JURIDICTION D’EXPROPRIATION DES BOUCHES DU RHONE

Palais de Justice – 6, rue Joseph AUTRAN 13281 MARSEILLE CEDEX 06

N° RG 25/00005 – N° Portalis DBW3-W-B7J-57A4

Etablissement public METROPOLE AIX MARSEILLE PROVENCE

C/

S.C.I. VITROLLES COUPERIGNE ATRIUM

ZAC Vitrolles CAP Horizon

VITROLLES (13127), sis 14 Boulevard de l’Europe, parcelle cadastrée CI n°45

LE 04 JUIN 2025

JUGEMENT

EXPROPRIANT

Etablissement public de coopération intercommunale METROPOLE AIX MARSEILLE PROVENCE

dont le siège social est sis 58 Bd Charles Livon – 13007 MARSEILLE

représentée par M^e MARTIN DE LA ESPADA, avocat au barreau de NANTES

CONTRE :

EXPROPRIE

S.C.I. VITROLLES COUPERIGNE ATRIUM

immatriculée au RCS d’Aix en Provence sous le n° 440 386 936 dont le siège social est sis Domaine de Médard – RN 7 – Le Gros Coulet – 13790 CHATEAUNEUF LE ROUGE

représentée par M^e Charles-Edouard FORGAR de l’AARPI LARGO AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

En présence de Monsieur le Commissaire du Gouvernement

de MARSEILLE, DRFIP PACA, Pôle d’évaluations domaniales, 52 rue Liandier 13357 MARSEILLE cedex 20

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Claude BENDELAC, Juge au Tribunal judiciaire de Marseille désignée en qualité de Juge de l’Expropriation

Greffier : Marion BINGUY

Visite et Débats à l’audience du 29 avril 2025

EXPOSE DU LITIGE

Le conseil métropolitain de la métropole d’Aix Marseille Provence par délibération n°TRA 005-2329/17/CM du 13 juillet 2017 a approuvé le programme de travaux du projet d’extension de son Bus à haut niveau de service – appelé ZENIBUS.

Le programme a été modifié à deux reprises par délibérations du 4 juin 2021 et du 30 juin 2022.

La délibération n°MOB-006-12295/22/BM du 20 octobre 2022 a approuvé le lancement d’une déclaration d’utilité publique et la demande d’ouverture des enquêtes publiques relatives à l’utilité publique et l’enquête parcellaire.

Par arrêté préfectoral n°2024/32 en date du 12 septembre 2024, le projet d’extension de la ligne BHNS (Bus Haut Niveau de Service) « ZENIBUS » sur les communes de Marignane, Saint-Victoret, Vitrolles et des Pennes Mirabeau a été déclaré d’utilité publique.

La SCI Vitrolles Couperigne Atrium est propriétaire d’un ensemble immobilier situé 14 boulevard de l’Europe 13127 Vitrolles.

*

Par mémoire reçu au greffe de la juridiction le 24 janvier 2025, la métropole Aix-Marseille-Provence demande de fixer le montant de l’offre indemnitaire de l’expropriant à la somme de 1440 euros à revenir à la SCI Vitrolles Couperigne Atrium pour la dépossession de la parcelle section CI n°45 sise Boulevard de l’Europe à Vitrolles, de rejeter toute demande indemnitaire de la SCI Vitrolles Couperigne Atrium et envoyer l’expropriant en possession.

La visite des lieux et l’audience publique se sont tenues le 29 avril 2025.

Par mémoire reçu le 27 mars 2025, la métropole Aix-Marseille-Provence maintient ses demandes et sollicite le rejet des demandes de l’exproprié.

Elle expose que la date de référence doit être fixée au 19 décembre 2024, précisant que le PLU de la ville de Vitrolles a évolué pour s’intégrer dans le PLUi du Pays d’Aix en zone Uoap. Elle indique que les parcelles sont situées dans une zone pouvant être considérée comme constructible aux termes du PLU en vigueur à la date de référence, mais que les dispositions du règlement écrit engendrent une possibilité très limitée d’édifier des constructions.

Elle se fonde sur la méthode de la comparaison et produit des termes de comparaison résultant d’accords amiables signés par l’expropriant sur des biens de même nature et conclut à un prix de 40euros/m².

Par conclusions reçues au greffe de la juridiction le 24 avril 2025, le commissaire du gouvernement conclut à la fixation d’une indemnité de dépossession de 1440 euros.

Il indique que la date de référence doit être fixé au 15 décembre 2016 et que la parcelle est située en zone Ulch2. Il indique que cette zone est située dans un secteur désigné comme constructible aux termes du PLU en vigueur avec des contraintes importantes d’urbanisme notamment liées à la ZAC. Il précise que l’emprise doit être évaluée suivant son usage effectif, à savoir un terrain végétalisé aménagé en bordure de voie de circulation. Il s’appuie sur la méthode de comparaison, produit 8 références et retient un prix de 40 euros/m2.

Par mémoire reçu le 30 avril 2025, transmis par note en délibéré autorisée à l’audience, la SCI Vitrolles Couperigne Atrium demande de fixer l’indemnité d’expropriation à la somme de 10 600 euros incluant les préjudices accessoires et frais de remploi et condamner l’expropriant aux entiers dépens.

Il fait valoir que la parcelle se trouve dans une zone construction en application des règles du PLU, et que la parcelle est équipée de voie d’accès, de réseaux d’alimentation et d’un raison d’assainissement. Il en conclut que la parcelle doit être qualifiée de terrain à bâtir. Il indique que le PLU de Vitrolles a fait l’objet d’une modification approuvée le 3 octobre 2017 et que la date de référence se situe donc à cette date. Il s’appuie sur des annonces immobilières du site seloger.com ainsi que les données du site DVF et retient un prix de 300 euros /m2.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’il juge nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Selon les articles L 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation, le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé.

Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités :

Selon les dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date du dit jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé ; …)

En l’espèce, la consistance du bien doit être évalué à la date du jugement, l’ordonnance d’expropriation n’étant pas intervenue.

La date de référence pour apprécier l’usage effectif du bien est définie par l’article L.213-4 du code de l’urbanisme s’agissant d’un bien qui est situé dans le périmètre d’une ZAC soumis au droit de préemption urbain. Cette date de référence est donc celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan d’occupation des sols ou le plan local d’urbanisme, délimitant la zone dans laquelle l’immeuble est situé.

En l’espèce, le PLU de Vitrolles a intégré le PLUi du Pays d’Aix approuvé le 5 décembre 2024 et rendu opposable le 19 décembre 2024. La date de référence se situe donc au 19 décembre 2024.

La parcelle se situe en zone Uoap.

Enfin, conformément à l’article L 322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Les valeurs d’échanges sont donc évaluées à la date du présent jugement.

Sur les biens expropriés :

Le bien exproprié est une partie de la parcelle d’un ensemble immobilier situé 14 boulevard de l’Europe 13127 Vitrolles, cadastrée section CI, n°45. L’ensemble immobilier est situé dans le périmètre de la Zone d’Aménagement Concerté dénommée « ZAC Vitrolles CAP Horizon ».

L’emprise, d’une superficie de 30 m2 se situe en angle et en bordure de trottoir et d’une voie de circulation.

Pour une description précise, il conviendra de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux, annexé au présent jugement.

Sur la qualification juridique de la parcelle :

Selon l’article L. 322-3 du code de l’expropriation dispose que la qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2.

La qualification d’une parcelle partiellement expropriée s’effectue au regard de la totalité de la parcelle concernée (Civ. 3e, 7 janvier 2016, n 14-24.969)

Il n’est pas contesté que le terrain dont est issue l’emprise à évaluer remplit les conditions, puisqu’il est situé dans un secteur désigné comme constructible par le PLU et desservi par une voie d’accès, le réseau électrique basse tension et le réseau d’eau potable.

En cas d’expropriation partielle d’un terrain , comme en l’espèce, la qualification de terrain à bâtir doit être examinée en tenant compte de la situation de l’unité foncière d’origine et non de la situation de l’emprise partielle expropriée.

En conséquence, en l’espèce, l’emprise expropriée doit être qualifiée de terrain à bâtir.

Sur la situation locative :

L’emprise est libre de toute occupation et doit être évaluée en valeur libre.

Sur la fixation des indemnités :

— Sur l’indemnité principale

L’indemnité principale représente la valeur vénale du bien immobilier.

Il sera procédé à une évaluation selon la méthode de comparaison, par rapport à des ventes effectivement réalisées, au vu des documents produits. En principe, il y a lieu de retenir des mutations d’immeubles comparables offrant les mêmes caractéristiques : situation, superficie, qualité et état d’entretien de la construction etc.

La valeur des biens expropriés sera déterminée par comparaison entre, d’une part, la consistance des bien présentés à titre de termes de comparaison et leurs valeurs d’échange, et, d’autre part, les caractéristiques du bien à évaluer.

L’article L 322-8 du code de l’expropriation dispose que sous réserve de l’article L. 322-9, le juge tient compte, des accords intervenus entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique et les prend pour base lorsqu’ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu’ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées.

Le juge tient compte des accords intervenus à l’intérieur des zones d’aménagement différé et des périmètres provisoires.

Sous la même réserve, il tient également compte, dans l’évaluation des indemnités allouées aux propriétaires, commerçants, industriels et artisans, de la valeur résultant des évaluations administratives rendues définitives en vertu des lois fiscales ou des déclarations faites par les contribuables avant l’ouverture de l’enquête.

La métropole Aix-Marseille Provence fait état de 33 accords amiables intervenus sur des biens de même nature.

Elle expose que les propriétés concernées par le projet déclaré d’utilité publique et ayant été intégrées à l’enquête parcellaire sont au nombre de 43 unités foncières privées et 6 unités foncière publiques.

Parmi les 43 unités foncière privées, 33 unités foncières ont fait l’objet d’un accord amiable entre l’expropriant et les propriétaires : 14 actes sont signés et en cours de publication et 18 actes sont en cours de rédaction chez le notaire.

Toutefois, il y a lieu de prendre en considération uniquement les accords définitivement conclus et produits aux débats. Les protocoles fonciers et promesse de vente ne peuvent en effet constituer une transaction immobilière valant terme de comparaison.

Les termes produits par la Métropole et correspondant à ces critères se présentent comme suit :

N° terme

1

2

3

4

5

Adresse

Raumette, Marignane

Plan de campagne, Les Pennes Mirabeau

Le Rouilt Est, Les Pennes Mirabeau

490 route départementale 543, Les Pennes Mirabeau

46 avenue de rome, 13127 Vitrolles

Parcelle

AP 332

AL314

AN 242

AN 249

AM173

CR50

Surface

178

19

965

6

101

4

Prix m2

1euros

25euros

2euros

40euros

25euros

40euros

Acte notarié signé

18/09/24

19/02/25

15/05/24

18/09/24

18/09/24

Conformément aux règles énoncées par l’article L 322-8 précité, il convient de tenir compte de ces termes, sans que toutefois le juge de l’expropriation n’ait à les prendre pour base.

Toutefois, il convient de préciser, comme le relève l’exproprié, que ces accords portent sur des terrains nus.

Le commissaire du gouvernement produit quant à lui 8 termes de référence de terrains non bâtis :

N° Terme

1

2

3

4

5

Adresse

Lotissement industriel Vitrolles

117//CD/137//

Couperigne, Vitrolles

117//CK/74//

ZI troisième avenue, Vitrolles

117//BA/37//29//28

Le Pera, Vitrolles

117//AV/418//324//150//330//329//332//416

Le Pera, Vitrolles

117//AW/41//

Date mutation

4 février 2020

26 novembre 2020

17 septembre 2020

6 octobre 2021

21 septembre 2022

Surface

158

1670

13086

4885

9845

Prix m2

170,77

20

200

58,55

80,04

Zonage

Ul

Ulch1

Ul

Ul

Ul

N° Terme

6

7

8

Adresse

Lotissement industriel, Vitrolles

117//AY/66//

Couperigne, Vitrolles

117//CK/129//133//135//138//141//144//147//178

Couperigne, Vitrolles

117//CK/11//10//8//12

Date mutation

27 juillet 2022

24 novembre 2021

18 octobre 2023

Surface

2332

5026

4974

Prix m2

150,32

25

40

Zonage

Ul

Ulch1

Ulch2

Il retient une moyenne de 98,08 euros/m2 et de 28,33 euros/m2 pour la zone Ulch. Ces références sont pertinentes car se situant en zone Ul et Ulch et il y a lieu de les prendre toutes en considération.

La SCI Vitrolles Couperugne Atrium fait état d’annonces seloger.com, qui ne peuvent être retenus comme termes de comparaison car ne correspondant pas à des mutations effectives.

Elle mentionne également des données du site DVF et notamment une vente du 21 avril 2023 pour un montant de 300 000 euros soit 208euros/m2, toutefois il n’est pas fait état de la localisation de ce terrain ni de d’éléments permettant son identification.

Il y donc lieu d’écarter ces références.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, des caractéristiques du terrain ainsi que des possibilités effectives de construction au regard de sa configuration, il convient de retenir un prix au mètre carré de 100 euros.

Les parties s’accordent sur la superficie du terrain de 30 m² .

Au regard de ces éléments, le montant de l’indemnité principale s’élève à la somme de 3000 euros. (100 euros x 30m²).

— Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R.322-5 du code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

En l’espèce, ils ont pour base le montant de l’indemnité principale, à savoir 3000 euros.

Ils sont liquidés comme suit :

20% sur 3.000 euros = 600 euros

Total : 600 euros

— Sur l’indemnité totale de dépossession

L’indemnité totale de dépossession foncière, est égale à la somme de 3600 euros, soit :

—  3000 euros, au titre de l’indemnité principale ;

—  600 euros, au titre de l’indemnité de remploi ;

Sur les demandes accessoires

Les dépens seront laissés à la charge de la métropole Aix-Marseille-Provence.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

FIXE à 3600 euros l’indemnité totale de dépossession revenant à la SCI Vitrolles Couperigne Atrium pour l’expropriation de la parcelle section CI numéro 45 sise à Vitrolles décomposée comme suit: 3000 euros au titre de l’indemnité principale et 600 euros au titre de l’indemnité de remploi,

LAISSE les dépens à la charge de la Métropole Aix-Marseille-Provence

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE AU TRIBUNAL JUDICIAIRE, JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION, LE QUATRE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DE L’EXPROPRIATION