TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 11 Septembre 2025

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 19 Juin 2025

GROSSE :

Le 11 septembre 2025

à M^e BARTON-SMITH

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 11 septembre 2025

à M^e CHAIAHELOUDJOU

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/06441 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5SQ6

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPAC

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Pascale BARTON-SMITH, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [J] [E]

demeurant [Adresse 2] [Adresse 4]

représentée par M^e Barka CHAIAHELOUDJOU, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre les parties le 24 mai 2017, concernant un appartement sis [Adresse 1], moyennant un loyer initial mensuel de 285,72 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC 13 HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 21 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 septembre 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions, l’EPIC 13 HABITAT a fait assigner Madame [J] [E] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 28 novembre 2024.

A l’audience, l’EPIC 13 HABITAT, représenté par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant à la somme de 1 732,80 euros, au 16 juin 2025. Elle ne s’oppose ni à l’octroi de délais de paiement ni à la suspension des effets de la clause résolutoire si de tels délais étaient accordés.

Madame [J] [E], représentée par son Conseil, a repris ses conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des prétentions et des moyens, (elle ne demande pas la suspension des effets de la clause résolutoire).

L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Dit autrement, une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces. A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

L’EPIC 13 HABITAT produit la notification à la CAF en date du 23 février 2024 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié à Madame [J] [E], soit deux mois au moins avant l’assignation du 30 septembre 2024.

Il produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 1er octobre 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 28 novembre 2024.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l’une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu le bail liant les parties,

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [J] [E] par acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2024 pour un arriéré locatif de 763,73 euros.

Madame [J] [E] conteste partiellement ce montant, étant entendu qu’un commandement de payer :

notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles ;doit contenir un décompte précis des sommes dues au titre du bail, afin de permettre à la locataire d’avoir une connaissance précise de ses obligations, avec ventilation du loyer et des provisions pour charges.

Reste que les sommes visées au commandement, qui visent pour parties des récupérations locatives injustifiées (21,77 euros) et des frais de dossier (30,49 euros), n’ont pas été intégralement payées dans le délai requis.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise. Il convient donc de constater la résiliation du bail à effet au 21 mai 2024 et d’ordonner l’expulsion de Madame [J] [E] des lieux occupés.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, il convient de condamner Madame [J] [E] à payer à l’EPIC 13 HABITAT une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le bail s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 380,41 euros), à compter du 22 mai 2024 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à l’EPIC 13 HABITAT.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation que Madame [J] [E] restait débitrice d’une dette locative de 1 275,93 euros au 5 septembre 2024.

Vu le décompte actualisé au 16 juin 2025, fixant la dette locative à une somme de 1 680,54 euros, terme du mois de mai 2025 inclus, déduction faite des frais de procédure, des récupérations locatives et des frais de dossier, non justifiés.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient donc de condamner Madame [J] [E] à payer à l’EPIC 13 HABITAT la somme de 1 680,54 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 275,93 euros à compter de l’assignation, et pour le surplus à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Vu l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,

Vu la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience,

Il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et d’autoriser Madame [J] [E] à se libérer de sa dette locative en 36 mois par mensualités de 46 euros, le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention de Madame [J] [E] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Madame [J] [E], qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé dont le coût du commandement de payer et sera condamnée à payer à l’EPIC 13 HABITAT une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

DECLARONS l’action de l’EPIC 13 HABITAT recevable ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu le 24 mai 2017 entre les parties concernant l’appartement sis [Adresse 1], à effet au 21 mai 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [J] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [J] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’EPIC 13 HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [J] [E] à payer à l’EPIC 13 HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 22 mai 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 380,41 euros) ;

CONDAMNONS Madame [J] [E] à verser à l’EPIC 13 HABITAT la somme de 1 680,54 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 275,93 euros à compter de l’assignation, et pour le surplus à compter de la présente décision ;

ACCORDONS des délais de paiement de 36 mois à Madame [J] [E] pour s’acquitter, outre le loyer et les charges courants, de sa dette locative de 1 680,54 euros et disons qu’elle devra régler cette somme selon 36 mensualités de 46 euros chacune, le 08 de chaque mois, et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la dernière étant augmentée du solde de la dette ;

DISONS qu’à défaut du paiement de toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNONS Madame [J] [E] à payer à l’EPIC 13 HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [J] [E] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,