TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 03 Novembre 2025

Président : Madame MANACH,

Greffier : Madame BONNEVILLE, Greffière

Débats en audience publique le : 08 Septembre 2025

GROSSE :

Le 03 Novembre 2025

à M^e Corinne DE ROMILLY

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 03 Novembre 2025

à M^e Béchir ABDOU

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/05640 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5NX3

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société UNICIL VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Corinne DE ROMILLY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEUR

Monsieur [I] [X]

né le 17 Mai 1972 à , demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Béchir ABDOU, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 30 avril 2025 à effet au 11 mai 2025, la société Promologis, aux droits de laquelle vient la société Unicil, a consenti à Mme [B] [X] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 3]. Cette dernière a donné congé le 27 septembre 2022 sous réserve d’une mutation vers un logement plus adapté. La société Unicil a accepté sa demande de mutation et Mme [B] [X] a intégré un nouveau logement le 14 novembre 2022.

Par acte de commissaire de justice du 13 mars 2023, il a été constaté que M. [I] [X], frère de Mme [B] [X], occupait les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 5 août 2024, la société Unicil, venant aux droits de la société Promologis, société d’HLM, a fait assigner M. [I] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

— constater qu’il se maintient dans les lieux en violation du droit de propriété ;

— le déclarer occupant sans droit ni titre de l’appartement sis [Adresse 3] ;

— ordonner son expulsion immédiate ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et, ce, dès le prononcé du jugement à intervenir sous astreinte de 200 euros par jour de retard ;

— supprimer la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— supprimer le bénéfice de la trêve hivernale prévue à l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

— le condamner au paiement de la somme de 5.429,75 euros avec intérêts au taux légal ;

— le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer applicable pour un tel logement, soit une somme mensuelle de 261,74 euros et, ce, à compter du jugement à venir et jusqu’à parfaite libération des lieux notamment en cas de variation de l’aide personnalisée au logement ou en cas de suppression de cette allocation de même qu’à l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation fixée selon le même indice de référence servant de base à la révision des loyers ;

— autoriser la requérante à faire transporter les meubles ou objets mobiliers laissés dans les lieux dans tel garde meubles de son choix aux frais et risque de l’expulsé ;

— le condamner à payer la somme de 350 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Appelée à l’audience du 28 janvier 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande de M. [I] [X] qui a constitué avocat la veille de l’audience.

A l’audience du 8 septembre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la société Unicil, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 10.081,64 euros, selon décompte arrêté au 31 août 2025, terme d’août inclus.

M. [I] [X], représenté par son conseil, a déposé des conclusions aux termes desquelles il demande le rejet de l’ensemble des demandes de la société Unicil au motif qu’il occupe le logement litigieux car il ne trouve pas de logement depuis des années. A titre reconventionnel, il demande qu’il soit fait injonction à la société Unicil de transférer le bail à son bénéfice ou de lui proposer un logement adapté à sa situation.

A titre subsidiaire, M. [I] [X] demande l’octroi de délais de paiement, expliquant qu’il perçoit le revenu de solidarité active.

La décision a été mise en délibéré au 3 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’occupation sans droit ni titre et sur la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, en cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue :

— au profit du conjoint sans préjudice de l’article 1751 du code civil ;

— au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile ;

— au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile.

Par ailleurs, l’article 40 I de la même loi, précise, s’agissant des logements sociaux, que l’article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.

En l’espèce, il est constant que Mme [B] [X], titulaire du bail portant sur le logement litigieux, a quitté les lieux le 14 novembre 2022 pour intégrer un nouveau logement. Il est également constant que M. [P] [X] occupe les lieux sans pouvoir justifier d’un titre, étant précisé qu’il ne remplit pas les conditions prévues par l’article 14 précité.

Il en résulte que M. [P] [X] est occupant sans droit ni titre. Il convient donc d’ordonner son expulsion selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Par ailleurs, la présente juridiction n’est pas compétente pour faire injonction à la société Unicil de transférer le bail au bénéfice de M. [I] [X] ou de lui proposer un nouveau logement. La demande reconventionnelle formée à ce titre sera donc rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation et la créance sollicitée

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due. M. [I] [X] sera donc condamné à payer à la sociéré Unicil une indemnité d’occupation menseulle dont le montant sera égal au loyer actuel augmenté des charges, soit la somme mensuelle de 261,74 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et indexée dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à compter du présent jugement et jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société Unicil ou à son mandataire.

Concernant, la créance sollicitée, il ressort des pièces produites que M. [I] [X] est redevable de 10.081,64 euros, selon décompte arrêté au 31 août 2025, terme d’août inclus. Par conséquent, il convient de condamner M. [I] [X] au paiement de cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande d’astreinte et de suppression des délais prévus aux articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution

En application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, il sera relevé que M. [I] [X] s’est installé et maintenu dans les lieux en sachant qu’il ne disposait d’aucun titre, faisant ainsi preuve de mauvaise foi. Il convient donc d’écarter le délai prévu par l’article L. 412-1 précité.

En outre, le sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, prévu par l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 d’exécution, est écarté si l’introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui a eu lieu à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte et peut être supprimé ou réduit par le juge si les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide de ces mêmes procédés.

Il sera rappelé qu’une voie de fait ne saurait résulter de la seule occupation sans droit ni titre des locaux et suppose des actes matériels positifs de la part des occupants, tels que des actes de violences ou d’effraction ou des manœuvres.

En l’espèce, la société Unicil n’établit aucune voie de fait, manœuvres, menaces, contrainte imputable à M. [I] [X]. La demande de suppression du délai prévu à l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution sera rejetée.

Enfin, il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, au regard du montant de la créance et des revenus de M. [I] [X], celui-ci n’apparaît pas en mesure de faire face au paiement de la créance, échelonnée, augmentée du paiement de l’indemnité d’occupation courante. Sa demande sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [I] [X] qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

L’équité commande de ne pas faire droit à la demande de la société Unicil au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

Déclare M. [I] [X] occupant sans droit ni titre de l’appartement [Adresse 3] ;

Ordonne à M. [I] [X] de libérer les lieux situés [Adresse 3] dès la signification de la présente décision et à défaut ordonne l’expulsion de M. [I] [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, des lieux occupés sans droit ni titre situé [Adresse 3] sans application du délai de deux mois prévu à l’article L 412-1du code des procédures civiles d’exécution ;

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ordonne la suppression du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles ;

Déboute la société Unicil de sa demande de suppression du sursis prévu par l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution et de sa demande d’astreinte;

Condamne M. [I] [X] à payer à la société Unicil une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 261,74 euros;

Dit que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès la présente décision, est payable et indexée dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la société Unicil ou à son mandataire ;

Condamne M. [I] [X] à payer à la société Unicil la somme de 10.081,64 euros, selon décompte arrêté au 31 août 2025, terme d’août inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamne M. [I] [X] aux dépens ;

Déboute la société Unicil de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

AINSI ORDONNE ET PRONONCE LES JOURS, MOIS ET AN CI-DESSUS.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE