TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 22/00391 – N° Portalis DBW3-W-B7F-ZF25

AFFAIRE :

S.C.I. ROVE (M^e Cédric FREYDIER)

C/

M. [X] [K] (la SELARL LOGOS)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 06 Mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Greffier : Madame Sylvie PLAZA, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 05 Juin 2025, puis prorogé au 10 Juillet 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 10 Juillet 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 10 Juillet 2025

Par Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Assisté de Madame Sylvie PLAZA, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

S.C.I. ROVE

Immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le N° 390 770 279

dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Cédric FREYDIER, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Monsieur [X] [K]

né le 03 Octobre 1970 à [Localité 4], de nationalité française

demeurant [Adresse 8] et encore, exploitant en son nom personnel le restaurant « MA CUISINE DU MARCHE » [Adresse 2]

représenté par Maître Florence BLIEK-VEIDIG de la SELARL LOGOS, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 12 février 2004, la société civile immobilière ROVE a donné à bail commercial à Monsieur [X] [K] un local situé [Adresse 3], pour une durée de neuf ans.

Monsieur [X] [K] y exerce une activité de restauration sous l’enseigne « Ma cuisine du marché ».

Le 14 novembre 2018, Monsieur [E] [R], mandaté par la commune de [Localité 5], a rendu un rapport d’expertise sur l’état de l’immeuble situé au [Adresse 1].

A compter de février 2019, des irrégularités sont survenues dans le paiement des loyers et charges par Monsieur [X] [K].

Le 18 septembre 2019, la commune de [Localité 5] a pris un arrêté de péril ordinaire dans l’immeuble situé [Adresse 3].

Le 8 juillet 2020, la société civile immobilière ROVE a fait délivrer à Monsieur [X] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un arriéré de 4 163,07 €.

Par arrêté du 12 mai 2021, l’arrêté de péril du 18 septembre 2019 a été levé.

La société civile immobilière ROVE a saisi le juge des référés du Tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de voir constater la résiliation de plein droit du bail, de voir ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [K] et de le voir condamner à titre provisionnel à lui régler une somme de 3 680,40 € au titre des loyers et charges restant à devoir au 9 août 2020, date de résiliation du bail. Par ordonnance du 21 mai 2021, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé.

Par acte d’huissier en date du 7 octobre 2021, la société civile immobilière ROVE a assigné Monsieur [X] [K] devant le tribunal judiciaire de céans, au visa des articles 1352 du code civil et L433-1 du code des procédures civiles d’exécution, aux fins de voir :

— condamner Monsieur [X] [K], au paiement de la somme de 1 154,20 € au titre des augmentations de loyers impayées depuis le 12/02/2019 sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— condamner Monsieur [X] [K], au paiement de la somme de 10,22 € au titre des taxes de l’année 2018 ;

— condamner Monsieur [X] [K], au paiement de la somme de 17,86 € au titre des taxes de l’année 2019 ;

— condamner Monsieur [X] [K], au paiement de la somme de 482,67 € au titre des taxes de l’année 2020 ;

— condamner Monsieur [X] [K], au paiement de la somme de 1 942,20 € qui correspond au montant payé pour la réalisation des travaux ;

— condamner Monsieur [X] [K], au paiement de la somme de 1 907,87 € qui correspond au montant payé pour les charges à INTESA IMMOBILIER ;

— condamner Monsieur [X] [K] au paiement de la somme de la somme de 2 500 € de dommages et intérêts ;

— fixer le loyer à la somme de 809 € à compter de la décision à intervenir, conformément au bail et à l’augmentation établie le 12/02/2019 ;

— condamner Monsieur [X] [K] au paiement de la somme de 2 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile soustrait au profit de Maître FREYDIER ;

— condamner Monsieur [X] [K] aux entiers dépens du référé ;

A défaut de régularisation des sommes dues :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [K] et de tous occupants de son chef, ainsi que la séquestration de ses objets mobiliers en la forme accoutumée, conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Et en tout état de cause :

— ordonner l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, la société civile immobilière ROVE affirme que les augmentations de loyer successivement intervenues dans l’exécution du bail ont été calculées conformément aux stipulations du contrat. C’est l’augmentation des loyers de 2019 que le défendeur refuse de régler. A la date de l’assignation, les arriérés étaient de 1 154,20 €.

Le défendeur est également redevable d’un solde de taxes foncières pour les années 2018 à 2020.

Des travaux sont intervenus, à l’instigation de la demanderesse, pour répondre à l’arrêté de péril de la ville de [Localité 5] du 18 septembre 2019. Aux termes du bail litigieux, le coût de ces travaux est à la charge du preneur. Aussi, il incombe à Monsieur [X] [K] de les régler.

Des charges relatives aux frais du syndic sont également à régler par le défendeur.

La demanderesse sollicite donc que le défendeur soit condamné à lui régler l’ensemble des arriérés, avec astreinte de 150 € par jour de retard.

La société civile immobilière ROVE n’a pas conclu postérieurement à son assignation, malgré injonction en ce sens délivrée par le juge de la mise en état le 4 mai 2023.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 26 avril 2023, au visa des articles L 112-1 et suivants du code monétaire et financier, 606, 1190, 1302, 1352 et suivants, 1353, 1719 et 1720, 1754, 1755 du code civil, 1641 du code général des impôts, L145-33 et R145-2 et suivants du code de commerce, de la loi n°2014-626 du 18 juin 2004 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises et également au visa de l’article L 145-40-2 du code de commerce, Monsieur [X] [K] sollicite de voir :

— débouter la SCI ROVE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Sur le montant du loyer :

A titre principal :

— débouter la SCI ROVE de sa demande de paiement de la somme de 1 154,20 € au titre de l’augmentation de loyer relative à la révision triennale à compter du 12 février 2019 ;

— prononcer que la clause d’échelle mobile présente dans le bail commercial renouvelé entre la SCI ROVE et [X] [K] est réputée non écrite ;

— prononcer que le montant du loyer dû par [X] [K] à la SCI ROVE pour le local situé [Adresse 3], s’élève à la somme de 6 600 € par an ;

— condamner la SCI ROVE à payer à [X] [K] la somme de 15.186 €, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

A titre subsidiaire :

— prononcer que le loyer dû par [X] [K] à la SCI ROVE pour le local commercial situé [Adresse 3], s’élève à la somme de 6.600 € par an, soit 550 € par mois ;

Sur les reliquats de taxes foncières :

— débouter la SCI ROVE de sa demande de paiement de la somme de 510,75 € au titre de la quote-part qui incomberait à [X] [K] des frais de gestion de la fiscalité directe locale, en ce qu’elle est infondée et injustifiée ;

Sur les travaux de réfection de façade :

— débouter la SCI ROVE de sa demande de paiement de la somme de 1.942 € au titre de la réfection de la façade ;

— condamner la SCI ROVE à payer à [X] [K] la somme de 110 € correspondant à une réduction du montant du loyer pour la période du 13 février 2021 au 19 mars 2021, au cours de laquelle les travaux de réfection de la façade ont eu lieu, pour manquement à l’obligation de délivrance ;

— condamner la SCI ROVE à payer à [X] [K] la somme de 5 000 € en dommages et intérêts, au titre du préjudice subi ;

Sur les charges de copropriété :

— débouter la SCI ROVE de sa demande de paiement de la somme de 1.907,87 € au titre des charges de copropriété ;

Sur la demande de condamnation au paiement sous astreinte :

— débouter la SCI ROVE de sa demande de condamnation au paiement sous astreinte à hauteur de la somme de 150 € par jour, à compter de la décision à intervenir ;

Sur la demande d’expulsion :

A titre principal :

— débouter purement et simplement la SCI ROVE de sa demande d’expulsion de [X] [K] ;

A titre subsidiaire :

— accorder les plus larges délais de paiement à [X] [K] ;

— prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire ;

— ordonner, si par extraordinaire le Tribunal entrait en voie de condamnation à l’égard de [X] [K], la compensation des sommes dont il serait débiteur avec les sommes dues par la SCI ROVE ;

— débouter la SCI ROVE de sa demande d’exécution provisoire, quant à ses demandes ;

Reconventionnellement :

— condamner la SCI ROVE aux entiers dépens ;

— condamner la SCI ROVE à verser à Monsieur [X] [K] la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir pour les demandes formées par [X] [K].

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [X] [K] fait valoir que, s’agissant des arriérés de loyers réclamés, le Tribunal devra retenir que la clause d’échelle mobile stipulée au bail doit être réputée non-écrite ou qu’à défaut, le montant pratiqué ne correspond pas à la valeur locative du local, objet du bail.

Si la clause d’échelle mobile du bail est réputée non-écrite, alors Monsieur [X] [K] a réglé des sommes trop élevées au titre du bail. Il est fondé à en solliciter la restitution sur le fondement de la répétition de l’indu, soit 15 186 €.

S’agissant de la valeur locative, elle doit être fixée, conformément à l’article L145-33 du code de commerce. Au regard de l’ensemble des circonstances matérielles de l’espèce, la valeur du local litigieux doit être fixée à 6 600 € par an, soit 550 € par mois.

S’agissant des reliquats de taxes foncières, à titre principal, le locataire n’est pas tenu aux sommes réclamées. Subsidiairement, la demanderesse ne démontre pas les sommes réclamées pour les années 2019 et 2020.

S’agissant des travaux de réfection, le bailleur ne saurait s’exonérer de son obligation de délivrance du local. Par ailleurs, selon le bail, la charge des frais afférents au ravalement de façade doivent être répartis, conformément à la quote-part du lot loué. En l’espèce, aucun justificatif de la quote-part n’a été fourni à Monsieur [X] [K]. Quant au la réalité du coût de la prestation, la demanderesse ne produit qu’un devis et pas de facture.

Pendant la période de réalisation des travaux, du 13 février 2021 au 19 mars 2021, le défendeur a subi une diminution de son usage des lieux. Il est donc fondé à réclamer une diminution du loyer pour la période correspondante.

S’agissant des dommages et intérêts reconventionnels, le défendeur fait valoir qu’il a été dans l’impossibilité d’exploiter son restaurant pendant la durée de réalisation des travaux.

S’agissant des charges de copropriété, le bail ne stipule pas qu’elles seraient à la charge du preneur. la société civile immobilière ROVE est donc mal fondée à les réclamer.

L’astreinte sollicitée en demande est infondée.

S’agissant de la résiliation et de l’expulsion, aucune demande chiffrée au titre des loyers impayés n’est formée par la demanderesse. Le défendeur est à jour du paiement de ses loyers. SI par extraordinaire, le Tribunal devait faire droit à la demande de résiliation, il conviendrait d’accorder au défendeurs les plus larges délais de paiement, suspensifs de la clause résolutoire.

Dans un souci de lisibilité du jugement, les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de donner acte, constater, dire, dire et juger, rappeler et même les prétendus « prononcer » qui ne s’analyseraient pas comme des demandes au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n’appelant pas de décision spécifique n’ont pas été rappelées dans l’exposé des demandes des parties.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

A l’audience du 6 mars 2025, note d’audience faisant foi, la société civile immobilière ROVE, représentée par son conseil, a d’abord énoncé que les loyers courants étaient réglés et qu’elle entendait se désister de sa prétention tendant à la résiliation du bail. Toutefois, la demanderesse, dans un second temps et toujours à l’audience, a indiqué finalement maintenir cette demande de résiliation.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’application de la loi dans le temps :

Le bail commercial litigieux est daté du 12 février 2004. Il est constant en jurisprudence qu’en matière de bail commercial, le renouvellement du bail ne vaut pas conclusion d’un nouveau bail, mais poursuite du bail antérieur.

Aussi, il convient d’appliquer à la relation contractuelle litigieuse les dispositions légales et réglementaires applicables à la date du 12 février 2004.

Sur le caractère non-écrit de la clause d’échelle mobile de loyers :

L’article L145-39 du code de commerce dans sa rédaction à la date du 12 février 2024 disposait : « en outre, et par dérogation à l’article L 145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. »

Il est constant, en jurisprudence, qu’une clause d’échelle mobile contrevenant aux dispositions de l’article L145-39 du code de commerce, notamment si elle ne prévoit pas le cas de la diminution du loyer, est nulle.

La prétention de Monsieur [X] [K] tendant à voir déclarer « non-écrite » la clause d’échelle mobile du contrat litigieux doit donc être plus exactement qualifiée de prétention tendant à voir déclarer nulle la clause litigieuse.

En l’espèce, la clause litigieuse énonce que le loyer « sera modifié tous les trois ans en fonction de l’augmentation des indices du coût de la construction ». La clause litigieuse exclut donc la modification du loyer en cas de diminution des indices du coût de la construction.

Il convient donc de déclarer nulle la clause d’échelle mobile figurant au bail litigieux.

Sur les arriérés de loyers :

Il est constant que la société civile immobilière ROVE réclame la somme de 1154,20 € au titre de l’application de la clause d’échelle mobile. La nullité de cette clause est prononcée par le présent jugement. Par suite, la société civile immobilière ROVE sera déboutée de sa demande de condamnation à cette somme et de sa demande d’astreinte.

Sur les indus de loyers :

Monsieur [X] [K] a formé une prétention reconventionnelle, pour le cas où le Tribunal déclarerait non-écrite la clause d’échelle mobile, en restitution des trop-versés de loyer, sur le fondement de la répétition de l’indu.

La société civile immobilière ROVE n’a pas conclu, alors qu’injonction lui a été faite par le juge de la mise en état, afin de contester devoir la somme de 15 186 € pour le cas où la clause d’échelle mobile serait déclarée non-écrite (ou plutôt nul, comme retenu par le présent jugement).

Par suite, il y a lieu de condamner la société civile immobilière ROVE à restituer à Monsieur [X] [K] la somme de 15 186 €, au titre des indus de loyers perçus d’avril 2018 à avril 2023.

Sur les taxes foncières :

Le défendeur indique qu’aucune clause suffisamment précise du bail ne met à sa charge les frais de gestion de la fiscalité directe locale.

Toutefois, les taxes que réclame la société civile immobilière ROVE à son égard sont des taxes foncières, pour les années 2018 à 2020, et le bail stipule notamment, en première page, dans la catégorie « avance sur charges » (lesquelles sont par définition à la charge du locataire preneur à bail) : « l’impôt foncier sera payable dans le mois de la notification au propriétaire.

Dès lors, contrairement à ce qu’avance Monsieur [X] [K], la taxe foncière relative au bien loué est mise à sa charge par le bail litigieux.

S’agissant des montants réclamés, Monsieur [X] [K] ne conteste pas la somme de 10,22 € pour l’année 2018.

En revanche, c’est à bon droit que Monsieur [X] [K] fait valoir que les pièces produites aux débats ne rapportent pas de manière suffisamment claire la preuve des sommes de 17,86 €, au titre des taxes de l’année 2019 et de 482,67 €, au titre des taxes de l’année 2020.

Par suite, Monsieur [X] [K] sera condamné à régler à la société civile immobilière ROVE la somme de 10,22 € au titre des arriérés de taxe foncière de l’année 2018 et la société civile immobilière ROVE sera déboutée de ses prétentions aux sommes de 17,86 € au titre des taxes de l’année 2019 et de 482,67 €, au titre des taxes de l’année 2020.

Sur le coût des travaux de la façade :

Il résulte du bail litigieux que sont mis à la charge du preneur les coûts de tous les travaux, sauf ceux relatifs aux « grosses réparations définies par l’article 606 du code civil ». Il est constant, en jurisprudence, que les réparations de l’article 606 du code civil sont celles relatives à la solidité ou à la structure de l’immeuble.

Il est constant entre les parties que les travaux qu’elles évoquent sont ceux entrepris par la société civile immobilière ROVE pour remédier à un arrêté de péril pris par la mairie de [Localité 5] le 18 septembre 2019. L’arrêté visait des « fissures apparentes sur les murs et sur l’ensemble des murs porteurs », et préconisait des « travaux de rénovation et de confortement des fissures structurelles, un remplacement des poutres de construction ».

De tels travaux touchent manifestement à la structure et à la solidité de l’immeuble : c’est parce que les fissures y portaient atteinte que « l’arrêté de péril » a été pris. S’il y a « péril », c’est bien parce que les fissures ne sont pas relatives à la simple vétusté ou à un désordre esthétique, mais bien un risque d’atteinte à la structure et à la solidité même de l’immeuble. C’est d’ailleurs le sens de l’expertise réalisée par Monsieur [R] : il énonce que « le premier constat visuel est le nombre de fissures apparentes, importantes et structurelles sur l’ensemble des murs porteurs ».

Aussi, la société civile immobilière ROVE est nécessairement mal fondée à réclamer à Monsieur [X] [K] la somme de 1 942,20 €, qui est intégralement à la charge du bailleur selon les termes du bail.

Sur la « réduction de loyer » durant l’exécution des travaux et les dommages et intérêts :

Le bail litigieux stipule : « les réparations définies par l’article 606 du code civil, ainsi que tous les travaux dans l’immeuble, entrepris par le propriétaire, seront supportés sans indemnité, quelles qu’en soit la durée et les privations de jouissance subies ».

Aussi, le défendeur est nécessairement mal fondé à solliciter les sommes de 110 € et 5 000 € au titre des préjudices subis durant l’exécution des travaux, étant relevé de surcroit que ces deux prétentions tendaient à indemniser le même préjudice et ne pouvaient donc se cumuler. Monsieur [X] [K] en sera débouté.

Sur les charges de copropriété :

Le défendeur fait valoir que le bail ne stipule pas que les charges de copropriété pèsent sur lui. La société civile immobilière ROVE réclame le paiement des charges.

Le bail litigieux stipule : « si l’immeuble est collectif, [le preneur] remboursera toutes les charges communes, y compris l’impôt foncier, les honoraires de syndic et les frais de gestion ».

Aussi, Monsieur [X] [K] sera condamné à verser à la société civile immobilière ROVE la somme de 1 907,87 € au titre des charges de copropriété.

Sur les « dommages et intérêts » sollicités par la demanderesse :

La société civile immobilière ROVE sollicite la somme de 2 500 € au titre du préjudice résultant du fait qu’elle a dû avoir recours aux services d’un avocat. Or, ce type de préjudice, ou de frais, est déjà indemnisé au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sur lequel il sera statué plus bas. la société civile immobilière ROVE forme d’ailleurs, de manière distincte, une prétention à la somme de 2 500 € au titre de l’article 700.

Par suite, la société civile immobilière ROVE ne peut solliciter deux fois l’indemnisation des mêmes frais. Elle sera déboutée de sa prétention à la somme de 2 500 € à titre de dommages et intérêts.

Sur le constat de la résiliation et l’expulsion :

Au terme du présent jugement, à la date du commandement de payer litigieux, le 8 juillet 2020, Monsieur [X] [K] était en réalité redevable à la société civile immobilière ROVE de 10,22 € au titre des arriérés de taxe foncière 2018 et de 731,28 € de charges (la condamnation plus élevée par le présent jugement tient au fait que le décompte produit aux présents débats couvre une période postérieure au 8 juillet 2020, jusqu’au 1er juillet 2021), soit un total de 741,50 €.

Les travaux litigieux ont été réalisés postérieurement au commandement de payer et leur charge ne pesait pas sur le locataire, Monsieur [X] [K].

Dans le même temps, au titre des indus de loyers perçus par la société civile immobilière ROVE, celle-ci était redevable, au 8 juillet 2020, de 7 055,24 € (la condamnation au remboursement des indus à hauteur de 15 186 € par le présent jugement est arrêtée au mois d’avril 2023, elle est donc plus élevée).

Aussi, à la date de délivrance du commandement de payer, Monsieur [X] [K] n’était redevable d’aucune somme envers la société civile immobilière ROVE et était, au contraire, créancier.

Dès lors, il y a lieu de débouter la société civile immobilière ROVE de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation du bail et de sa demande d’expulsion.

Sur le montant du loyer :

Puisque la clause d’échelle mobile stipulée au bail est nulle, il convient de fixer le loyer hors charges du bail à la somme de 6 600 € par an.

Sur la compensation :

La prétention de Monsieur [X] [K] tendant à voir ordonner la compensation entre les sommes éventuellement dues mutuellement entre les parties est formée à titre subsidiaire à sa prétention tendant à voir rejeter la résiliation du bail et l’expulsion. Or, la résiliation du bail n’est pas constatée et l’expulsion est rejetée.

Dès lors, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande tendant à la compensation.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Au terme du présent jugement, la résiliation du bail n’est pas constatée, l’expulsion de Monsieur [X] [K] est rejetée et la société civile immobilière ROVE est redevable, au titre des indus de loyer, de sommes plus importantes que celles que Monsieur [X] [K] est condamné à lui verser, au titre des arriérés de charges (taxe foncière, charges de copropriété).

La société civile immobilière ROVE doit donc être regardée comme la partie perdante du présent litige. Elle sera condamnée aux entiers dépens.

Il y a lieu de condamner la société civile immobilière ROVE à verser à Monsieur [X] [K] la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société civile immobilière ROVE sera déboutée de sa prétention sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

DECLARE nulle la clause du bail litigieux stipulant : « A défaut d’augmentation des facteurs locaux de commercialité ou à défaut d’une clause différente de révision du loyer, le loyer sera modifié tous les trois ans en fonction de l’augmentation des indices du coût de la construction en prenant pour référence le dernier indice connu à la date de révision comparé à l’indice correspondant lors de la fixation du dernier loyer » ;

DEBOUTE la société civile immobilière ROVE de sa prétention à la somme de 1 154,20 € au titre des arriérés de loyers et de sa demande d’astreinte ;

CONDAMNE la société civile immobilière ROVE à restituer à Monsieur [X] [K] la somme de quinze mille cent quatre-vingt-six euros (15 186 €) au titre des indus de loyers perçus d’avril 2018 à avril 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [X] [K] à régler à la société civile immobilière ROVE la somme de dix euros et vingt-deux centimes (10,22 €) au titre des arriérés de taxe foncière de l’année 2018 ;

DEBOUTE la société civile immobilière ROVE de ses prétentions aux sommes de 17,86 € au titre des taxes de l’année 2019 et de 482,67 € au titre des taxes de l’année 2020 ;

DEBOUTE la société civile immobilière ROVE de sa prétention à la somme de 1 942,20 € au titre du coût des travaux figurant au devis de la société AMG du 2 juillet 2021 ;

CONDAMNE Monsieur [X] [K] à régler à la société civile immobilière ROVE la somme de mille neuf cent sept euros et quatre-vingt-sept centimes (1 907,87 €) au titre des charges de copropriété ;

DEBOUTE Monsieur [X] [K] de sa prétention reconventionnelle à la somme de 110 € au titre de la « réduction du montant du loyer » pour la période du 13 février 2021 au 19 mars 2021 ;

DEBOUTE Monsieur [X] [K] de sa prétention reconventionnelle à la somme de 15 000 € de dommages et intérêts ;

DEBOUTE la société civile immobilière ROVE de sa prétention à la somme de 2 500 € à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE la société civile immobilière ROVE de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation du bail et de sa demande d’expulsion ;

FIXE le loyer hors charges du bail litigieux à la somme de six mille six cents euros (6 600 €) par an ;

CONDAMNE la société civile immobilière ROVE aux entiers dépens ;

CONDAMNE la société civile immobilière ROVE à verser à Monsieur [X] [K] la somme de trois mille euros (3 000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société civile immobilière ROVE de sa prétention au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT