10 octobre 2024, la SA ANTIN RESIDENCES représentée par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 21 175,99 euros, terme de septembre 2024 inclus. Des conclusions récapitulatives soutenues oralement ont été déposées à l’audience. En considérant que la proposition de règlement de 50 euros par mois était insuffisante, le bailleur s’est opposé à l’octroi de délai de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Concernant les désordres allégués, la société bailleresse a affirmé avoir été réactive chaque fois qu’elle a été informée et a demandé à ce que les demandes indemnitaires et celle relatives aux travaux sous astreintes soient rejetées.

Régulièrement assignée, Madame [V] [T] a été représentée par son conseil qui a soutenu oralement ses conclusions déposées. Si elle n’a pas contesté le quantum de la dette locative, elle a demandé à être indemnisée pour son préjudice de jouissance à hauteur de 10000 euros au regard de l’existence de désordres qui affecteraient l’appartement (trou dans le plafond de la cuisine laissant passer air et eau par temps pluvieux, aération inefficace entrainant condensation et humidité, absence de chauffage dans la salle de bain, présence de nuisibles). Elle a demandé par ailleurs la réalisation de travaux sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir. En tout état de cause, expliquant l’arriéré locatif par une absence de versement de ses indemnités journalières pendant plusieurs mois, elle a précisé avoir repris le paiement du loyer courant avant l’audience et a sollicité, alors que les versements allaient prochainement reprendre pour se cumuler avec les aides au logement, l’octroi de 36 mois de délais de paiements (50 euros pendant 35 mois, et solde au 36ème) et la suspension des effets de la clause résolutoire. Ayant repris le paiement du loyer, une demande d’aide auprès du FSL va être déposée.

Aucun diagnostic social n’a été transmis au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 janvier 2025, puis prorogé au 14 février 2025, puis au 3 mars 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action en résiliation de bail

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 6] par la voie électronique le 23 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA ANTIN RESIDENCES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 2 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, le bail de l’appartement conclu contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 septembre 2023 pour la somme en principal de 13017,99 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Il ressort du décompte produit qu’aucun paiement n’a été effectué dans le délai de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation, sont réunies à la date du 29 novembre 2023 à minuit.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Madame [V] [T] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, leur maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, il ressort du dernier décompte produit joint à l’assignation que Madame [V] [T] est redevable de la somme de 21 175,99 euros échéance du mois de septembre 2024 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et aux charges impayés du logement.

Il en résulte que Madame [V] [T] sera condamnée au paiement de cette somme, et sans préjudice à ce stade de ses demandes reconventionnelles, avec intérêt au taux légal à compter de la date du commandement de payer sur la somme de 13017,99 euros, à compter de la date de l’assignation sur la somme de 2430, 02 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Par ailleurs, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, il ressort des débats et du décompte actualisé que Madame [V] [T] a repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience au regard d’un virement de 2400 euros effectué le 30 septembre 2024.

En outre, il apparait que Madame [T], qui jouit désormais de la plénitude de ses indemnités journalières et des aides au logement, et qui va procéder à une demande de FSL, semble en mesure de pouvoir régler sa dette locative.

Dès lors, les conditions légales sont réunies pour que Madame [V] [T] soit autorisée à se libérer de sa dette selon les modalités énoncées au dispositif du présent jugement et qu’elle puisse bénéficier de la suspension des effets de la clause.

Il convient néanmoins de prévoir qu’à défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et de respect des délais de paiement d’autre part le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l’expulsion de Madame [V] [T] avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Sur la capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil prévoit que les intérêts échus dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de non-respect des délais par la locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès–verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées dument justifiées pour le logement , soit le montant qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [V] [T] au paiement de celle-ci.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Sur la demande d’expertise et de transport de justice

Il ressort des dispositions des articles 9, 10, 143 et 144 du code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention et que le juge peut soit d’office, soit à la demande des parties, ordonner toutes les mesures d’instruction dont dépend la solution du litige dès lors que les éléments au dossier sont insuffisants pour lui permettre de statuer.

L’article 146 du code de procédure civile précise qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

En l’espèce, si la locataire produit un rapport non contradictoire de l’association Droits et Habitats Fondation sur l’état du logement, il convient cependant de préciser que ce document n’a pas été corroboré par d’autres éléments objectifs comme des mises en demeure adressées à la société bailleresse de procéder à des travaux, un constat d’huissier ou encore la transmission d’un rapport officiel du service d’hygiène de la ville de [Localité 6] qui a pourtant été saisi.

Par conséquent, il convient de constater la carence dans l’administration de la preuve, et la défenderesse sera déboutée de cette demande.

En outre, au regard des éléments produits et des débats à l’audience, rien ne justifie un transport de justice pour la solution du litige.

Sur les désordres et la demande indemnitaire

Madame [T] a soutenu avoir subi un trouble de jouissance en raison des manquements de la SA ANTIN RESIDENCES à son obligation de délivrer un logement décent. Elle demande 10000 euros de dommages et intérêts à ce titre.

S’agissant de la situation d’indécence évoquée par la locataire, il convient de relever que si un signalement auprès du service technique de l’habitat a été effectué, aucun rapport n’a été rendu ou à tout le moins produit pour les besoins de l’instance.

En outre, si, au regard du rapport non contradictoire de l’association de droit privé « droits et habitats » en date du 15 avril 2024, des anomalies, notamment au niveau des plafond de la cuisine et de l’aération du logement, auraient été constatées, la locataire ne démontre pas l’existence d’une situation d’indécence caractérisée.

Par ailleurs, en se fondant sur le seul rapport de l’association « droits et habitats », Madame [T] a affirmé que le logement serait infesté de punaises de lit et de cafards.

Il apparait aussi que sur cette question, aucun procès-verbal de constat d’huissier ou rapport des services techniques d’hygiène municipaux n’est produit.

En outre, Madame [T] ne justifie d’aucune mise en demeure adressée à la société bailleresse sur l’ensemble des désordres évoqués au cours de l’exécution du contrat.

Il apparaît ainsi que Madame [T] ne démontre pas l’existence de manquements de la société bailleresse à son obligation de fournir un logement décent.

Faute pour Madame [T] d’établir l’existence des manquements qu’elle reproche à la SA ANTIN RESIDENCES, elle sera déboutée de l’ensemble des demandes reconventionnelles en dommages et intérêts qu’elle formule à ce titre.

Sur la demande de travaux avec astreinte

Madame [T] a demandé à ce que la société bailleresse soit condamnée à exécuter sous astreinte les travaux liés aux désordres allégués.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que la société bailleresse a fait réaliser certaines prestations d’entretien dont un traitement contre les nuisibles le 17 juillet 2024, des travaux d’étanchéité (terrasse /cuisine) qu’une entreprise a réalisé en septembre 2024, que le remplacement du radiateur dans la salle de bain le 13 septembre 2024 et des opérations de menuiserie et d’étanchéité réalisées par la SAS MSER le 30 septembre 2024.

Il apparait ainsi, alors qu’aucune mise en demeure ou constat d’huissier ne lui a été transmis, que la société bailleresse a été diligente cependant à remédier à la majorité des questions litigieuses soulevées par Madame [T].

Cependant, aucun devis ou facture n’est produit concernant la rénovation du plafond, des murs de la cuisine et du rebouchage du trou.

Par conséquent, la SA ANTIN RESIDENCES sera condamnée à réaliser les travaux de rénovation du plafond et des murs de la cuisine (incluant le rebouchage du trou au plafond) sous astreinte de 100 euros par jour de retard, dans un délai 1 mois après la signification du jugement à intervenir.

Sur les demandes accessoires

Madame [V] [T], parties perdantes, sera condamnée aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En équité, il convient de débouter la SA ANTIN RESIDENCES de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant, après débats en audience publique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action en résiliation de bail et expulsion recevable,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre la SA ANTIN RESIDENCES d’une part, et Madame [V] [T] d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Adresse 5] [Localité 1], 5ème étage, appartement n°4501, sont réunies à la date du 29 novembre 2023 à minuit,

CONDAMNONS Madame [V] [T] à verser à la SA ANTIN RESIDENCES la somme de somme de 21 175,99 euros, échéance du mois de septembre 2024 incluse, avec intérêt au taux légal à compter de la date du commandement de payer sur la somme de 13017,99 euros, à compter de la date de l’assignation sur la somme de 2430, 02 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.

ORDONNONS la capitalisation des intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, et sous réserve du respect des conditions d’annualité,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISONS, sauf meilleur accord des parties, Madame [V] [T] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, notamment dans l’attente de l’octroi du FSL, en 12 premières mensualités de 75 euros, puis en 23 mensualités de 150 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRÉCISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

* qu’à défaut pour Madame [V] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA ANTIN RESIDENCES puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

* que Madame [V] [T] soit solidairement condamnée à verser à la SA ANTIN RESIDENCES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant cumulé des loyers et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

* que soit ordonnée la communication à M. LE PREFET DE [Localité 6] de la présente décision,

DEBOUTONS Madame [T] de sa demande indemnitaire pour préjudice de jouissance,

CONDAMNONS la SA ANTIN RESIDENCES a réalisé les travaux de rénovation du plafond et des murs de la cuisine (incluant le rebouchage du trou au plafond) sous astreinte de 100 euros par jour de retard, dans un délai d’un mois après la signification du jugement à intervenir,

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNONS Madame [V] [T] aux dépens comme visé dans la motivation,

DEBOUTONS la SA ANTIN RESIDENCES de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La Greffier Le Juge des contentieux de la protection