TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 21 Octobre 2025

Président : Madame JEANVOINE, Juge

Greffier : Madame KAOUDJI,

Débats en audience publique le : 09 Septembre 2025

GROSSE :

Le 21/10/2025

à M^e Audrey PORRU

EXPEDITION :

N° RG 25/03527 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6SSP

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [W] [B] épouse [D]

née le 05 Avril 1971 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Audrey PORRU, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [C] [D]

né le 15 Novembre 1972 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Audrey PORRU, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [H] [F]

née le 16 Octobre 1982 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

non comparante

Monsieur [X] [U]

né le 29 Janvier 1982 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

non comparant

Monsieur [E] [V]

né le 01 Mars 1990 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er novembre 2023, madame [W] [D] née [B] et monsieur [C] [D] ont consenti un bail mobilité à madame [H] [F] et monsieur [X] [U] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 710 euros et d’une provision pour charges de 30 euros, valable 6 mois, soit jusqu’au 30 avril 2024.

Monsieur [E] [V] s’est porté caution solidaire du bail.

Après plusieurs impayés de loyer à compter du mois de novembre 2023, les locataires se sont engagés a quitté les lieux le 14 février 2024 par acte de résiliation amiable signé le 14 février 2024.

Une mise en demeure d’avoir à quitter les lieux leur a été délivrée le 20 mars 2024.

Après une première saisine en référé, le juge des référé du tribunal de céans a, par ordonnance du 8 août 2024, débouté les époux [D] de leur demande d’expulsion, estimant qu’ils ne rapportaient pas la preuve de l’occupation des lieux par les locataires, postérieurement à la date de résiliation.

Par actes de commissaire de justice du 6 décembre 2024, les bailleurs ont fait délivrer une sommation de quitter aux locataires et de payer la somme principale de 5877 euros au titre de l’arriéré locatif.

C’est dans ces conditions que par actes de commissaire de justice du 28 mai 2025 et du 18 juin 2025, les bailleurs ont saisi au fond le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille afin d’obtenir le constat de la résiliation du bail, l’expulsion des locataires et leur condamnation solidaires au paiement de l’arriéré locatif.

L’affaire a été utilement retenue à l’audience du 9 septembre 2025.

À cette audience, les époux [D], représentés par leur conseil, modifient leur demande du fait du départ des locataires le 14 juillet 2025. Ils se réfèrent à leur dernière écriture, communiquées par courriers recommandés aux locataires, pour demander au tribunal de condamner solidairement madame [H] [F], monsieur [X] [U] et monsieur [E] [V] à leur payer les sommes suivantes :

9.550,06 euros au titre de l’arriéré locatif,14.743,06 euros au titre de l’arriéré locatif si la Caf venait à réclamer aux bailleurs les sommes versées au titre des prestations de logement,25.613,90 euros au titre des dégradations locatives,2.960 euros au titre de la perte de jouissance du fait de l’impossibilité de louer le bien,1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude pour madame [H] [F] et monsieur [X] [U], et selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile pour monsieur [E] [V], les défendeurs n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il convient de constater que le bail est résilié et que les locataires ont quitté définitivement les lieux le 14 juillet 2025.

1. Sur les demandes en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le paiement des loyers et des charges récupérables est une obligation essentielle qui incombe au locataire.

Ce même article dispose que le locataire est également tenu : « c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

S’agissant de l’arriéré locatif : Les époux [D] versent aux débats un décompte clair et précis démontrant qu’à la date du départ des locataires le 14 juillet 2025, madame [H] [F] et monsieur [X] [U] leur devaient la somme de 9550,06 euros, hors frais de procédure.

Ces derniers n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, le bail comportant bien une clause de solidarité (article VII).

En revanche, le tribunal ne peut condamner les locataires au remboursement des sommes versées au titre de l’allocation logement. Il s’agit d’une demande hypothétique qui ne peut aboutir, d’autant plus qu’il reviendra davantage aux locataires de rembourser cette somme indument perçue par la Caisse d’allocation familiale du département.

S’agissant des dégradations locatives : Il ressort de la comparaison de l’état des lieux d’entrée du 1er novembre 2023 et de l’état des lieux de sortie du 14 juillet 2025, établis de manière contradictoire que :

Dans l’entrée et le salon : la description passe de « très bon état » ou « bon état » à « mauvais état » et « très mauvais état », notamment en raison d’un dégât des eaux survenu, alors que les locataires n’ont jamais produit de justificatif d’assurance. Les dégradations suivantes sont constatées : volets et porte d’entrée en partie arrachés, fenêtre, murs, sols et carrelages sont très dégradés avec des fissures, des impacts, des écailles, des prises électriques ont été descellées et un radiateur a été enlevé.Dans les deux chambres : la description passe de « très bon état » ou « bon état » (notamment pour les murs) à « mauvais état » et « très mauvais état ». Sont en effets constatés : des taches ou des traces d’impact sur les menuiseries, dont les portes, les murs, les sols et les plafonds, une fenêtre a été arrachée laissant un trou vers l’extérieur/Dans la salle d’eau : les toilettes sont encrassés avec un dysfonctionnement de la chasse d’eau, il manque un côté de la paroi de la douche, le meuble de lavabo ne tient plus, les sols, les murs, le plafond, les faïences et les joints sont noircis alors que sur les photographies de l’état des lieux d’entrée, la pièce apparait propre et fonctionnelle.

Dans la cuisine : la vitre d’une fenêtre est cassée, les meubles de cuisine sont abimés avec notamment un bord de plan de travail arraché, les prises électriques sont dégradées, les joints et faïences sont en mauvais état, alors qu’il ressort également des photographies de l’entrée des lieux que la pièce était en bon état général.Il ressort également de la comparaison des photographies que l’appartement a été rendu très sale avec des traces d’excréments et de nuisibles, alors même que le test de détection de nuisibles s’était avéré négatif au moment de l’entrée dans les lieux.

Concernant le coût des travaux de remise en état, les bailleurs produisent :

Deux devis du 15 juillet 2025 de la société [Adresse 5] qui évalue à 16.819 euros et 7544,90 euros le coût des réparations suivantes : réfaction de tous les murs, pose de deux fenêtres, d’une porte d’entrée, d’une porte intérieure et d’un volet, d’une cabine douche, d’un lavabo et d’un WC.Un devis du 15 juillet 2025 de 450 euros pour le traitement des nuisibles.Un devis du 16 juillet 2025 de 800 euros pour le nettoyage approfondi des lieux.

En revanche, l’état de la cour, notamment de la façade et des équipements extérieurs (boîte aux lettres, portail) n’est pas décrit dans l’état des lieux d’entrée, de sorte que rien ne justifie que les dégradations invoquées dans cette partie sont imputables aux locataires.

Il convient également de préciser que les locataires ne sont pas redevables du paiement de la réfaction de l’entièrement des surfaces puisque de jurisprudence constante, le juge prend en compte l’usage et l’usure du bien (en l’espèce du 1er novembre 2023 au 14 juillet 2025). A cela s’ajoute que l’état des lieux d’entrée n’est pas suffisamment précis pour évaluer l’état initial des murs et plafonds de toutes les pièces. Un pourcentage de 20% sera ainsi déduit des frais de peinture.

Enfin, les frais au titre du traitement des nuisibles sont redondants puisque ce service est déjà prévu au titre du nettoyage approfondi, de sorte que la somme de 450 euros sera déduite de l’évaluation du préjudice.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, madame [H] [F] et monsieur [X] [U] seront solidairement condamnés à payer la somme de 19.450 euros au titre des dégradations locatives.

S’agissant du préjudice de perte de chance de louer le bien

En cas de manquement contractuel, l’article 1217 du code civil prévoit que des dommages et intérêts peuvent toujours être sollicités.

Aux termes des article 1231- 1 à 1231-3 du code civil :

« Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure »

« Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après ».

« Le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l’inexécution est due à une faute lourde ou dolosive ».

En l’espèce, il est manifeste que les locataires ont commis une faute lourde et dolosive puisqu’ils ont rendu l’appartement dans un mauvais état général, avec notamment des fenêtres et portes arrachées.

Les bailleurs justifient également de la nécessité d’effectuer des travaux pour relouer le bien. Toutefois, s’ils évaluent à 4 mois la durée des travaux, ces allégations ne sont corroborées par aucune évaluation faite par un professionnel.

Il convient d’estimer la durée des travaux à 3 mois.

S’agissant d’un préjudice de perte de chance, ce n’est pas avec certitude que les bailleurs ont perdu le paiement des loyers sur cette période. Les époux [D] ne produisant pas d’éléments sur les démarches entreprises pour louer le bien rapidement. Ainsi, il convient d’évaluer leur préjudice mensuel à 70% du prix du loyer.

Madame [H] [F] et monsieur [X] [U] seront ainsi solidairement condamnés à payer la somme de 1554 euros (518 X 3) au titre de la perte de chance de relouer le bien.

S’agissant de la caution

Aux termes de l’article 2292 du code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

L’article 22-1 dernier alinéa de la loi du 06 juillet 1989 dispose que « la personne physique qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement ».

En l’espèce, le contrat de bail ne comprend pas l’acte de caution solidaire avec la signature de monsieur [E] [V] et son engagement manuscrit. Hormis l’assignation, aucun courrier de mise en demeure ne lui a été envoyé pour l’avertir des impayés de loyer.

Dans ces conditions, il ne peut être condamné à garantir le paiement de l’arriéré locatif et des dégradations locatives, de sorte qu’il sera mis hors de cause.

2. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [H] [F] et monsieur [X] [U], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de madame [W] [D] née [B] et monsieur [C] [D] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Compte tenu du départ des locataires et de l’ancienneté de la dette, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que Mme [H] [F] et M. [X] [U] ont quitté le logement litigieux le 14 juillet 2025,

CONDAMNE solidairement madame [H] [F] et monsieur [X] [U] à payer à madame [W] [D] née [B] et monsieur [C] [D] la somme de 9.550,06 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 juillet 2025,

REJETTE la demande en condamnation des locataires au remboursement des allocations logement dans l’hypothèse où la Caisse d’allocation logement venait à les réclamer,

CONDAMNE solidairement madame [H] [F] et monsieur [X] [U] à payer à madame [W] [D] née [B] et monsieur [C] [D] la somme de 19.450 euros au titre des dégradations locatives,

CONDAMNE solidairement madame [H] [F] et monsieur [X] [U] à payer à madame [W] [D] née [B] et monsieur [C] [D] la somme de 1.554 euros au titre du préjudice de perte de chance de relouer le bien,

MET hors de cause monsieur [E] [V] et rejette toute demande en paiement formulée à son encontre en sa qualité de caution,

CONDAMNE solidairement madame [H] [F] et monsieur [X] [U] à payer à madame [W] [D] née [B] et monsieur [C] [D] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement madame [H] [F] et monsieur [X] [U] aux dépens comprenant notamment le coût des assignations du 28 mai 2025,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 octobre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommés.

La Greffière La Juge