TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 08 Janvier 2026

Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 23 Octobre 2025

GROSSE :

Le 08 janvier 2026

à M^e DE [Localité 5]

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EXPEDITION :

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N° RG 25/04298 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6WB7

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Corinne DE ROMILLY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEUR

Monsieur [D] [R]

né le 16 Janvier 1998

demeurant [Adresse 3]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature électronique en date du 27 février 2024, la société d’HLM UNICIL a donné à bail à Monsieur [D] [R] un appartement à usage d’habitation non meublé et conventionné situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 269,46 euros, outre 119,32 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société d'[Adresse 2] a fait signifier à Monsieur [D] [R] par acte de commissaire de justice en date du 17 février 2025 un commandement de payer la somme de 2.698,85 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par courrier simple du 27 février 2025, la société d’HLM UNICIL a mis en demeure Monsieur [D] [R] d’apurer sa dette locative selon une solution amiable afin de lui éviter une procédure judiciaire.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2025, la société d’HLM UNICIL a fait assigner Monsieur [D] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

A titre provisionnel,

Y venir Monsieur [D] [R]

— entendre constater, faute d’exécution de ses obligations, la résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire et ce, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— déclarer Monsieur [D] [R] occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 4],

— ordonner, par voie de conséquence, qu’il devra vider et évacuer les lieux dès signification de l’ordonnance à intervenir et que, faute par lui de ce faire, il en sera expulsé ainsi que tous occupants de leur chef, par toues les voies et moyens de droit, y compris, le cas échéant, par le concours de la force publique,

— le condamner à payer à titre provisionnel la somme due à ce jour soit 4.198,30 euros pour les causes sus énoncées avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer en application de l’article 1153 alinéa 3 du code civil,

— le condamner à payer une indemnité d’occupation mensuelle, provisionnelle égale au loyer majoré des charges et autres accessoires que le susnommé aurait dû payer si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé et cela jusqu’au départ effectif des lieux,

— ordonner que la requérante sera autorisée à faire transporter les meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix aux frais et risques de l’expulsé,

— le condamner également aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société d’HLM UNICIL expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 17 février 2025 et ce, pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 octobre 2025.

A cette audience, la société d'[Adresse 2], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 5.544,61 euros, selon décompte en date du 30 septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [D] [R] ne comparait pas et n’est pas représenté.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

Un bordereau de carence du diagnostic social et financier a été transmis au tribunal.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 23 juillet 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 23 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société d’HLM UNICIL justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 18 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 18 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 27 février 2024 contient une clause résolutoire (article IX) stipulant un délai de six semaines et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 février 2025, pour la somme en principal de 2.698,85 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 31 mars 2025.

Monsieur [D] [R] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [D] [R] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [D] [R] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 393,16 euros actuellement, et de condamner Monsieur [D] [R] à son paiement.

La société d’HLM UNICIL verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 septembre 2025, Monsieur [D] [R] lui reste à devoir, après déduction des frais de pénalité locataire injustifiés (3,58 euros x 11 = 39,38 euros) et des frais de procédure (166.83 euros + 172.60 euros), la somme de 5.165,80 euros.

Toutefois, en l’absence de comparution du locataire, le principe de la contradiction impose de limiter la demande de la bailleresse au montant figurant dans l’assignation, soit 3.997,06 euros, suivant décompte arrêté au 30 juin 2025, déduction faite des frais de pénalité locataire injustifiés (3,58 euros x 8 = 28,64 euros) et des frais de procédure (172.60 euros).

Pour la somme au principal, Monsieur [D] [R], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [D] [R] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 3.997,06 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.698,85 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 février 2024 entre la société d’HLM UNICIL et Monsieur [D] [R] concernant le logement, situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 31 mars 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [D] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [D] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société d’HLM UNICIL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [D] [R] à verser à la société d’HLM UNICIL, à titre provisionnel, la somme de trois mille neuf cent quatre-vingt-dix-sept euros six centimes (3.997,06 euros) décompte arrêté au 30 juin 2025 incluant la mensualité de juin 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.698,85 euros à compter du 17 février 2025 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [D] [R] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit trois cent quatre-vingt-treize euros seize centimes (393,16 euros) à ce jour, à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [D] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président