TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 18 Novembre 2025

Président : Madame MANACH,

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 16 Septembre 2025

GROSSE :

Le 18 Novembre 2025

à M^e Dan LABI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à M^e Sabine MILON,

Maître Philippe HAGE

M^e François GISBERT

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/07526 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5Y3H

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. DU [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Dan LABI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

Madame [B] [X]

née le 31 Décembre 1977 à [Localité 12] (COMORES), demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Sabine MILON, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A. GAN ASSURANCES, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Maître Philippe HAGE de la SCP CABINET ROBERT & ASSOCIES, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

S.A. GIA MAZET EXERCANT SOUS L’ENSEIGNE “AGENCE DE LA COMTESSE”, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e François GISBERT, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 17 novembre 2015, la société [Adresse 9] a consenti à Mme [B] [X] un contrat de bail portant sur un logement sis [Adresse 7] moyennant le versement d’un loyer mensuel initial de 750 euros, outre 100 euros au titre des provisions pour charges.

Suivant acte notarié du 24 octobre 2021, la société du [Adresse 2] a acquis de la société Espace National l’immeuble sis [Adresse 7], assuré auprès de la société Gan Assurances selon contrat n°A01318161351501, dans lequel se situait l’appartement occupé par Mme [B] [X].

Par acte de commissaire de justice du 7 mars 2024, la SCI du [Adresse 4] a fait délivrer à Mme [B] [X] un commandement de payer la somme en principal de 20.530,52 euros.

Par acte de commissaire de justice du 2 septembre 2021, Mme [B] [X] a fait citer la SCI [Adresse 9], ancien propriétaire de l’immeuble, et l’Agence de la Comtesse, gestionnaire, devant le juge des contentieux de la protection aux fins notamment de désignation d’un expert chargé de constater les désordres, déterminer les travaux nécessaires et d’évaluer le préjudice. Mme [B] [X] s’est désistée de ses demandes à l’encontre de la SCI Espace National pour les formuler à l’encontre de la SCI du [Adresse 4], laquelle est intervenue volontairement à l’audience.

Par jugement du 21 janvier 2022, il a été fait droit à la demande d’expertise et M. [C] [K] a été désigné pour y procéder. Par jugement du 1er septembre 2023, les opérations d’expertise ont été déclarées étendues et communes à l’Agence de la Comtesse et à la société Gan Assurances IARD.

Par actes de commissaire de justice du 22, du 26 et du 27 novembre 2024, la société du [Adresse 2] a fait assigner Mme [B] [X], la société Gan Assurances et la sociéyé Gia Mazet devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

Constater la résiliation du bail liant les parties faute de paiement des sommes dues dans les deux du commandement du 7 mars 2024 ;Ordonner en conséquence l’expulsion de Mme [B] [X] et de tous occupants de son chef de l’appartement sis [Adresse 7] ;Condamner Mme [B] [X], locataire, au paiement de la somme de 27.824,96 euros selon décompte arrêté au 15 octobre 2024 ;Condamner Mme [B] [X] au paiement d’une indemnité d’occuaption égale au dernier loyer, charges, taxes et accessoires conformément au bail soit la somme de 929,43 euros et ce à compter du 8 mai 2024 jusqu’à la libération effective des lieux ; Condamner Mme [B] [J] payer la somme de 14.700 euros au titre des travaux à réaliser dans l’appartement sis [Adresse 7] ;Condamner les sociétés Gan Assurances et Gia Mazet à relever et garantir la SCI [Adresse 10] du [Adresse 3] de toute condamnation éventuelle prononcée à son encontre du fait d’un quelconque préjudice évoqué par Mme [B] [X] lié aux désordres relevés par l’expert judiciaire ;Condamner tout succombant au paiement de la somme de 3.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris le commandement de payer du 7 mars 2024.

Après avoir été appelée à l’audience du 27 janvier 2025, l’affaire a fait l’objet d’un dernier renvoi avant radiation à l’audience du 16 septembre 2025.

A l’audience du 16 septembre 2025, la SCI du [Adresse 4], représentée par son conseil, indique abandonner ses demandes à l’égard des sociétés Gan Assurance et Gia Mazet. Elle actualise le montant de sa créance à la somme de 35.966,76 euros, selon décompte arrêté au 1er septembre 2025. Elle fait valoir que les désordres invoqués par la locataire ont été pris en charge dès l’origine par l’Agence de la Comtesse en sa qualité de gestionnaire du bien. Elle ajoute que celle-ci a pris l’initiative de faire procéder à des travaux sans en avertir au préalable le propriétaire ni requérir son accord. Elle ajoute qu’outre l’inertie de Mme [B] [X] pour faire réaliser les travaux au sein du logement, les désordres relèvent d’un défaut d’entretien imputable à la locataire, précisant que l’appartement avait fait l’objet d’une réfection totale de peinture en 2015 et 2017 et se fonde sur le rapport d’expertise pour rejeter toute responsabilité de sa part. Par ailleurs, elle invoque la faute de gestion commise par la société Gia Mazet, gestionnaire du bien, qui ne l’a pas tenue informée sur la situation du logement et sollicite sa garantie ainsi que celle de la société Gan Assurance en cas de condamnation.

La société Gan Assurances, représentée par son conseil, a déposé des conclusions aux termes desquelles elle demande de :

Constater l’absence de demandes indemnitaires de la part de Mme [B] [X] ;A titre subsidiaire, de débouter la société du [Adresse 4] de ses demandes;A titre infiniment subsidiaire, juger qu’elle est fondée à opposer le montant de la franchise contractuelle de 100 euros au titre de la responsabilité civile propriétaire d’immeuble ;En tout état de cause, condamner la société du [Adresse 4] ou Mme [B] [X] à payer la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.Au soutien de ses prétentions, la société Gan Assurances relève que Mme [B] [X] n’a formulé aucune demande relative à l’indemnisation d’un quelconque préjudice. Par ailleurs, elle fait valoir qu’il n’a pas été retenu de dommages matériels causés à la locataire et engageant la responsabilité du propriétaire. Sa garantie ne peut donc être mobilisée.

Mme [B] [X] n’a pas comparu et n’était pas représentée.

La société Gia Mazet n’a pas comparu et n’était pas représentée.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré le 18 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de réouverture des débats présentée par Mme [B] [X]

L’article 444 alinéa 1 du code d eprocédure civile, le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

Il en résulte que la faculté accordée au président d’ordonner la réouverture des débats relève de son pouvoir discrétionnaire.

En l’espèce, l’affaire a été appelée à l’audience du 27 janvier 2025 et avait alors fait l’objet d’un dernier renvoi avant radiation de sorte que les parties avaient été expressément averties du caractère impératif de la comparution et de la plaidoirie à l’audience du 16 septembre 2025.

Lors de l’audience du 16 septembre 2025, Mme [B] [X] n’a pas comparu et n’était pas représentée par son conseil. Si une demande de renvoi a été formulée par l’avocat permanencier, le motif invoqué était celui de la retenue de Me [W] à une audience concomittante devant une autre juridiction. Le dossier a ainsi été rappelé à la fin de l’audience et retenu, en l’absence de Me [W] qui s’est présentée après la levée de l’audience.

Mme [B] [X] sollicite la réouverture des débats invoquant son intervention en qualité d’avocat commis d’office à l’hôpital Edouard [Localité 13] dans le cadre des audiences d’hospitalisations sous contrainte.

Toutefois, étant rappelé que l’affaire avait fait l’objet d’un dernier renvoi avant radiation et était en état d’être jugée, la partie requérante ne justifie pas d’un empêchement légitime de nature à étabir qu’il lui était impossible d’être présente ou de se faire substituer à l’audience devant la présente juridiction. Ainsi, aucune circonstance particulière ne justifie la réouverture des débats au sens de l’article 444 du code de procédure civile. La demande présentée par Me [W] en qualité de conseil de Mme [B] [X] sera rejetée.

Sur le désistement des demandes de la SCI du [Adresse 4] à l’égard des sociétés Gan Assurance et GIA Mazet

L’article 394 du code de procédure civile dispose que le demandeur peut en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance.

L’article 395 du même code précise que le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non recevoir au moment où le demandeur se désiste.

En l’espèce, par application des dispositions des articles 384, 385 et 394 à 399 du code de procédure civile, il sera constaté le désistement d’action de la SCI du [Adresse 4] à l’égard des sociétés Gan Assurances et GIA Mazet, ainsi que l’extinction accessoire de l’instance par l’effet de ce désistement d’action.

Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée par la voie électronique à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 27 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 janvier 2025, conformément aux dispositions précitées. Par ailleurs, le commandement de payer a été dénoncé à la CCAPEX le 8 mars 2024. L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 17 novembre 2015 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 mars 2024 pour la somme en principal de 20.530,52 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 7 mai 2024.

L’expulsion de Mme [B] [X] sera donc ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Mme [B] [X] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 8 mai 2024 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, dès lors que les paiements seront justifiés, soit la somme de 929,43 euros.

Sur la demande de paiement au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 9 juin 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort de l’historique de compte que Mme [B] [X] est redevable de la somme de 35.966,76 euros, selon décompte arrêté au 1er septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse. Il sera souligné qu’il ne s’agit pas d’une nouvelle demande actualisée justifiant qu’elle soit portée à la connsaissance de la partie défenderesse en ce qu’elle est constituée par les indemnités d’occupation dues depuis la résiliation du contrat de bail.

Il convient donc de condamner Mme [B] [X] à payer à la SCI du [Adresse 4] la somme de 35.966,76 euros, selon décompte arrêté au 1er septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 20.530,52 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de paiement au titre des désordres allégués

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Pour sa part, le preneur est tenu, en application des dispositions de l’article 7 c et d, d’une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles n’ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État.

En matière contractuelle, il appartient à celui qui se prévaut d’un manquement de son cocontractant à ses obligations d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la SCI du [Adresse 4] réclame le paiement de la somme de 14.700 euros au titre des réparations locatives alléguées en se fondant sur le rapport d’expertise du 15 avril 2024.

Il sera rappelé que le logement litigieux est un appartement de type T5, composé d’un séjour, d’une cuisine, de quatre chambres et d’une salle de bain avec toilettes. Il est d’une superficie de 90m².

Dans le cadre de son expertise, l’expert a constaté les désordres suivants :

Séjour : peintures du plafond écaillées et vitre de la porte fenêtre cassée ;

Cuisine : peinture des murs et du plafond vétustes et présence de cafards ;Chambre 1 : la vitre d’une des fenêtres est cassée, peintures du plafond écaillées et porte d’accès détériorée ;Chambre 2 : portes coulissantes du placard cassées – murs et plafonds couverts de moisissures et de champignons ;Dégagement : peintures du plafond craquelées et vétustes ;Chambre 3 : le convecteur électrique a été déposé et ne fonctionne pas. Le volet roulant ne fonctionne pas et la manivelle est cassée ;Chambre 4 : côté façade, le mur présente d’importantes traces de moisissures et de champignons et les peintures du plafond sont craquelées.Salle de bain : l’état des murs est vétuste, les peintures du plafond et des murs sont craquelées. Il est précisé que les murs sont fortement dégradés et présente des moisissures et des champignons.

L’expert conclut que le logement est insalubre et indécent. Il constate un manque d’entretien « évident » des occupants mais également du bailleur. Il date l’apparition des désordres au 21 septembre 2020, qui correspond au constat réalisé par le service d’hygiène de la ville de [Localité 11].

L’expert atrribue la cause des désordres au mode de vie et au manque d’entretien courant résultant de l’occupation des lieux par les locataires. Ainsi, il relève la suroccupation du logement dans lequel vivent huit personnes et souligne la multiplication de ces effets dus en particulier à la vapeur d’eau dégagée par les occupants, aux activités liées à la cuisson, à l’évaporation de sprays et produits chimiques, à l’accumulation et au surencombrement d’affaires. Il ajoute que ces éléments sont « fortement » préjudiciables pour l’ambiance sanitaire des lieux et des conséquences induites telles que l’humidité ambiante génératrice de moisissures et de champignons. Il conclut que l’insuffisance d’aération naturelle et quotidienne explique les désordres et l’apparition de nuisibles.

Il retient également la responsabilité du bailleur en raison de l’état de dangerosité et de vétusté de l’installation électrique qui n’est pas conforme.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la responsabilité de la locataire dans l’apparition des désordres liés à l’humidité du logement sera retenue (moisissures généralisées et humidité).

S’agissant de l’appréciation du coût des travaux, il importe de rappeler que le locataire n’est pas tenu de remettre à neuf les locaux et qu’il doit être tenu compte de la vétusté, étant relevé qu’en l’espèce l’état des lieux d’entrée notait la présence de moisissures dans la salle de bain. Ainsi, s’il ressort de ce document que les peintures du logement ont été refaites en 2015, il ne saurait cependant être mis à la charge intégrale de Mme [B] [X] la remise en peinture de l’ensemble des murs et plafonds de l’appartement. Il sera en outre retenu à la charge de la locataire le remplacement des vitres cassées qui relève de son obligation d’entretien ainsi que la réparation de la vitre et du mécanisme de la porte coulissante de la chambre 1, des frais de désintectisation et les frais de remplacement des convecteurs électriques (l’état des lieux d’entrée mentionnant la pose de sept nouveaux convecteurs électriques). Au regard de ces éléments, il convient de condamner Mme [B] [X] à payer à la SCI du [Adresse 4] la somme de 7.000 euros au titre des dégradations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Mme [B] [X] supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, en ce compris le coût du commandement de payer du 7 mars 2024.

Il conviendra de condamner Mme [B] [X] à payer à la SCI du [Adresse 4] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

Rejette la demande de réouverture des débats formée par Mme [B] [X] ;

Déclare l’action de la SCI du [Adresse 4] recevable ;

Constate le désistement de la SCI du [Adresse 4] de l’action engagée à l’encontre de la société Gan Assurances et de la société GIA Mazet et l’extinction, à titre accessoire, de la présente instance ;

Constate en conséquence le dessaisissement du tribunal des demandes à l’encontre de la société Gan Assurances et de la société GIA Mazet;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 novembre 2015 concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7] sont réunies à la date du 7 mai 2024 ;

Ordonne en conséquence l’expulsion de Mme [B] [X] et de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 7], au besoin avec le concours de la force publique ;

Dit qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

Rappelle que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

Condamne Mme [B] [X] à payer à la SCI du [Adresse 4] une indemnité mensuelle d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 929,43 euros par mois, à compter du 8 mai 2024 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux ;

Dit que cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à condition que le bailleur notifie par courrier recommandé aux locataires de l’indexation du loyer et d’une régularisation des charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

Condamne Mme [B] [X] à payer à la SCI du [Adresse 4] la somme de 35.966,76 euros, selon décompte arrêté au 1er septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 20.530,52 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Condamne Mme [B] [X] à payer à la SCI du [Adresse 4] la somme de 7.000 euros au titre des dégradations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamne Mme [B] [X] aux dépens ;

Condamne Mme [B] [X] à payer à la SCI du [Adresse 4] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les autres parties de leurs demandes ;

Ainsi signé par le juge et la greffière susnommés et mis à disposition des parties le 18 novembre 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE