TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

JUGE DE L’EXECUTION

SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT D’ORIENTATION

Enrôlement :

N° RG 24/00138

N° Portalis DBW3-W-B7I-5D5T

AFFAIRE : CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL ALPES PROVENCE

C/ M. [T] [S]

DÉBATS : A l’audience Publique du 17 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président :UGOLINI Laëtitia, Vice-Président

Greffier lors des débats : GIL Fabiola, F/F greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 8 Juillet 2025

PRONONCE : par mise à disposition au Greffe le 8 Juillet 2025

Par Madame UGOLINI, Vice-Président

Assistée de M^me GIL, F/F greffier

NATURE DE LA DECISION

contradictoire et en premier ressort

EN LA CAUSE DE

La Société CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL ALPES PROVENCE, société coopérative à capital de crédit agricole dont le siège est 25, Chemin des Trois Cyprès à AIX EN PROVENCE (13097), identifée au SIREN sous le numéro 381976448 et immatriculée au registre du commerce et des sociétés d’Aix-en-Provence, prise en la personne de son Président Monsieur [K] [G] [V],

CREANCIER POURSUIVANT

Ayant [D] [N] pour avocat

CONTRE

Monsieur [T] [S], né le 7 juin 1991 à TOULON (83000), de nationalité française, agent immobilier, ayant conclu avec [C] [O] [A] un pacte civil de solidarité sous le régime de la séparation des biens, suivant contrat reçu par Maître [L] [H], notaire à MARSEILLE, le 18 novembre 2019. Le PACS a été par la suite dissous le 3 mai 2022. Demeurant 5 rue Cora Vaucaire – Bâtiment BI à MARSEILLE (13003), résident au sens de la règlementation fiscale.

Ayant M^e Mathieu CEZILLY pour avocat

DEBITEUR SAISI

La CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL ALPES PROVENCE poursuit à l’encontre de Monsieur [T] [S], suivant commandement de payer en date du 10 avril 2024 signifié par Me [W] , Commissaire de Justice associé à Marseille, et publié le 25 avril 2024 au Service de la Publicité Foncière de Marseille volume 2024 S n° 000122, la vente des biens et droits immobiliers consistant en :

— la propriété privative et particulière d’un appartement au rez-de-chaussée de l’immeuble porté sous un liseré “ROSE” et sous le numéro SEPT sur le plan du rez-de-chaussée, et la jouissance privative et perpétuelle de la cour au rez-de-chaussée derrière l’immeuble portée également sous un liseré “ROSE” sur plan dudit rez-de-chaussée (lot n°7), la propriété privative et particulière d’un local à usage de cave au sous-sol de l’immeuble porté sous une teinte “ROSE” sous le numéro UN sur le plan dudit sous-sol (lot n°1), la propriété privative et particulière d’un local à usage de cave au sous-sol de l’immeuble porté sous une teinte “BLEUE” et sous le numéro DEUX sur le plan dudit sous-sol (lot n°2), dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété élevé de cinq étages sur rez-de-chaussée et sous-sol situé 48 rue Chevalier Paul à MARSEILLE (13002), cadastré quartier Joliette, section 810 B n°132, lieudit 48 rue Chevalier Paul,

plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

Par acte d’huissier du 24 juin 2024 signifié en étude , le poursuivant a fait assigner Monsieur [S] comparaître devant le juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire de Marseille à l’audience d’orientation du mardi 1er octobre 2024.

Outre la vente du bien, le créancier poursuivant a demandé la condamnation de Monsieur [S] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [S] a soulevé plusieurs contestations :

— il conteste la régularité de la clause de déchéance du terme figurant au contrat de prêt qui indique que le capital restant dû est exigible sans formalité en cas de défaillance dans le paiement des échéances, sans préciser la gravité dumanquement, et ce alors que la somme dûe était de 1841,22 euros sur un montant total à rembourser de 188 805 euros,

— dans l’hypothèse de l’invalidation de la clause, la saisie immobilière poursuivie au titre des seules échéances impayées serait abusive,

— il convient de rejeter la demande subsidiaire de résolution du contrat formulée par la Caisse de Crédit Agricole Mutuel qui n’est pas de la compétence du Juge de l’exécution et, sur le fond, serait inopérante au vu de la modicité de la somme due et du non respect des formalités pour obtenir la résolution judiciaire.

A titre infinimement subsidiaire, il sollicite l’autorisation de vente le bien à l’amiable.

Monsieur [S] demande en outre la condamnation de tout contestant à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le créancier poursuivant conclue au rejet des contestations :

— il soutient que la clause de déchéance du terme n’est pas de nature abusive, en raison de la nature essentielle du manquement du débiteur qui n’a pas payé ses échéances, que la banque a adressé le 22 mars 2023 une mise en demeure de payer les sommes dues depuis décembre 2022, date du premier impayé, la déchéance du terme n’étant prononcée que le 19 avril 2023, que le contrat de prêt prévoyait plusieurs mesures aptes à permettre au débiteur de faire face à ses difficutés, telles la demande de modulation des échéances, ou leur supension. Il ajoute que l’application de la clause est divisible, que seule son application au cas d’échéances impayées serait abusive si le juge de l’exécution en décidait ainsi et que la créance au titre des seules échéances impayées peut fonder la saisie immobilière.

— A titre subsidiaire, la banque sollicite la résolution judiciaire du contrat de prêt.

Le créancier poursuivant est favorable à une vente du bien à l’amiable.

SUR CE,

Sur la validité de la déchéance du terme figurant au contrat de prêt

L’article L.212-1 du code de la consommation prévoit : “Dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque les deux contrats sont juridiquement liés dans leur conclusion ou leur exécution.”

En l’espèce, la clause “ DECHEANCE DU TERME” figurant page 8 du contrat de prêt indique : “en cas de survenance de l’un quelconque des cas de déchéance du terme ci-après, le Prêteur pourra se prévaloir de l’exigibilité immédiate du présent prêt, en capital, intérêts et accessoires, sans qu’il soit besoin d’aucune formalité judiciaire et après mise en demeure restée infructueuse pendant 15 jours

— en cas de défaillance des sommes dues en vertu du/des prêts du présent financement”.

La clause qui ne prévoit aucune mise en demeure ni sommation préalable ni préavis sans délai raisonnable doit être considérée comme abusive car elle a pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

En l’espèce, le délai de quinze jours accordé au débiteur est insuffisant pour lui permettre de régler les échéances, et il importe peu que le co-contractant a adressé la mise en demeure trois mois après le premier impayé et a attendu un mois pour prononcer la déchéance du terme, car pour apprécier le caractère abusif d’une clause, il convient de se reporter au moment de la conclusion du contrat.

Certes, comme le soutient le créancier poursuivant, le contrat de prêt prévoit des modalités amiables d’actions et de recours en cas de difficultés financières avant l’envoi de la mise en demeure. Cependant, le débiteur doit pouvoir user de ces possibilités jusqu’au terme du contrat, ce qui justifie d’autant plus un délai raisonnable après l’envoi de la mise en demeure, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

La clause de déchéance du terme sera donc considérée comme abusive.

Sur la portée de l’invalidation de la caluse de déchéance du terme.

La clause n’est considérée en l’espèce comme abusive qu’en ce qu’elle s’applique en cas d’échéances impayées, cause du contentieux qui a donné lieu en l’espèce à la saisie immobilière. C’est en effet à bon droit que le créancier poursuivant relève que les autres cas de déchéance du terme concernent des manquements d’un autre ordre, qui préjudicient aux éléments qui ont permis le consentement des parties lors de la passation de l’acte.

Sur la demande de constatation de la résolution du contrat

L’article 1224 du code civil dispose que “la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.”

L’article 1225 précise : “La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Et enfin, l’article 1226 dispose : Le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable.

La mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat.

Lorsque l’inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent.

Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l’inexécution.”

Force est de constater que la résolution du contrat par l’établissement bancaire n’apparaît nullement au cours de la procédure de recouvrement de la dette, aucune notification la visant n’ayant été adressée au débiteur. La mise en demeure du 22 mars 2023 ne mentionne pas la clause résolutoire.

Il ne s’agit donc pas de constater la résolution du contrat, mais de la prononcer judiciairement, ce qui échappe à la compétence du juge de l’exécution.

Sur la créance

Les conditions des articles L 311-2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies en l’espèce, le créancier justifiant d’un titre exécutoire, à savoir :

— un acte notarié passé le 18 janvier 2021 devant Me [H], notaire associé à Marseille et portant prêt immobilier d’un montant de 146 139 euros avec un taux d’intérêts de 1,88 % l’an.

Sur le fondement de ce titre exécutoire, le créancier poursuivant fait valoir, à la date du 16 février 2024 et selon décompte joint au commandement de payer, une créance d’un montant de 149 320,70 euros en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts au taux légal.

La déchéance du terme étant invalidée, elle est supposée ne pas avoir été prononcée. Cependant, c’est à bon droit que le créancier poursuivant rappelle que les échéances échues du prêt restent dues et qu’en présence d’un titre exécutoire, elle peuvent fonder une procédure de saisie immobilière, ces échéances étant elles-mêmes certaines, liquides et exigibles. La créance a ainsi fait l’objet d’un nouveau décompte pour un montant de 12 742,55 euros au 21 octobre 2024.

Sur la proportionnalité de la mesure de saisie immobilière au regard de la créance due.

Le non paiement des échéances prévues au contrat de prêt consitue un manquement au contrat.

La mesure d’exécution utilisée par le créancier poursuivant, qui en a le choix, doit respecter un équilibre entre ses droits à recouvrer sa créance et les droits du débiteur donst le bien est saisi. En l’espèce, la créance est d’un montant de plus de 12 000 euros, alors qu’elle n’était que de 1841 euros au moment de l’envoi de la mise en demeure. La procédure de saisie immobilière n’apparaît donc pas disproportionnée au regard du droit du créancier de recouvrer les sommes qui lui sont dues.

Sur la demande d’autorisation de vente amiable ;

Avant d’autoriser la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte-tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur ;

Monsieur [S] verse au débat une offre d’achat pour un montant de 180 000 euros.

Compte tenu de l’état, de la nature et de la situation du bien, il convient d’autoriser la vente amiable projetée, de fixer à 160 000 euros net vendeur le prix en deçà duquel le bien saisi ne pourra être vendu, et de fixer la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée aux fins décrites par l’article R322-25 du Code des Procédures Civiles d’Exécution dans la limite du délai de quatre mois prévu par l’article R322-21 du code des procédures civiles d’exécution ;

Conformément à l’article R322-24 du code des procédures civiles d’exécution, les frais taxés seront versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente, nonobstant toute stipulation contraire, les parties à l’acte n’ayant pas la possibilité de déroger à ces dispositions impératives et d’ordre public ;

Sur les dépens

Les dépens seront frais privilégiés de vente.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE, Juge de l’Exécution, siégeant :

Laetitia UGOLINI, Vice-Présidente

Fabiola GIL, F/F Greffière

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi ;

DÉCLARE NON ECRITES les dispositions, incluses dans la clause “DÉCHÉANCE DU TERME”, en page 8 du contrat de prêt annéxé à l’acte de vente passé le 18 janvier 2021 devant Me [H], notaire associé à Marseille , en qu’elles stipulent que “en cas de survenance de l’un quelconque des cas de déchéance du terme ci-après, le Prêteur pourra se prévaloir de l’exigibilité immédiate du présent prêt, en capital, intérêts et accessoires, sans qu’il soit besoin d’aucune formalité judiciaire et après mise en demeure restée infructueuse pendant 15 jours”.

CIRCONSCRIT cette invalidation au cas de “défaillance des sommes dues en vertu du/des prêts du présent financement”.

INVALIDE la déchéance du terme en date du 19 avril 2023 ;

CONSTATE que les conditions des articles L 311- 2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies ;

MENTIONNE la créance de la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL ALPES PROVENCE pour :

—  12 742,55 euros arrétée au 21 octobre 2024, en capital, accessoires et intérêts,

le tout jusqu’à parfait paiement,

— les frais de la présente procédure de saisie ;

AUTORISE LA VENTE AMIABLE des biens immobiliers consistant en :

— la propriété privative et particulière d’un appartement au rez-de-chaussée de l’immeuble porté sous un liseré “ROSE” et sous le numéro SEPT sur le plan du rez-de-chaussée, et la jouissance privative et perpétuelle de la cour au rez-de-chaussée derrière l’immeuble portée également sous un liseré “ROSE” sur plan dudit rez-de-chaussée (lot n°7), la propriété privative et particulière d’un local à usage de cave au sous-sol de l’immeuble porté sous une teinte “ROSE” sous le numéro UN sur le plan dudit sous-sol (lot n°1), la propriété privative et particulière d’un local à usage de cave au sous-sol de l’immeuble porté sous une teinte “BLEUE” et sous le numéro DEUX sur le plan dudit sous-sol (lot n°2), dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété élevé de cinq étages sur rez-de-chaussée et sous-sol situé 48 rue Chevalier Paul à MARSEILLE (13002), cadastré quartier Joliette, section 810 B n°132, lieudit 48 rue Chevalier Paul,

plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

FIXE à la somme de 160 000 euros net vendeur le prix en deçà duquel les biens saisis ne pourront être vendus ;

DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience du Mardi 28 Octobre 2025 à 9H30, Tribunal Judiciaire de Marseille, salle n°8, 25 rue Edouard Delanglade,13006 Marseille ;

RAPPELLE que le débiteur doit accomplir les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable et rendre compte au poursuivant, sur la demande de ce dernier, des démarches accomplies à cette fin, faute de quoi il pourra demander la reprise de la procédure sur vente

forcée ;

DIT QUE LES FRAIS ET TAXES de poursuite ainsi que les émoluments dûs à l’avocat poursuivant seront versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente ;

DIT QUE L’ENTIER PRIX DE VENTE sera consigné par le NOTAIRE rédacteur auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations, les frais de la vente et les frais taxés devant être versés à leurs bénéficiaires respectifs ;

REJETTE toute autre demande ;

DECLARE les dépens frais privilégiés de vente ;

DIT n’y voir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE AU PALAIS DE JUSTICE DE MARSEILLE, LE 8 JUILLET 2025.

F/F LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION