TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 29 Janvier 2026

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 27 Novembre 2025

GROSSE :

Le 30 janvier 2026

à M^e CANOVAS-ALONSO

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 30 janvier 2026

à M^e GOGUILLOT Emilie

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/03652 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6TE7

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. LOGIS MEDITERRANEE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Christiane CANOVAS-ALONSO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [O] [P]

né le 01 Septembre 1979 à , demeurant [Adresse 3]

(AJ totale)

représenté par M^e Emilie GOGUILLOT, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [U] [T] épouse [P], demeurant [Adresse 3]

(AJ totale)

représentée par M^e Emilie GOGUILLOT, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 27 juillet 2020, la société anonyme LOGIS MEDITERRANEE a consenti un bail d’habitation à M. [O] [P] et Mme [U] [T] épouse [P] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 509,38 euros et d’une provision pour charges de 144,81 euros.

Par actes de commissaire de justice du 10 octobre 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5 990,24 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [O] [P] et Mme [U] [T] épouse [P] le 14 octobre 2024.

Par assignation du 23 juin 2025, la société LOGIS MEDITERRANEE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [O] [P] et Mme [U] [T] épouse [P] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, indexée comme le loyer, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, avec intérêts de droit 8 912,30 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 27 mai 2025, avec intérêts de droit à compter du prononcé de la décision,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 juin 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 27 novembre 2025, la société LOGIS MEDITERRANEE, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 21 novembre 2025, s’élève désormais à 9 643,59 euros. La société LOGIS MEDITERRANEE considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement compte tenu de l’importance de la dette. Elle soutient que les frais d’un premier commandement de payer délivré le 13 décembre 2022, pour un montant de 125,86 euros doivent leur être imputés.

M. [O] [P] et Mme [U] [T] épouse [P], représentés par leur conseil sollicitent de voir :

A titre principal :

déclarer la clause résolutoire non acquise au profit de la société LOGIS MEDITERRANEE,En conséquence, rejeter la demande de résiliation judiciaire du bail et la demande d’expulsion présentée par la société LOGIS MEDITERRANEE à l’encontre de Madame [U] [P] et Monsieur [O] [P], rejeter la demande de condamnation à la somme provisionnelle de 8.912,30 € au titre de l’arriéré, compte arrêté au 27 mai 2025 en raison de l’existence de contestations sérieuses, rejeter la demande de paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant actuel du loyer et des charges, jusqu’ à libération complète des lieux présentée par la société LOGIS MEDITERRANEE, fixer le montant de l’arriéré locatif à la somme de 8.441,86 €, suspendre les effets de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 27 juillet 2020, rejeter l’intégralité des demandes, fins et prétentions dirigées par la société LOGIS [P], MEDITERRANEE à l’encontre de Madame [U] [P] et Monsieur [O] ;

A titre subsidiaire : octroyer les plus larges délais de paiement à Madame [U] [P] et Monsieur [O] [P] ;

En tout état de cause : condamner la société LOGIS MEDITERRANEE à payer la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à Maître Emilie GOGUILLOT qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle conformément à l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et à supporter les entiers dépens de l’instance.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société LOGIS MEDITERRANEE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant la première audience du 18 septembre 2025.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

M. [O] [P] et Mme [U] [T] épouse [P], concluent au rejet de la demande de résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de leurs efforts financiers et de leur situation personnelle.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il en résulte qu’à défaut de régularisation du commandement de payer dans le délai imparti, la clause résolutoire est acquise et le bail résilié de plein droit par l’effet d’automaticité de cette clause. La situation personnelle des locataires et leurs efforts postérieurs pour apurer leur dette ne sont pas pris en considération pour l’acquisition de la clause résolutoire mais pour envisager dans un second temps l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 10 octobre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5990,24 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 décembre 2024.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

M. [O] [P] et Mme [U] [T] épouse [P], considèrent que la demande en paiements provisionnels se heurte à une contestation sérieuse compte tenu de l’imputation dans les décomptes des frais de procédure pour un montant total de 422,05 euros en méconnaissance des dispositions de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989.

La société LOGIS MEDITERRANEE soutient que les frais d’un premier commandement de payer délivré le 13 décembre 2022, pour un montant de 125,86 euros doivent être supportés par M. [O] [P] et Mme [U] [T] épouse [P].

Toutefois, aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

La déduction des frais de procédure imputées au décompte, évidente et bienfondé ne constitue pas une contestation sérieuse faisant obstacle à ce qu’il soit statué sur le montant de la dette locative qui n’est par ailleurs pas contestée.

Les frais de poursuite, dont il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement, seront donc retirés conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l’assignation afférents à l’instance en cours sont inclus dans les dépens.

M. [O] [P] et Mme [U] [T] épouse [P] sont redevables des loyers jusqu’à résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé, à défaut de justificatifs, à la somme mensuelle de 771,24 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 11 décembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société LOGIS MEDITERRANEE ou à son mandataire.

En l’espèce, la société LOGIS MEDITERRANEE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 21 novembre 2025, M. [O] [P] et Mme [U] [T] épouse [P] lui devaient la somme de 9 643,59 euros, comprenant 422.35 euros de frais de procédure.

M. [O] [P] et Mme [U] [T] épouse [P] ne contestent pas le principe de la dette et contestent son montant uniquement quant à l’imputation des frais de procédure. Ils justifient en outre d’un règlement par carte bancaire le 24 novembre 2025 d’une somme de 779,68 euros, par la production de l’accusé réception de la société LOGIS MEDITERRANEE.

Dès lors, après déduction de l’ensemble des frais de procédure conformément aux dispositions de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 et du dernier paiement justifié en date du 24 novembre 2025 non porté au décompte, le montant de la dette n’apparaissant pas sérieusement contestable, ils seront solidairement condamnés à payer la somme de 8 441,56 euros à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

3. Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l’accord des parties sur ce point et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite. Elle est confirmée par la production du décompte laissant apparaitre une reprise des paiements des loyers depuis juillet 2025.

M. [O] [P] et Mme [U] [T] épouse [P] expliquent que les premiers incidents de paiement sont dus à une régularisation de charges le 31 octobre 2022, et à la diminution conséquente des aides personnalisées au logement ayant accru les difficultés financières du foyer. Ils soulignent avoir fait de nombreux efforts pour éviter l’aggravation de la dette malgré la suspension totale des allocations familiales à compter du mois d’avril 2025. Ils justifient de l’échéancier établi le 25 septembre 2025, prévoyant des versements mensuels de 269,48 euros en plus du loyer courant sur une durée de 36 mois et soutiennent avoir respecté cet échéancier. Ils attestent enfin de leurs ressources : composées de 1 373,60 euros de prestations sociales comprenant les allocations familiales et le RSA versé à Mme [U] [T] épouse [P], et de l’activité indépendante de M. [O] [P], permettant de facturer en moyenne 1500 euros mensuels. Ils soulignent qu’un rappel de la CAF devrait prochainement leur permettre d’apurer une partie de la dette. Ils ajoutent avoir à charge quatre enfants en bas âge. Ils bénéficient d’une aide à la gestion du budget par la maison de la solidarité du département.

La société LOGIS MEDITERRANEE s’oppose à l’octroi de délais de paiement compte tenu de l’importance de la dette locative.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que les revenus du foyer de M. [O] [P] et Mme [U] [T] épouse [P] et les efforts déployés, leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 234,50 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [O] [P] et Mme [U] [T] épouse [P] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [O] [P] et Mme [U] [T] épouse [P], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 27 juillet 2020 entre la société LOGIS MEDITERRANEE, d’une part, et M. [O] [P] et Mme [U] [T] épouse [P], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 11 décembre 2024,

CONDAMNE solidairement M. [O] [P] et Mme [U] [T] épouse [P] à payer à la société LOGIS MEDITERRANEE la somme de 8 441,56 euros (huit mille quatre cent quarante et un euros et cinquante-six centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 21 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISE M. [O] [P] et Mme [U] [T] épouse [P] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 234,50 euros (deux cent trente-quatre euros et cinquante centimes), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [O] [P] et Mme [U] [T] épouse [P],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 11 décembre 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [O] [P] et Mme [U] [T] épouse [P] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [O] [P] et Mme [U] [T] épouse [P] seront solidairement condamnés à verser à la société LOGIS MEDITERRANEE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit, à défaut de justificatifs, la somme mensuelle de 771,24 euros, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE la société LOGIS MEDITERRANEE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [O] [P] et Mme [U] [T] épouse [P] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 10 octobre 2024 et celui de l’assignation du 23 juin 2025.

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge