TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Mars 2025

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 30 Janvier 2025

GROSSE :

Le 28 mars 2025

à M^e DE ANGELIS Alain

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 28 mars 2025

à M. [Z] [B]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/00211 – N° Portalis DBW3-W-B7J-54XS

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [W] [J]

née le 09 Février 1945 à [Localité 6], domiciliée : chez ORALIA-JEAN COUTURIER SAS, [Adresse 1]

représentée par M^e Alain DE ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [B] [Z]

né le 26 Février 1992 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Monsieur [G] [Z]

né le 25 Juillet 1984 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé signé électroniquement le 25 juin 2020 ayant pris effet le 26 juin 2020, Madame [W] [J] a consenti à Monsieur [B] [Z] un bail d’habitation portant sur appartement situé [Adresse 4] pour un loyer initialement fixé à la somme de 400 € par mois outre une provision sur charges locatives d’un montant mensuel de 30 €.

Monsieur [G] [Z] a signé le bail et s’est porté caution solidaire des engagements de Monsieur [B] [Z] par acte séparé signé électroniquement le 25 juin 2020 .

Un commandement visant la clause résolutoire du bail a été signifié au locataire le 2 septembre 2024 aux fins d’obtenir paiement en principal de la somme de 1201,92 €.

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX le 5 septembre 2024 ;

Le commandement du 2 septembre 2024 a été dénoncé à la caution par acte signifié le 4 septembre 2024 ;

Par acte de commissaire de justice signifié le 18 décembre 2024 dénoncée en préfecture le 19 décembre 2024, Madame [W] [J] a fait citer Monsieur [B] [Z] en sa qualité de locataire, et Monsieur [G] [Z] en sa qualité de caution, en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire afin de voir constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, que soit ordonnée l’expulsion du locataire ainsi que celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, que les requis soient solidairement condamnés au paiement de la somme provisionnelle de 1132,57 € au titre des loyers et charges impayés au 20 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, à une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges et révisable selon les dispositions contractuelles, jusqu’à la libération des lieux, une clause irritante en cas d’octroi de délais de paiement, et au paiement de la somme de 1000 € au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

A l’audience du 30 janvier 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, Madame [W] [J], représentée par son avocat, s’en rapporte à son exploit introductif d’instance en actualisant sa créance à la somme de 912,06 euros au 30 janvier 2025.

Monsieur [B] [Z] a comparu en personne en déclarant et justifiant avoir déposé un dossier auprès de la commission de surendettement des particuliers des BOUCHES DU RHONE qui a été déclaré recevable et a justifié d’une décision de suspension d’exigibilité pour une durée de 24 mois prise par la commission de surendettement le 12 décembre 2024 ;

Monsieur [B] [Z] a jouté être au chômage ;

Monsieur [G] [Z] cité par acte remis à étude n’a pas comparu et n’a pas été représenté ;

La décision a été mise en délibéré au 27 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi 06 juillet 1989, modifiée par la loi numéro 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire pour impayés des loyers et charges est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation a été dénoncée au service compétent de la Préfecture par voie électronique le 19 décembre 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 30 janvier 2025 ;

Par ailleurs, Madame [W] [J] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 5 septembre 2024 et il est rappelé que ce signalement pour les bailleurs personnes physiques n’est pas imposé à peine d’irrecevabilité ;

Enfin Madame [W] [J] justifie par la taxe foncières pour l’année 2024 être usufruitière du bien immobilier objet de la présente procédure et partant, de sa qualité à agir ;

Par conséquent Madame [W] [J] est recevable en ses demandes.

II- Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [B] [Z] le 2 septembre 2024 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 1201,92 euros au titre des loyers et charges impayés ;

Monsieur [B] [Z] verse aux débats les décisions de la commission de surendettement qui ont été prises à son bénéfice ;

Il ressort de ces documents que le 22 août 2024, la Commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône a constaté la situation de surendettement Monsieur [B] [Z] et a prononcé la recevabilité de son dossier;

Il résulte de l’article L 722-2 du code de la consommation que la décision déclarant la recevabilité de la demande de surendettement par la commission emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ;

Cette suspension et cette interdiction emportent interdiction pour le débiteur de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité, de payer, en tout ou partie, une créance autre qu’alimentaire, y compris les découverts mentionnés aux articles 10° et 11° de l’article L 311-1 née antérieurement à la suspension ou à l’interdiction;

La suspension attachée par l’article L722-2 du code de la consommation à la décision déclarant la recevabilité de la demande en surendettement n’empêche pas les créanciers de poursuivre une action en justice déjà engagée ; elle ne rend possible que la suspension des procédures d’exécution portant sur les dettes et non les poursuites tendant à la résiliation du bail ; elle ne peut porter atteinte aux actes qui ont produit leurs effets et donc paralyser le jeu de la clause résolutoire intervenue plusieurs mois auparavant;

En application de ces dispositions, dès lors que le délai de deux mois ou de six semaines visé à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est expiré au jour où la commission de surendettement a déclaré recevable la demande du locataire et que ce dernier n’a pas apuré les causes du commandement de payer, la clause résolutoire est définitivement acquise et le bailleur fondé à faire constater en justice la résiliation du bail et réclamer l’expulsion du locataire, laquelle ne constitue pas une mesure d’exécution affectée par la suspension des poursuite conformément à l’article L 722-2 du code de la consommation;

Si, dans l’hypothèse où le bailleur fait délivrer un commandement de payer au débiteur, la décision de recevabilité intervient pendant le délai de deux mois, c’est-à-dire avant que la clause résolutoire ne soit acquise, l’effet attaché à cette décision, à savoir l’interdiction au débiteur de payer les dettes de loyers antérieurs, paralyse le jeu de la clause résolutoire

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que le commandement de payer a été signifié à Monsieur [B] [Z] après le 22 août 2024, date à laquelle la commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône a constaté la situation de surendettement de Monsieur [B] [Z] et déclaré recevable son dossier ;

Il s’ensuit qu’avec l’évidence requise en référé, la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer n’a pu produire ses effets, compte tenu de l’interdiction faite au débiteur de régler toute dette antérieure autre qu’alimentaire, à compter de la décision déclarant recevable sa demande d’examen de leur situation de surendettement

Il s’ensuit que Madame [W] [J] sera déboutée de ses demandes tendant à obtenir la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, l’expulsion de Monsieur [B] [Z] et le paiement d’indemnités d’occupation;

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du même code, «Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.»

Madame [W] [J] fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte actualisé à la somme de 912,06 euros au 7 janvier 2025 déduction faite des frais de procédure et des frais non justifiés;

Monsieur [B] [Z] ne conteste pas sa dette et justifie par les décisions produites que, le 12 décembre 2024, la commission de surendettement a imposé un moratoire de 24 mois, sans intérêts, afin de permettre à Monsieur [B] [Z] de rechercher activement un emploi et sous condition de régler les échéances courantes, la dette locative retenue par la commission étant de 1294,91 euros ;

Il est rappelé que le fait que Monsieur [B] [Z] bénéficie actuellement d’un moratoire n’empêche nullement un de ses créanciers d’obtenir un titre exécutoire.

Cependant si la dette locative n’est pas sérieusement contestable à hauteur 912,06 euros au 7 janvier 2025, son exigibilité est actuellement suspendue jusqu’au mois de décembre 2026 ;

Il ressort du décompte produit que Monsieur [B] [Z] règle son loyer et charges courants puisque la dette n’a pas augmenté ;

La dette locative de 912,06 arrêtée au 7 janvier 2025 inférieure à celle retenue par la commission est nécessairement comprise dans les mesures imposées ; elle n’est donc pas exigible ;

Elle sera due en principe par Monsieur [B] [Z] à l’issue de la suspension d’exigibilité de 24 mois, de nouvelles mesures pouvant toutefois être préconisées par la commission de surendettement ;

La créance sera en conséquence fixée à la somme provisionnelle de 912,06 euros arrêtée au 7 janvier 2025 ;

Sur l’ engagement de caution

Aux termes de l’article 2292 du code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du titre 1er de la loi (Des rapports entre bailleurs et locataires) sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, il ressort de l’engagement de caution signé le 25 juin 2020 par Monsieur [G] [Z] que cet engagement porte sur les loyers, charges, taxes, indemnités réparations locatives et est valable jusqu’au 26 juin 2029 ;

L’ engagement de caution de Monsieur [G] [Z] respecte formellement les exigences prescrites par l’article 22-1 dans sa rédaction applicable en l’espèce et par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ; Le commandement de payer du 2 septembre 2024 a été dénoncé à la caution le 04 septembre 2024;

Il est rappelé de surcroît, qu’aux termes de l’article 2298 du code civil, si la caution peut opposer au créancier toutes les exceptions personnelles au débiteur principal ou qui sont inhérentes à la dette, elle ne peut se prévaloir des mesures légales ou judiciaires dont bénéficie le débiteur en conséquence de sa défaillance;

La caution ne pouvant se prévaloir du moratoire octroyé à Monsieur [B] [Z] et la créance étant non sérieusement contestable à hauteur de 912,06 euros, Monsieur [G] [Z] sera condamné, en sa qualité de caution, à payer à Madame [W] [J], la somme de 912,06 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 7 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Sur les demandes accessoires

Monsieur [G] [Z] qui succombe principalement supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

L’équité commande en outre de condamner Monsieur [G] [Z] à payer à Madame [W] [J] la somme de 300 euros application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure ;

L’équité ne commande pas de faire droit à la demande de condamnation solidaire de Monsieur [B] [Z] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et Madame [W] [J] sera débouté de sa demande de ce chef ;

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance, mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent

DECLARONS Madame [W] [J] recevable en ses demandes ;

DEBOUTONS Madame [W] [J] de ses demandes tendant à obtenir la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, l’expulsion de Monsieur [B] [Z] et le paiement d’indemnités d’occupation;

FIXONS la créance provisionnelle de Madame [W] [J] à la somme de 912,06 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 7 janvier 2025 , échéance du mois de janvier 2025 incluse;

CONSTATONS que Monsieur [B] [Z], selon décision rendue le 12 décembre 2024 par la commission de surendettement, bénéficie d’un moratoire de 24 mois avec suspension d’exigibilité pendant cette période, sans intérêts, pour un montant retenu de 1294,91 euros au titre de sa dette locative ;

RAPPELONS que Monsieur [B] [Z] a l’obligation de régler ses loyers et charges courants durant le moratoire ;

DISONS que la créance provisionnelle de 912,06 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 7 janvier 2025 , échéance du mois de janvier 2025 incluse, sera due en principe par Monsieur [B] [Z] à l’issue de la suspension d’exigibilité de 24 mois, sous réserve de nouvelles mesures préconisées par la commission de surendettement ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [Z] en sa qualité de caution solidaire, à payer à Madame [W] [J], la somme de 912,06 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 7 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [Z] à payer à Madame [W] [J] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTONS Madame [W] [J] de sa demande à l’encontre de Monsieur [B] [Z] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [Z] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE