TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 24 Avril 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 27 Février 2025

GROSSE :

Le 25 avril 2025

à M^e Corinne DE ROMILLY

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 25 avril 2025

à M. [T] [O]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/07871 – N° Portalis DBW3-W-B7I-52RI

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société [Adresse 5], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Corinne DE ROMILLY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEUR

Monsieur [O] [T]

né le 16 Mars 1965, demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous signature privée en date du 07 septembre 2023, la société UNICIL a consenti à Monsieur [O] [T] un bail d’habitation conventionné portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] et un emplacement de stationnement situé à la même adresse.

Le montant du loyer mensuel a été initialement fixé à 358,45 euros, outre 77,85 euros au titre des provisions pour charges pour le logement et 53,02 euros, outre 3,36 euros de provisions pour charges pour le stationnement.

Alléguant des impayés de loyers et charges, la société UNICIL a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 02 juillet 2024 à Monsieur [O] [T] pour la somme principale de 1.528,03 euros.

La situation d’impayés locatifs a été notifiée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) le 02 juillet 2024.

Par exploit de commissaire de justice du 04 décembre 2024, dénoncé le 05 décembre 2024 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la S.A. UNICIL a fait assigner Monsieur [O] [T] en référé devant le juge des contentieux et de la protection à l’audience du 27 février 2025, aux fins de :

Constater, faute d’exécution de ses obligations, la résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire et ce conformément à l’article vingt-quatre de la loi du 6 juillet 1989,Déclarer Monsieur [O] [T] occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 2] et de l’emplacement de stationnement,Ordonner, par voie de conséquence, qu’il devra vider et évacuer les lieux dès signification de l’ordonnance à intervenir et que, faute par lui de ce faire, il en sera expulsé ainsi que tous occupants de son chef par toutes les voies et moyens de droit, y compris, le cas échéant, par le concours de la force publique,Le condamner à payer à titre provisionnel de la somme due au jour de l’assignation soit 3.564,09 euros pour les causes sus énoncées avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer en application de l’article 1153 alinéa 3 du Code civil,Le condamner à payer une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer majoré des charges et autres accessoires que le susnommé aurait dû payer si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé et cela jusqu’au départ effectif des lieux,Ordonner que la requérante sera autorisée à faire transporter les meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix aux frais et risques de l’expulsé,Condamner le requis aux intérêts légaux à compter de l’assignation et au paiement de la somme de 350 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Le condamner aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 février 2025.

La S.A. UNICIL demande le bénéfice de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 4.716 euros arrêtée au jour de l’audience. Le bailleur précise qu’il y a eu reprise du paiement du dernier loyer. Il s’en rapporte sur les délais de paiement et la suspension du jeu de la clause résolutoire.

En défense, Monsieur [O] [T] comparait en personne.

Il ne conteste pas la dette.

Il fait valoir que son enfant est inscrit dans une école privée qui coûte 150 euros par mois.

Il précise qu’il travaille en contrat à durée indéterminée depuis le mois d’octobre 2024, qu’il perçoit 1600 euros par mois et a charge d’un crédit automobile de 57 euros par mois.

Il sollicite un échéancier pour apurer la dette. Il demande la suspension du jeu de la clause résolutoire pendant la période d’apurement de l’arriéré locatif. Il propose de s’acquitter mensuellement d’une somme de 130 euros en sus du loyer courant.

La décision a été mise en délibéré au 24 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I . Sur la recevabilité

Sur la dénonciation en Préfecture

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation délivrée le 4 décembre 2024 a été dénoncée le 5 décembre 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit au moins six semaines avant l’audience du 27 février 2025.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme

La SA UNICIL doit conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, saisir la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) deux mois avant la délivrance de l’assignation, cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la situation d’impayés a été signalée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône le 2 juillet 2024 et l’assignation a été délivrée le 4 décembre 2024.

Par conséquent la S.A. UNICIL est recevable en ses demandes.

II. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, visant notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la clause du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, deux mois après un commandement resté infructueux,

En l’espèce le contrat de bail d’habitation prévoit en son article IX une clause résolutoire à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [O] [T] le 02 juillet 2024, pour un arriéré locatif de 1.528,03 euros.

Les sommes visées au commandement, que Monsieur [O] [T] ne conteste pas, n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.

En conséquence, la clause résolutoire est dans le principe acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 02 septembre 2024.

Sur le paiement des sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif actualisé et arrêté au 27 février 2025 que Monsieur [O] [T] reste devoir la somme de 4.398,46 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de janvier 2025 inclus et déduction faite du solde débiteur de 4.716 euros, des frais de procédure inclus au décompte pour la somme totale de 317,54 euros (166,83 + 150,71), lesquels doivent figurer au poste des dépens.

Outre le décompte locatif produit, Monsieur [O] [T] ne conteste pas devoir cette somme.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Monsieur [O] [T] à payer la SA UNICIL cette somme de 4.398,46 euros à titre provisionnel.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience est admise par le bailleur.

Il convient donc de faire droit à la demande de délais de paiement et d’autoriser Monsieur [O] [T] à se libérer de sa dette locative en 36 mois par mensualités de 122,18 euros le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance. Cette somme s’ajoutera aux loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention de Monsieur [O] [T] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Vu l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,

Vu la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience,

Durant les délais de remboursement accordés à Monsieur [O] [T] les effets de la clause de résiliation sont suspendus. S’ils se libèrent dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

· la clause résolutoire reprendra son plein effet,

· il pourra être procédé à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après, étant précisé qu’aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé,

· Monsieur [O] [T] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation dont le montant correspondra au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 507,07 euros incluant le loyer de l’appartement et du stationnement.

L’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation.

· le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

III. Sur les mesures accessoires

Sur les dépens et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [O] [T] qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision,

DECLARONS la SA UNICIL recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation liant les parties et concernant le bien situé [Adresse 3] et l’emplacement de stationnement situé à la même adresse, sont réunies à la date du 02 septembre 2024 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation liant les parties concernant le bien situé [Adresse 3] et l’emplacement de stationnement situé à la même adresse ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [T] à payer à titre provisionnel à la S.A. UNICIL, la somme de quatre mille trois cent quatre-vingt-dix-huit euros et quarante-six cts (4.398,46 euros) correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés ;

AUTORISONS Monsieur [O] [T] à apurer la dette sur une durée de 36 mois par 36 mensualités successives de cent vingt-deux euros et dix-huit cts (122,18 euros) le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus des loyers et des charges courantes à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou des loyers et charges courants à leur échéance et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués situés [Adresse 3] et de l’emplacement de stationnement situé à la même adresse, dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [O] [T] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est,

— Le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [O] [T] est tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, soit 507,07 euros incluant le loyer du logement et du stationnement.

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [T] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETONS la demande de la SA UNICIL au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION