TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Mars 2026

Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 18 Décembre 2025

GROSSE :

Le 05 mars 2026

à M^e DE ANGELIS

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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N° RG 25/06180 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7DQW

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT ANCIENNEMENT DENOMMEE SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Alain DE ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [B] [J]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 juin 2018 avec prise d’effet au 15 juin 2018, la SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE a consenti un bail d’habitation à M. [B] [J] sur des locaux avec un stationnement n°72 situés à la [Adresse 3], Bâtiment B2, porte n°2.02, rez-de-chaussée, [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 356,63 euros, outre une provision sur charges de 108,87 euros et 30,50 euros au titre du loyer des annexes.

Par acte de commissaire de justice du 17 juin 2025, le bailleur a fait délivrer à M. [B] [J] un commandement de payer la somme principale de 1 921,09 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [B] [J] le 6 juin 2025.

Par assignation du 4 novembre 2025, la société CDC HABITAT venant aux droits de la SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [B] [J] obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, outre sa revalorisation légale,1 886,33 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.Subsidiairement, la bailleresse sollicite le bénéfice de la clause irritante en cas d’octroi de délai de paiement au requis.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 novembre 2025 mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 18 décembre 2025, la société CDC HABITAT venant aux droits de la SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 13 décembre 2025, s’élève désormais à 3 594,81 euros.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [B] [J] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La société CDC HABITAT venant aux droits de la SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société CDC HABITAT venant aux droits de la SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 17 juin 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1 921,09 euros n’a pas été réglée dans sa totalité, ce dernier ayant effectué des versements d’un montant total de 1 700 euros, dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 août 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société CDC HABITAT venant aux droits de la SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société CDC HABITAT venant aux droits de la SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 13 décembre 2025, M. [B] [J] lui devait la somme de 3 373,61 euros, soustraction faite des frais de procédure (90,95 + 130,23 = 221,2 euros).

Toutefois, en l’absence de comparution du locataire, le principe de la contradiction impose de limiter la demande de la bailleresse au montant figurant dans l’assignation, soit 1 795,38 euros, suivant décompte arrêté au 1er septembre 2025, soustraction faite des frais de procédure (90,95 euros).

M. [B] [J] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 555,08 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 17 août 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société CDC HABITAT venant aux droits de la SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [B] [J], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 juin 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 8 juin 2018 entre la société CDC HABITAT venant aux droits de la SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE, d’une part, et M. [B] [J], d’autre part, concernant les locaux situés à la [Adresse 5], rez-de-chaussée, [Adresse 6] est résilié depuis le 17 août 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [B] [J], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [B] [J] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés à la [Adresse 5], rez-de-chaussée, [Adresse 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [B] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 555,08 euros (cinq cent cinquante-cinq euros et huit centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 17 août 2025, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [B] [J] à payer à la société CDC HABITAT venant aux droits de la SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE la somme de 1 795,38 euros (mille sept-cent quatre-quinze euros et trente-huit centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE la société CDC HABITAT venant aux droits de la SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [B] [J] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 17 juin 2025 et celui de l’assignation du 4 novembre 2025.

Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe le 5 mars 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge