Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p3 p prox referes, 2 octobre 2025, n° 25/01687

TJ Marseille 2 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, permettant la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a ordonné l'expulsion des locataires, considérant qu'ils étaient occupants sans droit ni titre.
Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a condamné les locataires au paiement des arriérés de loyers et des indemnités d'occupation, considérant leur obligation de paiement.
Accepté
Frais de justice engagés
La cour a condamné les locataires à payer des frais irrépétibles, considérant qu'ils étaient les parties perdantes.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p3 p prox réf., 2 oct. 2025, n° 25/01687
Numéro(s) :	25/01687
Importance :	Inédit
Dispositif :	Délibéré pour mise à disposition de la décision
Date de dernière mise à jour :	29 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Fabien BOUSQUET

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Décembre 2025

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 02 Octobre 2025

GROSSE :

Le 05 décembre 2025

à M^e BOUSQUET Fabien

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/01687 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6GQL

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [O] [Y] en sa qualité de membre de l’indivision [Y]

né le 13 Juin 1946 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Fabien BOUSQUET, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [T] [S] en sa qualité de membre de l’indivision [Y]

née le 20 Avril 1953 à [Localité 6], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Fabien BOUSQUET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [L] [V], demeurant [Adresse 4]

non comparant

Madame [F] [E] [Z], demeurant [Adresse 4]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 2 janvier 2023, M. [Y] et Mme [S] ont donné à bail à M. [V] et Mme [E] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 750 euros, outre 200 euros de provision sur charges. Le bail stipule une clause de solidarité entre les locataires.

Des loyers étant demeurés impayés, les bailleurs ont fait signifier aux locataires par acte de commissaire de justice en date du 11 décembre 2024 un commandement de payer la somme de 2.885,36 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2025, les bailleurs ont fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

Constater que la clause résolutoire insérée au bail a joué et la résiliation du bail conclu le 2 janvier 2023, En conséquence, condamner les défendeurs à libérer immédiatement les lieux loués, Dans l’hypothèse où les défendeurs n’auraient pas libéré les lieux, ordonner l’expulsion immédiate ainsi que celle de tous les occupants de leur chef des lieux loués au besoin avec le concours de la force publique, Condamner solidairement les défendeurs à payer :A titre provisionnel aux demandeurs la somme de 3.751,97 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, décompte arrêté au 3 mars 2025, A titre provisionnel jusqu’à récupération effective des locaux litigieux, une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale à la dernière mensualité charges locatives en sus, La somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens ainsi que tous les frais de mise à exécution tels que les frais d’expulsion, de garde meubles.Au soutien de leurs prétentions, les demandeurs exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 11 décembre 2024 et ce, pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 5 juin 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi d’office pour être finalement retenue à l’audience du 5 octobre 2025.

A cette audience, les demandeurs, représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance et actualisent leur créance à la somme de 2.924,50 euros, selon décompte arrêté au 1er octobre 2025, terme du mois d’octobre inclus.

Bien que régulièrement assignés par acte déposé à l’étude, les défendeurs n’étaient ni présents ni représentés.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu avant l’audience.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 12 mars 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 5 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bailL’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 2 janvier 2023 contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 décembre 2024, pour la somme en principal de 2.885,36 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 12 février 2025.

Les défendeurs étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupationLes défendeurs sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail contient une clause stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ des défendeurs par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 995, 35 euros actuellement, et de condamner solidairement les défendeurs à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que les défendeurs restent devoir la somme de 2.924,50 euros, à la date du 1er octobre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’octobre inclus.

Pour la somme au principal, les défendeurs, non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront donc condamnés solidairement, par provision, au paiement de la somme de 2.924,50 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les demandes accessoiresLes défendeurs, parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des bailleurs les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. Les défendeurs seront donc condamnés à payer la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 janvier 2023 entre M. [O] [Y] et Mme [T] [S], d’une part, et M. [L] [V] et Mme [F] [E] [Z], d’autre part, concernant le logement, situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 12 février 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [L] [V] et Mme [F] [E] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [L] [V] et Mme [F] [E] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [O] [Y] et Mme [T] [S] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement M. [L] [V] et Mme [F] [E] [Z] à payer à M. [O] [Y] et Mme [T] [S], à titre provisionnel, la somme de 2.924,50 euros décompte arrêté au 1er octobre 2025 incluant la mensualité d’octobre 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE solidairement M. [L] [V] et Mme [F] [E] [Z] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 995,35 euros à ce jour, à compter du 2 octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum M. [L] [V] et Mme [F] [E] [Z] à payer à M. [O] [Y] et Mme [T] [S] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [L] [V] et Mme [F] [E] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente