TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 13 Février 2025

Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 14 Novembre 2024

GROSSE :

Le 13 Février 2025

à M^e Pierre MICHOTTE

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 13 Février 2025

à M^e Jérôme PINTURIER

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/02089 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4YBC

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [Z] [O] Décédé le 17 Mai 2024

né le 01 Mars 1926 à [Localité 4] (ITALIE), demeurant [Adresse 6]

Madame [I] [N] [O] épouse [K],

venant aux droits de Monsieur [Z] [O], décédé

née le 13 Mars 1972 à [Localité 5], demeurant [Adresse 8]

représentée par M^e Pierre MICHOTTE, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [X] [O] épouse [V]

venant aux droits de Monsieur [Z] [O], décédé

née le 22 Avril 1952 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Pierre MICHOTTE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [P] [J]

née le 01 Août 1978 à , demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Jérôme PINTURIER, avocat au barreau de MARSEILLE

— 

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous signature privée signé le 27 octobre 2017 ayant pris effet le 1er novembre 2027, [O] [Z] a donné à bail à Madame [J] [P] et Monsieur [S] [A] un appartement à usage d’habitation avec terrasse situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 560 euros outre 20 euros de provision sur charges.

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été signé le 31 octobre 2017 en l’absence de Madame [J] [P] ;

Madame [J] [P] a souhaité quitté les lieux et un procès-verbal de constat portant état des lieux de sortie a été établi le 04 juillet 2023.

Alléguant des dégradations locatives et un solde de loyers et charges impayés, par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2024 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [O] [Z] a fait assigner Madame [J] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, aux fins d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire la condamnation de Madame [J] [P] au paiement des sommes suivantes :

-5840,62 euros correspondant au coût des réparations locatives

—  1617,91 euros au titre du solde des loyers et charges

—  1500 euros au titre de l’application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile, et aux entiers dépens;

Appelée à l’audience du 13 juin 2024, l’instance a été reprise par Madame [O] [I] [N] et Madame [X] [O] épouse [V] en leur qualité de filles et seules héritières de Monsieur [O] [Z] décédé le 17 mai 2024 et leur conseil a sollicité un renvoi;

L’affaire a été renvoyée et retenue à l’audience du 14 novembre 2024.

A l’audience, Madame [J] [P] et Madame [O] [I] [N] et Madame [X] [O] épouse [V] ont été représentés par leur conseil respectif.

Suivant conclusions n°2 soutenues à l’audience et auxquelles il est expressément renvoyé, Madame [J] [P] demande au juge des contentieux de la protection de :

Débouter Madame [O] [I] [N] et Madame [X] [O] épouse [V] de toutes leurs demandesReconventionnellement, condamner Madame [O] [I] [N] et Madame [X] [O] épouse [V] in solidum à rembourser à Madame [J] [P] la somme de 560 euros au titre du dépôt de garantie indument retenu et la somme de de 281 euros au titre de l’allocation de logement indument perçueLes condamner in solidum à verser à Madame [J] [P] à titre de dommages et intérêts la somme de 7128 euros en réparation du préjudice de jouissance subi

Subsidiairement

Accorder un délai de 24 mois pour s’acquitter des sommes qui seraient éventuellement mises à sa chargeCondamner in solidum Madame [O] [I] [N] et Madame [X] [O] épouse [V] à verser à Madame [J] [P] la somme de 3000 euros pour procédure abusiveCondamner in solidum Madame [O] [I] [N] et Madame [X] [O] épouse [V] à verser à Madame [J] [P] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Madame [J] fait valoir que d’autres occupants de l’immeuble utilisaient sa cour comme une poubelle, qu’elle a subi de nombreuses nuisances, qu’elle a installé un auvent de protection pour couvrir sa cour ; elle soutient que le propriétaire a branché l’électricité de son garage sur son compteur, qu’elle a retiré le auvent à cause de problèmes d’écoulement des eaux ;

La défenderesse souligne qu’elle a fini par partir et que les relations avec le bailleur ont changé à ce moment-là ; elle soutient avoir déménagé le 10 juin 2023, avoir effectué une visite avec l’agence le 15 juin et restitué les clés le 27 juin 2023 , que le loyer du mois de juillet n’est pas dû elle fait valoir qu’elle n’a pas reçu la convocation pour l’état des lieux de sortie car elle était en vacances, étant professeur de musique ;

Elle fait valoir que le propriétaire essaie de refaire à neuf son appartement, que le procès-verbal de constat n’est pas contradictoire, que les photographies et le constat sont inexploitables et qu’il n’y a pas eu d’expertise ;

S’agissant des arriérés de charges, Madame [J] fait valoir que tout est antérieur de plus de trois ans donc prescrit, et qu’il n’y a eu aucune reddition de charges ;

Elle ajoute que le dépôt de garantie doit être restitué ;

Sur les demandes reconventionnelles, Madame [J] soutient que le bailleur doit la jouissance paisible du bien et que le bailleur n’a pas pris la défense de la locataire alors qu’elle a subi des nuisances importantes ;

Elle indique solliciter le cas échéant une compensation entre les sommes dont elle serait redevable et celles dont seraient redevables les requérantes ;

Suivant conclusions en réplique soutenues à l’audience et auxquelles il est expressément renvoyé, Madame [O] [I] [N] et Madame [X] [O] épouse [V] demandent au juge des contentieux de la protection de débouter Madame [J] [P] de ses demandes reconventionnelles, et réitèrent les termes de leur assignation ;

Les requérantes indiquent reprendre l’instance suite au décès de leur père Monsieur [Z] [O] ; elles expliquent que Madame [G] était locataire d’un appartement au rez-de-chaussée , que suite au congé de la locataire, la date de sortie était le 30 juin 2023, que la défenderesse a refusé toute visite et s’est opposée à l’intervention du propriétaire pour effectuer des travaux de propreté ; elles soutiennent que les clés n’ont été restituées que le 4 juillet 2023 et que l’indemnité d’occupation est due pour le mois de juillet 2023 sous déduction de l’allocation de logement et que Madame [J] est redevable du solde de charges pour deux exercices ;

Les demanderesses font valoir l’existence de dégradations locatives en soulignant que Madame [J] convoquée par le commissaire de justice pour établir un état des lieux de sortie ne s’est pas présentée ; elles ajoutent produire l’état des lieux d’entrée et que la comparaison des états des lieux établi que l’appartement a été très dégradé pendant l’occupation des lieux, même en tenant compte de la vétusté;

Elles soulignent que le point principal concerne le chassis de fenêtres, la défenderesse ayant fixé des moustiquaires sur du PVC avec de l’adhésif, et les chassis ayant dû être remplacés ;

La décision a été mise en délibéré au 13 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I – Sur la reprise d’instance

En vertu de l’article 370 du code de procédure civile, à compter de la notification qui en est faite à l’autre partie, l’instance est interrompue par le décès d’une partie dans le cas où l’action est transmissible.

En vertu de l’article 373 du code de procédure civile, l’ instance peut être volontairement reprise dans les formes prévues pour la présentation des moyens de défense.

Madame [O] [I] [N] et Madame [X] [O] épouse [V] justifient par l’acte de notoriété reçu le 11 juin 2024 par Maître [F] [C] notaire à [Localité 5], de leur qualité de seules héritières de Monsieur [Z] [O] décédé à [Localité 3] le 17 mai 2024 et être propriétaires en pleine propriété à hauteur de la moitié chacune de la totalité des biens de la succession;

La reprise d’instance par Madame [O] [I] [N] et Madame [X] [O] épouse [V] est en conséquence régulière.

II- Sur le fond

Les loyers et charges impayés, les réparations locatives

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de :

a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

[…]

c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 1730 ajoute : «S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que l’obligation, pour le preneur, de restituer les lieux dans l’état où il les a reçu ne concerne que les réparations locatives et que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état d’usage ne peut s’entendre que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf. Ainsi en application de ce principe il a pu être jugé à de multiples reprises que pouvait être imputée au preneur la facturation des frais de lessivage des murs et de nettoyage de la moquette mais non d’une remise en peinture et du changement du revêtement de sol.

En outre, aux termes de l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations commises durant sa jouissance.

Enfin, l’annexe III a du décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et relatif aux réparations locatives dispose que le locataire assure les menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

Aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Il résulte de la combinaison des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 06 juillet 1989 qu’il incombe au bailleur de délivrer la chose louée conformément à la destination convenue, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur les loyers et charges impayés

Madame [O] [I] [N] et Madame [X] [O] épouse [V] font valoir que la défenderesse a donné congé pour le 30 juin 2023 et s’est opposée à toute visite en vue de la relocation de l’appartement et à l’accès du propriétaire pour effectuer des travaux de propreté ;

Elles soutiennent que les clés n’ont été restituées que le 3 juillet 2023 et que Madame [J] [P] n’établit pas avoir quitté les lieux plus tôt, qu’elle est redevable d’une indemnité d’occupation pour juillet 2023 sous déduction de l’allocation de logement, ainsi que des soldes de charges pour deux exercices ;

Madame [J] [P] soutient avoir restitué les clés le 27 juin et non le 3 juillet 2023 et observe que l’état des lieux a été effectué en juin ; Elle considère que le loyer du mois de juillet n’est pas dû ;

S’agissant des arriérés de charges, Madame [J] [P] fait valoir leur prescription et souligne qu’aucune reddition des charges n’a été faite ;

Les requérantes sollicitent le paiement de la somme de 1617,91 euros au titre du solde des loyers et des charges ;

Sur l’indemnité d’occupation réclamée au titre du mois de juillet 2023 :

Il ressort d’un courrier du cabinet D’AGOSTINO gestionnaire en date du 31 mai 2023 que Madame [J] [P] a donné congé pour le 30 juin 2023, le préavis réduit à un mois n’étant pas contesté ;

Les loyers et provisions pour charges étaient ainsi dus au moins jusqu’au 30 juin 2023 si les clés étaient remises à cette date .

Si le courriel de la société ENI en date du 27 juin 2023 établit que le contrat de fourniture d’électricité a été résilié et que la consommation d’électricité a été facturée jusqu’au 29 juin 2023 et si Madame [J] [P] produit aux débats une attestation de la SCI LES PALMIERS établissant que Madame [J] [P] a pris à bail un studio meublé à compter du 16 juin 2023, ainsi qu’un contrat de réexpédition de courrier à compter du 30 juin 2023 à sa nouvelle adresse, elle ne justifie pas avoir remis les clés au Cabinet D’AGOSTINO avant le 4 juillet 2023 ;

Or, un logement ne peut être considéré juridiquement libre d’occupation qu’à la date de remise des clés à son propriétaire ou son mandataire. La restitution des lieux est distincte du simple fait, pour le locataire, de quitter matériellement les lieux loués;

Il est justifié en effet par le procès-verbal de constat portant état des lieux de sortie que Madame [J] [P] a été convoquée le 19 juin 2023 par lettre recommandée avec accusé de réception pour un état des lieux de sortie le 4 juillet 2023, que Madame [J] [P] ne s’est pas présentée à cet état des lieux mais que Monsieur [U] [R] a indiqué que les clés lui avaient été remises par la défenderesse sans plus de précisions ;

Madame [J] [P] ne rapportant pas la preuve d’avoir restitué les clés du logement litigieux avant le 4 juillet 2023 est redevable des loyers et des charges jusqu’à cette date ;

Le montant du loyer s’élève à 564,33 euros et la provision sur charges à 34 euros ; il s’ensuit que Madame [J] [P] est redevable de la somme de 77,19 euros (72,81+4,38) au titre de l’indemnité d’occupation due pour le mois de juillet 2023 jusqu’au 4 juillet 2023 ;

Sur le solde des charges 2019-2020 et 2020-2021

Le défaut de régularisation annuelle ne prive pas le bailleur du droit de réclamer le paiement des charges dès lors qu’elles sont justifiées, sous réserve de la prescription applicable.

L’obligation de régularisation annuelle des charges n’est cependant assortie d’aucune sanction et le bailleur peut en justifier à tout moment pour demander notamment paiement du solde restant dû par le locataire sous réserve du délai de prescription de cette demande ;

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 le bailleur procède au compte de régularisation de charges en ajustant les sommes versées par le preneur à titre de provisions par rapport à celles réellement dues un mois avant la régularisation et communique notamment au locataire un décompte des charges selon leur nature, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires.

Le bailleur doit ainsi être en mesure d’établir la réalité de toute dépense dont il demande au locataire la récupération, peu important que les montants des appels de charges aient été acquittés sans réserve.

Les requérantes sollicitent le paiement de la somme de 171,89 euros au titre du solde des charges 2019/2020 et de la somme de 566,69 euros au titre du solde des charges 2020/2021 ;

Madame [J] [P] fait valoir qu’il n’est pas produit de reddition de charges annuelles , qu’elle a réglé un total de provisions sur charges de 1181 euros du 1er novembre 2017 jusqu’au 30 juin 2023 et que le délai de prescription ayant été réduit à trois ans, les demandes en paiement de charges antérieures au 20 février 2021 sont prescrites ;

Il est relevé qui si le gestionnaire du bien a porté sur l’extrait de compte locatif au 25 juillet 2023 un solde de charges pour l’année 2019/2020 de 171,89 euros et pour l’année 202/2021 un solde de charges de 566,69 euros, ces simples mentions sur un décompte locatif établi par le gestionnaire ne peuvent pas tenir lieu à eux seuls de justificatifs et aucune pièce pouvant justifier des sommes réclamées n’est versée aux débats ;

Par ailleurs, cette demande a été faite la première fois par assignation du 20 février 2024. En conséquence, les bailleurs ne peuvent solliciter de régularisations de charges pour la période antérieure au 20 février 2021.

Enfin s’agissant de la somme de 281 euros versée par la CAF pour le mois de juillet 2023, il appartiendra à la CAF d’en solliciter le cas échéant le remboursement;

Il s’ensuit que Madame [O] [I] [N] et Madame [X] [O] épouse [V] seront déboutées de leur demande en paiement de ce chef ;

Il s’ensuit que Madame [J] [P] sera condamnée à payer à Madame [O] [I] [N] et Madame [X] [O] épouse [V] la somme de 77,19 euros au titre de l’indemnité d’occupation due pour le mois de juillet 2023 jusqu’au 4 juillet 2023 , le surplus n’étant pas justifié ;

Madame [J] [P] sera en outre déboutée de sa demande reconventionnelle tendant à obtenir le remboursement de la somme de 281 euros au titre de l’allocation de logement du mois de juillet 2023 ;

Sur les réparations locatives

L’article 1732 du code civil prévoit que le preneur « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute » ;

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé:

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation.

Ces textes établissant une présomption de responsabilité des désordres constat és en fin de bail , il appartient au preneur de démontrer que ces désordres ont eu lieu sans sa faute, mais il appartient au bailleur de rapporter la preuve de l’existence des dégradations locatives.

Le décret n°87-712 du 26 août du 26 août 1987 fixe la liste des réparations ayant le caractère de réparations locatives incombant au locataire.

Les réparations locatives n’impliquent pas la remise à neuf des papiers peints, peintures au revêtement de sol dès lors que leur dégradation provient d’un usage normal et légitime de la chose louée et de la vétusté (Civ. 3ème 7 mars 1972, Bull 151, pourvoi 70-14.409, Civ. 3ème 17 octobre 1990, Bull 188, pourvoi 88-20.194).

S’agissant des plafonds et murs intérieurs, il appartient au locataire de les maintenir en état de propreté et de procéder aux menus raccords de peintures, de remettre en place ou remplacer quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique.

S’agissant des parquets, moquettes et autres revêtements de sol, il appartient au locataire de procéder à l’encaustiquage et à l’entretien courant de la vitrification, de remplacer quelques lames de parquets, poser des raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

S’agissant de la plomberie, l’entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d’aération, le remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement incombe au locataire.

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à titre de résidence principale prévoit en son article 4 qu’ « En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement. ».

Madame [O] [I] [N] et Madame [X] [O] épouse [V] sollicitent la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 5840,62 euros correspondant au coût des réparations locatives, en faisant valoir que les dégâts locatifs sont objectivés par le procès-verbal de constat du 4 juillet 2023 et valorisés par des factures produites aux débats ;

Madame [J] [P] fait valoir qu’à son entrée dans les lieux le logement était sale et dans un état moyen, qu’une mezzanine très basse de plafond tenait lieu de « chambre n°2 », qu’elle a subi des nuisances de voisins du premier étage qui jetaient des mégots et laissaient couler de l’eau des plantes dans la cour don Madame [J] s’est plainte auprès du gestionnaire du logement, du syndic et du parquet en déposant une plainte pour trouble de voisinage ; elle souligne que le mur et le sol de la terrasse ont été de ce fait très dégradés ;

Madame [J] ajoute qu’elle a occupé le logement pendant six ans sans aucun incident de paiement de loyer ;

S’agissant du constat d’huissier, Madame [J] déclare ne pas avoir reçu la convocation car elle avait déménagé et que la bailleresse qui connaissait son numéro de téléphone et son adresse internet, ne l’a pas avisée de la date de l’état des lieux de sortie ;

Elle fait valoir que les rayures et défauts relevés sont tous antérieurs à l’entrée dans les lieux, que la présentation est très différente et que cela ne permet pas une comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie ;

Elle demande à ce que le constat d’huissier soit écarté du débat comme étant irrecevable, que seule une expertise judiciaire pouvait établir contradictoirement une liste de dégradations imputables à Madame [J].

S’agissant du procès-verbal de constat portant état des lieux de sortie, il est rappelé qu’aux termes de l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs :

« Un état des lieux est établi (…) dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Seule une restitution régulière et légitime des locaux loués libère le locataire de toute obligation ; c’est la remise de toutes les clés au bailleur en mains propres ou à son représentant qui matérialise la restitution des lieux loués, sans que le bailleur ait à les réclamer .

L’état des lieux de sortie doit en principe être établi au moment de la restitution des clefs du logement.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’ huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Les commissaires de justice ont seuls qualité pour établir les constats d’état des lieux dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 3-2 ;

Il n’est pas interdit aux parties de se prévaloir d’un état des lieux non contradictoire établi par un huissier de justice et de le soumettre à la libre discussion des parties. En ce cas, le juge doit examiner ce mode de preuve régulièrement versé aux débats

Les bailleresses, qui n’ont pas repris les lieux avant le 4 juillet 2023 en présence du commissaire de justice, sont donc légitimes à se prévaloir du procès-verbal de constat établi par ce dernier, qui a été soumis à la discussion contradictoire des parties, la seule obligation du commissaire de justice étant de convoquer la locataire par courrier recommandée avec accusé de réception, étant précisé qu’il appartient à la locataire, le cas échéant, de faire suivre son courrier en temps utile ;

Il sera donc procédé à une comparaison entre l’état des lieux d’entrée assez détaillé et le procès-verbal de constat portant état des lieux de sortie, l’attestation de Monsieur [L] [D] du 22 mai 2024 n’étant pas de nature à remettre en question ni les mentions dans l’état des lieux d’entrée ni les constatations effectuées par le commissaire de justice ;

Il ressort de l’état des lieux d’entrée produit que l’ensemble des murs et les plafonds du logement étaient en bon état sauf dans la salle de bains les murs étant dans un état moyen et dans la chambre 1 en très bon état ;

Si le commissaire de justice constate dans la cuisine deux types de carrelage en état d’usage mais sale dont un carreau présenté un important éclat et côté gauche en entrant un carrelage plus ancien laissant apparaître des fissures dans l’émail et des éclats, l’état du carrelage correspond à celui à l’entrée dans les lieux , le sol étant décrit comme étant dans un état moyen avec 2 carrelages différents et que coups sur le carrelage ;

Au niveau des murs de la cuisine, à la sortie, la peinture est en état d’usage laissant apparaître des traces d’occupation et une reprise sommaire et des éclats de peinture, le plafond est en état d’usage ainsi que la fenêtre et le meuble bas de cuisine dont le système d’ancrage est cassé; toutefois dans l’état des lieux d’entrée il est noté que le plan de travail évier est bombé à cause de projections d’eau et l’évier en état moyen;

En ce qui concerne le couloir il est constaté à la sortie des reprises de peinture très sommaires, des manques de peinture prenant la forme d’un badigeon sommaire ;

S’agissant de la salle de bains, il est relevé qu’à l’entrée dans les lieux le carrelage était dans un état moyen (coups sur le carrelage, fissures, carrelage abîmé à côté du chauffage et WC) ainsi que les murs avec 2 carreaux fendus en rentrant sur le mur droit ; les mêmes constatations sont portées sur l’état des lieux de sortie avec un décollement de carreaux;

Le commissaire de justice constate que la peinture de la porte est en très mauvais état avec d’importants éclats avec une réparation qui se fissure, que la baignoire et sa robinetterie sont en très mauvais état, que la structure de la paroi fixe et de la paroi coulissante est considérablement rouillée et le verre opaque très entartré, que le meuble sous le lavabo présente des éclats dans le mélaminé, alors qu’à l’entrée la porte était en bon état avec une poignée neuve, la baignoire est notée en bon état et le meuble sous le lavabo un coin gauche un peu abîmé ;

Dans la chambre 1 à l’entrée le sol est dans un état moyen avec plusieurs trous et fissures, les murs sont en très bon état, sur le plafond des dalles en polystyrène sont posées dont 2 se décollent ; des constatations similaires sont portées sur l’état des lieux de sortie ;

Le commissaire de justice a constaté que la fenêtre de gauche avait sa poignée serrure de fermeture défectueuse et en fin du procès-verbal de constat, a noté que d’importantes surfaces dans l’encadrement étaient recouvertes d’un adhésif collant ou colle ;

S’agissant de la chambre mezzanine, à l’entrée dans les lieux le sol est dans un état moyen, le plafond et les plinthes sont en bon état, les dalles blanches du plafond étant légèrement jaunies ;

A la sortie le commissaire de justice constate un sol en mauvais état, des traces d’accrocs sur certaines dalles en polystyrène ;

S’agissant de la cour intérieure, à l’entrée dans les lieux il est mentionné que la carrelage de la terrasse est ébréché, la terrasse étant notée être dans un état moyen ainsi que les murs, la peinture du mur côté gauche est cloquée et le grillage sur le mur droit en bon état ;

A la sortie, il est constaté que le carrelage est sale avec de la terre, que les murs sont en mauvais état avec des fissures et du vert-de-gris et des surfaces décroutées et que l’applique pour l’éclairage est éclatée sans sa face avant ;

Enfin il ressort de l’état des lieux de sortie que le logement était très sale lors de la reprise des lieux ;

S’agissant du remplacement de deux fenêtres en PVC suite à un endommagement par des adhésifs en mousse et de la colle pour un montant TTC de 1291,17 euros, Madame [J] [P] ne saurait supporter la réfection totale des deux fenêtres ;

Compte tenu d’une poignée serrure de fermeture défectueuse et de la présence d’adhésif ou colle sur les encadrements, la réparation des fenêtres sera imputable à la locataire à hauteur de 20% soit la somme de 258,39 euros TTC ;

S’agissant de la baignoire et de la paroi coulissante et fixe il est établi l’existence de dégradations locatives imputables Madame [J] qui implique l’indemnisation des bailleresses. La somme de 767 euros justifiée par les tickets de caisse détaillés de LEROY MERLIN ainsi que la dépose et pose de ces éléments sera mise mis à la charge de Madame [J] à hauteur de la somme de 894,04 euros ainsi que justifiée par la facture émise le 1er septembre 2023 par la SAS MUHANDIS, le surplus n’étant pas imputable à la défenderesse ;

Au vu des développement susvisés, seront également retenus, le remplacement de deux ampoules, justifié par la facture émise le 4 août 2023 par LEROY MERLIN à hauteur de 45,80 euros TTC, le nettoyage de l’appartement à hauteur de 180 euros TC justifié par la facture de AR13 Maçonnerie de A à Z émise le 17 juillet 2023 les travaux de peinture ainsi que le remplacement du meuble bas dans la cuisine à hauteur de 275,40 euros, justifié par la facture de BRICO DEPÔT du 20 juillet 2023 .

Il sera enfin mis à la charge de Madame [J] [P], la somme de 296 euros, après application d’un coefficient de vétusté de 60 % après six années d’ occupation, au titre du coût des peintures de la chambre et de la salle de bains ;

Madame [J] [P] justifie de l’entretien des climatiseurs par la facture acquittée de la société ELECTROTECH du 9 juin 2023 pour un montant total de 250 euros TTC avec fourniture et programmation d’une télécommande universelle, cette société ayant confirmé par courriel du 18 juillet 2023 que les climatiseurs étaient fonctionnels lors de son intervention; les frais de dépannage des climatiseurs et le coût de remplacement de la télécommande restera donc à la charge des requérantes ;

En définitive , Madame [J] [P] est redevable de la somme totale de 2536,63 euros au titre des réparations locatives ;

Il s’ensuit que déduction faite du dépôt de garantie versé à hauteur de 560 euros, Madame [J] [P] sera condamnée à payer à Madame [O] [I] [N] et Madame [X] [O] épouse [V] la somme de 77,19 euros au titre de l’indemnité d’occupation due pour le mois de juillet 2023 jusqu’au 4 juillet 2023 et la somme de 1976,63 euros au titre des réparations locatives ;

Sur le remboursement des frais de commissaire de justice

Vu l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Si l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’État.

Les requérantes versent aux débats la facture du commissaire de justice d’un montant de 354,99 euros au titre de la convocation à l’état des lieux de sorties et du procès-verbal de constat ;

Toutefois, le courrier du 9 juin 2023 adressé par courrier recommandé à Madame [J] [P] n’étant pas suffisant pour établir qu’il aurait été impossible d’effectuer un état des lieux de sortie contradictoire. Elles ne peuvent en conséquence demander le remboursement de la moitié des frais de convocation à l’état des lieux de sortie et du procès-verbal de commissaire de justice du 4 juillet 2023 ;

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la restitution du dépôt de garantie

Au regard de la condamnation des requis au titre des réparations locatives et des loyers et charges impayés au mois de juillet 2023, déduction faite du dépôt de garantie versé, Madame [J] [P] sera déboutée de sa demande au titre de la restitution du dépôt de garantie;

Sur la demande de dommage et intérêts en réparation d’un trouble de jouissance

L’article 1719 du code civil oblige le bailleur à faire jouir paisiblement le preneur pendant toute la durée du bail .

L’obligation du bailleur d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée, qui est une obligation de résultat, ne cesse qu’en cas de force majeure, sans qu’il y ait ainsi besoin de caractériser l’existence d’une faute de la part du bailleur .

Le manquement du bailleur à ses obligations peut être sanctionné, si le preneur démontre l’existence d’un trouble de jouissance , par sa condamnation au paiement de dommages et intérêts, évalués en fonction de la gravité, de l’intensité et de la durée du trouble.

Madame [J] [P] sollicite la somme de 7128 euros correspondant à une année de loyers et charges, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi ; elle fonde sa demande sur l’article 1719 du code civil ;

La défenderesse fait état nuisances causés par les occupants de l’étage supérieur ;

Madame [J] [P] soutient qu’elle avait installé un auvent (démonté à son départ) afin

Madame [J] ne démontre pas qu’elle aurait été dans l’obligation de quitter le logement litigieux et qu’elle avait installé un auvent (démonté à son départ) afin de protéger sa terrasse contre la chute d’objets divers en provenance des étages supérieurs

Elle justifie d’une plainte auprès de Monsieur le procureur de la République le 28 juillet 2022, d’un courrier adressé à ses voisins du premier étage le 13 juillet 2022 et d’un courrier adressé au Syndic de l’immeuble le 3 février 2023 et à Madame [M] le 30 janvier 2024 ;

Outre le fait que les nuisances évoquées ne sont pas objectivement établies et qu’aucune pièce ne permet d’en déterminer l’ampleur ni la persistance, il est rappelé que le bailleur n’a pas d’obligation de garantir le trouble de jouissance de fait causé au preneur par des tiers , ainsi que le prévoit l’article 1725 du code civil ; il ne répond donc pas des nuisances provenant d’un autre locataire de l’immeuble , le bailleur ne disposant d’aucun moyen pour agir sur des comportements qui lui échappent tels que ceux allégués des voisins il n’est pas établi ni prétendu qu’il en serait le bailleur ;

La responsabilité du bailleur pourrait être recherchée lorsqu’il a commis une faute qui a concouru à la réalisation du préjudice dommage, ce qui n’est pas le cas en l’espèce .

Le bailleur n’est pas resté inactif puisque le courriel du 19 juillet 2022 du gestionnaire du logement établit que celui-ci a alerté le syndic des nuisances alléguées par Madame [J] en sollicitant l’action du syndic ;

Il s’ensuit que la responsabilité des bailleresses ne saurait être engagée sur le fondement de l’article 1719 du code civil et Madame [J] [P] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts ;

Sur la demande de délais de paiement formulée à titre subsidiaire

L’article 1343-5 du Code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Madame [J] [P] sollicite un délais de 24 mois pour apurer les sommes qui seraient mises à sa charge ;

Elle produit aux débats un avis d’imposition établi en 2023 sur les revenus 2022 mentionnant un revenu imposable de 3809 euros par an ; il n’est produit aucune autre pièce pouvant justifier d’autres ressources ;

Madame [J] [P] n’établissant pas être en capacité de régler la somme totale de 2053,82 euros dans le délai légal précité, sa demande de délais de paiement sera rejetée ;

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Madame [J] [P] sollicite la condamnation in solidum de Madame [O] [I] [N] et Madame [X] [O] épouse [V] au paiement de la somme de 3000 euros pour procédure abusive ;

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Par application de l’article 32-1 du Code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné une amende civile sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

L’action ou la défense en justice constituent un droit et ne dégénèrent en abus justifiant, si elles causent un préjudice, une condamnation à des dommages et intérêts, qu’en cas de malice, mauvaise foi, erreur équipollente au dol ou légèreté blâmable.

Il est constant que celui qui obtient, même partiellement, gain de cause, ne peut être condamné pour procédure abusive .

En l’espèce, le tribunal ayant fait droit, pour partie, aux demandes de Madame [O] [I] [N] et Madame [X] [O] épouse [V], reconnaissant ainsi le bien-fondé de leur action, il ne peut être jugé que la procédure engagée est abusive .

Madame [J] [P] sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Sur les demandes accessoires

Madame [J] [P] qui succombe principalement supportera la charge des dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle et sera déboutée de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de Madame [O] [I] [N] et Madame [X] [O] épouse [V] qui seront déboutées de leur demande de ce chef ;

Aucune circonstance en l’espèce ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort , mis à disposition au greffe

DECLARE régulière la reprise de l’instance par Madame [O] [I] [N] et Madame [X] [O] épouse [V] en leur qualité d’héritières de Monsieur [Z] [O] décédé le 17 mai 2024;

CONDAMNE Madame [J] [P] à payer à Madame [O] [I] [N] et Madame [X] [O] épouse [V], la somme de 77,19 euros au titre de l’indemnité d’occupation due pour le mois de juillet 2023 jusqu’au 4 juillet 2023 et la somme de 1976,63 euros au titre des réparations locatives ;

DEBOUTE Madame [J] [P] de sa demande de restitution du dépôt de garantie et de la somme de 281 euros au titre de l’allocation de logement pour le mois de juillet 2023 ;

DEBOUTE Madame [O] [I] [N] et Madame [X] [O] épouse [V] de leur demande en paiement de la moitié des frais de convocation à l’état des lieux de sortie et du procès-verbal de constat du 4 juillet 2023  ;

DEBOUTE Madame [J] [P] de sa demande de dommages et intérêts en réparation d’un trouble de jouissance;

DEBOUTE Madame [J] [P] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

REJETTE la demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Madame [J] [P] aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle;

DEBOUTE les parties de leurs demandes réciproques au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE