TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 08 Janvier 2026

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 06 Novembre 2025

GROSSE :

Le 09 janvier 2026

à M^e CASALTA Delphine

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 09 janvier 2026

à Mme [B] [Y]

Le 09 janvier 2026

à Mme [I] [F]

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/04516 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6W5D

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Delphine CASALTA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

Madame [Y] [B], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Madame [F] [I], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 10 juin 2020, l’OPH 13 Habitat a donné à bail à Mme [B] et Mme [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 459 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier aux locataires par acte de commissaire de justice en date du 6 janvier 2025 un commandement de payer la somme de 823,83 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 juillet 2025, le bailleur a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire, En conséquence, ordonner l’expulsion des défenderesses et de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, Condamner solidairement les défenderesses à payer par provision la somme de 1.577,42 euros, au titre de la dette locative arrêtée au 10 juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, Fixer l’indemnité d’occupation au montant du dernier loyer et condamner solidairement les défenderesses à son paiement, Condamner solidairement les défenderesses à payer la somme de 150 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.Au soutien de ses prétentions, le bailleur fait valoir que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré et ce, pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 novembre 2025 à laquelle le bailleur a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 1.634,35 euros, selon décompte arrêté au 4 novembre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, ajoutant ne pas s’opposer aux délais demandés par les locataires.

Les défenderesses ont comparu en personne et sollicité des délais de paiement sur la base de règlements mensuels de 50 euros en plus du loyer courant et la suspension des effets de la clause résolutoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demandeUne copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 5 août 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 6 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales le 19 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 31 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bailL’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 10 juin 2020 contient une clause résolutoire (article 4.4.1) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 janvier 2025 pour la somme en principal de 823,83 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 7 mars 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupationLes défenderesses sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail contient une clause stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ des défenderesses par remise des clés ou expulsion au montant du dernier loyer, soit la somme de 716,78 euros, et de condamner solidairement les défenderesses à son paiement par provision.

Le demandeur soutient que les défenderesses restent devoir la somme de 1.634,35 euros, à la date du 4 novembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’octobre 2025 inclus.

Cette somme inclut toutefois des frais (4 fois 7,62 euros, 85,53 euros et 133,33 euros) qu’il convient de déduire. En effet, d’une part, si le bailleur peut mettre à la charge des locataires des frais en raison de l’absence de réponse à l’enquête sociale en vertu du code de la construction et de l’habitation, il lui appartient de prouver que l’enquête sociale a bien été envoyée aux locataires, ce qu’il ne fait pas en l’espèce. D’autre part, le coût du commandement de payer et de l’assignation sont inclus dans les dépens.

Par conséquent, les défenderesses seront condamnées solidairement à payer la somme provisionnelle de 1.385,01 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatifL’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, après déduction de la réduction de loyer de solidarité (40,79 euros) et de l’aide personnalisée au logement (310,23 euros), la part du loyer total (716,78 euros) restant à la charge des locataires s’élève à la somme de 365,76 euros.

Or, il apparait sur le décompte actualisé que les locataires ont procédé à un règlement de la somme totale de 500 euros le 6 octobre 2025.

Il en résulte que la part due par les locataires au titre du loyer courant avant l’audience a été réglée par ces dernières.

Compte tenu de cet élément, de l’ancienneté du bail, de la qualité de la bailleresse, et des propositions de règlements formulées, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Comme demandée par les locataires, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

La clause résolutoire retrouvera son plein effet,À défaut pour les défenderesses d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Les défenderesses, devenues occupantes sans droit ni titre, seront condamnées solidairement à verser à l’OPH 13 Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.Sur les demandes accessoiresLes défenderesses, parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et seront condamnées in solidum à payer au demandeur la somme de 150 euros au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 juin 2020 entre l’OPH 13 Habitat et Mme [Y] [B] et Mme [F] [I] concernant le logement, situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 7 mars 2025 ;

CONDAMNE solidairement Mme [Y] [B] et Mme [F] [I] à payer à l’OPH 13 Habitat, à titre provisionnel, la somme de 1.385,01 euros, décompte arrêté au 4 novembre 2025, incluant la mensualité d’octobre 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 31 juillet 2025 ;

AUTORISE Mme [Y] [B] et Mme [F] [I] à s’acquitter de la dette par 27 acomptes successifs et mensuels de 51,29 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais ;

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

La dette deviendra immédiatement exigible,La clause résolutoire reprendra tous ses effets,Faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Mme [Y] [B] et Mme [F] [I] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,Mme [Y] [B] et Mme [F] [I] seront solidairement tenues au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, soit 716,78 euros à ce jour ;CONDAMNE in solidum Mme [Y] [B] et Mme [F] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE in solidum Mme [Y] [B] et Mme [F] [I] à payer à l’OPH 13 Habitat la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente